安吉锦荣物业管理股份有限公司、某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省安吉县人民法院 民事判决书 （2022）浙0523民初793号 原告：安吉锦荣物业管理股份有限公司，住所地安吉县昌硕街道昌硕西路与苕溪路交叉口（泽贤铭楼）物业办公室，统一社会信用代码913305230555223754。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江求直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江求直律师事务所实习律师。 被告：***，男，1970年12月28日出生，汉族，住安吉县。 原告安吉锦荣物业管理股份有限公司（以下简称锦荣物业公司）为与被告***物业服务合同纠纷一案，于2022年2月16日向本院提起诉讼，请求判令：1．***支付锦荣物业公司前期物业服务费5811.02元、能耗费1124.72元及逾期违约金1815.94元（暂算至2021年10月31日，此后以前期物业服务费5811.02元为基数，按月利率1.25％的标准计算违约金直至款清之日止）；2．本案诉讼费由***负担。审理过程中，锦荣物业公司变更第1项诉讼请求为“***支付锦荣物业公司支付前期物业服务费3857.87元、能耗费746.68元及逾期违约金864.41元（违约金暂算至2020年9月27日，此后以3857.87元为基数，按月利率1.25％的标准计算违约金直至款清之日止）”。本院受理后依法适用简易程序进行审理。后因***下落不明，本院裁定本案转为普通程序独任审理，于2022年5月10日对本案公开开庭进行审理。锦荣物业公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，***经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院对以下事实予以确认： 坐落于安吉县昌硕街道天荒坪南路651号的龙山御园小区由安吉驰华置业有限公司（以下简称驰华置业公司）建设。2015年12月9日，驰华置业公司与锦荣物业公司签订《龙山御园前期物业服务合同》一份，约定由锦荣物业公司为龙山御园小区提供前期物业服务与管理；前期物业服务期限自交付之日至首届业主委员会成立；前期物业服务费由业主按其拥有物业的房产证建筑面积交纳，高层住宅1.55元／月·平方米；高层住宅物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（电梯、二次供水）运行所需的能耗费用，该费用按建筑面积据实向业主分摊，按0.3元／月·平方米预收；物业服务费及高层住宅公共能耗费每12个月预缴一次，于每个缴费周期开始前的一个月缴费；业主违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，按应付金额每日千分之三支付违约金。 ***购买了龙山御园小区8幢1单元201室房产，并于2017年9月28日办理交房手续，该房产属高层住宅，建筑面积为104.14平方米。***于2017年11月1日就上述房产办理不动产登记手续，于2020年9月28日办理不动产转移登记手续。锦荣物业公司主张自2018年10月1日起的物业费及能耗费，***未予支付。 以上事实有《龙山御园前期物业服务合同》、物业管理验收报告、物业费催缴照片、微信聊天记录、安吉县不动产登记查询证明、交房流转单在卷佐证。 本院认为，龙山御园小区由驰华置业公司建设，驰华置业公司作为建设单位与锦荣物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对该小区内全体业主具有约束力，锦荣物业公司应当根据合同载明的项目为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。本案中，***作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定向锦荣物业公司交纳物业管理费及能缴费。***未按约支付上述费用，构成违约，应承担继续履行以及按约定支付违约金的违约责任。合同约定的违约金过高，锦荣公司虽自行调整按月利率1.25％计算，但未就具体损失作说明，结合我市经济发展状况和实体经济融资成本，本院按年利率12％予以调整。经核算，截至2020年9月27日，***结欠物业费3857.87元，能耗费746.68元，违约金691.53元，此后违约金继续按年利率12％计算。综上，对锦荣物业公司合理部分诉讼请求，予以支持，超出部分不予支持。据此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、***支付安吉锦荣物业管理股份有限公司物业费3857.87元、能耗费746.68元及违约金（违约金暂算至2020年9月27日为691.53元，自2020年9月28日起以物业费3857.87元为基数按年利率12％计算至款清之日止），限于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回安吉锦荣物业管理股份有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，公告费450元，合计诉讼费500元，由***负担，限于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省湖州市中级人民法院在线提交上诉状。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员    苏娈 二〇二二年八月十七日 书记员    江楠