中建壹品投资发展有限公司与某某、中建壹品物业运营有限公司孝感分公司排除妨害纠纷二审民事判决书

湖北省孝感市中级人民法院 民事判决书 （2023）鄂09民终2639号 上诉人（原审被告）：中建壹品投资发展有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮路248号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***、***，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：***，男，1967年9月18日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。 原审被告：中建壹品物业运营有限公司孝感分公司。住所地：湖北省孝感市孝天路与***交汇处中建国际花园G3栋3207室。 负责人：**，该公司负责人。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 上诉人中建壹品投资发展有限公司（以下简称中建壹品公司）因与被上诉人***、原审被告中建壹品物业运营有限公司孝感分公司（以下简称孝感中建壹品物业公司）排除妨害纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2022)鄂0902民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年10月16日立案后，因本案事实清楚，经征求双方当事人意见，本院决定由审判员独任审理。本案现已审理终结。 中建壹品公司上诉请求：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2022)鄂0902民初4173号，依法改判驳回***的诉讼请求；二、判令由***承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、中建壹品公司并非本案适格被告。孝感中建三局房地产开发有限公司作为一家独立法人单位，责任独立。2022年2月14日，该公司注销，法人终止，此时房屋面防水工程保修期早已届满。***提起诉讼时保修期已经超过，不是孝感中建三局房地产开发有限公司债务，与中建壹品公司无关。二、孝感中建三局房地产开发有限公司已经履行了保修义务，不应承担赔偿责任。一审法院根据鉴定意见认为开发***不合格并要求其承担责任，让开发商承担不合理的对房屋质量及保修的无限责任。1.孝感中建三局房地产开发有限公司已经履行质保义务，***没有证据证明保修不合格；2.质保期限届满后，孝感中建三局房地产开发有限公司不应承担质保责任，对于屋顶公共部位可以申请维修基金来维修。三、原审法院未查明漏水原因，就判令开发商承担责任错误。四、鉴定单位未对漏水原因及装修损失原因进行鉴定，价格评估报告无限扩大装修损失范围且未考虑原装修折旧。五、***未履行对房屋照管义务导致损失扩大的，应当由***自担责任。 ***辩称，一、中建壹品公司作为开发***中建三局房地产开发有限公司的唯一股东，孝感中建三局房地产开发有限公司早已注销，其诉讼主体合格；二、***的房屋从2020年起就开始漏水，中建壹品公司到2020年11月称维修已完成，但没有证据证明已完成了维修。第二年雨季到来时，房屋又开始漏水，***又向中建壹品公司反映房屋漏水，但中建壹品公司一直拖延到八月，称保修期到期。三、中建壹品公司称漏水系装修的原因，但是没有任何证据能够证明；四、一审法院委托相关鉴定部分作出的损失鉴定意见合理合法。请求维持原判。 孝感中建壹品物业公司述称，对中建壹品公司的上诉不发表意见。 ***向一审法院提出诉讼请求：一、判令中建壹品公司、孝感中建壹品物业公司立即对***位于孝感市××路××花园××期××栋幢××号房屋屋顶承担维护责任，达到不漏水的标准；二、判令中建壹品公司、孝感中建壹品物业公司向***赔偿室内装修损失180000元；三、判令中建壹品公司、孝感中建壹品物业公司承担本案诉讼费用及一切相关费用。 一审法院认定事实：2016年5月23日，***与孝感中建三局房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，***向孝感中建三局房地产开发有限公司购买位于孝感市***“中建国际花园”二期尚都4栋幢0101、0201号商铺，合同第十七条“保修责任”及合同附件均没有约定保修期限。2016年9月9日，孝感中建三局房地产开发有限公司向***交付了房屋。2017年2月，***将案涉房屋出租并委托承租人进行了装修。2020年1月，***向孝感中建壹品物业公司（曾用名：武汉中建三局物业管理有限责任公司孝感分公司）反映房屋屋面漏水，要求维修。2020年4月14日，孝感中建壹品物业公司所属的中建国际花园物业服务中心在小区公示《关于中建国际花园尚都屋面及外墙防水保修期到期的温馨提示》，内容：中建国际花园尚都自2015年9月27日陆续交付，屋面及外墙防水质保维修工作自2020年9月30日陆续到期，如有问题请在2020年9月1日前报至物业服务中心以联系施工方进行整改，自截止时间后，质保单位将会陆续退场。2020年6月21日，物业服务中心就小区业主外墙、屋面及地下车库渗水维修问题向施工单位发送联系函，将维修事项报送给施工方。2020年11月，施工方对***的商铺屋面进行了防水维修。2021年5月，***发现屋面再次漏水，多次电话联系物业服务中心要求再次维修无果，***遂提起诉讼。 另认定，孝感市***中建国际花园二期尚都4幢于2015年12月8日办理竣工验收备案，中建壹品公司（曾用名：中建三局房地产开发有限公司）是孝感中建三局房地产开发有限公司的唯一股东，孝感中建三局房地产开发有限公司于2022年2月14日按简易注销程序办理了注销登记。 本案在审理过程中，根据***的申请，一审法院依法委托湖北省中浩资产价格评估所（有限合伙）对***房屋屋面是否漏水及因漏水造成的损失进行鉴定。湖北省中浩资产价格评估所（有限合伙）经一审法院准许，委托广州市众义房屋安全鉴定有限公司对房屋屋面是否漏水事项进行鉴定。2023年4月15日，广州市众义房屋安全鉴定有限公司出具众义房鉴字［2023］ＺＹ0150房屋漏水情况鉴定报告，鉴定结论：经现场查勘检查，目前***位于孝感市××路××花园××期××幢××号××室内渗漏损坏情况如下：1.首层地面木地板受潮腐烂翘起松动现象；2.首层墙面下部腻子层受潮起皮、开裂、脱落现象；3.二层北面房间天面板西面封口处的渗漏发霉发黄痕迹；4.二层南面房间天面西面梁边、墙面的渗漏现象；5.二层南面房间西面墙梁交接处的开裂渗漏现象；6.骑楼天面板梁伸缩缝处的渗漏现象；7.屋面西南3幢与4幢伸缩缝处女儿墙未安装盖板及未做防水处理。综合现场检查情况，孝感市***中建国际花园二期尚都4幢0201号室房屋屋面存在漏水现象。2023年4月21日，湖北省中浩资产价格评估所（有限合伙）出具***评字［2023］04211号评估报告，鉴定意见：室内房屋因漏水造成的室内装修损失费用为30649.74元。***分别支出鉴定费8000元、5000元。 一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。根据***提供的就漏水维修问题与孝感中建壹品物业公司交涉的电话记录和录音录像、房屋漏水照片、以及鉴定机构所出具的房屋漏水及因漏水造成的室内装修损失鉴定意见，足以认定***位于孝感市××路××花园××期××幢××号房屋屋面在2020年11月经维修后仍存在漏水并造成室内装修损失的事实。《商品房销售管理办法》第三十三条规定，非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；保修期从交付之日起计算。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。本案中，***购买的房屋为非住宅商品房，买卖合同未约定保修期，根据上述规定，建设单位孝感中建三局房地产开发有限公司应当承担质量保修责任的期限最早于2020年12月8日期满。在保修期限内，尽管施工方于2020年11月对***房屋屋面进行了防水维修，但之后不久***便于2021年5月、7月发现屋面仍然漏水，且本案中施工方不能提供本次维修合格的证据，故孝感中建三局房地产开发有限公司履行质量保修义务不符合合同约定，依法应当承担继续履行保修至质量合格，并赔偿因漏水造成***房屋室内装修损失的违约责任。由于孝感中建三局房地产开发有限公司已按简易程序注销，中建壹品公司作为孝感中建三局房地产开发有限公司的唯一股东，未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产及孝感中建三局房地产开发有限公司进行了清算，依法应当对孝感中建三局房地产开发有限公司的债务承担清偿责任。中建壹品公司在本案中承担的是保修期内因保修质量不合格产生的违约责任，其以超过保修期为由主张不承担责任，一审法院不予支持。基于此，孝感中建壹品物业公司在本案中不应承担责任。中建壹品公司辩称***未履行房屋照管义务导致损失扩大，无事实依据，对其抗辩意见不予采纳。 据此，依照《商品房销售管理办法》第三十三条、《建设工程质量管理条例》第四十条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，遂判决：一、中建壹品投资发展有限公司于一审判决生效后三十日内聘请有资质的专业维修机构对***位于孝感市××路××花园××期××幢××号房屋屋顶进行防水维修，达到不漏水的标准；二、中建壹品投资发展有限公司于判决生效后十日内向***赔偿装修损失30649.74元、鉴定费13000元；三、驳回***其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费891元，由中建壹品投资发展有限公司负担。 二审诉讼过程中，各方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，2016年5月23日，***购买了案涉商铺，2016年9月9日，孝感中建三局房地产开发有限公司向***交付了案涉商铺。因购房合同没有约定保修期，依照《商品房销售管理办法》第三十三条、《建设工程质量管理条例》第四十条规定，建设单位孝感中建三局房地产开发有限公司应当承担质量保修责任的期限最早于2020年12月8日期满。在保修期限内，尽管施工方于2020年11月对***案涉商铺进行了防水维修，但***发现屋面仍然漏水，且本案中施工方不能提供本次维修合格的证据，故孝感中建三局房地产开发有限公司履行质量保修义务不符合合同约定，依法应当承担继续履行保修至质量合格，并赔偿因漏水造成***房屋室内装修损失的违约责任。 由于孝感中建三局房地产开发有限公司已按简易程序注销，中建壹品公司作为孝感中建三局房地产开发有限公司的唯一股东，未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产及孝感中建三局房地产开发有限公司进行了清算，依法应当对孝感中建三局房地产开发有限公司的债务承担清偿责任。中建壹品公司称其不是适格被告理由不能成立，依法不予支持。 根据***在一审提交的相关证据，以及鉴定机构所出具的房屋漏水及因漏水造成的室内装修损失鉴定意见，足以认定***购买案涉商铺屋面在2020年11月经维修后仍存在漏水并造成室内装修受损的事实。中建壹品公司称已经全部履行了维修义务理由不能成立，依法不予支持。 一审法院为了查明房屋漏水原因及损失费用，根据当事人申请，委托具有鉴定资质的鉴定单位对上述费用进行鉴定，鉴定意见作出后，又组织当事人对鉴定意见进行质证。因此一审法院委托鉴定单位作出的《鉴定意见书》依据充分，程序合法，能够作为本案的判决依据。中建壹品公司称鉴定结论不应采信的理由不能成立，依法不予支持。中建壹品公司称***未履行房屋照管义务，但是未提交证据予以证明，依法不予采信。 综上所述，中建壹品投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费891元，由中建壹品投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员** 二〇二三年十一月三十日 法官助理*** 书记员**