刘某有、河南航天建筑工程有限公司案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

海南省第一中级人民法院 民事判决书 （2024）琼96民初165号 原告（案外人）：***，男，1967年7月8日出生，汉族，原住吉林省吉林市昌邑区，现住海南省澄迈县老城镇。 委托诉讼代理人：***，海南左中右律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，海南左中右律师事务所律师。 被告（申请执行人）：河南航天建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市金水区红专路77号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，海南大兴天泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，海南大兴天泰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：海南博亚房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区西线快速干道西侧。 法定代表人：***，该公司董事长。 第三人（被执行案外人）：海南中安和悦置业有限公司，住所地海南省澄迈县老城镇南一环处南侧海南生态软件园C地块二期工程C15栋4层。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 原告***与被告河南航天建筑工程有限公司（以下简称河南航天公司）、第三人海南博亚房地产开发有限公司（以下简称博亚公司）、海南中安和悦置业有限公司（以下简称中安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年6月5日立案受理后，依法适用普通程序于2024年9月3日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告河南航天公司的委托诉讼代理人***，第三人中安公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人博亚公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1．判决不得执行中安公司名下南海之滨小区J2栋1单元1908号房屋，并解除对该房屋的查封；2．判决本案诉讼费由被告河南航天公司承担。事实和理由：原告***于2016年4月18日与第三人中安公司签订了《内部认购协议书》，约定***购买中安公司开发的位于澄迈县老城镇的“新星宇·南海之滨”小区34平方米房屋，均价5490元／平方米，认购房款暂定为186660元。同日，***通过转账方式向中安公司控股股东长春新星宇房地产开发有限责任公司支付了186660元，中安公司向***出具了购房收据。2016年11月12日，中安公司向***出具《新星宇·南海之滨房屋确认单》，确定***所购买的房屋为“南海之滨”小区J2栋1单元1908号房屋，建筑面积为32.86平方米，单价为5555元／平方米。2019年8月，中安公司电话通知***收房，2020年1月2日，***与中安公司办理了房屋交接手续，签订了前期物业管理协议，补交了2019年8月至2020年8月的物业费及水电费，并入住案涉房屋居住至今。因河南航天公司与中安公司、博亚公司建设工程施工合同纠纷一案，海南省第一中级人民法院于2018年4月作出（2018）琼96财保15号民事裁定书，查封了位于海口老城经济开发区南海大道与盈滨路交会新星宇·南海之滨小区J2栋1单元1908号房屋。2024年4月，***向法院提出执行异议，请求法院中止对案涉房屋的执行，并解除查封。2024年4月30日，海南省第一中级人民法院作出（2024）琼96执异57号执行裁定书，以***在澄迈县已有一套住房，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形为由，驳回***的异议请求。该执行裁定书适用法律错误。1．***家中祖孙三代共有六口人，***在澄迈县购买的包括案涉房屋在内的两套房屋面积合计103.02平方米，所以***购买案涉房屋仍属于满足基本居住需要范围，符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形。***家庭成员包括***的户口簿上登记的四人，分别为***妻子***、长子***、次子***。另外***母亲***（79岁）也一直与***一家共同生活。2023年6月20日***长子与***结婚并与***一家共同居住，***家总共有祖孙三代六口人。包括案涉房屋在内，***在澄迈县购买的房屋共有两套。2021年4月16日办理登记的位于老城经济开发区的龙吉花园E-2-101房，面积为70.16平方米，户型为两房一厅；案涉房屋面积32.86平方米，户型为一房一厅。两套房屋面积合计为103.02平方米。***家庭祖孙三代六口人，且长子已婚，需分户另住，两套房屋三个房间仅能满足基本的居住需要。执行裁定书机械理解“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，适用法律错误。根据《最高人民法院全国法院民商事审阅工作纪要》（法［2019］254号）第125条规定及最高人民法院（2021）最高法民申7772号案例精神，***在澄迈县内的两套房屋合计面积为103.02平方米，结合***家庭祖孙三代六口人的具体情况，***购买案涉房屋属于满足基本居住需要的范围，***属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中“商品房消费者”的范围。执行裁定书未考虑案涉房屋与***另一套房屋的面积情况，也未考虑***的家庭人口情况，仅以在澄迈县***名下已有一套房屋为由驳回***异议申请，是对前述第二十九条规定的机械理解，违背了该规定保护商品房消费者的立法初衷。恳请法院查清事实，支持***的诉讼请求。 被告河南航天公司辩称，***与中安公司签订的《内部认购协议》属于预约合同，双方并未按照协议约定签订正式的商品房买卖合同。中安公司将案涉房屋交给***的时间在法院查封案涉房屋的时间之后，系违法交付，不能视为认购协议已经履行，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定。***名下在澄迈县和琼海市均有房屋，可以满足其及配偶的居住需要，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定。***未能举证证明其所支付的房款已经超过合同约定总价的50％，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定。 第三人中安公司述称，请求法院支持***的诉讼请求，解除对案涉房屋的查封。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告***提交证据：1．内部认购协议、授权委托书；2．收据、付款凭证；3．房屋确认单、授权委托书；4．前期物业管理服务协议、物业收据；5．（2023）琼96民初168号民事判决书；6．银行客户回单三份、记账凭证、收款单；7．海南省不动产登记信息查询证明；8．***户口簿、***长子***结婚证、***母亲***身份证；9．《各类保障性住房和棚改安置住房累计建设6400多万套》。 被告河南航天公司发表质意见称，对原告提交的证据1和证据2的三性及证明内容均不认可；对证据3的真实性和关联性予以认可，对合法性和证明内容不认可；对证据4的三性及证明内容均不认可，案涉房屋在2018年4月28日就已经被法院查封，中安公司交房行为违法，且***未提供后续水电使用记录和水电费缴纳记录，不能证明其已经实际入住并使用案涉房屋；对证据5的真实性、合法性认可，对关联性不认可；对证据6的真实性、合法性认可，对关联性和证明内容不认可，该转账回单的用途是往来款而非房款，在收款单中付款单位是***而非***，且记账凭证载明的转账时间是2017年12月27日，与协议签订相隔了一年半的时间；对证据7的三性予以认可；对证据8的三性不予认可；对证据9的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明内容不予认可。 第三人中安公司发表质证意见称，对***提交的所有证据均予以认可。 第三人中安公司庭审后补充提交证据：1．《澄迈县房产预售许可证》；2．不动产权证；3．兴业银行汇入回单（来账）及收据。 原告***发表书面质证意见称，对中安公司庭后补充提交的所有证据均无异议。 被告河南航天公司、第三人博亚公司均未对第三人中安公司庭后补充提交的证据发表质证意见。 被告河南航天公司、第三人博亚公司均未在法定期限内向本院提交证据。 本院认证意见：对原告***提交的证据3、证据5至证据9，被告河南航天公司和第三人中安公司无异议的证据本院均予以确认并在卷佐证。被告河南航天公司不认可原告提交的证据1、证据2和证据4的真实性，但未申请对相关证据进行鉴定，也未提交相反证据予以推翻，本院经核对原件对前述证据予以认可，证明内容在本院认为部分一并阐述。经核对原件，本院对第三人中安公司提交的全部证据均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月18日，***通过刷卡方式，向中安公司的控股股东案外人长春新星宇房地产开发有限责任公司刷卡支付186660元。长春新星宇房地产开发有限责任公司开具《收据》载明：今收到***南海之滨房款（约34㎡）186660元。同日，案外人***代***（乙方）与中安公司（甲方）签订《内部认购协议》，约定乙方向甲方认购新星宇·南海之滨项目（暂定名）约34㎡的房屋一套，均价暂定5490元／㎡，购房款的总额暂定为186660元整（最终价格按甲方制定的楼层差价执行，房款多退少补，支付时间以甲方电话或短信通知为准）。协议第三条约定房屋交付时间为2017年6月30日。2016年11月12日，中安公司向***出具了《房屋确认单》，确认***所购房屋为J2-1-1908号。2017年12月，长春新星宇房地产开发有限责任公司的工作人员***向中安公司转账支付186660元，摘要“收房款”，备注“***”。2020年1月12日，***与案外人长春嬴时物业服务股份有限公司澄迈分公司南海之滨客户服务中心，就案涉1908号房的前期物业服务事项签订《前期物业服务管理协议》。2020年8月9日，长春赢时物业服务股份有限公司澄迈分公司出具《赢时物业专用收据》，载明收取***J2栋1单元1908房2019年8月10日至2020年8月9日的物业费、代收水电费、公摊水电费合计1567元。***提交的城镇居民户口登记簿显示，***家庭成员共有四人，包括其妻子***、长子***和次子***。2023年6月20日，***与案外人***登记结婚；2024年***被中国传媒大学录取，成为该校2024级本科学生。***提交的《海南省不动产（房屋）登记信息查询证明》载明，***在海南省琼海市博鳌镇有一处面积为71.43㎡的城镇住宅，在海南省澄迈县老城开发区有一处面积为70.16㎡的城镇住宅。 另查明，2021年1月8日，经河南航天公司申请，本院依据生效的海南省高级人民法院（2020）琼民终300号民事判决书，立案执行申请执行人河南航天公司与被执行人博亚公司建设工程施工合同纠纷案，执行案号为（2021）琼96执23号，该案在一审审理过程中，本院于2020年4月26日作出（2018）琼96民初329号之一民事裁定书，裁定查封中安公司名下位于澄迈县老城经济开发区南站入口路180米处西侧“南海之滨”项目（原名称“熙岸高尔夫公寓二期”）第A1栋、A2栋、B1栋、及J2栋楼中价值26940861.63元的未售房产，其中包括本案原告***主张的J2-1-1908号房。***以J2-1-1908号房系其实际所有为由，于2024年4月向本院提出执行异议。本院于2024年4月30日作出（2024）琼96执异57号执行裁定书，驳回***的异议请求。***不服，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，***主张解除案涉J2-1-1908号房查封的诉请，不属于案外人执行异议之诉案件处理的范围，本案不作处理。本案争议的焦点为：***对案涉J2-1-1908房是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据已经查明的案件事实可知，海南省高级人民法院于2020年11月24日作出（2020）琼民终300号民事判决明确，河南航天公司在49051062.37元工程价款范围内对其建设的“南海之滨”A1栋、A2栋、B1栋、J2栋（包括案涉J2-1-1908号房）部分享有建设工程价款优先受偿权，但不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条的规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于建设工程价款优先受偿权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，也不能对抗建设工程价款优先受偿权人。因此，在河南航天公司对执行标的享有建设工程价款优先受偿权的情形下，***作为案外人对案涉J2-1-1908号房享有的权益，如要对抗已被生效判决确认的建设工程价款优先受偿权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条的规定。根据该条规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房的消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封前，案外人已与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于满足家庭基本居住生活需要；（三）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行。因此，本案应从以下三个方面判断***对案涉J2-1-1908号房是否享有优先于河南航天公司建设工程价款优先受偿权的消费者物权期待权：第一，关于***与中安公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”2016年4月18日，***与中安公司签订《内部认购协议》，约定了买卖房屋的具体位置、面积、总价款、付款方式、交付时间等内容，且***已于签订协议当日支付完合同约定的购房总价款，结合2016年11月12日中安公司向***出具的《房屋确认单》，可以确认***所购房屋为J2-1-1908号，故案涉《内部认购协议》可认定为本约合同。该协议内容系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，即可以认定在人民法院查封前，***已与中安公司签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于***购买案涉J2-1-1908号房是否系用于满足家庭基本居住生活需要的问题。判断消费者购买房屋是否系用于满足家庭基本居住生活需要，应从购买房屋的面积上进行认定，而不应机械限于房屋套数理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足家庭基本居住生活需要的范畴之内。本案中，***主张其家庭户口登记簿虽仅登记有四人，但其母亲长期与其家庭共同生活，且其长子***也已于2023年登记结婚，***的妻子也要一起居住生活，原有的70.16㎡住房无法满足一家六口人的家庭居住需要。本院认为，案涉J2-1-1908号房面积仅有32.86㎡，加上***名下原有的另一套70.16㎡的住房，两套房屋面积共计103.02㎡，即使不考虑未登记在***家庭户口登记簿中的***母亲和***妻子的居住份额，***家庭登记簿中四人人均均住房面积也不足40㎡，未超过我国城镇人均住房面积。因此保护***对案涉J2-1-1908号房的物权期待权比较符合“用于满足家庭基本居住生活需要”的要求。第三，关于***是否在人民法院查封之前已支付全部房屋价款的问题。根据案涉《内部认购协议》和中安公司出具的《房屋确认单》，可以确定***购买的案涉J2-1-1908号房的总价款是186660元。2016年4月18日，***签订案涉《内部认购协议》当日，即通过刷卡方式，向中安公司的控股股东案外人长春新星宇房地产开发有限责任公司支付186660元。2017年12月，长春新星宇房地产开发有限责任公司的工作人员***向中安公司转账支付186660元，***在转账单中摘要一栏填写“收房款”，备注一栏填写“***”，可以认定长春新星宇房地产开发有限责任公司已将***交纳的购房款转账支付给了中安公司，即可以认定***在法院查封之前已向中安公司支付全部购房款。综合以上三点，可以认定***对案涉J2-1-1908号房享有足以对抗河南航天公司建设工程价款优先受偿权的民事权益。 综上所述，***诉请不得执行其名下案涉J2-1-1908号房有事实根据和法律依据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、不得执行位于澄迈县老城经济开发区南站入口路180米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）J2栋1单元1908号房； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费4033.2元，由被告河南航天建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 本院（2024）琼96执异57号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十一月二十二日 法官助理*** 书记员***