深圳市腾飞环保科技有限公司、深圳市久德电路有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院 民事判决书 （2019）粤03民终15091号 上诉人（原审被告）：深圳市腾飞环保科技有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区涌南路84号，统一社会信用代码：91440300MA50P1W6XA。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东深宝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市久德电路有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道草围一路草围第二工业区伟信达工业园F栋402，统一社会信用代码：91440300MA5ECL7Q9E。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1981年3月5日出生，身份证住址：山东省曹县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，广东斯明律师事务所律师。 上诉人深圳市腾飞环保科技有限公司（以下简称腾飞公司）因与被上诉人深圳市久德电路有限公司（以下简称久德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初21436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人腾飞公司上诉请求：1、依法纠正深圳市宝安区人民法院作出的（2018）粤0306民初21436号《民事判决书》中事实查明部分的有关错误；2、依法撤销原审判决第二项，并依法改判腾飞公司无需向久德公司返还履约保证金人民币160000元；3、本案的全部诉讼费用由久德公司承担。 事实与理由：一、原审法院认为“原告已于2018年12月27日搬离涉案房屋”存在事实认定错误的情形。原审法院据以认定“原告已于2018年12月27日搬离被告处”的证据是腾飞公司提交的《确认书》(2018年12月27日落款），腾飞公司提交上述证据仅用于证明久德公司已经将所有物品搬离涉案场所的事实，由于上述《确认书》形成在搬离之前，而久德公司的搬离时间跨度却长达18天之久，直至2019年1月15日久德公司才实际搬离涉案场地。该份证据未经双方质证，不能作为认定事实的证据使用。二、原审法院认为“本案中，原告共支付被告履约保证金200000元，其中关于涉案《合作协议（A)》、《合作协议（B)》项下的房屋租赁的履约保证金为160000元，涉案房屋租赁合同关系无效，被告应依法向原告退还合同项下的保证金160000元”是错误的，腾飞公司无需向久德公司退还履约保证金。1、根据《合同法》第五十八条规定，以及腾飞公司与久德公司之间签订的涉案《合作协议（A)》、《合作协议（B)》第四条约定，久德公司自2018年2月开始便恶意拖欠腾飞公司的综合加工费、水费、电费、其他杂费等各项费用合计1359078.18元（已另案起诉），且至今未予支付。显然依照相关法律规定以及协议约定，腾飞公司无需将履约保证金退还久德公司。2、退一步讲，即便涉案合同存在原审法院认定无效情形，腾飞公司也无须退还上述“履约保证金”。涉案《合作协议（A)》、《合作协议（B)》第十条中已明确约定，在涉案合同签订时腾飞公司已明确告知久德公司涉案房屋系历史遗留厂房，久德公司亦明确清楚知悉涉案房屋的性质，并清楚其签订该合同后可能带来的法律后果，故久德公司应当自行承担因合同无效带来的全部损失，腾飞公司无需向久德公司返还涉案的履约保证金。三、原审法院认为“从原告提交的对话录音及微信聊天记录可证实涉案房屋存在停水停电的情况，本院予以确认，原告诉求被告赔偿损失，应当承担举证责任”是错误的。1、关于久德公司提交的对话录音，腾飞公司在一审庭审时向原审法院表示并未收到该证据副本，但原审法院对此并未作出处理；2、久德公司的微信聊天记录是于一审法庭辩论终结后提交的，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条规定不能作为新证据使用。况且，原审法院所提及的上述证据，没有组织腾飞公司进行质证，据此便擅自对本案的关键事实予以错误认定，存在严重的程序错误。四、久德公司在深圳市宝安区西乡街道草围第二工业区伟信迖工业园F栋另有生产产地，其自2018年8月开始就寻找各种理由将涉案场地的物料、生产设备拉回上述生产地点,且从2018年2月开始就恶意拖欠综合加工费、水电费及其他杂费等各项费用未予支付，因此久德公司才主张解除涉案合同。故其主张涉案房屋存在停水停电的情形明显与客观事实不符，亦不存在关联性。 被上诉人久德公司辩称：腾飞公司的上诉事实与请求没有任何法律依据，应裁定予以驳回，维持原判。 久德公司向一审法院诉请：1、解除久德公司与腾飞公司签订的《房屋租赁合同》；2、腾飞公司赔偿因其单方面停水停电造成久德公司的经营损失2199200元人民币给久德公司；3、腾飞公司赔偿因其单方面停水停电造成久德公司的客户退货损失人民币502200元给久德公司；4、腾飞公司赔偿因其单方面停水停电造成久德公司无法使用租赁场地造成的装修损失人民币86400元给久德公司；5、由腾飞公司负责本案全部诉讼费用。一审庭审中，久德公司将第一项诉讼请求变更为确认久德公司、腾飞公司双方签订的租赁合同无效，并增加诉讼请求：1、腾飞公司立即返还久德公司履约保证金200000元；2、腾飞公司归还久德公司厂房内的全部机器设备。一审庭审中，久德公司明确双方签订的《房屋租赁合同》仅为办理租赁凭证，并未实际履行，双方实际履行的是《合作协议（A）》、《合作协议（B）》，其主张《房屋租赁合同》无效，包括《房屋租赁合同》、《合作协议（A）》、《合作协议（B）》无效。 一审法院审理查明：2017年8月10日，久德公司、***、***共同作为乙方与腾飞公司作为甲方签订《合作协议（A）》，约定：1.甲方将坐落于深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区第7栋第三楼厂房，作为合作条件提供给乙方使用；2.双方约定，甲方除不定时派员检验产品质量外，不参与乙方的生产经营管理，由乙方自负盈亏。乙方同意按费用包干的方式按月给甲方支付综合加工费，共计22000元（不含税），乙方可要求甲方开具发票但乙方负责全部税费。本协议签订之日起三天内，乙方向甲方预交一个月综合加工费22000元（乙方正式生产时此综合加工费作首月加工费抵扣）；3.卫生费每月150元、电梯日常保养费150元；4.合作期限从2017年9月1日起至2020年12月30日止，乙方从2017年9月1日开始缴每月综合加工费22300元，以后每两年递增10%每平方米每月；4.协议签订之日起三天内，乙方应向甲方缴纳履约保证金为两个月综合加工费加一个月水电费。现预缴80000元，本协议终止后在结清乙方应付甲方费用和恢复厂房原状且乙方没有任何违约行为的情况下，由甲方无息返还乙方。若违约或无法提供保证金收据，该履约保证金不予退回。该保证金，不用于支付员工工资，也不冲抵乙方应向甲方交纳的综合加工费或垫付的工资等；5.水、电价格按市场价格核算，电费单价1.3元每度，电损为8.5%，即电费计费标准为每月电费=抄表数*（1+0.085）*1.3元每度；水费单价5.5元每方，水损为8.5%，即每月水费=抄表数*（1+0.085）*5.5元每吨；6.此厂房作为历史遗留房，暂无法律上所要求具备的有关法律文件，乙方确认在签署本合作协议时完全知悉房屋现状。若根据现行法律规定，导致本合作合同无效，甲乙双方经协商自愿遵守本协议的各项约定，不以本协议是否有效作为抗辩理由。甲方协助乙方到政府办理手续为乙方注册公司用，但双方实际执行以此协议为准。 同日，久德公司、***、***共同作为乙方与腾飞公司作为甲方签订《合作协议（B）》，约定：1.甲方将坐落于深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区第3栋第三楼厂房，作为合作条件提供给乙方使用；2.双方约定，甲方除不定时派员检验产品质量外，不参与乙方的生产经营管理，由乙方自负盈亏。乙方同意按费用包干的方式按月给甲方支付综合加工费，共计24720元（不含税），乙方可要求甲方开具发票但乙方负责全部税费。本协议签订之日起三天内，乙方向甲方预交一个月综合加工费24720元（乙方正式生产时此综合加工费作首月加工费抵扣）；3.卫生费每月150元、电梯日常保养费150元；4.合作期限从2017年9月1日起至2020年12月30日止，乙方从2017年9月1日开始缴每月综合加工费22300元，以后每两年递增10%每平方米每月；4.协议签订之日起三天内，乙方应向甲方缴纳履约保证金为两个月综合加工费加一个月水电费。现预缴80000元，本协议终止后在结清乙方应付甲方费用和恢复厂房原状且乙方没有任何违约行为的情况下，由甲方无息返还乙方。若违约或无法提供保证金收据，该履约保证金不予退回。该保证金，不用于支付员工工资，也不冲抵乙方应向甲方交纳的综合加工费或垫付的工资等；5.水、电价格按市场价格核算，电费单价1.3元每度，电损为8.5%，即电费计费标准为每月电费=抄表数*（1+0.085）*1.3元每度；水费单价5.5元每方，水损为8.5%，即每月水费=抄表数*（1+0.085）*5.5元每吨；6.乙方在生产过程中所产生的废气必须接到顶楼废气塔按人居委要求进行处理，乙方在现有废气设施基础上每月交700元废气设备维护费；7.此厂房作为历史遗留房，暂无法律上所要求具备的有关法律文件，乙方确认在签署本合作协议时完全知悉房屋现状。若根据现行法律规定，导致本合作合同无效，甲乙双方经协商自愿遵守本协议的各项约定，不以本协议是否有效作为抗辩理由。甲方协助乙方到政府办理手续为乙方注册公司用，但双方实际执行以此协议为准。 同日，久德公司向腾飞公司出具《承诺书》，约定久德公司委托腾飞公司进行废水处理技术服务，久德公司在承诺书签订之日向腾飞公司缴付40000元服务费押金。 同日，***作为甲方与***、***作为乙方签订《协议书》，约定甲方将岗头工业区7栋3楼（已租部分除外）3栋3楼西北角等部分区域现有设备、办公用品作价300000元卖给乙方，乙方在签协议时付60000元给甲方，其余在2017年9-12月分四期支付，每期支付60000元。同日，***出具《委托书》，委托腾飞公司按《协议书》收机器设备余款240000元。 2017年8月14日至15日，腾飞公司向久德公司出具《收款收据》，确认收到久德公司支付的履约保证金/押金80000元、履约保证金80000元、服务费押金40000元。 一审庭审中，腾飞公司自认涉案房屋无房屋产权证，腾飞公司亦未提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续等材料;双方协议一致，于庭后自行处理涉案房屋内机器设备等物品搬迁问题。 双方于庭后，向一审法院提交《确认书》，确认久德公司于2018年12月27日将涉案场地（房屋）的所有物品搬离。 另查明，2016年9月1日，久德公司作为乙方腾飞公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于深圳市宝安区沙井街道蚝一岗头工业区涌南路84号A1栋的房屋出租给乙方使用，租赁房屋出租面积共计1320平方米，月租金总额为24720元，乙方于每月10日前向甲方交付租金；2.乙方租赁房屋的期限自2016年9月1日至2020年12月31日止；3.甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即49440元；4.租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；5.乙方拖欠租金30天以上，甲方可不予退还租赁保证金。双方确认上述租赁合同是为办理租赁凭证而签订，并未实际履行。 一审法院认为，关于久德公司、腾飞公司是否为房屋租赁关系。腾飞公司辩称，其与久德公司为合作关系，并提供了《合作协议（A）》、《合作协议（B）》为证。一审法院认为，双方确认《房屋租赁合同》是为办理租赁凭证而签订，并未实际履行，双方实际履行是《合作协议（A）》、《合作协议（B）》。关于《合作协议（A）》、《合作协议（B）》的法律关系，一审法院认为，从两份合作协议的约定内容看，协议约定主要内容为腾飞公司出租涉案房屋给久德公司使用，久德公司须向腾飞公司支付固定金额所谓“综合加工费”及履约保证金，水电费、卫生费、电梯日常保养费等，而并未明确涉及腾飞公司为久德公司提供何种加工服务，上述协议实质上约定腾飞公司出租涉案房屋给久德公司使用，久德公司向腾飞公司支付房屋使用的费用，且为了办理房屋租赁凭证双方另签订了《房屋租赁合同》，由此可见，双方实际上建立了房屋租赁合同关系，《合作协议（A）》、《合作协议（B）》实质上就是房屋租赁合同。因此，对于腾飞公司辩称，一审法院不予采信，依法认为久德公司、腾飞公司为房屋租赁关系。 依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案腾飞公司既没有提供涉案租赁物的产权证，也未提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，一审法院确认久德公司、***、***与腾飞公司于2017年8月10日签订的《合作协议（A）》、《合作协议（B）》无效。 关于久德公司诉请腾飞公司立即返还履约保证金200000元。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，久德公司共支付腾飞公司履约保证金200000元，其中关于涉案《合作协议（A）》、《合作协议（B）》项下的房屋租赁的履约保证金为160000元，涉案房屋租赁合同关系无效，腾飞公司应依法向久德公司退还合同项下的保证金160000元。关于另外的服务费押金40000元，久德公司主张为污水废水处理费押金，一审法院认为，该诉请基于另一事实和法律关系，本案不予处理。 关于久德公司诉请腾飞公司赔偿对涉案房屋的装修损失。一审法院认为，久德公司主张其对涉案房屋进行装修，应对其主张的事实承担举证责任。久德公司仅提供了《深圳久德二部装修成本》为证，腾飞公司对该证据不予认可。且该证据由久德公司单方制作，久德公司未提供其他证据予以佐证，故久德公司应承担举证不能的不利后果，对该诉请，一审法院不予支持。 关于久德公司诉请腾飞公司赔偿因停电停水对其造成的损失。一审法院认为，从久德公司提交的对话录音及微信聊天记录可证实涉案房屋存在停电停水的情况，一审法院予以确认。久德公司诉求腾飞公司赔偿损失，应承担举证责任。首先，久德公司提交的工资表为其单方制作，腾飞公司对该证据不予认可；再者，久德公司提交的送货单、对账单，可以证实久德公司与其他公司存在业务来往，但不能证明久德公司因停电停水造成的具体损失；另外，对于涉案房屋停水停电造成损失的事项，久德公司虽曾与客户进行协商，客户也向久德公司出具《证明》予以证实，但《证明》中载明的赔偿数额并未实际产生；最后，久德公司未能提交其他证据证实腾飞公司停电停水的具体时间、时长及造成损失的赔偿范围及数额，因此，对于久德公司诉请腾飞公司赔偿因停电停水对其造成的损失的相关诉请，一审法院不予支持。 关于久德公司诉请腾飞公司归还久德公司厂房内的全部机器设备。一审法院认为，久德公司已于2018年12月27日搬离涉案房屋，久德公司诉请的基本事实已不复存在，故对该诉请，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认久德公司与腾飞公司于2017年8月10日签订的《合作协议（A）》、《合作协议（B）》无效；二、腾飞公司于本判决生效之日起十日内返还久德公司履约保证金人民币160000元；三、驳回久德公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币30702元，由久德公司承担人民币29102元，腾飞公司承担人民币1600元。 本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院另查明，（一）本院二审庭审中，腾飞公司为证明久德公司实际搬离时间为2019年1月15日，提交了一份案外人***的《情况说明》。该《情况说明》中***称其系深圳市明安保安服务有限公司派驻腾飞公司的保安队长，久德公司于2019年1月15日搬离，其于同日将搬迁押金2000元退回给久德公司负责人***。《情况说明》同时附***的《保安服务合同》、工牌、《任职证明》、社保记录、微信转账记录。 （二）腾飞公司另案起诉久德公司等人，请求久德公司支付《合作协议（A）》、《合作协议（B）》项下的固定使用费、水电费等费用。 本院认为，腾飞公司与久德公司签订的涉案《合作协议（A）》、《合作协议（B）》虽名为合作，但实质上是由腾飞公司向久德公司提供厂房使用，久德公司向腾飞公司支付固定的综合加工费等费用，且该综合加工费按厂房面积计算、腾飞公司不参与生产、不负责盈亏，因此，双方就《合作协议（A）》、《合作协议（B）》形成的实质为房屋租赁合同法律关系。同时，因腾飞公司出租的涉案房产未取得建设工程规划许可证或其他合法的报建报批手续，双方签订的《合作协议（A）》、《合作协议（B）》依法应为无效，一审判决对此认定正确，本院予以确认。 双方签订的租赁合同无效，根据合同无效相互返还原则，腾飞公司应将收取的履约保证金160000元返还给久德公司。腾飞公司已另案起诉久德公司支付“综合加工费”，该争议应在另案中予以处理，其以久德公司拖欠“综合加工费”在本案中主张不予返还履约保证金理由不成立，本院不予支持。 关于久德公司的搬离时间，双方一审中同意一审庭审后自行协商搬离事宜，且腾飞公司确认《确认书》为其向一审法院提交，因此，应视为其对《确认书》中载明的搬离时间2018年12月27日无异议。现腾飞公司又主张《确认书》中的时间并非实际搬离时间，其对此仅提交了案外人的《情况说明》，该证据属于证人证言，而证人并未出庭作证，且仅凭该《情况说明》亦不足以推翻《确认书》的内容，因此，对于腾飞公司就搬离时间的上诉，本院不予支持。 关于腾飞公司是否存在停水停电的问题。久德公司一审中以腾飞公司停水停电请求赔偿损失，一审根据久德公司提交的录音及微信记录认为腾飞公司存在停水停电，但对于损失并未认定及支持，久德公司对此亦未上诉。本院认为，腾飞公司提交的录音未能明确对话主体、微信记录亦未提交原件核对，一审判决仅以上述证据认定存在停水停电依据不足，鉴于上述情况与本案上诉实体处理无关，本院对此不做认定，当事人可在另案中处理。 综上所述，腾飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3500元，由深圳市腾飞环保科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年十一月二十日 书记员***（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。