广州市某某交通科技有限公司、广州焜宝贸易有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终16147号 上诉人（原审被告）：广州市***交通科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路78号。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：**，北京德恒（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京德恒（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广州焜宝贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中987号东圃加油站2楼（仅限办公用途）。 法定代理人：**，职务：经理。 委托诉讼代理人：**干，广东格林律师事务所律师。 上诉人广州市***交通科技有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人广州焜宝贸易有限公司（以下简称焜宝公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***公司上诉请求：一、维持一审判决第一项，撤销该判决第二、三、四项，并改判驳回焜宝公司的其他诉讼请求；二、重新确认一审的诉讼费全部由焜宝公司承担，以及判令二审诉讼费也全部由焜宝公司承担；三、重新确认本案鉴定评估费总额为57263.54元，且全部由焜宝公司承担。事实和理由：一、焜宝公司无权要求***公司退还租赁保证金36000元。一审法院判令***公司退还该项租赁保证金与事实相悖且缺乏法律依据，应予以纠正。本案中，焜宝公司自2012年3月14日起未再支付任何场地使用费，故***公司于2013年3月26日向焜宝公司发出《关于解除的函》（穗***函〔2013〕6号）以解除双方签订的《广州市***高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》（以下简称《场地使用合同》），并根据合同约定没收焜宝公司缴纳的保证金36000元。焜宝公司对于***公司没收其保证金36000元的主张没有提出任何异议，故双方就该项保证金的没收事宜已达成一致。焜宝公司在时隔六年后提起本案诉讼并要求***公司退还该36000元租赁保证金不但与此前双方一致意见不符，而且焜宝公司就该36000元租赁保证金予以没收发生于2013年3月26日，至焜宝公司2019年6月起诉主张该租赁保证金已经**6年，故焜宝公司就该租赁保证金主张返还的请求也早已**诉讼时效。因此，一审法院判令***公司向焜宝公司退还租赁保证金36000元既与事实不符又缺乏法律依据，属于错判。二、本案中，焜宝公司对案涉场地投入款项所完成的建设工程已使用满《场地使用合同》约定的5年租期，即使双方签订的《场地使用合同》无效，***公司亦无需针对焜宝公司投资形成的建设工程向焜宝公司作出任何赔偿。1.焜宝公司就案涉场地使用的期限大幅**《场地使用合同》中约定的五年租期，故焜宝公司事实上已完全实现了租用案涉场地的合同目的，其并不因《场地使用合同》无效而导致有所损失，故一审法院判令***公司赔偿焜宝公司损失没有事实依据。双方签订《场地使用合同》时明确约定，案涉场地的租赁期限自2011年9月15日起至2016年9月14日止，共计五年，如合同租期内政府有关部门发出禁止使用高架桥底的有关文件或通知时，焜宝公司应无条件退出场地，***公司不作任何补偿。而事实上，焜宝公司自2011年12月31日完成案涉场地建设后便一直正常使用案涉场地及附属工程至2019年7月（见***公司提交的证据6《萝岗大桥桥下空间现状照片》），实际使用时间**7年6个月，大幅**合同约定的五年租期，而且截至目前，焜宝***案外人广州**无忧驾驶培训有限公司（以下简称**无忧公司）、广州驰锋体育文化传播有限公司（以下简称驰锋公司）仍未将案涉场地的B区、C1区交还给***公司。基于上述事实，焜宝公司已完全实现了其在《场地使用合同》项下的合同目的，《场地使用合同》即使被判定为无效合同亦未导致焜宝公司提前交还案涉场地及附着工程或不能使用案涉场地及附着工程而遭受损失，而且其不但没有遭受损失还因此额外获利。鉴于前述事实，参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，焜宝公司在持续使用案涉场地及附着工程至合同租期届满后无权要求***公司给予建设工程赔偿。而且司法实践中，涉及不动产租赁合同被认定为无效，但租赁合同事实上已经履行至合同租期届满时，均认为承租人投入的建设工程价值已经在约定的租期内摊销完毕且出租人***承租人的建设工程投入予以赔偿，本案也不例外。此外，焜宝公司在《场地使用合同》约定的租赁期限到期后以《场地使用合同》无效为由，要求***公司赔偿案涉场地的建设投入的损失违背《场地使用合同》所约定的租期于2016年9月15日届满时焜宝公司无条件交还场地的合意，也有违合同履行的诚信原则。从这个角度评判，焜宝公司要求就其投入的建设工程价值作出赔偿亦不应获得支持。2.按照广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）出具的《评估报告》，焜宝公司投入的案涉建设工程的残值实际已经因摊销完毕归零，即使《场地使用合同》无效，***公司也无需针对焜宝公司的建设工程投入向焜宝公司作出任何赔偿。本案中，德高公司在《评估报告》中虽然评定焜宝公司对于案涉场地耗资完成的建设工程的现值为1973121元，但是该估价意见所基于的前提是下表（《评估报告》第10页）所假设的情形： 区域 已使用时间 已使用年限 总使用年限 成新率 A区 2011年12月31日至2012年6月29日 0.5年 4.75年 89% B区 第一段2011年12月31日至2012年6月29日、第二段2018年5月17日至2019年6月30日 1.62年 4.75年 66% C1区 第一段2011年12月31日至2012年6月29日、第二段2018年8月15日至2019年6月30日 1.37年 4.75年 71% C2区 2011年12月31日至2012年6月29日 0.5年 4.75年 89% 由于上述表格中的假设工程“已使用时间、已使用年限”等条件与事实不符，***公司在针对《评估报告（初稿）》提出异议时向德高公司提出上述假定的“已使用时间”及“已使用年限”与客观事实不符。事实上，整个案涉场地的A、B、C1、C2四个区域自2011年12月31日起至2019年6月30日均是由焜宝公司所使用，使用的期限远远**上述表格中假定的“已使用年限”以及“总使用年限”，对此事实一审法院于关联案件（2019）粤0112民初12323号判决中也已予以确认，因此报告中的建设工程现值1973121元并非前述案涉工程实际残值，不能作为本案定案依据。对于***公司所提出的案涉场地使用时间及使用年限的异议，德高公司在最后正式出具的《评估报告》终稿第十部分“声明”第（二）项中明确：“关于被告方（***公司）所提场地使用时间问题，由法院进一步裁定，若法院最终认定案涉场地使用时间与评估时所假定的案涉场地使用时间不一致时，应以法院查明的实际使用时间计算成新率及对应的现值。如法院查明已使用时间大于总使用年限（即4.75年），则案涉场地价值于租赁期已摊销完毕，即成新率为零。”据此，在案涉场**焜宝公司投资所形成的建设工程已经使用**4.75年的前提下，其工程成新率因摊销完毕为零，相应地根据《评估报告》第11页关于工程现值的计算公式即焜宝公司建设部分工程现值=∑（重置单价×数量×成新率【零】）予以计算，焜宝公司建设部分的工程现值应该为零。但是，一审法院却一方面故意回避焜宝公司就案涉场地进行的建设工程已经实际使用**4.75年的事实，另一方面又回避德高公司在《评估报告》中明确对于焜宝公司进行的建设工程现值计算的具体意见，并牵强地以焜宝公司进行的不是装饰建设工程而是“场地建设投入”为由，认定焜宝公司的场地建设投入不用根据实际使用年限摊销，而可以直接以A、B、C1、C2区假定仅分别使用0.5年、1.62年、1.37年、0.5年所估算的工程现值1973121元这一以违背客观事实的条件所计算出的结果作为定案依据。由此可见，一审法院认定焜宝公司完成的建设工程现值的意见首先完全背离了德高公司在《评估报告》中的明确意见。其次，焜宝公司完成的案涉工程的实质内容基本都是装修装饰工程内容，其中并不涉及建筑物主体结构的建设，因此将焜宝公司完成的案涉建设工程定性为装修装饰建设工程并无不妥，德高公司评估焜宝公司完成的案涉建设工程价值时除适用《价格法》之外，最主要依据之一就是《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额》，由此可见专业的建设工程评估机构都认为焜宝公司完成的案涉建设工程属于装饰建设工程，须套用装修装饰工程定额计价。由于焜宝公司完成的案涉建设工程实质为装修、装饰工程，故一审法院以焜宝公司完成的建设工程投入不是装修装饰建设工程并以此为由否认焜宝公司完成的建设工程适用摊销规则缺乏事实及法律依据。退一步而言，即便一审法院坚持认为焜宝公司进行的“场地建设投入”不是装修装饰建设工程，该建设工程价值仍然需要按使用年限进行摊销，理由是，一方面《评估报告》对该问题已经出具了须按照使用年限进行摊销明确的意见，另一方面对建筑工程残值按使用年限计算摊销也符合一贯的司法实践。另外，一审法院认为案涉场地范围内部分建设工程是在***公司与焜宝公司签订的《场地使用合同》5年租期于2016年9月15日届满后，由案外人即所谓的次承租人**无忧公司、驰锋公司分别于2018年5月17日及2018年8月5日之后建设投入，因此焜宝公司在2011年12月30日之前于案涉场地进行的建设投入与案外人2018年5月及2018年8月之后进行的建设投入均不应将其对应成新率摊销为零。一审法院的上述判断明显是错误的。首先，任何建设工程都应当根据工程投入使用时间对成新率进行摊销计算，案外人投入的建设工程部分亦不例外，故无论是焜宝公司在2011年12月30日之前的建设投入或是案外人于2018年5月及2018年8月之后进行的建设投入均应按照工程投入使用时间进行摊销从而计算成新率。其次，本案中德高公司关于焜宝公司投入案涉场地的建设工程进行现值评估的前提是错误设定了焜宝公司建设工程投入的使用期限，认为A、B、C1、C2区仅分别使用0.5年、1.62年、1.37年、0.5年，从而导致评估的工程成新率及现值均有错误。之后，***公司向德高公司提出异议并指出其错误后，德高公司遂在《评估报告》终稿第十部分“声明”第（二）项中明确，如法院查实焜宝公司投入的建设工程使用期已**租赁期5年，因场地价值已摊销完毕，故成新率应为零。至于《评估报告》对于案外人的投入的建设工程在确定实际使用的年限及成新率计算方面大致符合实际情况，其中驰锋公司建设部分预定使用三年，实际使用0.83年，成新率为72%，**无忧公司投入建设部分预定使用3年，实际使用0.26年，成新率为90%，故而无需进一步考虑成新率因摊销完毕为零的问题。可见，案外人建设部分的工程成新率因摊销未完毕故不为零与焜宝公司建设部分的工程成新率因已摊销完毕为零所基于的原因不同、事实基础不同，不能混为一谈，因此，一审法院以案涉场**案外人建设部分是在***公司与焜宝公司签订的《场地使用合同》租期届满后建设，其成新率未能摊销完毕为零并进而认为焜宝公司在本案中的建设部分的工程成新率也不能进行摊销为零缺乏事实依据，且存在逻辑错误。综上分析，由于一审法院已于另案（关联案件（2019）粤0112民初12323号）判决中确认焜宝公司对案涉建设工程使用时间已超4.75年，根据德高公司关于依据使用年限摊销场地价值从而计算成新率的专业意见，焜宝公司于案涉场地投资所形成的建设工程的现值已确定为零。在此前提下，***公司显然***焜宝公司对案涉场地进行的装饰、建设工程给予任何赔偿。而且，***公司与焜宝公司双方在《场地使用合同》中明确约定政府部门可能会禁止使用高架桥桥底且出现前述情形时焜宝公司需要无条件交还案涉场地，因此对于《场地使用合同》可能因违法导致无效的问题，焜宝公司在签订合同时是十分清楚的，《场地使用合同》若无效的话，双方过错应是均等的，并无轻重之分，因此，一审法院认为***公司对于合同无效承担60%责任、焜宝公司承担40%责任的认定不妥，提请二审法院一并予以纠正。三、一审法院判决***公司就案外人投资形成的建设工程现值的60%承担赔偿责任明显有误，焜宝公司无权代位案外人向***公司提出该等主张，且***公司对于与自己没有合同关系的案外人于案涉场地增设的建设工程亦无须承担任何赔偿责任。***公司与焜宝公司于2011年6月14日签订的《场地使用合同》约定租期为五年，自2011年9月15日起至2016年9月14日止。前述合同租期届满后，焜宝公司不顾***公司的劝阻及有关部门责令停止占用的行政命令，仍然强行占用***公司所属的桥下空间，伪造与***公司签署的租期为十五年（即2011年9月15日至2022年9月14日）的《场地使用合同》复印件，并先后于2018年5月17日与**无忧公司签订《合作经营合同》，于2018年8月15日与驰锋公司两股东***、***签订《合作经营合同》，将案涉场地分别转租给案外人**无忧公司、驰锋公司使用，属恶意占用案涉场地的行为，**无忧公司、***及***分别与焜宝公司就不能租赁的案涉场地签订租赁合同也存在明显的过错，因此，案外人应与焜宝公司根据各自过错分担其双方间所签订的无效租赁合同所造成的损失。***公司不清楚也未参与焜宝公司与案外人所签两份场地租赁合同的签订及履行，更没有同意案外人在案涉场地进行工程建设，因此焜宝公司在恶意占用***公司所属场地期间伪造与***公司签署的合同、未经***公司同意为牟私利与各案外人就案涉场地签订两份无效租赁合同导致的建设工程损失的后果显然与***公司无关，一审法院要求***公司就案外人于案涉场地的工程建设损失给予赔偿没有事实依据。而且，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”以及第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，对于未经***公司同意而由案外人**无忧***驰锋公司在***公司与焜宝公司《场地使用合同》租期届满两年后强行加建部分的建设工程，***公司显然没有给予赔偿的义务及责任，相反，***公司还有权要求焜宝公司焜宝***案外人恢复场地原状并给予赔偿。其次，一审法院判令***公司对于与其没有合同关系的案外人于案涉场地的建设工程损失承担赔偿责任突破了合同相对性，明显违背法律规定，也与一审法院同一合议庭作出的（2019）粤0112民初12323号关联案件中的裁判逻辑相矛盾。该判决中，合议庭认为**无忧公司、驰锋公司（股东为***、***）等人与***公司没有合同关系，故不承担向***公司支付场地占用费的责任，而仅判令与***公司签订《场地使用合同》的焜宝公司向***公司支付场地占用费。由此可见，一审法院在处理***公司主张场地占用费损失时坚持合同相对性原则，而在处理焜宝公司主张场地装修损失的问题上则突破合同相对性原则，一审法院的上述做法明显存在裁判标准不统一、不公平、不公正的情形，损害了***公司的合法权益。再次，案外人**无忧公司、***及***就案涉场地进行装修所遭受的损失并未授权焜宝公司向***公司主张，因此，焜宝公司根本没有权利替代案外人**无忧公司、***及***向***公司主张建设工程损失。此外，至今并无生效判决及执行文书显示焜宝公司已经就**无忧公司、***及***于案涉场地的建设工程投入进行了全额赔偿，故焜宝公司并未实际产生相应的损失，其按照上述案外人完成的建设工程评估价值要求***公司给予赔偿亦缺乏事实依据。总之，一审法院判令***公司就案外人的建设工程损失向焜宝公司给予赔偿缺乏事实及法律依据，且混淆了不同主体之间不同的民事法律关系，属于判决错误。最后，需要说明的是，如果案涉《场地使用合同》因违反《中华人民共和国公路法》及《公路安全保护条例》的相关禁止性规定为无效合同，则焜宝公司与案外人**无忧公司、***及***所分别签订的场地租赁合同亦应为违法无效合同，案外人就签订无效合同导致自身建设投入损失的，应当按其与焜宝公司签订无效租赁合同时自身的过错程度相应承担部分建设投入损失。而现在一审判决判令案外人的建设投入损失全部由******焜宝公司承担（其中***公司承担60%、焜宝公司承担40%），案外人则完全无需承担任何建设投入损失，显然违反了案外人与焜宝公司签订无效场地租赁合同的处理原则，属本案一审判决存在的另一错误。综上分析，一审判决***公司对于案外人于案涉场地的建设工程投入损失承担60%的赔偿责任缺乏事实及法律依据，且结果错误，应予纠正。四、一审判决超出了焜宝公司的诉讼请求范围，对于一审****焜宝公司诉请作出的判决结果应予以纠正。本案先后经历了两次开庭审理，在第二次开庭时，一审法院要求焜宝公司再次明确其具体诉讼请求。焜宝公司当庭明确要求***公司赔偿焜宝***案外人的建设工程等损失为2869571.59元。据此，一审法院应该在焜宝公司所主张的建设工程损失金额2869571.59元的范围予以审理。然而，一审法院却将《评估报告》*****焜宝公司对案涉场地进行的建设工程的评估现值1973121元以及案外人**无忧公司驾校建设工程评估现值1180207元、案外人***及***（C1体育馆）建设工程评估现值333360***所得的金额3486688元作为焜宝公司的损失范围进行审理。基于上述，一审法院明显超出了焜宝公司诉请的损失金额2869571.59元进行裁判，违背了民事诉讼中的当事人处分原则及不告不理原则，从而导致判决错误，对此亦请二审法院予以依法纠正。五、***公司在本案中无需承担鉴定评估费及诉讼费。一审法院判令***公司承担部分案涉鉴定评估费及诉讼费错误，应改判该等费用由焜宝公司自行承担。本案的鉴定评估实际上是为审理本案及案外人驰锋公司、***、***诉焜宝公司土地租赁合同纠纷案【案号（2019）粤0112民初9345号】、案外人**无忧公司诉焜宝公司土地租赁合同纠纷案【案号（2019）粤0112民初9329号】三案件所涉的建设工程所进行，故鉴定评估费应根据每个案件审理的建设工程评估价额进行切分，而一审法院未对本案鉴定评估费进行切分，将三个案件的鉴定评估费全部在本案中予以处理，在***公司与焜宝公司之间进行分配，缺乏事实及法律依据。本案应该处理的鉴定评估费应该为57263.54元（全部鉴定评估费101190元×焜宝公司于本案建设工程暂估价1973121元/焜宝***案外人于案涉场地全部建设工程暂估价3486688元=57263.54元），而非101190元。由于***公司在本案中无需向焜宝公司给予任何建设工程赔偿，故本案中应予以处理的工程鉴定评估费57263.54元应全部由焜宝公司承担。故应该依法调整本案鉴定评估费由焜宝公司全部承担。综上所述，一审判决存在明显袒护焜宝***案外人不当利益诉求的问题，严重损害了***公司的合法权益，如不及时纠正一审错误判决，将造成国有资产流失、国有企业合法权益严重受损的后果。恳请贵院查明事实，依法维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项并改判驳回焜宝公司的其他诉讼请求。 焜宝公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。1.关于***公司收取租赁保证金36000元应否返还的问题：***公司与焜宝公司之间签订的《场地使用合同》无效，***公司收取焜宝公司的租赁保证金无任何依据，应返还给焜宝公司。且***公司一审中并未提出**诉讼时效的主张。2.关于案涉建设工程的总使用年限：焜宝公司租赁***公司的场地是裸地，案涉建设工程是焜宝公司建设并所有。案涉建设工程是土建工程，并非装饰装修工程。德高公司参考《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的装饰装修的年限来确定案涉建设工程的使用年限，属适用法律错误。虽合同约定的场地(裸地)使用年限是5年，并没有约定案涉建设工程的使用年限是5年。所以德高公司以合同约定场地(裸地)的使用年限作为评估案涉建设工程的使用年限，实属错误。《广东省价格认定相关技术参数参照标准》(2018)规定“非生产用房经济寿命为50年、其他构筑物经济寿命为20年、内装修经济寿命为10年等”，由此可见，德高公司确定案涉建设工程的使用年限为4.75年没有任何依据。因此，案涉建设工程的总使用年限应为20年，并非4.75年。3.关于焜宝公司已实际使用案涉建设工程的年限：根据现状，按照从东往西的顺序把***高速公路萝岗大桥桥底篮球场等建设工程划分为四个区域:A区(少年宫旁)、B区(**教练场)、C1(篮球场、羽毛球场)、C2(篮球场、羽毛球场旁)。(1)2012年2月份至2012年6月29日，焜宝公司使用案涉建设工程。2011年6月14日，***公司与焜宝公司签订《广州市***高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》。该合同约定:***公司同意将广州市***高速公路萝岗大桥桥底场地，面积共6120平方米的场地提供给焜宝公司管理和使用：场地管理及使用期为5年，即从2011年9月15日起至2016年9月14日止，2011年6月15日起至2011年9月14日为建设期，建设期免租。2011年9月20日，广东省公路管理局***高速公路路政队向焜宝公司颁发《挖掘占用公路施工证》。2012年2月份，焜宝公司建设完成案涉建设工程。2012年6月29日凌晨，广深沿江高速K5+300m处发生一起货车与油罐车追尾相撞交通事故，导致油罐车中的溶剂油泄漏，继而引发爆燃，波及广深沿江高速公路[1]高架桥下及周边的货物堆场、工棚，造成20人死亡，31人受伤，直接经济损失约4600万元，过火面积1396.1平方米。2012年6月29日起，焜宝公司按***公司要求停止使用涉案场地及其建设工程。自2012年6月29日之后，***公司已经实际控制场地及其建设工程。至2018年3份期间，***公司为建设萝岗高架桥一直占用涉案场地及其建筑工程。(2)2018年5月17日至2019年6月30日，焜宝公司使用涉案场**的B区(**教练场)。经***公司同意，2018年5月17日，焜宝公司就广州市***高速公路萝岗大桥桥底(大塑村旁)约5000平方米与**无忧公司签订《合作经营合同》。该区域为B区(**教练场)。2019年6月份，焜宝公司按***公司要求停止使用涉案场**的B区(**教练场)。***公司已经实际控制B区(**教练场)。(3)2018年8月15日至2019年6月份，焜宝公司使用涉案场**的C1(篮球场、羽毛球场)。经***公司同意，2018年8月15日，焜宝公司就广州市***高速公路萝岗大桥桥底靠路边前段约2450平方米与***、***签订《合作经营合同》，把涉案场地及其建筑工程[该区域为C1(篮球场、羽毛球场)]租赁给***、***使用。焜宝公司并未与驰锋公司签订《合作经营合同》，并未把涉案场地及其建筑工程租赁给被告驰峰公司使用。2019年6月份，焜宝公司按***公司要求停止使用涉案场**的C1(篮球场、羽毛球场)。***公司已经实际控制C1(篮球场、羽毛球场)场地及其建设工程。综上，焜宝公司实际使用A区(少年官旁)、C2(篮球场、羽毛球场后)场地及共建设工程的时间自2012年2月(案涉建设工程竣工时间)至2012年6月29日(南岗火宅发生时间)止。焜宝公司实际使用B区(**教练场)场地及其建设工程的时间自2012年2月至2012年6月29日止、自2018年5月17日至2019年6月30止。焜宝公司实际使用C1(篮球场、羽毛球场)场地及其建设工程的时间自2012年2月至2012年6月29日止、自2018年8月15日至2019年6月30日止。4.关于案外人新增建设工程应否赔偿：经***公司同意，焜宝公司分将B区(**教练场)、C1(篮球场、羽毛球场)租赁给**无忧公司、***和***。**无忧公司、***和***新增建设工程。因***公司与焜宝公司之间《场地租赁合同》无效，焜宝公司与**无忧公司、***和***之间的合同应无效。根据无效合同引起的法律后果，***公司收回场地及建设工程(包括被***公司建设工程和案外人新增建设工程)，必将获得巨大经济利益；因此，***公司应向焜宝公司就案外人的新增建设工程予以赔偿。5.关于一审判决是否**焜宝公司的诉讼请求：焜宝公司一审的诉讼请求是要求***公司赔偿焜宝公司损失费用286.957159万元，一审判决为2092012.8元，并未**诉讼请求。6.关于应否调整鉴定评估费：如前所述，***公司应向焜宝公司就案外人的新增建设工程予以赔偿。因此鉴定评估而产生的费用，应按照过错比例由***公司与焜宝公司分担。 焜宝公司向一审法院起诉请求：1.判令确认焜宝公司与***公司于2011年6月14日签订的《广州市***高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》无效；2.判令***公司向焜宝公司退还用地保证金36000元；3.判令***公司赔偿焜宝公司相关损失费用286.957159万元（包括焜宝***第三人建设的工程项目）；4.评估费用5万元、测绘费32640元、取芯费18550元及诉讼费用由***公司承担。 一审法院认定事实：2011年6月14日，***公司（甲方）与焜宝公司（乙方）签订《广州市***高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》，约定：甲方同意将广州市***高速公路萝岗大桥桥底，面积6120平方米的场地提供给乙方作为羽毛球场或其他体育训练项目场地使用。乙方不得擅自改变场地用途及将该场地内的使用管理权抵押或转让给他人。该场地管理及使用期限从2011年9月15日起至2016年9月14日止。2011年6月15日起至2011年9月14日为建设期，建设期免租。乙方应向甲方交付用地保证金36000元和首季的场地使用费36720元。场地使用费：第一年按每月每平方米2元计收。第二年起，场地使用费每年在前一年的基础上递增5%计收。甲方对该场地拥有监督权。甲方在检查时发现乙方未按照合同要求经营或者存在对甲方桥梁有危害行为，发出整改通知后逾期10个工作日未进行整改的，甲方有权单方随时终止本合同。乙方必须服从甲方管理和监督，对乙方在使用该地块时违反相关管理制度或者存在安全隐患时甲方相关部门发出整改通知书后，乙方必须按照要求整改，不得以任何理由拒绝。未经甲方同意，不得随意转让、转包场地给第三方管理使用。乙方必须按照甲方审核同意的方案进行使用，如乙方变更现有规划、改变场地用途，必须书面报甲方审核同意，不得私自改变场地用途。在合同期内，如政府有关部门发出“禁止使用高架桥底”的有关文件或通知时，乙方应无条件退出场地，甲方不作任何补偿乙方。 合同签订后，焜宝公司在涉案场地投入进行了建设，2011年9月20日，焜宝公司向***路政队申领《挖掘占用公路施工证》，支付了场地保证金36000元，支付了两个季度的场地使用费。2012年2月20日，焜宝公司向***公司支付第二季度场地使用费36720元。 国务院安全生产委员会办公室关于广东省广州市“6·29”重大事故情况的通报（安委办明电[2012]18号）：2012年6月29日凌晨，广深沿江高速K5+300m处发生一起货车与油罐车追尾相撞交通事故，导致油罐车中的溶剂油泄漏，继而引发爆燃，波及广深沿江高速公路[1]高架桥下及周边的货物堆场、工棚，造成20人死亡，31人受伤。 自2012年6月29日起，焜宝公司停止经营了一段时间，但未将场地交还***公司。2013年4月3日，广东省公路管理局***高速公路路政队向焜宝公司发出《整改通知书》，认为焜宝公司存在摆放简易床并住人以及消防设施不完善的违章事项，要求接到通知后三个工作日内整改完毕。 ***公司陈述，2012年6月29日事件发生后，根据政府及相关部门要求加强了管理，不仅仅是案涉场地，焜宝公司存在违规使用场地情况，且无整改，***公司也于2013年3月6日发出《解除通知书》，通知与焜宝公司解除租赁合同，焜宝公司违规使用场地事实。在2012年7月5***焜宝公司擅自改变约定场地使用性质，案涉场地依据双方合同约定，仅能用作体育用途，***公***焜宝公司将场地用作汽车美容项目，与合同约定用途不一致，向焜宝公司发出《解除通知书》，后焜宝公司也不交租。因为场地比较大，且焜宝公司也有管理，***公司不想与焜宝公司产生冲突，所以一直没有强制要求其归还场地。并提供2013年3月26日***公司向焜宝公司发出《关于解除的函》和2013年6月14日***公司向焜宝公司发出《关于终止的复函》（穗***函[2013]22号），函件称，2012年我司在对桥底进行检查时，发现你司在经营过程中存在违规使用场地的情况。我司多次发出《整改通知书》要求整改，但你公司一直未整改。截止2013年2月共拖欠我司9个月场地使用费。我司将于2013年4月1日起终止合同。并要求2013年7月1日前将遗留桥底的物品全部搬走，逾期我司将自行处理。 焜宝公司陈述，火灾后焜宝公司收到***公司的通知停用涉案场地及工程，2012年6月29日，焜宝公司按***公司要求停止使用案涉场地及其建设工程。2012年6月30日起至2018年3月份，***公司为了建设萝岗大桥的高架桥占用案涉场地及其建设工程，当时做出入口。对***公司提交的***高速公路路政队2013年至2019年出具的涉案场地相关整改通知、通告，三性不予确认。焜宝公司从未收到整改通知和合同解除通知，也未将上述场地交还***公司。 2018年5月17日，焜宝公司（甲方）与**无忧公司（乙方）签订了《合作经营合同》，约定，双方就甲方自有物业合作停车场、教练场事宜达成一致意见。甲方同意，在位于广东省广州市***高速公路萝岗大桥桥底（大塱村旁）5000平方米场地用于双方合作经营项目场地使用。合作经营期限为2018年6月17日至2021年12月16日。合同签订后，**无忧公司向焜宝公司缴纳了押金8万元，焜宝公司也将涉案场地交付给**无忧公司使用，双方无办理交接手续。**无忧公司在该场地进行了部分投入建设，并按照合同约定缴纳租金。 2018年8月5日，焜宝公司出具委托书，委托***（甲方）与驰锋公司股东***、***（乙方）签订了《合作经营合同》，约定，甲方同意，在位于广东省广州市***高速公路萝岗大桥桥底靠路边前段约2450平方米场地（大塱村旁）用于双方合作经营球场项目使用场地。合作经营期限为2018年9月1日至2021年8月31日。合同签订后，焜宝公司也将涉案场地交付给驰锋公司使用，驰锋公司在该场地进行了部分投入建设，并按时缴纳租金。 2019年5月，广东省公路事务中心***高速公路路政大队向驰锋公司发出《责令停止违法行为通知书》和《通告》，认为驰锋公司未经路政许可擅自占用桥下空间作为篮球场、羽毛球场、教练场使用的行为违反了《公路法》的规定，责令三日内自行搬离，恢复桥下空间原貌。【在另一关联的（2019）粤0112民初12323号案中，驰锋公司确认，涉案场地目前没有使用，因为该案需要评估鉴定中保护场地，场地还未撤出，已经实际封起来】。 2019年5月24日，广州市黄埔区交通运输局向广州市***高速公路管理中心发出《关于加强***高速公路路桥管理的函》（穗埔交函[2019]18号），载明：依据《黄埔区城管局关于开创大道***桥底（大塱段）违法设置经营驰锋体育馆及教练场的告知函》，我局于2018年10月25日派出执法人员对驰锋体育馆及教练场开展执法检查行动，现场查扣涉嫌无证开展机动车驾驶员培训业务的车辆2台，并进行立案处理。责令其即日起停止机动车驾驶员培训业务相关活动。建议***高速公路管理中心从用地源头进行清理规范，以彻底清除安全隐患。 2019年6月8日，***公司向**无忧公司发出《关于停止违法占用***高速公路萝岗大桥桥下空间经营教练场行为告知函》，该函称：我司为广州市***高速公路萝岗大桥桥下空间的管理单位，自2019年3月以来，贵司未征求我司意见，非法占用该处桥下空间用于教练场经营。要求收到函件后十个工作日内，退出、清空占用的桥下空间，并将清空的桥下空间交还我司。**无忧公司于2019年6月底将涉案场地交回***公司。 该案审理中，焜宝公司向一审法院提出评估申请，要求对广州市***高速公路萝岗大桥桥底的羽毛球场地等建筑工程现值进行评估。经一审法院摇珠确定广州德高价格评估有限公司作为该案评估的鉴定机构。因需对涉案建筑物场地现场面积进行测量，一审法院委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对场地现场面积进行测量。该公司根据双方当事人的人员在实地上确认，出具《场地测量及清点技术报告》，该报告载明合计用地面积11840.30平方米，其中A区用地面积1384.67平方米，清点项目为12；B区用地面积5388.46平方米，清点项目为16；C1区用地面积2889.65平方米，清点项目为17；C2区用地面积2177.52平方米，清点项目为7。 2020年7月29日，广州德高价格评估有限公司根据双方提供的证据及《场地测量及清点技术报告》出具《评估报告书（初稿）》，一审法院组织双方对《评估报告书（初稿）》进行质证，双方均提出不同意见，一审法院将双方相关意见提交鉴定机构并要求其审核答复。2020年11月23日，广州德高价格评估有限公司出具《评估报告书（终稿）》。《评估报告书（终稿）》载明：一、承租人焜宝公司建设部分项目（含争议部分）工程现值1973121元；二、次承租人***、***（C1区体育馆）建设部分项目（含争议部分）工程现值333360元；三、次承租人乐嘉驾校建设部分项目（含争议部分）工程现值1180207元。一审法院庭审中对《评估报告书（终稿）》进行质证，各方当事人均发表不同质证意见。广州德高价格评估有限公司均给予回复及解答。 以上事实有《广州市***高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》《合作经营合同》《收款收据》、现场照片、《责令停止违法行为通知书》和《通告》《关于加强***高速公路路桥管理的函》《场地测量及清点技术报告》《评估报告书》等书证及当事人***以证实。 一审法院认为，该案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 依据《中华人民共和国公路法》第四十六条规定“任何单位和个人不得在公路上及公路用地范围内摆摊设点、堆放物品、倾倒垃圾、设置障碍、挖沟引水、利用公路边沟排放污物或者进行其他损坏、污染公路和影响公路畅通的活动”。国务院颁布的《公路安全保护条例》第二十二条规定“禁止利用公路桥梁（含桥下空间）、公路隧道、涵洞堆放物品，搭建设施以及铺设高压电线和输送易燃、易爆或者其他有毒有害气体、液体的管道。”***公司与焜宝公司签订《广州市***高速公路萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，***公司应将收取的用地保证金36000元退还给焜宝公司，焜宝公司应将涉案场地交还给***公司。焜宝公司要求***公司退还用地保证金36000元有理据，一审法院予以支持。 ***公司作为高速公路的管理单位，明知行政法规禁止利用公路桥梁（含桥下空间）进行商业活动，仍然将***高速公路萝岗大桥桥底场地出租给焜宝公司经营羽毛球或其他体育训练项目，具有明显过错，对合同无效造成的损失应承担相应的民事责任。焜宝公司作为经营企业，签订合同时未尽谨慎审核、注意义务，亦有过错，对合同无效造成的损失应承担相应的民事责任。根据双方的过错程度，一审法院酌定焜宝公司承担40%的责任，***公司承担60%的责任。 关于损失的认定。该案中，经一审法院摇珠确定广州德高价格评估有限公司作为该案的鉴定机构，选择程序合法，该鉴定机构拥有工程造价、价格评估的资质。双方分别提交了鉴定材料，鉴定机构也进行现场查勘，一审法院对于《评估报告书（初稿）》《评估报告书（终稿）》组织双方进行质证，鉴定人对双方的意见均给予回复及解答。因此，该案《评估报告书（终稿）》的鉴定主体、内容、程序合法，依据充分，可以作为该案的证据使用。该案是焜宝公司租用场地后进行的建设投入，并非对建筑物的装饰装修，且部分建筑设施是在双方合同期满后，焜宝公司转租给第三方**无忧公司和驰锋公司后进行的建设投入。因此，《评估报告书（终稿）》载明的三部分工程现值金额应作为该案的损失予以认定。***公司提出焜宝公司对涉案场地的装修费用在合同租赁期5年内应摊销完毕，***公司在装修费摊销完毕的前提下无需向焜宝公司做出补偿的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。根据《评估报告书（终稿）》载明的三部分工程现值金额为3486688元（承租人焜宝公司建设部分项目工程现值1973121元+次承租人***、***（C1区体育馆）建设部分项目工程现值333360元+次承租人乐嘉驾校建设部分项目工程现值1180207元），根据上述过错责任的大小，***公司应赔偿焜宝公司损失2092012.8元。其他损失应由焜宝公司自行承担。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公路法》第四十六条，《最高人民法院关于适用第一条第二款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广州焜宝贸易有限公司与广州市***交通科技有限公司于2011年6月14日签订的《广州市***高速公司萝岗大桥桥底场地管理及使用合同》无效；二、广州市***交通科技有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向广州焜宝贸易有限公司返还用地保证金36000元；三、广州市***交通科技有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内赔偿广州焜宝贸易有限公司损失2092012.8元；四、驳回广州焜宝贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30044元，由广州焜宝贸易有限公司负担12017.8元，广州市***交通科技有限公司负担18026.2元；鉴定评估等费用101190元，由广州焜宝贸易有限公司负担40476元，广州市***交通科技有限公司负担60714元。负有缴付义务的当事人应于该判决发生法律效力之日起七日内向该院缴付。 经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。 二审另查明：2013年6月27日，焜宝公司向***公司发出《关于对贵司穗***函（2013）22号的回复函》称，其收到***公司《关于终止的复函》，***公司决定终止与其签订的《场地使用合同》没有事实和法律依据，要求继续履行《场地使用合同》。《场地使用合同》第五条第四项约定：“场地使用**逾期30天未交，甲方有权立即无条件收回该场地，***乙方已付的保证金。” 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 《中华人民共和国公路法》第四十六条：“任何单位和个人不得在公路上及公路用地范围内摆摊设点、堆放物品、倾倒垃圾、设置障碍、挖沟引水、利用公路边沟排放污物或者进行其他损坏、污染公路和影响公路畅通的活动。”该规定系以路政管理为内容的行政管理性质的强制性规定，属于管理性强制性规定的范畴，而非效力性强制性规定,且该规定所列禁止行为并未明确包含《场地使用合同》约定使用的行为。而国务院颁布的《公路安全保护条例》于2011年7月1日施行。涉案《场地使用合同》于2011年6月14日签订，即在《公路安全保护条例》施行前涉案民事法律行为已经发生。因《场地使用合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效合同。一审法院对合同效力的认定不当，本院予以纠正。焜宝公司根据上述法律规定主张《场地使用合同》无效，理由不成立，本院不予支持。 根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一、***公司是否应返还用地保证金36000元给焜宝公司；二、***公司是否应赔偿焜宝公司的损失。 关于争议焦点一。根据（2021）粤01民终16149号民事判决认定的事实，焜宝公司自2012年6月30日起拖欠场地使用费。因涉案《场地使用合同》有效，根据《场地使用合同》第五条第四项的约定，场地使用**逾期30天未交，***公司有权立即无条件收回该场地，***焜宝公司已付的保证金。故***公司上诉主张焜宝公司无权要求其退还场地保证金36000元，有合同依据，本院予以支持。一审中，***公司未就返还该场地保证金36000元问题提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出，本院不予审查。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上添附附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，***公司与焜宝公司签订《场地使用合同》约定，由***公司将涉案场地提供给焜宝公司作为羽毛球场或其他体育训练项目场地使用，焜宝公司不得擅自改变场地用途及将该场地内的使用管理权抵押或者转让给他人；合同约定该场地使用期限为2011年9月15日起至2016年9月14日止；在合同期内，如政府有关部门发出“禁止使用高架桥底”的有关文件或通知时，焜宝公司应无条件退出场地，***公司不作任何补偿焜宝公司。该合同签订后，焜宝公司在涉案场地投入并进行了建设、使用。从《场地使用合同》约定看，***公司系同意焜宝公司进行建设，作为羽毛球场或者其他体育训练场地使用。但从本案证据看，没有证据证明焜宝公司所进行的建设曾经有关部门审批，也未取得相应的合法报建手续，焜宝公司在涉案场地上兴建的构筑物属于可以拆除的物件。《场地使用合同》约定的场地使用期限为五年，此时，虽然***公司允许焜宝公司在涉案场地上进行建设，但焜宝公司对进行建设的构筑物在合同约定期限内享有的使用年限应该已有明确预期，即承租人会根据租赁合同期限合理建设和使用有关构筑物。且该合同还约定，在合同期内，如政府有关部门发出“禁止使用高架桥底”的有关文件或通知时，焜宝公司应无条件退出场地，***公司不作任何补偿焜宝公司。即如出现合同约定政府行为导致合同不能履行完毕，焜宝公司作为承租人对这种不确定因素导致合同提前终止，***公司不作补偿的结果也有预期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案涉案场地上的构筑物虽不属于装饰装修，但可以参照该规定的原则进行处理。应当指出的是，焜宝公司在（2021）粤01民终16148号案中，其上诉主张根据其与**无忧公司签订的《合作经营合同》约定的年限折旧摊销**无忧公司建设工程的成新率。基于同一场地使用统一折旧摊销的原则及上述论述，***公司与焜宝公司之间的场地建设工程成新率也应参照该原则处理。焜宝公司自合同签订后至今尚未将涉案场地交还***公司，租赁期间早已届满，德高公司作出的《评估报告》也以焜宝公司兴建的构筑物总使用年限进行折旧摊销，且焜宝公司已使用场地年限大于总使用年限4.75年，则涉案场地价值于租赁期已摊销完毕，成新率为零。虽然焜宝公司主张其于2012年6月29日按***公司的要求停止使用涉案场地，并于2018年5月17日至2019年6月30日使用涉案场**的B区、C1区，但***公司对此不予确认，也没有证据证明焜宝公司在2012年6月29日暂停经营一段时间后已经将涉案场地交还***公司，且焜宝公司亦确认2018年5月份后又使用了涉案场地，应认定焜宝公司使用涉案场地**合同约定的租赁期限。故对焜宝公司投入建设形成的构筑物，应认定该构筑物的价值已经按照土地租赁年限摊销完毕。2016年9月14日合同期间届满后，双方未续签合同，但焜宝公司未交还涉案土地，双方的租赁期限转为不定期租赁。之后，焜宝公司在2018年5月17日及2018年8月5日，分别与**无忧公司和***、***签订《合作经营合同》，将涉案场**部分地块出租给**无忧公司和驰锋公司使用。《场地使用合同》期满后，焜宝公司继续使用租赁场地，原《场地使用合同》继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。因焜宝公司转租涉案场地未经***公司同意，且未有证据证明**无忧公司和驰锋公司在涉案土地上建设取得建设工程规划许可证，***公司可以随时解除合同，由此造成的损失，***公司并没有过错，且焜宝公司擅自转租场地和不按约定交纳场地使用费，构成严重违约，故焜宝公司主张由***公司予以赔偿，理由不成立，本院不予支持。 关于一审判决是否超出焜宝公司的诉讼请求范围问题。焜宝公司在一审提起诉讼请求赔偿其损失为2869571.59元，一审法院判决第一项支持2092012.8元，并未超出焜宝公司请求范围。***公司以《评估报告》中建设工程的估值与焜宝公司诉讼请求赔偿的损失比较，主张一审判决超出焜宝公司诉讼请求范围，系其对法律的错误理解，本院不予采纳。 关于有关鉴定费及诉讼费用的负担问题，因焜宝公司的诉讼请求不成立，本案鉴定费用及诉讼费用应由焜宝公司承担。 综上所述，***公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6220号民事判决； 二、驳回被上诉人广州焜宝贸易有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费30044元，鉴定评估等费用101190元，均由被上诉人广州焜宝贸易有限公司负担。二审案件受理费18026元，由被上诉人广州焜宝贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　官润之 审 判 员　　**开 审 判 员　　*** 二〇二一年九月二十三日 法官助理　　***