杭州某有限公司、广州某有限公司租赁合同纠纷二审判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2025）粤01民终1436号 上诉人（原审原告）：杭州某宝酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州。 法定代表人：段某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，广东启源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康某，男，1979年1月16日出生，身份证住址广东省佛山市，系该公司员工。 上诉人（原审被告）：广州市市某集团有限公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：郭某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（广州）律师事务所律师。 上诉人杭州某宝酒店管理有限公司（以下简称某宝公司）与上诉人广州市市某集团有限公司（以下简称市某公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2024）粤0103民初9541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。某宝公司的委托诉讼代理人***、康某，市某公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某宝公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判支持市某公司立即向某宝公司支付电梯货款、安装费2252918元；三、改判支持市某公司立刻向某宝公司支付因自动扶梯安装延迟造成的延期使用租赁标的物138天的延期开业租金损失6992306.73元（自2021年10月27日至2022年3月13日止，共138天，计算标准为月租金1520066.68元÷30天×138天=6992306.73元）；四、由市某公司承担本案一审和二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，11台电梯应属于市某公司的交付范围。1、一审法院仅以某宝公司应在投标前查看案涉物业的现状，且在中标后签订合同时并未对电梯问题作出约定，按现状接收后没有理由再要求市某公司承担剩余11台电梯及扶梯的交付义务为由，认定市某公司已按照案涉合同约定向某宝公司交付案涉物业，属于认定事实错误。2、2020年8月，市某公司在广州产权交易所发布的案涉物业招标公告中，附件平面图显示案涉物业存在14台电梯。从广州市国土资源和规划委员会出具的建设工程规划验收合格证、竣工图可以看出，竣工图与平面图完全一致，均显示案涉物业存在14台电梯。经广州市荔湾区住房和建设局出具竣工验收备案表显示，案涉物业在2019年6月6日竣工备案后至市某公司于2021年6月2日交付时，未有其他改建、内部装修的记录。3、在双方多次沟通移交11台电梯事宜后，市某公司才同意购买4-5层左右两边各一台手扶梯，2台手扶梯在安装并取得相应报告后于2022年10月10日正式移交给某宝公司。4、根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，及《关于颁发“编制基本建设工程竣工图的几项暂行规定”的通知》第三条第四款的规定，竣工图一定要与实际情况相符。可知，竣工图为建设工程最终完工的图纸，图纸上有的建筑必须与现场一致。同时，招标文件作为合同的一部分，与合同密不可分，招标文件中的平面图上有的建筑物，在物业交付时必须存在。二、一审法院适用法律错误，11台电梯在属于市某公司的交付范围内，因此市某公司应向某宝公司支付电梯货款、安装费2252918元，并支付因自动扶梯安装延迟造成的延期使用租赁标的物138天的延期开业、租金、人工等损失6992306.73元。1、据前述，11台电梯应属于市某公司的交付范围，现市某公司未交付其中的9台电梯，某宝公司为了案涉物业的继续经营，避免损失扩大，只能先代市某公司采购了9台电梯，支付了9台电梯货款、安装费2252918元，市某公司应将上述费用返还给某宝公司。2、2021年10月27日，市某公司及其电梯公司、某宝公司三方商讨扶梯的安装。市某公司原计划2022年2月23日至2月25日安装，但因扶梯订货尺寸错误，导致延误安装。最终在2022年9月16日，才将2台手扶梯移交给某宝公司，导致案涉物业无法按期正常开业，给某宝公司造成了延期开业138天的开业、租金、人工成本等损失，该损失应由市某公司予以赔偿。 针对某宝公司的上诉请求，市某公司答辩称，一、市某公司对11台电梯没有交付义务，无须因此向某宝公司承担交付责任。1、招标公告及租赁合同明确的“现状交付”应当理解为承租人接受租赁物时的实际状况。案涉物业租金也正是基于物业实际状况进行评估所得出，已涵盖对现有3台电梯的因素考虑。某宝公司在签订租赁合同时对“现状交付”是知情并接受的，进一步证明了合同双方对于物业状况的共识是基于现状，非招租公告中的建筑物附图。且实际上，案涉物业交付时的现状确仅为3台电梯（招标公告的图片中，亦明显可看出该建筑物并没有14台电梯，四至五层亦不存在两台扶手电梯），故应以前述3台电梯数量作为交付标准。某宝公司在投标以及签订租赁合同时从未对电梯数量提出异议，应视为接受租赁物业仅3台电梯的现状。2、某宝公司提及的招租公告平面附图，本质是建筑物的平面图，显示的仅仅是建筑物内预留设备设施的位置，只体现建筑物的现状，不体现建筑物设施设备现状，相关部位为预留电梯设施部位，而非显示配有电梯设施，不属于案涉物业的交付标准，更非租赁合同的组成部分。3、根据案涉合同约定，案涉租赁物业以现状交付，即市某公司仅需按物业交付时的实际设备配置（3台电梯）履行交付义务。市某公司后续代为垫资安装2台手扶梯的行为，仅基于双方长期友好合作关系的考虑，并不代表市某公司负有交付手扶梯及11台电梯的义务，不应据此认定市某公司的交付责任。二、市某公司无须向某宝公司承担延期开业租金损失，更无需支付电梯货款及安装费。1、如前所述，市某集团不存在11台电梯的交付义务，无须因此向某宝公司承担交付责任，更无需支付电梯货款及安装费。2、某宝公司主张所谓的“延期开业期间”仍处于免租期内，根据租赁合同约定及行业惯例，免租期是双方协商确认的，旨在给予租户足够的时间进行装修和准备，该期间必然无法正常生产运营，租户也无需支付租金，不存在任何损失，某宝公司亦无任何证据可证实其损失构成。据此，某宝公司无权以此要求市某公司承担任何赔偿责任。3、某宝公司自2021年10月27日起至2022年3月13日止，仍未完成消防验收，案涉物业直至2022年5月23日才最终通过消防验收备案。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，建筑物在投入使用前必须通过消防验收。根据《租赁合同》第7.7、7.14条约定，某宝公司对案涉物业进行扩、加、改建、增设设备或装修的，需自行办理并取得相关部门的审批手续及管理许可（包括但不限于办理消防验收备案）。如消防验收未完成，某宝公司无法使用租赁物业进行生产运营。因此，某宝公司因自身问题导致的损失，应由其自行承担，与市某公司无关。综上所述，某宝公司主张的上诉请求没有事实及法律依据，依法不应得到支持，恳请二审法院驳回某宝公司的全部上诉请求。 市某公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回某宝公司的全部诉讼请求；二、本案一审和二审诉讼费用由某宝公司承担。事实和理由：一、根据案涉《租赁合同》约定，市某公司的维修责任仅限于主体结构的自然损害。根据我国民法典第712条的规定，在合同双方对维修责任另有约定之情况下，应按双方约定界定维修责任主体。根据案涉《租赁合同》第6.3条约定：“（甲方）承担租赁物业主体结构自然损坏的维修和费用。”第7.5条约定：“乙方应负的修缮责任：除本合同第六条约定由甲方负责维修部分外，该租赁物业经乙方验收后出现的任何损坏（建筑物本身质量问题除外）由乙方负责修复并承担费用，包括但不限于乙方装修、改善及增设部分。”可知，市某公司的维修范围仅包括案涉建筑物“主体结构”，其余与建筑物主体结构无关的质量问题，维修责任应概由某宝公司自行承担。二、根据《建筑工程建筑面积计算规范》《建筑工程施工质量验收统一标准》之规定，某宝公司主张的质量问题不属于建筑物主体结构范围，原审法院对于市某公司负有维修义务的范围认定不清，严重违反合同及事实依据。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）第2.0.23条规定：“主体结构：接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。”根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B《建筑工程的分部、分项工程划分》显示，“主体结构”包括混凝土结构、砌体结构、钢结构、钢管混凝土结构、型钢混凝土结构、铝合金结构和木结构七个子分部工程。而某宝公司提出的中空玻璃及子母墙外立面防水属于建筑装饰装修分部工程，停车场入口对出管道属于建筑给水排水及供暖部分工程，电梯高低差及电梯基坑及副樑属于电梯分部工程，前述问题不属于建筑工程主体结构之范畴，故相应不属于案涉《租赁合同》中约定的甲方承担维修和费用的范围。且实际上，案涉物业已经竣工验收，并完成竣工备案，已具备法定的交付标准，某宝公司提出的“中空玻璃及子母墙外立面漏水问题”，系由于某宝公司搭设的雨棚存在缝隙、维护不当所致；“停车场入口对出管道坍塌”系由于周边小区沙井污水回流倒灌所致；“电梯故障”系由于维保不当所致，市某公司移交的案涉电梯质量符合验收标准；而“电梯高低差、案涉物业竣工图电梯基坑及副樑与实际情况不符”，实质上并不属于质量问题，电梯高低差问题可以通过调整轿厢得以解决，市某公司移交时电梯基坑为毛坯、平整无任何异常，是某宝公司错误私自开挖、且电梯设计施工存在问题所致异常，与市某公司无关。此外，该类费用无明晰连贯的合同、发票、转账记录予以对应，价格虚高，原审法院不应予以认可。然而，原审法院在未厘清何为租赁物业主体结构质量问题的情况下，径行将某宝公司提出的质量问题认定为“属于建筑物本身质量问题，是案涉合同约定的市某公司的修缮责任范围”，严重违反合同及事实依据。三、原审法院扩大市某公司的维修义务范围，有违合同约定目的，有悖于双方订立该条款的初衷。案涉物业出租系毛坯、整租、长租，从商业角度讲，甚至可理解为12年的使用权转让，相关权利义务的设定（特别是维修条款），实质上与房屋买卖相类似。双方于《租赁合同》中订立“（甲方）承担租赁物业主体结构自然损坏的维修和费用”条款，系出于维系长久租赁之目的，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条之规定，避免因房屋主体结构存在严重质量问题导致租赁合同实质上无法履行。然而，某宝公司提出的质量问题均不属于主体结构质量问题，也不会导致案涉物业无法使用、租赁合同实质上无法履行的情形。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。为维护市某公司的合法权益，恳请二审法院撤销一审判决第一项，改判驳回某宝公司的全部诉讼请求。 针对市某公司的上诉请求，某宝公司答辩称，一、一审判决中除未支持某宝公司主张的电梯货款、安装费2252918元及延期开业租金损失6992306.73元有误外，其余认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。市某公司的上诉事实与理由错误，应予以驳回。二、案涉物业交付存在质量问题，市某公司应赔偿某宝公司相应的损失。根据市某公司提供的《建筑与市某工程防水通用规范》第2.0.3条和第2.0.4条可知，民用建筑的地下工程、屋面工程、外墙工程以及室内工程属于甲类防水工程。而从广州市某府网站查询得知，广州市平均年降水量1923毫米。案涉租赁物业为民用建筑工程，因此其地下工程、屋面及外墙需要达到一级防水要求。地下室内出现裂缝和渗水明显不符合防水要求，不应有渗水，结构背面无湿渍。根据某宝公司提供的证据可知，中庭玻璃采光棚、地下室地面、墙面等地方均没有进行过二次装修，但一直存在漏水渗水的问题，案涉租赁物业明显未达到有关建筑工程防水的要求，且该渗水部分均为主体结构问题导致的，理应由市某公司负责修复。因此案涉物业存在诸多质量问题，如中庭玻璃采光棚长期存在漏水情况、子母墙外立面漏水、天面楼板补漏、停车场入口对出管道坍塌、楼板漏水、翻涌导致电梯底坑经常渗水、电梯高低差不符合质量监督局规定的验收标准导致电梯经常故障、地下室渗水等问题，导致某宝公司多次被商家投诉，已产生维修损失472600元，后续还将存在大量的维修事项。因此市某公司应赔偿某宝公司相应的损失。综上所述，市某公司的上诉无事实和法律依据，恳请二审法院驳回市某公司的全部上诉请求。 某宝公司于2024年5月30日向一审法院起诉请求：一、判令市某公司立刻向某宝公司支付电梯货款、安装费2252918元；二、判令市某公司因自动扶梯安装延迟造成的延期使用租赁标的物138天的延期开业租金损失6992306.73元（自2021年10月27日至2022年3月13日止，共138天，计算标准为月租金1520066.68元÷30×138天=6992306.73元）；三、判令市某公司向某宝公司支付因案涉物业质量不达标而产生代垫维修费用472600元；四、判令市某公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：某宝公司提交的《招标公告》显示：2020年8月，市某公司委托广州产权交易所发布了“出租广州市荔湾区西湾和苑二街5号商业中心、4号商业区停车场”公告，在物业图片下方注：图片仅作标的周边环境展示，标的现状以实际看样为准。某宝公司主张《招标公告》附件平面图显示案涉租赁物有14台电梯。市某公司则称《招标公告》的图片明显可见案涉租赁物并没有共14台电梯，包括四至五层不存在两台扶手电梯，某宝公司对租赁物的现状是非常清楚的，建筑物平面图显示的是建筑物内预留设备设施的位置，仅体现建筑物的现状，不体现建筑物设施设备现状，相关部位为预留电梯设施部位，而非显示配有电梯设施。 2021年4月15日，市某公司（出租人，甲方）与某宝公司（承租人，乙方）签署了《房屋租赁合同（办公、商业、仓库）》【合同编号：（2021）穗市某集团（物）字第A001号】约定了：甲方同意将坐落于广州市荔湾区西湾和苑二街5号商业中心、4号商业停车场（下称“租赁物业”）出租给乙方，按《建设工程规划验收合格证》（穗国土规划验证[2018]757号）使用，建筑面积48447平方米，其中地上31021平方米，地下17426平方米。2.1租赁期限：12年，自2021年4月15日起至2033年4月14日止。2.2地上免租期：12个月，自2021年4月15日起至2022年4月14日止。免租期期间乙方无需支付租金，但乙方需支付使用过程产生的物业管理费、水电费等其他费用。2.3地下室一期免租期：12个月，自2021年4月15日起至2022年4月14日止。免租期期间乙方无需支付租金，但乙方需支付使用过程产生的物业管理费、水电费等其他费用。地上建筑租金价格如下（本合同另有约定的，按相关约定进行调整）：……租赁期限2023年4月15日至2024年4月14日，月租金额1605966.65元……3.1.2地下建筑租金价格如下（本合同另有约定的，按相关约定进行调整）：……租赁期限2023年4月15日至2024年4月14日，月租金额163170.10元……3.2租金按地上建筑租金价格和地下建筑租金价格合计计算，并按月结算，乙方在每月的30日前将当月租金按银行转账或支票的付款方式缴付给甲方。乙方不得委托合同外第三方付款，否则，视为乙方未履行支付租金的义务。本合同签订时，乙方缴交本合同租赁期第2年第1个月的租金。4.1乙方应于2021年4月15日（起租日）前一次性通过支票或银行转账方式向甲方交纳人民币4800000元作为租赁保证金，该保证金不能抵作租金、管理费、水电费、滞纳金、赔偿金和其他欠费。5.1甲方应于2021年4月15日（起租日）前按本合同签订时的现状交付给乙方。乙方应当在上述日期前详细查看房屋现有装修、设施及房屋所在物业的公共部分。双方在房屋移交当日签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成。5.4租赁物业自2021年4月15日（起租日）起计算免租期。甲方对租赁物业地下室分两期移交乙方：地下室一期（包括地下1层设备用房和车位、地下室2层设备用房和部分车位，车位共约180个）与地上建筑同步移交。地下室二期移交车位以甲方通知为准，如自起租日起180天内移交的，则免租期至2022年4月14日；如自起租日起180天后移交的，则免租期为自移交日起180天。租金根据以本合同第九条的约定进行调整。6.2甲方保证按约定时间交付房屋给乙方使用。交付使用租赁物业的主体结构安全、门窗基本完好。6.3甲方承担租赁物业主体结构自然损坏的维修和费用。7.4乙方严格按照房屋用途使用租赁物业，爱护和正常使用租赁物业及其设备（指房屋配套的设备）。发现租赁物业主体结构自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修及提供必要便利。7.5乙方应负的修缮责任：除本合同第六条约定由甲方负责维修部分外，该租赁物业经乙方验收后出现的任何损坏（建筑物本身质量问题除外）由乙方负责修复并承担费用，包括但不限于乙方装修、改善及增设部分。9.1关于租赁面积的调整：（1）本合同签订时约定的租赁物业以规划验收资料为依据，建筑面积48447平方米，其中地上31021平方米（含商业28733平方米，公共服务设施居民运动馆2003平方米、物业管理用房61平方米等），地下17416平方（含汽车库、设备用房等）。最终建筑面积以房屋建筑面积测绘成果报告书（实测）后，双方应以该报告显示的地上建筑面积和地下建筑面积乘以本合同第三条3.1.1款和3.1.2款的相应单价调整合同总价并签订补充合同。自签订补充合同后下一个租赁月度开始按调整后合同总价执行，双方同意之前租金不再追溯调整。（2）租赁期内，甲方暂未移交部分面积或因相关政府部门要求移交公共配套部分面积等原因需调整租赁物业面积的，乙方同意按照甲方的通知及时接收或及时撤出并交还相应面积的物业，总承租面积按实际移交面积调整后所得的面积分别乘以本合同第三条第3.1.1款和第3.1.2款相应单价调整租金价格，并签订补充合同。自签订补充合同后下一个租赁月度开始按调整后合同总价执行，双方同意之前租金不再追溯调整。（3）租赁物业首年月租金总价为1700439元/月，其中：①地上为49.76元/平方米/月），租金总价为1543605元/月；②地下为9元/平方米/月，租金总价为156834元/月。租金年递增：租赁期第1年至第6年，从第2年起每年租金递增率为2%。租赁期第7年至第12年，每年租金递增率为3%。10.2租赁期内，乙方逾期支付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的千分之二向甲方支付违约金；如逾期45日未支付租金的或拖欠租金及其他应交纳费用总额达到45日的租金额，甲方有权解除本合同、收回租赁物业、没收租赁保证金，且无需对乙方作任何赔偿或补偿。第十二条争议解决，如因一方违约引发诉讼而造成另一方为此支付的诉讼费、调查取证费、律师费、担保费等合理费用均由违约方承担。等等。 同日，市某公司向某宝公司移交了《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证（含附图）》《建设工程消防验收意见书（含审核书）》、大门钥匙等。 《建筑工程竣工验收报告》显示，2018年1月9日，西湾路地块改造项目一期工程标段I（幼儿园、商业和公建配套工程）通过竣工验收。 《建设工程规划验收合格证》附图显示有电货梯、电货梯兼消防电梯、观光电梯大样、消防电梯、消防电梯，一层至五层平面图均显示有1#自动扶梯大样（上）、2#自动扶梯大样（下）。 《竣工验收备案表》显示，2019年6月6日，西湾路地块改造项目一期工程标段I（幼儿园、商业和公建配套工程）进行工程竣工验收备案，工程竣工验收备案文件目录有《电梯验收合格证明》。 2021年5月19日，出租单位代表***与承租单位康某签署《西湾路地块旧城改造项目（综合商场）电梯资料清单》显示，市某公司向某宝公司移交电梯产品合格证及附件资料（出厂编号：1136603852、1136603853、42608228）、电梯定期检验报告（报告编号：0301-2020-08241、0301-2020-08242、0301-2020-08243）等文件。 广州特种机电设备检测研究院出具的《电梯监督检验报告》（报告编号：0103-2016-D581）记载：设备型式为曳引式货梯；施工类别为新装；检验日期为2016年11月29日，完成日期为2016年12月7日；检验结论为合格。 广州特种机电设备检测研究院出具的《电梯监督检验报告》（报告编号：0103-2016-D579、0103-2016-D580）记载：设备型式为曳引式客梯；施工类别为新装；检验日期为2016年11月29日，完成日期为2016年12月7日；检验结论为合格。 2021年6月2日，某宝公司、市某公司对水电表的度数进行确认。 2024年9月8日，广州市城市规划勘测设计研究院有限公司出具《关于西湾路地块改造项目施工图电梯参数情况的回函》，记载：我院受建设单位广州市荔湾区旧城改造项目中心委托，负责西湾路地块改造项目一期工程标段I（幼儿园、商业和公建配套工程）设计工作。关于该项目设计图纸中标示的垂直电梯和自动扶梯设施，相关大样详图已表达井道尺寸、桥箱尺寸、载重、运行速度、底坑深度等基本技术要求，具体实施应以电梯及扶梯设备产品采购及相关厂家产品参数进行深化确认后为准，电梯扶梯设置及运行由该项目建设单位日后按照具体需求及要求进行细化，具体实施由广州市荔湾区旧城改造项目中心统一安排。 2021年10月27日，广州市市某集团有限公司房地产置业分公司作出《关于西湾和苑商业中心4至5层扶手电梯施工安全要求的专题会议纪要》记载：2021年10月27日，我司就西湾和苑商业中心（和苑二街4、5号）4至5层扶手电梯施工的安全措施要求，组织西湾和苑商业中心承租方某宝公司、4至5层扶手电梯施工方深圳市雄日电梯有限公司（以下简称：雄日公司）在西湾和苑商业中心首层召开安全专题会议。（7）确保施工质量，扶梯的生产合格证、开箱记录、施工记录、电梯安装的分部分项记录、验收检验记录等全套施工资料需要完备，无上述质量资料文件，无法进行结算审核。出席人员有广州市市某集团有限公司房地产置业分公司、某宝公司、深圳市雄日电梯有限公司的人员。 2022年1月28日，市某公司、广州市市某集团有限公司房产分公司、某宝公司人员签订《会议记录》，记载：1月28日，市某集团物业经营部组织召开了西湾和苑二街5号商业中心、4号商业区停车场物业现场会议，目的是跟踪解决某宝公司于2021年9月9日发的《关于申请给予西湾和苑5号商业中心装修期函》所述以下几点问题：1.电梯：某宝公司办理现场2022年2月10日至2月20日的停工手续并于2月8日前通知房分，房分计划于2月13日至2月15日实施4至5楼两台手扶梯的吊装工程。并根据4至5层手扶梯安装的推进情况，双方继续相互配合推进后续其他电梯的安装事宜。某宝公司提出，涉及到因电梯问题产生的赔偿事情，各方后期再行协商解决。3.消防：某宝公司计划先采用室外加装2部宽度6m消防梯的方案满足相关消防要求，目前已走到小额工程报建阶段。具体方案等资料某宝公司将于2022年2月15日出具给市某公司。4.光棚玻璃：某宝公司认为玻璃存在设计缺陷，并已请第三方公司进行检测，具体报告将于2022年3月31日前出具给市某公司。视报告结果各方再行协商。等等。 2022年2月27日，市某公司向某宝公司发出《广州市市某集团有限公司关于西湾和苑商业中心4至5层扶手电梯工程暂缓施工的函》，记载：市某公司原定计划于2022年2月23日至2022年2月25日实施4至5层扶手电梯的吊装工作，在实际吊装过程中发现，扶梯桁架结构与现场梯井结构存在误差，未能完成吊装工作，目前正在与生产厂家、安装单位沟通技术解决办法，需要待方案落实后方可确定具体吊装时间。等等。 2022年3月14日，市某公司、广州市市某集团有限公司房产分公司、某宝公司人员签订《会议记录》，记载：2022年3月14日，市某集团物业经营部组织召开了西湾和苑二街5号商业中心、4号商业区停车场物业现场会议，目的是跟踪解决某宝公司于2021年9月9日发的《关于申请给予西湾和苑5号商业中心装修期函》所述以下几点问题：1.电梯：房产分公司已于2022年3月13日完成4-5层两台手扶梯的吊装工序，某宝公司后续需配合完成相关手扶梯调试用电、局部外包板安装和扶梯扶手至护栏处栏杆安装等手尾工作，并计划于3月25日前内对接该手尾，该手尾工序不影响后续测绘工作。同时，某宝公司3月31日前完成其他电梯的安装计划不变。等等。 2022年6月22日，市某公司、广州市市某集团有限公司房产分公司、某宝公司人员签订《会议记录》，记载：2022年6月22日，市某集团物业经营部组织召开了西湾和苑二街5号商业中心、4号商业区停车场物业的会议，目的是跟踪解决物业现场相关问题：1.电梯：电梯尺寸已满足测绘要求，房产分公司已预约2022年7月6日广州机电院办理4-5层两台手扶梯的检验手续，出具使用登记证后10个工作日内与某宝公司办理电梯移交工作。3.房产分公司协同施工单位于6月4日统一清洗玻璃光棚，共发现三处破损玻璃，其中一处玻璃破碎，一处玻璃异型，一处玻璃角破损。6月18日房产分公司再次勘察现场测量破损玻璃尺寸，预计将于6月26或27日更换玻璃。具体时间以某宝公司通知为准。5.存在高差问题货梯，某宝公司已咨询电梯维保单位，待出具方案后另行协商解决。6.某宝公司需做好狂风暴雨等特殊天气的应急预案及防范措施，避免各种风险和损失。等等。 《物业移交表》记载：物业移交内容为4-5层扶手电梯两樘；物业钥匙移交时间为2022年8月4日；等等。市某公司参加现场移交人员签署日期为2022年8月4日，某宝公司参加现场移交人员签署日期为2022年9月16日。 根据《西湾和苑商业中心安全管理沟通群》显示：2022年8月4日，市某物业部***发送：“8月4日下午市某公司与某宝公司一起试运行了4至5层2樘扶梯，未发现问题。经双方协商沟通，计划先试运行至下周二（8月9日）上午，某宝公司维保单位到场后，再检查确认一遍，确认无误后市某公司移交扶梯钥匙等资料给某宝公司。” 一审法院另查明：2021年8月11日，某宝公司（甲方）与美迪斯智能装备有限公司（乙方）签署《设备销售、安装及钢结构井道工程合同》，约定：甲方向乙方订购美迪斯品牌商标的电梯。一、产品和价格无机房观光梯2台，金额合计37.24万元；有机房货梯1台，金额合计15.47万元；自动扶梯2台，金额合计29.38万元；自动扶梯4台，金额合计58.12万元；自动扶梯（室外）3台，金额合计46.29万元；观光钢结构井道工程2台，金额合计44.88万元；以上合计231.38万元。电梯安装、维修保养费已含在设备合同中。等等。 2021年8月17日、2021年12月22日、2023年1月19日，某宝公司分别向美迪斯智能装备有限公司支付694140元、462760元、86516元。2023年3月、4月、7月、10月、11月、12月及2024年1月，某宝公司每月分别向美迪斯智能装备有限公司支付43258元。2024年4月7日，某宝公司向美迪斯智能装备有限公司支付663438元。 2023年1月13日，某宝公司与美迪斯智能装备有限公司签署《电梯设备移交表》，美迪斯智能装备有限公司向某宝公司移交观光梯2台、货梯1台、扶梯8台。 一审法院再查明：某宝公司为证明中空玻璃连接位置漏水及产生损失1200元，提交了《某宝里-百悦超市沟通群》聊天记录、1200元“某宝里安装玻璃款项”的收据等证据。 某宝公司为证明子母墙外立面漏水、天面楼板补漏及产生损失9600元，提交了施工照片、600元水泥的送货单等证据。 某宝公司为证明停车场入口对出管道坍塌及产生损失6120元，提交了与市某物业部***的微信聊天记录、施工照片、转账给***6120元的交易详情单等证据。 某宝公司为证明发电机维修及产生损失12180元，提交了5680元“某宝里商场发电机”的收款收据、故障及维修照片、报价单、12180元“发动机维护保养费及配件费”的发票等证据。 某宝公司为证明因楼板质量问题导致商家投诉漏水、因翻涌导致电梯底坑经常渗水，提交了《某宝动力资源应急监控群》聊天记录、《某宝里#小柴主乐园***（店长）》聊天记录、照片等证据。 某宝公司为证明因电梯高低差导致电梯经常故障及产生损失5300元，提交了电梯照片、3500元收款收据、1800元汇款明细等证据。 某宝公司为证明因案涉物业竣工图电梯基坑、副樑与实际情况不符导致重新开建基坑产生损失438200元，提交了与“设计***”的微信聊天记录、***转账给某宝公司3500元的回单、某宝公司分别转账给***280000元、154700元的回单等证据。其中与“设计***”的微信聊天记录显示：“电梯基坑结构图需要修改，费用3500元”。某宝公司转账给***的回单显示：用途为钢结构工程款。 一审庭审中，市某公司陈述称：对某宝公司所述产生上述472600元维修费用的真实性予以认可，但认为该部分费用按照合同约定不应由市某公司承担。 2022年3月30日，广州市荔湾区建设工程安全监督站向某宝公司作出《关于荔湾区某宝里商业广场改造提升工程终止安全监督的告知函》显示，因某宝公司建设的荔湾区某宝里商业广场改造提升工程已终止施工并完成建筑施工项目安全生产标准化评定，自本告知函下发之日起，终止对该项目实施安全监督。 2022年7月22日，某宝公司委托广东格林律师事务所向市某公司发出《律师函》，记载：因市某公司原因导致案涉物业出现诸多问题给某宝公司造成了巨大损失，主要有：1.市某公司于2021年5月19日才进行租赁物业移交，存在迟延交付租赁物业的情况；2.市某公司交付的租赁物业消防存在缺陷；3.市某公司交付的租赁物业中的电梯未完成建设，仅有3台电梯，与市某公司提供的竣工图纸资料载明的14台电梯严重不符；4.市某公司交付的租赁物业存在中庭钢结构玻璃采光棚漏水等问题至今未解决；5.市某公司存在未及时提供相关资料，直接影响了某宝公司施工许可证办理进度以及市某公司至今未办理不动产权属登记，严重影响了某宝公司《租赁合同》目的的实现。某宝公司要求市某公司提出具体的解决方案、相应减免租金或延长免租期、协商在租赁物业相关问题解决前延迟缴纳租金的具体方案。等等。 以上事实，有招标公告、租赁合同、建设工程规划验收合格证、竣工验收报告、竣工图、竣工验收备案表、会议纪要、会议记录、现场照片、维修照片、支付凭证、收据、微信聊天记录、庭审陈述意见等为凭据，一审法院予以确认。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同（办公、商业、仓库）》为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当切实履行相应的权利义务。本案的主要焦点是：1.案涉物业交付应否包含某宝公司主张的11台电梯及扶梯？2.案涉物业双方应负的修缮责任？ 关于案涉物业交付应否包含某宝公司主张的11台电梯及扶梯的问题。首先，在案涉物业《招标公告》中已明确载明标的现状以实际看样为准，并附有案涉物业的现状照片。某宝公司作为投标人，理应在投标前查看案涉物业的现状并在可以接受案涉物业仅有3台电梯的前提下，方才作出参与投标的决策。因此，某宝公司既已按照《招标公告》参与投标，并且在中标后签订合同时并未对电梯问题作出约定，已经表明某宝公司对案涉物业的现状是知悉且予以接受。其次，案涉合同约定，“市某公司应于2021年4月15日（起租日）前按本合同签订时的现状交付给某宝公司。某宝公司应当在上述日期前详细查看房屋现有装修、设施及房屋所在物业的公共部分。双方在房屋移交当日签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成。”2021年4月15日，市某公司向某宝公司移交大门钥匙及《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证（含附图）》《建设工程消防验收意见书（含审核书）》等资料，并在2021年6月2日双方对水电表的度数进行确认，至此市某公司已将案涉物业正式交付某宝公司。而此时案涉物业现有电梯设施为3台，并无其余11台电梯及扶梯。按照案涉合同的约定，市某公司应承担案涉物业的交付义务为按合同签订时案涉物业的现状进行交付，故市某公司向某宝公司交付现有3台电梯的案涉物业，并未违反合同约定。再者，案涉合同也约定了某宝公司应在交付前详细查看房屋现有设施，也表明某宝公司在接收案涉物业前已经知悉案涉物业的现有设施情况。据此，某宝公司按现状接收了案涉物业，没有理由再要求市某公司承担剩余11台电梯及扶梯的交付义务。综上，市某公司已经按照案涉合同约定向某宝公司交付案涉物业，某宝公司要求市某公司承担某宝公司后续建设的电梯及扶梯费用，以及要求市某公司承担因自动扶梯安装延迟造成的延期使用租赁标的物138天的延期开业租金损失，依约无据，不予支持。 关于案涉物业双方应负的修缮责任的问题。案涉合同约定，“市某公司保证交付案涉物业的主体结构安全、门窗基本完好，市某公司承担租赁物业主体结构自然损坏的维修和费用。某宝公司除上述约定由市某公司负责维修部分外，该租赁物业经某宝公司验收后出现的任何损坏（建筑物本身质量问题除外）由某宝公司负责修复并承担费用，包括但不限于某宝公司装修、改善及增设部分。”双方已就案涉物业修缮责任进行了明确约定，均应依约履行。某宝公司主张的中空玻璃连接位置漏水产生维修费1200元、因子母墙外立面漏水及天面楼板补漏产生维修费9600元、因停车场入口对出管道坍塌产生维修费6120元、因电梯高低差导致电梯经常故障产生费用5300元、因案涉物业竣工图电梯基坑及副樑与实际情况不符导致重新开建基坑产生费用438200元，属于建筑物本身质量问题，是案涉合同约定的市某公司的修缮责任范围，且某宝公司举证证明其进行了维修、建设及支付相关费用，市某公司对上述产生费用的真实性亦予以认可，予以采纳，故对某宝公司该部分诉请，具有事实和合同依据，本院予以支持。某宝公司主张的发电机维修产生费用12180元，不属于案涉合同约定的市某公司的修缮责任范围，某宝公司的该项诉请，依据不足，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，于2024年12月2日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，市某公司向某宝公司支付代垫维修费用460420元；二、驳回某宝公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费79825元，由某宝公司负担76043元、市某公司负担3782元。 经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。 二审中，市某公司向本院提交了穗荔消备凭〔2022〕第052301号《建设工程消防验收备案/不予备案凭证》作为证据，拟证明某宝公司所称“延期开业”期间（即2021年10月27日至2022年3月14日），其仍未完成消防验收，案涉物业直至2022年5月23日才最终通过消防验收备案，其“延期开业”非市某公司造成，与市某公司无关。经组织质证，某宝公司对上述证据质证认为，该证据已超过举证期限，且不属于二审的新证据，对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性、证明内容不予认可，该证据仅仅是广州市荔湾区住房和建设局出具的备案凭证，并非由消防部门出具，案涉物业的开业只要消防验收合同，即具备开业的条件，因此该凭证并不能排除市某公司因自动扶梯安装延迟造成的延期使用租赁标的物138天的延期开业、租金、人工等损失6992306.73元。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对当事人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、市某公司是否应承担某宝公司所主张11台电梯的交付义务及由此产生的电梯货款、安装费及延期开业租金损失；二、市某公司应否承担案涉物业维修费用460420元。对此，本院评析如下： 关于争议焦点一。市某公司是否应承担11台电梯的交付义务及相应损失的问题。案涉房屋租赁合同明确约定租赁物业以“现状”交付，且招标公告中已载明“标的现状以实际看样为准”。某宝公司作为承租方，在投标及签约时理应实地查看物业现状并知晓实际交付的电梯数量。某宝公司虽主张招标公告平面图显示14台电梯，但招标公告中已经注明“图片仅作标的周边环境展示，标的现状以实际看样为准”，且案涉物业已经取得建设工程规划验收合格和建设工程消防验收手续，可以投入使用。招标文件虽作为合同背景资料，但未明确将附件平面图中电梯数量作为交付标准，且某宝公司在签约时未就此提出异议，应视为接受现状。市某公司依约按现状交付物业，已履行合同义务。至于市某公司在案涉物业交付后垫资安装两台扶手电梯，属于签约后合同履行过程中发生的变更，但某宝公司不能据此类推其与市某公司达成11台电梯的交付约定。某宝公司援引《建设工程质量管理条例》及《关于颁发“编制基本建设工程竣工图的几项暂行规定”的通知》主张竣工图必须与实际一致，但该规定系针对工程竣工后图纸与实际的一致性要求，并非对物业交付标准的强制性规定。同时，某宝公司并无提供证据证明其在2021年4月15日接收建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、大门钥匙等材料时，或者在2021年5月19日办理其他交接手续过程中，有对电梯交付提出异议。某宝公司二审庭审中也承认其最早在2021年10月27日会议纪要中才对电梯交付提出异议，该异议只能视为其在接收物业后合同履行中提出的履约变更，需要市某公司同意才能达成一致。因此，某宝公司要求市某公司承担11台电梯交付义务及相关费用损失，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。 基于上述理由和事实，某宝公司要求市某公司承担自动扶梯安装迟延所造成的延期开业损失，缺乏事实根据。且，某宝公司主张的延期期间（2021年10月27日至2022年3月13日）仍处于免租期内。根据市某公司二审提交的消防验收凭证显示，案涉物业直至2022年5月23日方通过二次消防验收，二次消防验收手续的办理责任依约应由某宝公司自行承担，故其主张在二次消防验收手续完成前的延期开业租金损失由市某公司承担，缺乏依据。综上，本院也不予支持某宝公司的该项损失主张。 关于争议焦点二。市某公司应否承担案涉维修费用的问题。某宝公司主张的中空玻璃漏水、子母墙外立面漏水、天面楼板漏水、停车场入口对出管道坍塌等维修费用均发生在案涉物业交付后不久，从合理性角度讲，应为案涉物业交付时即存在的问题，市某公司也并未举证证明是某宝公司使用过程中造成，该维修费用应由市某公司负担。电梯高低差和电梯基坑缺陷，属于市某公司交付物业存在瑕疵，该部分费用也应由市某公司负担。至于发电机维修费用，因发电机并不属于建筑物本身，属于易损耗机器类，在交付后产生的维修费用应由实际使用人负担。一审法院对此处理并无明显不当，本院予以维持。 市某公司二审提供的证据，反映客观事实，对本案处理起到辅助作用，本院予以采信。 综上，某宝公司和市某公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费79825元，由杭州某宝酒店管理有限公司负担76043元，广州市市某集团有限公司负担3782元。 本判决为终审判决。 (此页无正文) 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年四月三十日 法官助理钟某 辜某 书记员黄某 自动履行提示 负有履行义务的一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行义务方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行义务方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行义务方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取限制消费等惩戒措施。拒不履行义务方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。