山东得利斯食品股份有限公司、青岛金龙品维美佳商贸有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市市北区人民法院 民事判决书 （2020）鲁0203民初10648号 原告：山东得利斯食品股份有限公司，住所地山东省诸城市昌城镇驻地。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东同和恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东同和恒信律师事务所律师。 被告：青岛金龙品维美佳商贸有限公司，住所地山东省青岛市市北区临淄路36号1号楼601户。 法定代表人：***，总经理。 被告：***，女，1957年7月4日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 公民身份号码：370205195707××××。 原告山东得利斯食品股份有限公司诉被告青岛金龙品维美佳商贸有限公司（以下简称：“金龙品公司”）、被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***与被告青岛金龙品维美佳商贸有限公司的法定代表人即被告***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾空房屋，将房屋返还原告；2、判令被告向原告支付自2019年12月1日至2020年5月31日的租金20万元，违约金6万元，共计26万元；并要求被告向原告支付自2020年6月1日按实际占用天数至房屋腾空之日的房屋使用费；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月13日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由被告租用原告坐落于青岛市市北区用于商业经营使用。租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，并对租金标准、违约责任等进行了约定。至原告起诉之时，被告仅支付了2019年6月1日至2019年11月30日的租金20万元，自2019年12月1日至起诉之时的租金一直未予支付。现为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。 两被告共同辩称，1、双方是在2019年5月签的合同，当时想让对方留长一点时间作为装修免租期，但对方不同意，只同意留到6月1日。一开始我们想简单装修下，时间也就够了，但是后来我公司总部要求把这个店作为样板店，按照总部要求进行装修，结果就装修了4个月，2019年9月21日才开业。2020年1月又开始发生疫情，全国要求居家，所以我们也无法开业，到2020年4月才开业，但是人很少，于是我们就跟原告商量，能不能免除半年房租，原告也默认了，催我们交下半年房租，我们就在2020年7月31日支付了25万元，11月21日又支付5万，我们还是想把这个店开下去，也一直跟原告协商，希望双方能够达成一致。2、补充答辩意见：（1）原告有违约行为，其出租的房屋不具有实际使用价值。该房屋原来是原告用于肉类加工储存仓库以及销售门市，房屋闲置了二年多，房屋漏水，需要维修，整个室内凌乱不堪，其中一间封闭的房屋全是垃圾和腐肉，清理垃圾用了20多天，计30车。被告自2019年6月1日开始重新装修共计113天，自2019年9月21日正式启用租赁房屋，开业。（2）被告已履行了合同义务，并没有违约。被告已经向原告交纳了61万元的租金，除了疫情期间应当减免的6个月房租外，已经支付到了2021年5月31日。（3）原告违背公平原则，其提供的格式合同，双方的权利义务规定的明显不公平，合同的违约金明显太高。（4）原告存在违约，应当赔偿被告损失。原告没有提供给被告具有安全、完整、符合承租人用途的房屋，造成被告必须出资对该房屋进行重新装修，装修费原告应当承担。该房屋漏水给被告造成的物资损失，原告也应当赔偿。（5）原告将***个人列为本案共同被告错误。***并非租赁合同的相对方，将其列为被告于法无据，不应得到支持。综上，请求法院依法驳回被告的诉讼请求。 经审理查明，1、青岛市市北区房屋的产权人为原告。2019年5月13日原告（甲方，出租方）与被告金龙品公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“甲方同意将青岛市市北区，建筑面积709.68平方米，出租给乙方作商业经营使用，该房屋的用途为展示店＋办公。租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止。租金标准为：2019年6月1日计时，前期时间为免费装修期；2019年5月16日前缴纳第一次租金21万元（含1万元押金）；2019年11月1日前缴纳第二次租金20万元（租期为2019年12月1日至2020年5月31日）；2020年5月1日前缴纳第三次租金40万元（租期为2020年6月1日至2021年5月31日）；2021年5月1日前缴纳第四次租金40万元（租期为2020年6月1日至2022年5月31日）。房租租金支付采用‘先交租，后使用’的方式。若乙方未能依约按期向甲方支付租金，乙方须向甲方承担逾期一日应付款数额百分之一的违约金”。合同签订后，原告依约向被告金龙品公司交付了房屋。被告金龙品公司对该房屋进行了装修后，开业使用。2019年5月14日被告金龙品公司向原告缴纳房租21万元，2020年7月31日被告金龙品公司向原告缴纳房租25万元，2020年11月21日被告金龙品公司向原告缴纳房租5万元，2020年12月16日被告金龙品公司向原告缴纳房租5万元，2020年12月25日被告金龙品公司向原告缴纳房租5万元，以上共计缴纳房租61万元。 2、庭审中，原告为了证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1，不动产权证书一份。原告欲以此证明：“被告所租赁的房屋权利人为原告”。证据2，房屋租赁合同一份。原告欲以此证明：“2019年5月13日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于青岛市市北区，双方就租赁时间、租金支付、违约责任等进行了约定”。证据3，2020年1月16日的律师函一份及邮政快递回执单一份。原告欲以此证明：“原告曾在2020年1月16日向被告发出过律师函，要求被告支付租金”。证据4，被告金龙品公司的工商登记信息一份。原告欲以此证明：“被告金龙品公司为一人有限责任公司（自然人独资）”。 两被告对原告提交的上述证据共同质证认为：“对证据1的真实性及证明事项均无异议。对证据2的真实性及证明事项均无异议。对证据3，没有收到过。对证据4的真实性和证明事项均无异议”。 3、庭审中，两被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1，房屋租赁合同一份。两被告欲以此证明：“承租房屋坐落地点为华阳路1-13号门头两层，双方约定的承租期限为3年，自2019年6月1日至2022年5月31日，押金一万，租金每年40万元”。证据2，承租房屋装修前后的微信照片和视频录像资料（照片9张，视频录像一份）一宗。两被告欲以此证明：“1、承租的房屋长期闲置，房屋漏水，原来是得利斯公司卖肉的房间，我方花费20多天清理清运垃圾。2、进行重新装修113天，得利斯公司驻青岛负责人***现场监督。3、花费装修费用675000元”。证据3，照片三张。两被告欲以此证明：“1、承租房屋自2019年9月21日正式启用，开业。2、原告没有依据租房合同向承租人交付具有安全，完整，符合承租人用途的房屋，为了达到具有承租人使用双方合同约定的商品展示、经营办公用途的房屋，我方必须出资进行该房屋的重新装修，装修费用原告应当承担”。证据4，与得利斯柴总微信沟通的图片18张（微信中，对方的答复意见为：“胡总，公司的意见已经很明确了，免一个月的房租，您上次提到的减免半年是不可能的，正因为考虑到您那边的情况，所以才免一个月房租的，要不然一分钱也不会免的，本来租金就不高”。），2020年4月24日的《申请书》一份，2020年5月31日的《申请书》一份，2020年11月13日的《申请书》一份，2020年12月15日的《申请书》一份。两被告欲以此证明：“因疫情影响，被告多次与原告协商、申请减免疫情期间的6个月房租（停业无营业）”。证据5，付款凭证，交付租金的单据5张。两被告欲以此证明：“被告方没有违约，至今已经交付了2021年5月31日之前的全部租金，一共是61万元。2019年5月14日交21万元，2020年7月31日交25万元，2020年11月21日交5万元，2020年12月16日交5万元，2020年12月25日交5万元，第一年的下半年的费用由于疫情影响，我们停业，所以我认为应该免租”。证据6，图片10张。两被告欲以此证明：“2020年7月至8月连阴天持续下雨，房屋楼上楼下严重漏水，导致楼下仓库产品基本报废，房屋漏水地面产品浸泡在水中导致产品经济损失13万元。漏水导致室内潮湿，产品受潮全部报废”。 原告对两被告提交的上述证据质证认为：“对证据1的真实性及证明事项均无异议。对证据2不予认可，没有原始载体，即便该图片是真实的，该证据也无法证明被告主张。对证据3的质证意见同证据2。对证据4的真实性无法确定，即便该证据是真实的，也无法证明被告主张。我方从来没有同意减免房租。对证据5的付款事实没有异议，但是在付款时被告已经违约。对证据6，证据照片模糊不清，真实性也无法确定，无法证明被告主张”。 以上事实，有相关证据材料及原告与被告的陈述、庭审笔录等在案佐证，经庭审质证，可以采信。 本院认为，原告与被告金龙品公司于2019年5月13日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的权利义务。现被告金龙品公司未按合同约定的时间在2019年11月1日前向原告缴纳第二次即2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金20万元，其行为构成违约。但考虑到被告金龙品公司自身装修花费了较长时间和较多费用，更主要的是2020年上半年受新冠疫情的严重影响，经营性企业无法正常营业，在此情形下，其缴纳房租必然会产生困难。被告金龙品公司亦就此与原告进行了多次沟通，并自2020年下半年起，陆陆续续又向原告缴纳了40万元的租金，表达出自己愿意履行合同，愿意承担责任的态度。因此，从保护企业发展，促进交易成功并维护交易稳定的角度，经本院综合考虑，认为应当给被告金龙品公司一个继续履行合同的机会，故对原告要求解除合同、返还房屋之请求不予支持。对于原告主张的2019年12月1日至2020年5月31日的租金，因该期间受疫情影响，应给予被告金龙品公司一定的房租减免，本院酌情确定减免的数额为3个月的租金10万元，其余10万元租金被告金龙品公司应及时给付原告。又因被告金龙品公司逾期支付该期间的房租，还应向原告支付违约金，但原告主张的违约金6万元过高，本院酌情调整为2万元。被告金龙品公司为一人有限责任公司，被告***作为该公司的股东，未能证明公司财产独立于股东自己的财产，故应当对公司债务承担连带责任。原告主张2020年6月1日之后的房屋使用费，因被告金龙品公司在原告起诉后，又陆续向原告缴纳了2020年6月1日至2021年5月31日期间的房租，且双方合同仍应继续履行，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条；《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、被告青岛金龙品维美佳商贸有限公司、被告***于本判决生效之日起十日内给付原告山东得利斯食品股份有限公司2019年12月1日至2020年5月31日期间的房屋租金10万元； 二、被告青岛金龙品维美佳商贸有限公司、被告***于本判决生效之日起十日内给付原告山东得利斯食品股份有限公司逾期支付房租违约金2万元； 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告山东得利斯食品股份有限公司要求解除与被告青岛金龙品维美佳商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》并腾还房屋的诉讼请求； 四、驳回山东得利斯食品股份有限公司对被告青岛金龙品维美佳商贸有限公司、被告***的其他诉讼请求。 案件受理费5200元，由原告负担2800元，由两被告负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二一年三月二十一日 书记员***