广州焜宝贸易有限公司、广州市北二环交通科技有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0112民初6220号 原告：广州焜宝贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中987号东圃加油站2楼。 法定代理人：**，经理。 委托诉讼代理人：**干，广东格林律师事务所律师。 被告:广州市北二环交通科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路78号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京德恒（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（广州）律师事务所律师。 原告广州焜宝贸易有限公司（以下简称“焜宝公司”）诉被告广州市北二环交通科技有限公司（以下简称“北二环公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告焜宝公司的委托诉讼代理人**干，被告北二环公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焜宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认焜宝公司与北二环公司于2011年6月14日签订的《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》无效；2.判令北二环公司向焜宝公司退还用地保证金36000元；3.判令北二环公司赔偿焜宝公司相关损失费用286.957159万元（包括焜宝公司及第三人建设的工程项目）；4.评估费用5万元、测绘费32640元、取芯费18550元及诉讼费用由北二环公司承担。 经本院释明，焜宝公司表示如果本案合同无效，坚持原诉讼请求不变更。 事实和理由：北二环公司是一家从事公路养护、运营服务等业务的公司。2011年6月14日，焜宝公司与北二环公司签订《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》。该合同约定：北二环公司同意将广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地，面积共6120平方米的场地提供给焜宝公司管理和使用；由焜宝公司作为羽毛球或其他体育训练项目场地使用；场地管理及使用期为5年，即从2011年9月15日起至2016年9月14日止，2011年6月15日起至2011年9月14日为建设期，建设期免租；焜宝公司在对桥下空间进行改造时，需提前15个工作日将实施方案报北二环公司审批，在方案通过北二环公司审批后，焜宝公司才可以组织施工，费用全部由焜宝公司负责；为保证北二环公司桥梁安全，在签订合同后10个工作日内，焜宝公司应向北二环公司交付用地保证金人民币36000元和首季的场地使用费人民币36720元。2011年6月15日，北二环公司向焜宝公司出具广东省地方税务局通用《发票》。该《发票》记载：北二环公司收到焜宝公司支付的场地使用费36720元。2011年6月16日，北二环公司向焜宝公司出具《收款收据》。该《收款收据》记载：北二环公司收到焜宝公司交来用地保证金36000元。 2011年9月20日，广东省公路管理局北二环高速公路路政队向焜宝公司颁发《挖掘占用公路施工证》。该施工证记载：被许可人为焜宝公司；许可事项为羽毛球或其他体育训练建设工程；施工地点为北二环高速公路萝岗桥底等。焜宝公司为此投入巨资建设羽毛球或其他体育训练建设工程。 2012年2月20日，焜宝公司向北二环公司支付第二季度场地使用费36720元。2012年6月29日凌晨，广深沿江高速K5+300m处发生一起货车与油罐车追尾相撞交通事故，导致油罐车中的溶剂油泄漏，继而引发爆燃，波及广深沿江高速公路[1]高架桥下及周边的货物堆场、工棚，造成20人死亡，31人受伤，直接经济损失约4600万元，过火面积1396.1平方米。2012年6月29日起，北二环公司责令焜宝公司停止经营。 焜宝公司认为，涉案合同违反了《公路法》《公路安全保护条例》禁止性规定，应属无效合同。北二环公司作为专门从事公路相关业务的公司，深知《公路法》《公路安全保护条例》禁止性规定，仍把涉案场地租赁给焜宝公司使用，造成焜宝公司巨大经济损失，应对焜宝公司承担全部赔偿责任。焜宝公司与北二环公司协商无果，***诉至法院。 被告北二环公司辩称:一、关于《广州市北二环高速公司萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》（以下简称《场地使用合同》）的效力，属于由法院依职权审查的事项，由法院依法处理。但是，焜宝公司无权要求北二环公司退还租赁保证金36000元。《场地使用合同》中第五条第四款明确约定，如果焜宝公司逾期30天不缴纳场地使用费，则北二环公司有权立即无条件收回涉案场地并且***焜宝公司缴纳的保证金36000元。而事实上，焜宝公司自2012年3月14日起未再支付北二环公司任何场地使用费，北二环公司后于2013年3月26日向焜宝公司发出《关于解除的函》（穗北二环函〔2013〕6号）以解除《场地使用合同》，并根据合同约定没收焜宝公司缴纳的保证金36000元。现焜宝公司要求取回租赁保证金36000元与合同的约定相悖，其主张不能成立。 二、双方签订的《场地使用合同》约定的租期早已于2016年 9月14日届满，在双方没有就合同租期届满后涉案场地装修物的补偿作出特别约定的前提下，焜宝公司要求北二环公司就涉案场地的装修给予赔偿没有法律依据。 本案中，北二环公司与焜宝公司并未在《场地使用合同》当**焜宝公司对涉案场地的装修物于2016年9月14日即合同租期届满日之后如何处理作出特别约定。据此，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，焜宝公司无权在使用涉案场地至合同约定的租期届满后要求北二环公司就场地装修给予赔偿。 三、焜宝公司就涉案场地持续使用，且实际使用期限大幅超过双方在《场地使用合同》中约定的五年期限，故焜宝公司事实上已完全实现了租用涉案场地的合同目的，租赁期满后将涉案场地连同其装修物无条件交还北二环公司符合焜宝公司签订《场地使用合同》时的预期及本意，并未导致其预期之外的任何损失，因此，焜宝公司要求北二环公司就其于涉案场地进行的装修做出赔偿违背双方签约时的本意。双方签订的《场地使用合同》时明确约定，涉案场地的租赁期限自2011年9月15日起至2016年9月14日止，因此，焜宝公司在签订《场地使用合同》时就涉案场地使用5年的期限及合同租期届满后将涉案场地连同其投入的装修物无条件交还给北二环公司已有充分的预期及认识。而事实上，焜宝公司自2011年9月15日接收涉案场地后便一直使用涉案场地，就本案证据所显示，焜宝公司截至2019年7月仍在使用涉案场地。可见，焜宝公司实际上大幅超出《场地使用合同》约定的5年租赁期限使用涉案场地，已完全实现了其在《场地使用合同》项下的合同目的。基于上述事实，焜宝公司在场地租期届满日将涉案场地连同其对场地的装修物无条件一并交还给北二环公司并无疑义。目前，焜宝公司在《场地使用合同》租赁期限到期后以《场地使用合同》无效为由要求北二环公司赔偿涉案场地的装修损失违背双方签订《场地使用合同》的本意，也有违合同履行的诚信原则，故其该项诉讼请求不应获得支持。 四、本案中，焜宝公司对涉案场地投入的装修物已经使用满 《场地合同》约定的5年期限，按照广州德高价格评估有限公司出具的《评估报告》，涉案装修物的残值都已经摊销归零，在此前提之下，无论《场地使用合同》有效或无效，北二环公司都无需就涉案场地的装修向焜宝公司进行任何赔偿。 就涉案场地装修价值摊销的方法，广州德高价格评估有限公司就穗德估价【2020】0359号《评估报告书》的相关问题作出的《关于的复函》第7页中已经明确，本次评估参考了《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，根据本案租赁合同约定的内容、行业惯例、在双方当事人无特别约定的前提下，焜宝公司对涉案场地的装修费用在合同租赁期5年内应摊销完毕，北二环公司在装修费摊销完毕的前提下无需向焜宝公司做出补偿。由于焜宝公司已经按照《场地使用合同》约定的期限使用涉案场地满5年，故其对涉案场地装修的价值实际已摊销归零。由于《场地使用合同》的效力如何并不影响或改变焜宝公司装修投入已摊销为零的客观事实，故在此前提之下，焜宝公司要求北二环公司就其价值摊销为零的装修物进行赔偿没有事实依据。 综上，焜宝公司在本案中所提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，也有违双方签订《场地使用合同》时的本意，故恳请贵院查明事实，依法判决驳回焜宝公司的各项诉讼请求。 经审理查明:2011年6月14日，北二环公司（甲方）与焜宝公司（乙方）签订《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》，约定：甲方同意将广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底，面积6120平方米的场地提供给乙方作为羽毛球场或其他体育训练项目场地使用。乙方不得擅自改变场地用途及将该场地内的使用管理权抵押或转让给他人。该场地管理及使用期限从2011年9月15日起至2016年9月14日止。2011年6月15日起至2011年9月14日为建设期，建设期免租。乙方应向甲方交付用地保证金36000元和首季的场地使用费36720元。场地使用费：第一年按每月每平方米2元计收。第二年起，场地使用费每年在前一年的基础上递增5%计收。甲方对该场地拥有监督权。甲方在检查时发现乙方未按照合同要求经营或者存在对甲方桥梁有危害行为，发出整改通知后逾期10个工作日未进行整改的，甲方有权单方随时终止本合同。乙方必须服从甲方管理和监督，对乙方在使用该地块时违反相关管理制度或者存在安全隐患时甲方相关部门发出整改通知书后，乙方必须按照要求整改，不得以任何理由拒绝。未经甲方同意，不得随意转让、转包场地给第三方管理使用。乙方必须按照甲方审核同意的方案进行使用，如乙方变更现有规划、改变场地用途，必须书面报甲方审核同意，不得私自改变场地用途。在合同期内，如政府有关部门发出“禁止使用高架桥底”的有关文件或通知时，乙方应无条件退出场地，甲方不作任何补偿乙方。 合同签订后，焜宝公司在涉案场地投入进行了建设，2011年9月20日，焜宝公司向北二环路政队申领《挖掘占用公路施工证》，支付了场地保证金36000元，支付了两个季度的场地使用费。2012年2月20日，焜宝公司向北二环公司支付第二季度场地使用费36720元。 国务院安全生产委员会办公室关于广东省广州市“6·29”重大事故情况的通报（安委办明电[2012]18号）：2012年6月29日凌晨，广深沿江高速K5+300m处发生一起货车与油罐车追尾相撞交通事故，导致油罐车中的溶剂油泄漏，继而引发爆燃，波及广深沿江高速公路[1]高架桥下及周边的货物堆场、工棚，造成20人死亡，31人受伤。 自2012年6月29日起，焜宝公司停止经营了一段时间，但未将场地交还北二环公司。2013年4月3日，广东省公路管理局北二环高速公路路政队向焜宝公司发出《整改通知书》，认为焜宝公司存在摆放简易床并住人以及消防设施不完善的违章事项，要求接到通知后三个工作日内整改完毕。 北二环公司陈述，2012年6月29日事件发生后，根据政府及相关部门要求加强了管理，不仅仅是案涉场地，焜宝公司存在违规使用场地情况，且无整改，北二环公司也于2013年3月6日发出《解除通知书》，通知与焜宝公司解除租赁合同，焜宝公司违规使用场地事实。在2012年7月5***焜宝公司擅自改变约定场地使用性质，案涉场地依据双方合同约定，仅能用作体育用途，北二环公***焜宝公司将场地用作汽车美容项目，与合同约定用途不一致，向焜宝公司发出《解除通知书》，后焜宝公司也不交租。因为场地比较大，且焜宝公司也有管理，北二环公司不想与焜宝公司产生冲突，所以一直没有强制要求其归还场地。并提供2013年3月26日北二环公司向焜宝公司发出《关于解除的函》和2013年6月14日北二环公司向焜宝公司发出《关于终止的复函》（穗北二环函[2013]22号），函件称，2012年我司在对桥底进行检查时，发现你司在经营过程中存在违规使用场地的情况。我司多次发出《整改通知书》要求整改，但你公司一直未整改。截止2013年2月共拖欠我司9个月场地使用费。我司将于2013年4月1日起终止合同。并要求2013年7月1日前将遗留桥底的物品全部搬走，逾期我司将自行处理。 焜宝公司陈述，火灾后焜宝公司收到北二环公司的通知停用涉案场地及工程，2012年6月29日，焜宝公司按北二环公司要求停止使用案涉场地及其建设工程。2012年6月30日起至2018年3月份，北二环公司为了建设萝岗大桥的高架桥占用案涉场地及其建设工程，当时做出入口。对北二环公司提交的北二环高速公路路政队2013年至2019年出具的涉案场地相关整改通知、通告，三性不予确认。焜宝公司从未收到整改通知和合同解除通知，也未将上述场地交还北二环公司。 2018年5月17日，焜宝公司（甲方）与广州**无忧驾驶培训有限公司（乙方）（简称“**无忧公司”）签订了《合作经营合同》，约定，双方就甲方自有物业合作停车场、教练场事宜达成一致意见。甲方同意，在位于广东省广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底（大塱村旁）5000平方米场地用于双方合作经营项目场地使用。合作经营期限为2018年6月17日至2021年12月16日。合同签订后，**无忧公司向焜宝公司缴纳了押金8万元，焜宝公司也将涉案场地交付给**无忧公司使用，双方无办理交接手续。**无忧公司在该场地进行了部分投入建设，并按照合同约定缴纳租金。 2018年8月5日，焜宝公司出具委托书，委托***（甲方）与广州驰锋体育文化传播有限公司（简称“驰锋体育公司”）股东***、***（乙方）签订了《合作经营合同》，约定，甲方同意，在位于广东省广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底靠路边前段约2450平方米场地（大塱村旁）用于双方合作经营球场项目使用场地。合作经营期限为2018年9月1日至2021年8月31日。合同签订后，焜宝公司也将涉案场地交付给驰锋体育公司使用，驰锋体育公司在该场地进行了部分投入建设，并按时缴纳租金。 2019年5月，广东省公路事务中心北二环高速公路路政大队向驰锋体育公司发出《责令停止违法行为通知书》和《通告》，认为驰锋体育公司未经路政许可擅自占用桥下空间作为篮球场、羽毛球场、教练场使用的行为违反了《公路法》的规定，责令三日内自行搬离，恢复桥下空间原貌。【在另一关联的（2019）粤0112民初12323号案中，驰锋体育公司确认，涉案场地目前没有使用，因为本案需要评估鉴定中保护场地，场地还未撤出，已经实际封起来】。 2019年5月24日，广州市黄埔区交通运输局向广州市北二环高速公路管理中心发出《关于加强北二环高速公路路桥管理的函》（穗埔交函[2019]18号），载明：依据《黄埔区城管局关于开创大道北二环桥底（大塱段）违法设置经营驰锋体育馆及教练场的告知函》，我局于2018年10月25日派出执法人员对驰锋体育馆及教练场开展执法检查行动，现场查扣涉嫌无证开展机动车驾驶员培训业务的车辆2台，并进行立案处理。责令其即日起停止机动车驾驶员培训业务相关活动。建议北二环高速公路管理中心从用地源头进行清理规范，以彻底清除安全隐患。 2019年6月8日，北二环公司向**无忧公司发出《关于停止违法占用北二环高速公路萝岗大桥桥下空间经营教练场行为告知函》，该函称：我司为广州市北二环高速公路萝岗大桥桥下空间的管理单位，自2019年3月以来，贵司未征求我司意见，非法占用该处桥下空间用于教练场经营。要求收到函件后十个工作日内，退出、清空占用的桥下空间，并将清空的桥下空间交还我司。**无忧公司于2019年6月底将涉案场地交回北二环公司。 本案审理中，焜宝公司向本院提出评估申请，要求对广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底的羽毛球场地等建筑工程现值进行评估。经本院摇珠确定广州德高价格评估有限公司作为本案评估的鉴定机构。因需对涉案建筑物场地现场面积进行测量，本院委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对场地现场面积进行测量。该公司根据双方当事人的人员在实地上确认，出具《场地测量及清点技术报告》，该报告载明合计用地面积11840.30平方米，其中A区用地面积1384.67平方米，清点项目为12；B区用地面积5388.46平方米，清点项目为16；C1区用地面积2889.65平方米，清点项目为17；C2区用地面积2177.52平方米，清点项目为7。 2020年7月29日，广州德高价格评估有限公司根据双方提供的证据及《场地测量及清点技术报告》出具《评估报告书（初稿）》，本院组织双方对《评估报告书（初稿）》进行质证，双方均提出不同意见，本院将双方相关意见提交鉴定机构并要求其审核答复。2020年11月23日，广州德高价格评估有限公司出具《评估报告书（终稿）》。《评估报告书（终稿）》载明：一、承租人焜宝公司建设部分项目（含争议部分）工程现值1973121元；二、次承租人***、***（C1区体育馆）建设部分项目（含争议部分）工程现值333360元；三、次承租人乐嘉驾校建设部分项目（含争议部分）工程现值1180207元。本院庭审中对《评估报告书（终稿）》进行质证，各方当事人均发表不同质证意见。广州德高价格评估有限公司均给予回复及解答。 以上事实有《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》《合作经营合同》《收款收据》、现场照片、《责令停止违法行为通知书》和《通告》《关于加强北二环高速公路路桥管理的函》《场地测量及清点技术报告》《评估报告书》等书证及当事人***以证实。 本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 依据《中华人民共和国公路法》第四十六条规定“任何单位和个人不得在公路上及公路用地范围内摆摊设点、堆放物品、倾倒垃圾、设置障碍、挖沟引水、利用公路边沟排放污物或者进行其他损坏、污染公路和影响公路畅通的活动”。国务院颁布的《公路安全保护条例》第二十二条规定“禁止利用公路桥梁（含桥下空间）、公路隧道、涵洞堆放物品，搭建设施以及铺设高压电线和输送易燃、易爆或者其他有毒有害气体、液体的管道。”北二环公司与焜宝公司签订《广州市北二环高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，北二环公司应将收取的用地保证金36000元退还给焜宝公司，焜宝公司应将涉案场地交还给北二环公司。焜宝公司要求北二环公司退还用地保证金36000元有理据，本院予以支持。 北二环公司作为高速公路的管理单位，明知行政法规禁止利用公路桥梁（含桥下空间）进行商业活动，仍然将北二环高速公路萝岗大桥桥底场地出租给焜宝公司经营羽毛球或其他体育训练项目，具有明显过错，对合同无效造成的损失应承担相应的民事责任。焜宝公司作为经营企业，签订合同时未尽谨慎审核、注意义务，亦有过错，对合同无效造成的损失应承担相应的民事责任。根据双方的过错程度，本院酌定焜宝公司承担40%的责任，北二环公司承担60%的责任。 关于损失的认定。本案中，经本院摇珠确定广州德高价格评估有限公司作为本案的鉴定机构，选择程序合法，该鉴定机构拥有工程造价、价格评估的资质。双方分别提交了鉴定材料，鉴定机构也进行现场查勘，本院对于《评估报告书（初稿）》《评估报告书（终稿）》组织双方进行质证，鉴定人对双方的意见均给予回复及解答。因此，本案《评估报告书（终稿）》的鉴定主体、内容、程序合法，依据充分，可以作为本案的证据使用。本案是焜宝公司租用场地后进行的建设投入，并非对建筑物的装饰装修，且部分建筑设施是在双方合同期满后，焜宝公司转租给第三方**无忧公司和驰锋体育公司后进行的建设投入。因此，《评估报告书（终稿）》载明的三部分工程现值金额应作为本案的损失予以认定。北二环公司提出焜宝公司对涉案场地的装修费用在合同租赁期5年内应摊销完毕，北二环公司在装修费摊销完毕的前提下无需向焜宝公司做出补偿的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《评估报告书（终稿）》载明的三部分工程现值金额为3486688元（承租人焜宝公司建设部分项目工程现值1973121元+次承租人***、***（C1区体育馆）建设部分项目工程现值333360元+次承租人乐嘉驾校建设部分项目工程现值1180207元），根据上述过错责任的大小，北二环公司应赔偿焜宝公司损失2092012.8元。其他损失应由焜宝公司自行承担。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公路法》第四十六条，《最高人民法院关于适用第一条第二款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告广州焜宝贸易有限公司与被告广州市北二环交通科技有限公司于2011年6月14日签订的《广州市北二环高速公司萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》无效； 二、被告广州市北二环交通科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州焜宝贸易有限公司返还用地保证金36000元； 三、被告广州市北二环交通科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告广州焜宝贸易有限公司损失2092012.8元； 四、驳回原告广州焜宝贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30044元，由原告广州焜宝贸易有限公司负担12017.8元，被告广州市北二环交通科技有限公司负担18026.2元；鉴定评估等费用101190元，由原告广州焜宝贸易有限公司负担40476元，被告广州市北二环交通科技有限公司负担60714元。 负有缴付义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年四月二十二日 书　记　员　　林　婕