深圳市久德电路有限公司与深圳市腾飞环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院 民事判决书 （2018）粤0306民初21436号 原告：深圳市久德电路有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道草围一路草围第二工业区伟信达工业园F栋402，统一社会信用代码91440300MA5ECL7Q9E。 法定代表人：***。 委托代理人：***，广东宝先律师事务所律师。 委托代理人：***，系公司员工。 被告：深圳市腾飞环保科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区涌南路84号，统一社会信用代码91440300MA5DP1W6XA。 法定代表人：***。 委托代理人：***，广东深宝律师事务所律师。 委托代理人：***，广东深宝律师事务所实习律师。 上述原告深圳市久德电路有限公司与被告深圳市腾飞环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、***，被告的委托代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年9月1日（因办理红本租赁合同，所以补签的2016年9月1号合同；是因为原公司鑫拓倒闭租赁合同未注销，因此房管所与工业区要求我们重新签订合同自2016年9月1日起），原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，明确约定由被告将位于深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区涌南路84号A1栋厂房出租给原告承租使用。后原告应被告的要求于2017年8月10日与被告签订了《合作协议(A)》以及《合作协议(B)》各一份，明确约定了原告以包干形式支付包括税费、电费在内的综合加工费给被告。但是被告却置原告的正常生产的需要于不顾，从2018年5月至今，长期不定时且未经原告事先知晓就擅自停水停电，由此造成原告至今至少2785830元人民币的经营损失以及其它相应的附带损失。为维护原告的合法权益，原告曾经委托广东宝先律师事务所发出律师函给被告实际负责人***进行协商调解，但是却遭到被告的拒绝，被告至今仍然无视原告的合法权益继续采用临时停电停水的方式损害原告的合法权益。现原告为依法维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求贵院判如所请：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿因其单方面停水停电造成原告的经营损失2199200元人民币给原告；3、被告赔偿因其单方面停水停电造成原告的客户退货损失人民币502200元给原告；4、被告赔偿因其单方面停水停电造成原告无法使用租赁场地造成的装修损失人民币86400元给原告；5、由被告负责本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为确认原被告双方签订的租赁合同无效，并增加诉讼请求：1、被告立即返还原告履约保证金200000元；2、被告归还原告厂房内的全部机器设备。庭审中，原告明确原告与被告签订的《房屋租赁合同》仅为办理租赁凭证，并未实际履行，双方实际履行的是《合作协议（A）》、《合作协议（B）》，其主张《房屋租赁合同》无效，包括《房屋租赁合同》、《合作协议（A）》、《合作协议（B）》无效。 被告辩称，一、针对原告的第一项诉讼请求，被告认为原告提及的这份《房屋租赁合同》根本无需解除，因为双方的法律关系是合作关系，上述合同从来没有履行过，仅是原告用于租赁备案所用。双方实际履行的协议是原被告及原告的实际经营人***、***于2017年8月10日签订的《合作协议(A)》及《合作协议(B)》，原告若就上述两份协议提出解除合作关系，被告同意解除，但不认可原告提出解除的原因。本案的事实是原告自2018年2月开始，便恶意拖欠被告的租金、水电费、其他杂费等各项费用，经原告多次催告，至今尚欠被告100多万元租金、水电费等各项费用，现被告已就上述费用在贵院另案提起诉讼，案号为(2018)粤0306诉前调3490号。二、针对原告的第二、三项诉讼请求，被告认为，原告所诉既没有事实依据也没有法律依据。三、针对原告的第四项诉讼请求，被告认为没有存在基础。本案发生的根本原因是原告在深圳市宝安区西乡街道草围第二工业区伟信达工业园F栋有生产产地，原告自2018年8月开始就寻找各种理由将涉案场地的物料、生产设备拉回上述生产地点，且自2018年2月开始便一直恶意拖欠租金等各项费用，经原告多次催告亦未果。且原告自身主张，涉案场地自原告从上一手租客“鑫拓公司”接手后，其根本就没有进行装修投入，故被告认为原告的该项诉讼请求既没有事实基础亦没有法律基础。四、原告诉称“后原告应被告的要求于2017年8月10日与被告签订了《合作协议(A)》以及《合作协议(B)》各一份，明确约定了原告以包干形式支付包括税费，电费在内的综合加工费给被告”没有任何依据。相反，被告已就上述协议项下的各项费用向贵院另案提起诉讼，现亦在贵院审理过程中。庭审中，被告补充答辩意见：针对原告变更的第一诉讼请求，被告认为涉案房屋的租赁合同，根本无须进行确认，因为原被告至2017年8月才开始合作，并签订了合作协议A、B，所以原告的诉讼请求没有事实基础。对于增加的诉讼请求履约合同保证金，被告认为无需返还，因为原被告之间不是租赁合同关系，而是合作关系同时鉴于原告至2018年2月开始截止开庭之日，仍欠被告综合加工费、水电费、等各项费用150万元左右，根据双方签订的合作协议第四章第四条的规定，原告存在拖欠费用的违约情形下，涉案履约合同保证金是无须退回，且原告至今仍占用场地进行生产。针对原告增加的第二项诉讼请求关于归还设备：被告认为无需返还。因为根据原、被告双方之间的合作协议第12条约定，若原告存在欠费情形被告有权行使留置权，并进行相应的处分，关于此项诉讼请求被告认为没有履行基础的根本原因是原告至今仍利用涉案场地进行经营、生产，故恳请合议庭依法驳回原告全部的诉讼请求。 经审理查明，2017年8月10日，原告、***、***共同作为乙方与被告作为甲方签订《合作协议（A）》，约定：1.甲方将坐落于深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区第7栋第三楼厂房，作为合作条件提供给乙方使用；2.双方约定，甲方除不定时派员检验产品质量外，不参与乙方的生产经营管理，由乙方自负盈亏。乙方同意按费用包干的方式按月给甲方支付综合加工费，共计22000元（不含税），乙方可要求甲方开具发票但乙方负责全部税费。本协议签订之日起三天内，乙方向甲方预交一个月综合加工费22000元（乙方正式生产时此综合加工费作首月加工费抵扣）；3.卫生费每月150元、电梯日常保养费150元；4.合作期限从2017年9月1日起至2020年12月30日止，乙方从2017年9月1日开始缴每月综合加工费22300元，以后每两年递增10%每平方米每月；4.协议签订之日起三天内，乙方应向甲方缴纳履约保证金为两个月综合加工费加一个月水电费。现预缴80000元，本协议终止后在结清乙方应付甲方费用和恢复厂房原状且乙方没有任何违约行为的情况下，由甲方无息返还乙方。若违约或无法提供保证金收据，该履约保证金不予退回。该保证金，不用于支付员工工资，也不冲抵乙方应向甲方交纳的综合加工费或垫付的工资等；5.水、电价格按市场价格核算，电费单价1.3元每度，电损为8.5%，即电费计费标准为每月电费=抄表数*（1+0.085）*1.3元每度；水费单价5.5元每方，水损为8.5%，即每月水费=抄表数*（1+0.085）*5.5元每吨；6.此厂房作为历史遗留房，暂无法律上所要求具备的有关法律文件，乙方确认在签署本合作协议时完全知悉房屋现状。若根据现行法律规定，导致本合作合同无效，甲乙双方经协商自愿遵守本协议的各项约定，不以本协议是否有效作为抗辩理由。甲方协助乙方到政府办理手续为乙方注册公司用，但双方实际执行以此协议为准。 同日，原告、***、***共同作为乙方与被告作为甲方签订《合作协议（B）》，约定：1.甲方将坐落于深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区第3栋第三楼厂房，作为合作条件提供给乙方使用；2.双方约定，甲方除不定时派员检验产品质量外，不参与乙方的生产经营管理，由乙方自负盈亏。乙方同意按费用包干的方式按月给甲方支付综合加工费，共计24720元（不含税），乙方可要求甲方开具发票但乙方负责全部税费。本协议签订之日起三天内，乙方向甲方预交一个月综合加工费24720元（乙方正式生产时此综合加工费作首月加工费抵扣）；3.卫生费每月150元、电梯日常保养费150元；4.合作期限从2017年9月1日起至2020年12月30日止，乙方从2017年9月1日开始缴每月综合加工费22300元，以后每两年递增10%每平方米每月；4.协议签订之日起三天内，乙方应向甲方缴纳履约保证金为两个月综合加工费加一个月水电费。现预缴80000元，本协议终止后在结清乙方应付甲方费用和恢复厂房原状且乙方没有任何违约行为的情况下，由甲方无息返还乙方。若违约或无法提供保证金收据，该履约保证金不予退回。该保证金，不用于支付员工工资，也不冲抵乙方应向甲方交纳的综合加工费或垫付的工资等；5.水、电价格按市场价格核算，电费单价1.3元每度，电损为8.5%，即电费计费标准为每月电费=抄表数*（1+0.085）*1.3元每度；水费单价5.5元每方，水损为8.5%，即每月水费=抄表数*（1+0.085）*5.5元每吨；6.乙方在生产过程中所产生的废气必须接到顶楼废气塔按人居委要求进行处理，乙方在现有废气设施基础上每月交700元废气设备维护费；7.此厂房作为历史遗留房，暂无法律上所要求具备的有关法律文件，乙方确认在签署本合作协议时完全知悉房屋现状。若根据现行法律规定，导致本合作合同无效，甲乙双方经协商自愿遵守本协议的各项约定，不以本协议是否有效作为抗辩理由。甲方协助乙方到政府办理手续为乙方注册公司用，但双方实际执行以此协议为准。 同日，原告向被告出具《承诺书》，约定原告委托被告进行废水处理技术服务，原告在承诺书签订之日向被告缴付40000元服务费押金。 同日，***作为甲方与***、***作为乙方签订《协议书》，约定甲方将岗头工业区7栋3楼（已租部分除外）3栋3楼西北角等部分区域现有设备、办公用品作价300000元卖给乙方，乙方在签协议时付60000元给甲方，其余在2017年9-12月分四期支付，每期支付60000元。同日，***出具《委托书》，委托被告按《协议书》收机器设备余款240000元。 2017年8月14日至15日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到原告支付的履约保证金/押金80000元、履约保证金80000元、服务费押金40000元。 庭审中，被告自认涉案房屋无房屋产权证，被告亦未提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续等材料;双方协议一致，于庭后自行处理涉案房屋内机器设备等物品搬迁问题。 双方于庭后，向本院提交《确认书》，确认原告于2018年12月27日将涉案场地（房屋）的所有物品搬离。 另查明，2016年9月1日，原告作为乙方被告作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区涌南路84号A1栋的房屋出租给乙方使用，租赁房屋出租面积共计1320平方米，月租金总额为24720元，乙方于每月10日前向甲方交付租金；2.乙方租赁房屋的期限自2016年9月1日至2020年12月31日止；3.甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即49440元；4.租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；5.乙方拖欠租金30天以上，甲方可不予退还租赁保证金。双方确认上述租赁合同是为办理租赁凭证而签订，并未实际履行。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《合作协议（A）》、《合作协议（B）》、收款收据、承诺书以及庭审笔录等附卷为证。 本院认为，关于原被告是否为房屋租赁关系。被告辩称，其与原告为合作关系，并提供了《合作协议（A）》、《合作协议（B）》为证。本院认为，双方确认《房屋租赁合同》是为办理租赁凭证而签订，并未实际履行，双方实际履行是《合作协议（A）》、《合作协议（B）》。关于《合作协议（A）》、《合作协议（B）》的法律关系，本院认为，从两份合作协议的约定内容看，协议约定主要内容为被告出租涉案房屋给原告使用，原告须向被告支付固定金额所谓“综合加工费”及履约保证金，水电费、卫生费、电梯日常保养费等，而并未明确涉及被告为原告提供何种加工服务，上述协议实质上约定被告出租涉案房屋给原告使用，原告向被告支付房屋使用的费用，且为了办理房屋租赁凭证双方另签订了《房屋租赁合同》，由此可见，双方实际上建立了房屋租赁合同关系，《合作协议（A）》、《合作协议（B）》实质上就是房屋租赁合同。因此，对于被告辩称，本院不予采信，依法认为原被告为房屋租赁关系。 依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案被告既没有提供涉案租赁物的产权证，也未提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，本院确认原告、***、***与被告于2017年8月10日签订的《合作协议（A）》、《合作协议（B）》无效。 关于原告诉请被告立即返还履约保证金200000元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告共支付被告履约保证金200000元，其中关于涉案《合作协议（A）》、《合作协议（B）》项下的房屋租赁的履约保证金为160000元，涉案房屋租赁合同关系无效，被告应依法向原告退还合同项下的保证金160000元。关于另外的服务费押金40000元，原告主张为污水废水处理费押金，本院认为，该诉请基于另一事实和法律关系，本案不予处理。 关于原告诉请被告赔偿对涉案房屋的装修损失。本院认为，原告主张其对涉案房屋进行装修，应对其主张的事实承担举证责任。原告仅提供了《深圳久德二部装修成本》为证，被告对该证据不予认可。且该证据由原告单方制作，原告未提供其它证据予以佐证，故原告应承担举证不能的不利后果，对该诉请，本院不予支持。 关于原告诉请被告赔偿因停电停水对其造成的损失。本院认为，从原告提交的对话录音及微信聊天记录可证实涉案房屋存在停电停水的情况，本院予以确认。原告诉求被告赔偿损失，应承担举证责任。首先，原告提交的工资表为其单方制作，被告对该证据不予认可；再者，原告提交的送货单、对账单，可以证实原告与其他公司存在业务来往，但不能证明原告因停电停水造成的具体损失；另外，对于涉案房屋停水停电造成损失的事项，原告虽曾与客户进行协商，客户也向原告出具《证明》予以证实，但《证明》中载明的赔偿数额并未实际产生；最后，原告未能提交其它证据证实被告停电停水的具体时间、时长及造成损失的赔偿范围及数额，因此，对于原告诉请被告赔偿因停电停水对其造成的损失的相关诉请，本院不予支持。 关于原告诉请被告归还原告厂房内的全部机器设备。本院认为，原告已于2018年12月27日搬离涉案房屋，原告诉请的基本事实已不复存在，故对该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、确认原告深圳市久德电路有限公司与被告深圳市腾飞环保科技有限公司于2017年8月10日签订的《合作协议（A）》、《合作协议（B）》无效； 二、被告深圳市腾飞环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市久德电路有限公司履约保证金人民币160000元； 三、驳回原告深圳市久德电路有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币30702元，由原告深圳市久德电路有限公司承担人民币29102元，被告深圳市腾飞环保科技有限公司承担人民币1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一九年三月二十九日 书记员***（兼） 书记员*** 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《人民法院诉讼费用交纳办法》 第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。