某某、某某与山东某某工程有限公司、某某物权保护纠纷一审民事判决书

山东省滨州经济技术开发区人民法院 民事判决书 （2023）鲁1691民初2286号 原告：***，男，1974年7月17日出生，汉族，住滨州市滨城区。 原告：***，女，1975年9月27日出生，汉族，住滨州市滨城区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：***，山东中捷律师事务所律师。 被告：山东某某工程有限公司，住所地：滨州经济技术开发区。 法定代表人：***，经理。 被告：***，男，1982年9月19日出生，汉族，住滨州市滨城区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：***，山东达识律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：***，山东达识律师事务所实习律师。 第三人：山东金某物业管理有限公司滨州分公司，住所地：滨州经济技术开发区 负责人：张某。 委托诉讼代理人：***，男。 原告***、***与被告山东某某工程有限公司（以下简称某丙公司）、***、第三人山东金某物业管理有限公司滨州分公司（以下简称金某公司）物权保护纠纷一案，本院于2023年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2024年1月4日公开开庭进行了审理。原告***、***的共同委托诉讼代理人***、被告某丙公司、***的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人金某公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求：1.判令两被告与第三人共同支付两原告房屋占用费198957.72元（房屋面积114.64平方米，自2020年3月19日至2023年5月13日共计1157天，按1.5元／平方米／天计算）；2.本案诉讼费、保全费均由被告及第三人承担。事实和理由：原告系滨州市**路**号**号楼**号房**的所有权人，产权证号为鲁（2018）滨州市不动产权第0**5号，2023年5月13日，原告从朋友处得知有人占用其房屋存放东西，原告到场查看后向派出所报警，经派出所调查系被告某丙公司在未经原告同意的情况下长时间占用该房屋。某丙公司是实际占用原告房屋的侵权人，应承担侵害原告物权的责任，***是某丙公司的一人股东，对公司的债务应承担连带清偿责任，第三人金某公司对于其仅有妥善管理职责的房屋未经所有权人允许擅自给某丙公司使用，与某丙公司构成共同侵权，应承担共同侵权责任。 被告某丙公司、***辩称，1.原告所诉无事实及法律依据，原告应对其主张举证证实。2.原告无权提起本案诉讼，不是适格的原告主体，原告没有按照与开发商签订的购房合同及时接收房屋，原告至今未收房，对房屋没有及时收房负有全部过错，涉案房屋的占用使用权仍在开发商和金某公司处，在此情况下，原告主张房屋占用费没有法律依据。3.原告诉求占用费的标准和数额没有依据，其主张的费用应通过评估确定，被告对原告主张的标准和数额不认可。4.原告在办理完房产证后也没有及时告知开发商和金某公司，涉案房屋仍在开发商和金某公司的控制和管理之下，被告不存在违法破门而入以侵权方式占有使用房屋的情况，而是经房屋的合法占有、控制、管理主体开发商和金某公司同意后临时在房内存放物品，被告并不了解该房屋的买卖情况，被告实际占用时间大约半年，且金某公司也在该房屋内放置了物品，被告也未因占用房屋向金某公司支付过费用。5.原告主张房屋占用的时间自金某公司出具的电费交款之时起计算不能成立，因为金某公司已经对该情况作出明确说明，即使有电费交纳也不能证明有房屋使用，应以原告报警时警察在现场录像所调查确认的半年时间为准。综上，应驳回原告的起诉或者诉求。 第三人金某公司陈述称，第三人不认可原告的主张，涉案房屋是开发商山东某某置业有限公司（以下简称某乙公司）移交给第三人的，两原告虽然购买涉案房屋，但未按购房合同约定收房，没有办理房屋交接手续，过错在原告，由此引发的责任不在第三人。第三人作为涉案房屋所在小区的前期物业公司，接受开发商的移交对没有办理交房手续的房屋进行管理、占有并无过错，不应担责。涉案房屋在第三人处的信息显示开发商没有卖出去，原告没有办理收房手续，也没有告知第三人办证情况，更没有与第三人签订物业服务合同、支付物业费，双方之间不存在任何合同关系，原告主张第三人赔偿没有依据。在原告报警前约半年，当时第三人想把很少的开发商的东西在房屋内临时存放，某丙公司也想临时存放一下他们的物品，实际占用时间约为报警前半年。原告以电费交费信息证明房屋使用情况不能成立，电费登记信息是第三人系统审计后根据现有使用人做的自行登记，仅显示后面登记的名字，不代表前面的主体就是后面的名字，更不能证实被登记人在使用房屋，因当时的电费的收据等材料找不到了，实际充电人无法核实。 本院经审理认定事实如下： 2017年4月5日，原告***与某乙公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买某乙公司开发的滨州市黄河六路333号丰泽御景房屋，房屋用途为办公，建筑面积113.88平方米，总房价款720006元，约定交房期限为2017年5月31日前。上述合同签订后，双方至今未实际交房，对于未交房收房的原因，原告称因其当时资金紧张无力收房，某丙公司称因为原告不想交纳物业费据不收房。2017年12月31日，某乙公司将丰泽御景小区物业移交给第三人金某公司全权负责管理。2018年9月28日，两原告办理了涉案房屋的产权证，证号为鲁（2018）滨州市不动产权第0**5号，房屋为两原告共同所有，房屋面积为114.64平方米。 2023年5月13日，原告发现其购买的涉案房屋被他人占用存放物品，遂向滨州经济技术开发区公安分局杜店派出所报案，经派出所调查，某丙公司在涉案房屋内存放物品，金某公司称其将开发商的少量物品存放在涉案房屋内。2023年5月14日，某丙公司和金某公司将其各自存放的物品搬离涉案房屋。对于某丙公司和金某公司占用房屋存放物品的时间，双方各执一词：原告依据其在金某公司查询的涉案房屋电费交纳情况主张自某丙公司第一次交纳电费之日即2020年3月19日开始实际占用涉案房屋，某丙公司和金某公司均称占用时间约半年。某丁公司出具的加盖“某某管理处”印章的证明证实涉案房屋在该管理处充电系统显示的使用人为某丙公司，电费充值两次，最早一次充值时间为2020年3月19日。被告及第三人认为电费交费信息不能证明房屋使用情况，但因当时的电费收据等材料找不到了，无法核实实际充电人信息。 另查明，某丙公司系自然人独资公司，其一人股东为***。关于涉案房屋同地段同类房屋的租金单价，原告称1.5元／平方米／天，两被告和第三人称1元／平方米／天。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条、第二百一十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产权属证实是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，两原告购买涉案房屋后虽然至今未交房收房，但两原告于2018年9月28日取得了不动产权证书，登记确认两原告系涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。金某公司作为涉案房屋所在小区的前期物业公司，在接受某乙公司的移交后依据双方签订物业管理服务合同对包括涉案房屋在内小区物业进行管理，在金某公司未提交物业管理服务合同证实其有权占有、使用涉案房屋的情况下，金某公司仅有权保管涉案房屋，而无权自己使用或允许他人使用。金某公司超出其物业管理服务权限在未经房屋所有权人同意的情况下，在涉案房屋内放置物品并私自允许某丙公司在涉案房屋内存放物品，某丙公司及金某公司的行为侵害了两原告的合法权益，构成侵权，依法应承担相应的侵权责任。 根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条的规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的各自承担相应的责任，难以确定责任大小的平均承担责任。本案中，金某公司未经两原告同意在涉案房屋内放置物品并私自允许某丙公司在涉案房屋内存放物品，某丙公司未经核实确认轻信金某公司未经两原告同意在涉案房屋内存放物品，并因此受益，二者分别实施侵权行为造成同一损害，难以确定责任大小，故两公司平均承担责任。 根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照实际发生时的市场价格或者其他合理方式计算。本案中，双方对停止占用房屋之日为2023年5月14日均无异议，对此本院予以确认；对开始占用房屋之日双方各执一词，两原告主张某丙公司最早一次交纳电费之日即为其开始实际占用涉案房屋之日，被告及第三人自认的占用时间为半年，被告及第三人虽然认为电费交费信息不能证明房屋使用情况，但因当时的电费收据等材料找不到了，无法核实实际充电人信息，被告及第三人的现有证据不能推翻原告的上述主张，故本院认定开始占用房屋之日为2020年3月19日。关于涉案房屋同地段同类房屋的租金单价，双方陈述的数额不一致，本院在实地了解涉案房屋所在地段的租金情况后认为涉案房屋的租金单价按1.2元／平方米／天较为合理。结合本案实际情况，两原告在购买房屋取得产权证书后至今未收房，对其所有的房屋未及时采取占有、使用、出租等处分措施，两原告的行为客观上导致涉案房屋长时间处于空置状态，某丙公司及第三人占用房屋的行为并非两原告对其所有房屋的处分，两原告在某丙公司及第三人占用后主张收益，因涉案房屋为办公用房，鑫公司占用房屋并非用于办公，而是堆放闲置物品，如按办公用房的租金标准收取租金显失公平，对此本院酌情认定按0.6元／平方米／天计算房屋占用费，自2020年3月19日至2023年5月13日共计1157天，占用费共计79583.1元（0.6元×114.64平方米×1157天），由金某公司、某丙公司各承担39791.55元。因***系某丙公司的独资股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，在无有效证据证实股东个人财产独立于公司财产的情况下，作为独资股东的***对某丙公司的债务承担连带清偿责任。第三人金某公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本案依法缺席审理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十四条、第二百一十七条、第一千一百六十五条、第一千一百七十二条、第一千一百八十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告山东某某工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***、***房屋占用费39791.55元，被告***对山东某某工程有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 二、第三人山东金某物业管理有限公司滨州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告***、***房屋占用费39791.55元； 三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2140元，财产保全申请费957元，共计3097元，由被告山东某某工程有限公司、***负担926元，由第三人山东金某物业管理有限公司滨州分公司负担926元，由原告***、***负担1245元。 被告山东某某工程有限公司、被告***、第三人山东金某物业管理有限公司滨州分公司将上述案款及应付费用付至原告***中国工商银行账户：6222********。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年一月十九日 书记员***