西宁恒丰科技小额贷款有限公司与青海省庄和房地产开发有限公司合同纠纷执行审查类执行裁定书

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青海省西宁市中级人民法院

执行裁定书

（2021）青01执异281号

案外人：青海省国宏工程咨询监理有限公司，住所地青海省西宁市城西区五四西路61号新华联2号公寓楼1单元（1111、1112）室。

法定代表人：李北宁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：林燕、刘莉，该公司员工。

申请执行人：西宁恒丰科技小额贷款有限公司，住所地青海省西宁市城西区胜利路（27-21号）4幢1-2层。

法定代表人：陈克，该公司总经理。

被执行人：青海省庄和房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城中区城南新城大道151号。

法定代表人：龚煜，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郭建荣，该公司员工。

申请执行人西宁恒丰科技小额贷款有限公司与被执行人青海省庄和房地产开发有限公司合同纠纷一案，案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司对本院评估、拍卖青海省庄和房地产开发有限公司名下位于西宁市城西区文苑路7号1号楼1单元1086、1087室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司称，2013年8月5日，案外人与庄和公司就西宁海湖新区财富广场项目签订了工程监理合同，该合同就监理项目、监理服务酬金等内容进行了约定。2014年4月17日，庄和公司向案外人支付首批监理款时提出以房抵款方案，并与案外人就位于城西区文苑路7号1号楼1单元1086、1087室签订了《财富中心认购协议》，且案外人于2014年4月18日已支付10万元购房款。2019年8月8日，案外人与庄和公司就上述监理项目进行结算，经结算庄和公司应向案外人支付监理项目酬金总计3205082元。后双方于2019年11月8日签订以房抵债的《协议书》，约定庄和公司将其开发的位于城西区文苑路7号1号楼1单元1086室、1087室抵销庄和公司监理酬金。2019年11月15日案外人向庄和公司开具33张增值税专用发票，共计3205082元，庄和公司也于2019年11月18日向案外人出具了金额共计3305082元的三张收据（其中包括预付款10万元），且双方于2019年11月22日签订《商品房订购协议》。至此，庄和公司应向案外人支付的监理费已通过以房抵债的形式结算支付完毕。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，首先，案外人在贵院查封之前已于2014年和2019年先后两次通过签订《财富中心认购协议》和以房抵债的《协议书》，约定庄和公司将位于城西区文苑路7号1号楼1单元1086、1087室的不动产以物抵债给案外人抵销监理费；其次，案外人已于2017年1月16日通过庄和公司交房的行为已合法占有了上述不动产，并对该不动产的所产生的物业管理费等进行缴纳；再次，案涉不动产的全部价款通过以物抵债的形式已经全部结算支付完毕；最后，因庄和公司自身的原因，到目前为止，其未能给案外人办理房产的过户。故案外人提出异议同时满足上述四个条件符合法律规定的排除强制执行的情形。故请求中止（2020）青01执恢4号公告中对庄和公司名下位于城西区文苑路7号1号楼1单元1086、1087室不动产的拍卖并解除查封。

申请执行人西宁恒丰科技小额贷款有限公司、被执行人青海省庄和房地产开发有限公司对执行异议均未提交书面意见。

本院查明，西宁恒丰科技小额贷款有限公司与青海省庄和房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出的（2019）青民终30号民事判决书生效后，青海省庄和房地产开发有限公司未按期履行义务，申请执行人西宁恒丰科技小额贷款有限公司向本院申请强制执行。在执行中，申请执行人与被执行人达成执行和解协议，因执行和解协议履行期限较长，本院于2019年7月22日作出（2019）青01执254号之一执行裁定书，裁定该案终结执行。2020年1月6日申请执行人向本院申请恢复强制执行，在执行过程中，本院于2020年1月6日作出（2020）青01执恢4号执行通知书、报告财产令、执行裁定等法律文书。2021年6月23日本院向西宁市不动产登记服务中心发出（2020）青01执恢4号执行裁定书、（2020）青01执恢4号之三协助执行通知书续封青海省庄和房地产开发有限公司名下位于城西区文苑路7号1号楼1单元1083、1086、1087室，预测建筑面积共计743.43平方米。续封期限三年，自2021年6月23日至2024年6月22日。2021年7月12日本院作出（2020）青01执恢4号评估、拍卖公告，本院将依法查封青海省庄和房地产开发有限公司名下位于城西区文苑路7号1号楼1单元1083、1086、1087室三套不动产，现将相关事宜公告如下：本院将对上述不动产进行评估拍卖。与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十五日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将对该不动产进行拍卖。该公告中包括本案案涉房屋。案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司得知后，向本院提出执行异议。

另查明，本院在审理西宁恒丰科技小额贷款有限公司与青海省庄和房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，原告西宁恒丰科技小额贷款有限公司提出诉讼保全申请，本院于2018年7月20日作出（2018）青01民初297号民事裁定书，2018年8月16日向西宁市不动产登记服务中心发出（2018）青01民初297号民事裁定书、协助执行通知书查封了青海省庄和房地产开发有限公司名下位于城西区文苑路7号1号楼1单元1083室、1086、1087室不动产手续，查封期限3年。自2018年8月16日至2021年8月15日。

本案审查过程中，案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司提交2013年8月5日、2017年4月、2015年10月13日其与青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司签订了西宁海湖新区财富广场项目《建设工程监理合同》、《建设工程委托监理合同延期协议书》、《建设工程委托监理合同补充协议》，该合同就监理项目、监理费用等内容进行了约定。案外人还提交2014年6月17日其作为乙方与青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司作为甲方签订《财富中心认购协议》，约定乙方自愿认购甲方开发的位于青海省西宁海湖新区财富中心（商业、写字楼）8层座1086和1087号房屋，该房屋面积约为301.09平方米，该房屋优惠后单价为8500元／平方米，优惠后总价为2559265元。案外人向青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司转款10万元，并附有中国农业银行进账单，同日青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司向案外人出具10万元收据，事由购房款1086号、1087号。同时提交了西宁海湖新区C-2-1地块财富广场项开工报告、施工单位工程竣工报告、建设工程竣工验收备案表、监理费用情况说明、工程监理酬金结算单、协议书，拟证明委托监理项目、监理服务酬金3205082元。后双方于2019年11月8日签订《协议书》，约定青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司将其开发的位于城西区文苑路7号1号楼1单元1086室、1087室抵欠监理酬金。2019年11月15日案外人向被执行人开具33张增值税专用发票。2019年11月18日青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司向案外人出具了金额共计3305082元的三张收据，收款方式二张抵账，一张抵账加换票，收款事由11722号、1086号、1087号、B4-B163车位。案外人提交2019年11月22日其与青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司分别签订《商品房订购协议》，约定购买1086号、1087号房屋。另提交的2017年1月16日交房通知，拟证明1楼至7楼没有装修、水电不通，进行验房，不具备交房的条件，没有入住。提交2019年11月27日其与西宁华港物业管理有限公司签订的西宁．财富广场写字楼物业管理服务协议、2019年11月25日交房通知、2019年11月27日物业费等青海增值税专用发票、付款回执及2020年4月21日财富中心写字楼1086、1087室租赁合同，拟证明案涉房屋于2019年11月27日已经实际占用，现已出租该他人。

本院认为，本案系案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司对本院作出的（2020）青01执恢4号公告，评估、拍卖被执行人青海省庄和房地产开发有限公司名下的房屋提出书面异议，属执行标的异议。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司对被执行人青海省庄和房地产开发有限公司名下，位于城西区文苑路7号1号楼1单元1086、1087号不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。

首先，本案查封的位于城西区文苑路7号1号楼1单元1086、1087号不动产，系登记在青海省庄和房地产开发有限公司名下的不动产，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本院依法查封登记的青海省庄和房地产开发有限公司的房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定，本院在将案涉不动产依法查封后，作出（2020）青01执恢4号评估、拍卖公告，符合法律规定。

其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司并未在本院查封前合法占有该不动产。案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。

综上，案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：

驳回案外人青海省国宏工程咨询监理有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长卓玛

审判员许正芳

审判员司世江

二〇二一年八月十六日

法官助理肖秋葛

书记员岳林

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。

人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。

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