广西唐祥投资有限公司;上海永升物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民事判决书 （2025）桂0109民初4997号 原告：某甲公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：梁某，该公司副总裁。 委托诉讼代理人：***，广东诺臣律师事务所律师。 被告：某乙公司，住所地南宁市邕宁区。 法定代表人：邬某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏某，该公司法务。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（非小额诉讼） 立案日期：2025年10月15日 开庭日期：2025年12月25日 当事人到庭情况：原告某甲公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告某乙公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。 原告诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2023年1月16日至2024年9月30日期间空置房屋产生的物业服务费235561.74元；2．判令被告支付2023年7月1日至2024年9月30日公摊电费9820.76元；3．判令被告支付原告物业费的违约金，自2023年1月16日起，按照每日千分之三，计算至被告实际付清之日，暂计至2025年9月10日为410006.89元；4．判令被告支付原告公摊电费的违约金，自2023年7月1日起，按照每日千分之三，计算至被告实际付清之日，暂计至2025年9月10日为15744.80元；合计671134.19元。5．判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2020年10月1日，被告为将某辉府委托原告实行前期物业管理服务，双方签订《某辉府前期物业服务合同》，合同编号：SRWY2020000704，约定由原告对被告开发的位于南宁市邕宁区某辉府小区提供前期物业服务，服务期限自合同签订之日即2020年10月1日起至该小区第一届业主委员会与选聘物业公司签订的物业服务合同生效时止。本物业管理区域物业管理服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业建筑面积向原告交纳物业服务费，物业管理服务费收费标准：高层住宅物业服务费2.68元／月／平方米；商业住宅物业服务费5元／月／平方米；地下车位物业服务费60元／月／个。对于已经达到交房条件，而未出售的空置住宅物业及车位，根据国家《物业管理条例》相关规定，由开发商全额支付物业费及能源公摊费用给物业公司。公用水电费（包括清洁用水用电、共用设施设备用水用电、公共照明以及水电损耗）等属公共能耗费用的，均按实际发生额从业主办理交房手续之日（以被告发出的交房通知书规定的时间为准）起由业主按住宅建筑面积进行分摊。物业不皓管理服务费用、公用水电费及其他应缴费用应于物业交付之日及此后按月交纳，业主或物业使用人应于物业交付之日及每月10日前履行交纳义务。如有逾期，每逾期一日按欠费总额的千分之三计收违约金。本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向本物业管理区域所在地人民法院起诉。后经核对被告名下尚未出售的房屋于2023年1月16日至2024年9月30日期间产生的物业服务费用为235561.74元和于2023年7月1日至2024年9月30日期间产生的公摊电费为9820.76元，被告应当依约向原告交纳物业费、公共能耗费等相关费用。经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业管理费，已然构成违约，还应当向原告支付违约金。综上所述，原告与被告存在合法有效的合同关系，然时至今日被告迟迟不履行支付上述涉案款项的义务，损害了原告的合法利益，原告有权追究被告的违约责任。故原告为维护自身权益，根据有关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，望判所请。 被告未到庭但提交书面答辩状称：首先，对于原告主张的空置房屋产生的物业服务费235561.74元，及空置房屋公摊电费9820.76元。被告认为相关空置房并未实际使用，涉案地产项目历经疫情肆虐、房地产暴雷，被告为实现早日交房，已全力筹资弥补建房资金短缺才确保了房屋完工，现案涉项目至今并未全部完成建设交付，同时原告作为物业单位对空置房屋也仅仅是基础服务，恳请法院结合案涉地产项目优先“保交楼”的实际需要且被告目前仍需资金用于后续配套设施维护及未交付楼栋建设，酌情判决按空置房屋物业服务费7折计付。若判决承担超出履约能力的赔偿责任，将直接影响项目最终交付，损害包括原告在内的全体业主利益。其次，对于原告主张的按日千分之三计付违约金，被告认为该违约金过高，请求法院依法调整至一年期LPR。涉案合同违约金依据原告主张高某425751.69元，为原告主张本金金额的两倍，已远超市场其他违约标准，违约金明显过高，符合《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，且原告也并未举证其实际损失，本着以弥补损失为主，请求法院依法调整至一年期LPR的标准计算，以平衡双方利益。 本院查明事实：2020年10月1日,原告与被告签订了《某辉府前期物业服务合同》，约定由原告对被告开发的位于南宁市邕宁区某辉府小区提供前期物业服务,业主及物业使用人应当按其拥有物业建筑面积向原告交纳物业服务费,具体的物业管理服务费收费标准伟高层住宅物业服务费2.68元/月/平方米;商业住宅物业服务费5元/月/平方米;地下车位物业服务费60元/月/个。对于已经达到交房条件，而未出售的空置住宅物业及车位，根据国家《物业管理条例》相关规定，由开发商全额支付物业费及能源公摊费用给物业公司。公用水电费(包括清洁用水用电、共用设施设备用水用电、公共照明以及水电损耗)等属公共能耗费用的，均按实际发生额从业主办理交房手续之日(以被告发出的交房通知书规定的时间为准)起由业主按住宅建筑面积进行分摊。业主或物业使用人应于物业交付之日及每月10日前履行交纳义务。如有逾期,每逾期一日按欠费总额的千分之三计收违约金，直至交清为止。 2023年1月至2024年9月期间，被告未依约向原告支付案涉楼盘空置未售房屋的物业管理费235561.74元和空置房屋公摊电费9820.76元。原告多次催收未果，便诉至我院，要求判如所请。 本院认为：案涉《某辉府前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。案涉前期物业服务合同签订后，原告已实际提供了物业服务，被告未按约定支付空置房屋（未出售）物业费的义务，应承担继续履行付款义务和支付逾期付款利息的违约责任。被告对原告主张的2023年1月至2024年9月期间物业管理费235561.74元和公摊电费9820.76元无异议，且原告也充分进行了举证说明，本院予以确认。被告辩称物业费应按7折优惠收取，但原告不同意，考虑到双方合同中明确约定“对于已经达到交房条件，而未出售的空置住宅物业及车位，根据国家《物业管理条例》相关规定，由开发商全额支付物业费及能源公摊费用给物业公司”，说明双方并没有对打折收取物业费进行约定，且广西区内也未有相关行业文件予以规定，被告现要求调减物业费依据不足，故本院不予采纳。关于违约金。因合同约定标准较高，且原告的实际的损失亦为被告逾期付款而产生的资金占用利息损失，故本院予以酌情调减至按同期LPR计付。根据本案实际情况和被告的逾期情况，本院酌情调整起算点为2024年10月1日。具体计算方式为：以尚欠物业管理费235561.74元和公摊电费9820.76元为基数，按LPR从2024年10月1日计至尚欠款项付清为止。 判决依据：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条。 判决主文： 一、被告某乙公司向原告某甲公司支付空置房屋产生的物业服务费235561.74元和公摊电费9820.76元； 二、被告某乙公司向原告某甲公司支付违约金（具体计算方式为：以尚欠物业管理费235561.74元和公摊电费9820.76元为基数，按同期LPR,从2024年10月1日计至尚欠款项付清为止）。 诉讼费用：案件受理费5256元，保全费3876元（原告已预交），由被告某乙公司负担。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区南宁市中级人民法院，开户银行：某银行南宁市竹溪支行，账号：。网银转账先选某支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二六年二月六日 法官助理*** 书记员***