上海麦可瑞家居艺术有限公司;上海永升物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市长宁区人民法院 民事判决书 （2025）沪0105民初28020号 原告：某甲公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：梁某，总经理。 委托诉讼代理人：陈某，上海某律师事务所律师。 被告：某乙公司，住所地上海市长宁区。 法定代表人：蒋某，职务不详。 原告某甲公司与被告某乙公司物业服务合同纠纷一案，本院于2025年8月14日立案后，依法适用普通程序独任制，于2026年2月9日公开开庭进行了审理。某丙公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某丙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年5月至2025年3月欠付的物业管理费186,162元（计算公式：174.8平方米×15元/平方米/月×71个月）；2.判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金，以逾期支付的物业管理费为基数，按照每日千分之三的标准，自逾期之日起计算至实际付清之日止（暂计算至2025年6月10日为610,724.11元)；3.判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2019年5月至2025年12月欠付的物业管理费209,760元（计算公式：174.8平方米×15元/平方米/月×80个月)，并撤回其余诉讼请求。 事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，案外人某丁公司系某国际的开发商。2010年9月28日，原告与某丁公司签订了《前期物业服务合同》，合同第一条约定：合同所涉及物业名称为某国际广场，坐落位置为通协路某弄。合同第一条约定:合同所涉及物业名称为某国际广场，坐落位置为通协路某弄。第七条约定：原告按照建筑面积向业主收取物业服务费用，物业服务费收取标准为：1#～2#办公楼18/月/平方米。第十条约定：物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月10日前履行交纳义务；逾期交纳的，违约金的支付约定如下：每逾期一日按欠缴管理费总额千分之三计收违约金。2010年10月7日，某售部提交《关于某项目物业管理费标准的建议》，建议总部办公楼物业费为15元/平方米/月，该建议已获正式批复同意。被告取得通协路某弄1号402室（以下简称案涉房屋）产权后，原告按合同约定提供了物业管理服务，但被告拒不履行缴费义务。原告为维护自身权益，特诉至法院。 某戊公司未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对某丙公司提供的《前期物业服务合同》《关于某项目物业管理费标准的建议》《请求付款通知书》、上海市不动产登记簿、《上海市商品房预售合同》《告知书》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月28日，某己公司（甲方）与某丙公司（乙方）签订《旭某·虹桥国际广场前期物业服务合同》，约定某丁公司委托某甲公司对上海市长宁区进行前期物业管理服务，其中1#～2#办公楼的物业服务费收费标准为18元/月·平方米，物业服务费按季缴纳，业主应在每季度第1个月10日前履行交纳义务，每逾期一日按欠缴管理费总额千分之三计收违约金等。 2010年10月7日，某甲业部总经理林某先生、某乙业部某项目经理郭某先生出具《关于某项目物业管理费标准的建议》，建议5年或10年后的物业费最高为以下标准：2、总部办公（进办公楼公共区域维护），物业费为15元/㎡.月。该建议已获批复同意。 2011年4月15日，某戊公司（买方、乙方）与某己公司（卖方、甲方）签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定：“第二条乙方向甲方购买通协路某弄《某国际广场》1号4层402室，政府批准的规划用途为办公。据甲方暂测该房屋建筑面积为174.83平方米，其中套内建筑面积为120.60平方米、公用分摊建筑面积为54.23平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为5.3米。第三条……根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为5,522,110元。第九条甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.10%违约金。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、建设工程经竣工验收合格。第十一条甲方定于2011年12月25日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋交接文件。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《-质量保证书》和《-使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十五条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。……第十八条该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。第二十四条甲方已选聘某甲公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。……第二十七条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。第二十九条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。……”该合同附件五为《前期物业管理服务合同》《使用公约》及有关承诺书，某己公司作为甲方与某丙公司作为乙方在《旭某·虹桥国际广场前期物业服务合同》中约定：“乙方对上海市长宁区提供前期物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中1#～2#办公楼的物业服务费收费标准为15元/月·平方米；特别优惠：自本项目整体交付之日起（2011年12月25日起），乙方给予业主五年优惠期，优惠期间内乙方按建筑面积向业主收取物业服务费用，其中1#～2#办公楼为13元/月·平方米；自合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。”补充条款约定：“在满足本合同第十条及补充协议约定的交付条件后，甲方即可通知乙方交房，除本合同另有约定之外，乙方不得以任何其它理由拒绝办理交房手续。乙方未依约办理交房手续，且经甲方按本合同第十五条的规定书面催告后仍拒绝办理的，自该书面催告书所规定日期的第二日起，视为该房屋已交付乙方，房屋的风险责任和物业管理费等自该第二日起一并转移由乙方承担；同时，每逾期一天，乙方还应按房屋总价款之万分之三向甲方支付违约金。任何一方变更住所地址或另行确定送达地点的，均应书面告知对方；如因未及时告知而导致对方的任何通知或其他任何书面文件送达不能的，所产生的一切法律责任均由告知义务方承担。本合同之附件或补充条款的约定若与合同规定不一致的，以附件或补充条款的约定为准。双方亦声明同意，在本合同签订之前及签订之后，所有的合同变更或解除都必须以合同补充协议的书面形式甲乙确定，甲方的任何销售人员或其他有关人员均无权代表甲方变更或解除本合同，其违反或超出本合同的约定对乙方所作出的任何承诺或说明，未经甲方法定代表人签字并加盖甲方公章同意的，不具有法律效力。该房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物业服务费用，由乙方承担。本合同第十三条第二款、第三款予以删除。” 上述合同每页文本上均盖有“蒋鸣月印”。某戊公司的住所记载为：上海市长宁区。 另查明，某戊公司于2011年12月31日登记成为402室的预购房屋权利人。某己公司于2012年5月2日登记成为401室的产权人，该房屋建筑面积180.67平方米。 2018年4月16日，原告起诉被告并列某丁公司为第三人，向本院提起（2018）沪0105民初8181号物业服务合同纠纷。原告在该案中要求判令被告向其支付2012年1月至2018年3月31日的物业服务费共计175,674元。被告辩称，其并非适格被告，原、被告之间没有法律关系，涉讼的402室所有权人不是被告，被告与第三人从未办理过交接手续，没有收到书面交房通知及质量保证书等材料，也没有使用或占有过房屋，第三人某丁公司曾口头承诺402室与隔壁401室打通，但被告在房屋基本建成后实地查看，两套房屋间通道有消防设施，无法打通并封闭通道；商品房预售合同的附件五约定前期物业服务合同经双方签字盖章后生效，但被告与第三人均未盖章签字，因此该合同没有生效；2012年至2015年期间的物业服务费原告未催讨过，也已超过诉讼时效，故不同意原告的全部诉讼请求。第三人某丁公司述称，合同中无相关约定，无法核实被告陈述需打通后交房的意见，其已按约履行交房通知及后续一系列义务，涉讼房屋已于2011年11月30日交付给被告，认可原告所陈述的事实。 该案中法院查明，2011年11月2日，上海市长宁区建设和交通委员会向第三人某丁公司就包括402室在内的地块工程颁发了《建设工程竣工验收备案证书》。 该案庭审中，原告明确，其诉请主张的物业服务费以《上海市商品房预售合同》的附件五《旭某·虹桥国际广场前期物业服务合同》中约定的价格为准。被告确认，402室的购房款已支付完毕，2012年后被告公司未再实际经营，哈密路地址无人办公，亦未告知过原告其他更改后的地址，2011年11月被告曾至现场实地看房，当时即对漏水、消防栓的问题提出了异议。第三人陈述，其已按约向被告发送过交房通知并履行后续一系列义务，但由于时间久远，现无法找到交房通知及催告书的寄送凭证。 审理过程中，原告向本院提供了一份《告知书》复印件，系第三人某丁公司于2012年3月28日向某戊公司发送。经法庭询问，第三人表示告知书原件已无法提供。该告知书载明：“鉴于您在收到我司关于某国际广场交房入住的有关通知书、催告书后，均未能依照预售合同的约定及我司催告书中确定的期限，前往办理上海市的交房入住手续，现我司将相关事项向您告知如下：1、依照预售合同之有关约定，自2011年11月30日起即视为我司已经将该房屋交付完毕，与该房屋有关的风险责任和物业管理费等亦自交付之日起即转移由您本人承担；2、您未能按约前往办理交房入住手续的行为，已构成对预售合同补充条款第9条约定义务的违反，您应向我司支付相应违约金为283,448元。”某戊公司在该告知书下方空白处手写回复：我司在购买上述相邻两单元时，贵司承诺将按我方平面设计图作隔断处理，我司才买下上述相邻两单元。事至交房时，我司发现贵司并未实现我司购买时的承诺，且在我司一单元处出现了一个公用消防龙头，这也是贵司销售时图纸上没有的。我司已多次向贵司提出整改，但均无结果。如此，我司认为违约是贵司。请贵司尽快按售房时承诺执行，以免给我司造成更大损失。我司将保留对贵司的追索。对该份证据，被告表示仅凭复印件无法记清内容，无法核实。 该案法院认为，原告与作为开发商的第三人签订的前期物业服务合同合法有效，对合同双方以及包括被告在内的全体业主具有法律约束力，且被告与第三人签订的商品房预售合同载明第三人已选聘原告对房屋进行前期物业管理，明确合同附件五《前期物业管理服务合同》为合同不可分割的部分，作为房屋买受人的被告在商品房预售合同上签字盖章，自然应当受到商品房预售合同的附件的约束。 原告认为第三人已通知被告交房，而被告未按通知办理交房手续，故应视为2011年11月30日起向原告支付物业服务费；被告则认为，房屋至今未交付，原告与被告未形成物业管理合同关系，其不应承担原告诉请的物业服务费。本院认为，2011年11月被告曾到房屋处查看并提出异议，可以认定被告和第三人曾就交房问题进行过沟通，但现未有证据显示第三人曾就消防栓位置等曾向被告作出过承诺。根据商品房预售合同及补充条款之约定，所有的合同变更须以书面形式确定，第三人人员所作出的任何承诺未经法定代表人签字并加盖公章，不具有法律效力；房屋交付的条件为建设工程经竣工验收合格，在满足房屋的交付条件后，被告不得以任何其它理由拒绝办理交房手续。因此，在合同约定的交房条件已经具备的情况下，被告以房屋隔断、消防龙头不符合约定为由拒绝接收房屋，缺乏事实和法律依据，依据合同约定应视为房屋已经交付。 据原告提供的律师函显示，函件中原告向被告催讨的是2016年1月1日之后的物业服务费，2015年12月31日之前的物业费未有催讨的相应证据。依据相关法律规定，本案诉讼可以作为原告的权利主张，前期物业服务合同约定物业服务费按季缴纳，业主应在每季度第1个月10日前履行交纳义务，故2015年9月30日之前的物业费已超过诉讼时效。被告应承担2015年10月1日起至2018年3月31日止的物业服务费，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。 据此，该案判决：一、被告某乙公司应于本判决生效之日起十日内支付原告某庚公司2015年10月1日至2018年3月31日的物业服务费73,416元；二、驳回原告某庚公司的其余诉讼请求。 被告不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。因一审对某甲公司表述有误，二审予以更正。遂于2019年4月23日作出（2019）沪01民终1910号民事判决：一、变更上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初8181号民事判决第一项为“某乙公司应于本判决生效之日起十日内支付某甲公司2015年10月1日至2018年3月31日的物业服务费73,416元”；二、变更上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初8181号民事判决第二项为“驳回某甲公司的其余诉讼请求”。 再查明，原告分别于2024年10月29日、2025年3月14日、2025年10月15日向被告催收2019年5月之后的物业管理费，但被告未予回复。 本院认为，原告与作为开发商的某己公司签订的前期物业服务合同合法有效，对合同双方以及包括被告在内的全体业主具有法律约束力，且被告与案外人签订的商品房预售合同载明案外人已选聘原告对房屋进行前期物业管理，明确合同附件五《前期物业管理服务合同》为合同不可分割的部分，作为房屋买受人的被告在商品房预售合同上签字盖章，应当受到商品房预售合同的附件的约束。前案已认定在合同约定的交房条件已经具备的情况下，被告以房屋隔断、消防龙头不符合约定为由拒绝接收房屋，缺乏事实和法律依据，依据合同约定应视为房屋已经交付。据此，被告应当向原告支付物业费。前案判决生效后，被告未支付2019年5月之后的物业费，原告要求被告向其支付2019年5月至2025年12月欠付的物业管理费209,760元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告某乙公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃全部诉讼权利，产生的不利后果应由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 被告某乙公司应于本判决生效之日起十日内支付原告某甲公司2019年5月至2025年12月欠付的物业管理费209,760元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,446元，由被告某乙公司负担。 若本案未提起上诉，负担案件受理费的当事人（已预交除外）应于裁判文书生效后10日内向本院交纳；若本案提起上诉进入二审程序，应根据二审裁判文书确定的案件受理费负担情况予以交纳。 逾期未交纳的，依法强制执行。符合《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条规定情形的，可依法采取信用惩戒措施。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二六年四月二日 书记员*** 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。