恒信东方文化股份有限公司与河北远拓通信科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省石家庄市桥西区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀0104民初2891号

原告（反诉被告，以下统称原告）：恒信东方文化股份有限公司，住所地北京市东城区藏经馆胡同2号3幢一层101号。

法定代表人：孟宪民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李肖霖，北京市炜衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴剑婷，北京市炜衡律师事务所律师。

被告（反诉原告，以下统称被告）：河北远拓通信科技有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路313号石家庄日报新闻大厦206室。

法定代表人：王俊英，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘文文，该公司员工。

委托诉讼代理人：刘瑾，河北和泽律师事务所律师。

原告恒信东方文化股份有限公司（以下简称恒信公司）与被告河北远拓通信科技有限公司（以下简称远拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒信公司的委托诉讼代理人吴剑婷、被告远拓公司的委托诉讼代理人刘瑾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院查明的事实

原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付房屋租金55358元及违约金30000元，共计85358元（庭审中主张按照原告实际交付被告使用面积支付租金）；2、依法判令被告按照月租金27679元支付2018年12月1日至返还租赁房屋之日止房屋租金（暂计至起诉之日83037元）（原告在审理期间申请撤回该诉讼请求）；3、判令被告按照10.5元/平方米/月支付冷气费（自2018年5月20日至2018年9月20日，29400元），按照3元/平方米/月支付物业费（自2018年2月7日至返还租赁房屋之日止，审理中变更为2018年2月7日至2019年11月25日期间的物业费，暂计58800元），按照8.525元/平方米/月支付取暖费（自2018年11月15日至返还租赁房屋之日止或2019年3月15日，以先发生的日期为准，暂计23870元），共计112070元；4、判令被告立即搬离并返还租赁房屋；5、解除与被告签订的房屋租赁协议；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。

原告诉称，原告是石家庄市桥西区房屋的所有权人。2018年2月7日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于700平方米出租给被告，租期2年，每月租金27679元，被告应于每年3月1日前付上半年房租，9月1日前付下半年房租。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告自支付2018年上半年租金后，至今未缴纳下半年的租金，双方签订的《房屋租赁协议》第九条第一款约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同：（二）逾期5天迟交或拒交租金的，合同自动解除并于10日内搬离办公区”。因被告违约，合同约定的解除条件成就，且原告已于2018年11月30日向被告送达《解除租赁合同通知书》，并要求被告于租赁合同解除后10日内搬离租赁办公区，双方进行清算和交接。然而被告至今拒不搬离。原告多次要求未果，故诉至本院。为证明其主张，原告向本院提交产权证书、房屋租赁协议、被告支付房屋租金和押金的银行回单、《解除租赁合同通知书》及发送给徐鹏宇的短信记录、《关于立即搬离租赁场地的通知》及发送给徐鹏宇的短信记录、德服商务大厦Ａ座5楼的视频资料、德服商务大厦物业服务合同、德服商务大厦暖气费缴费通知单、德服商务大厦冷气费缴费通知单、德服大厦物业费缴费通知单、专用发票等证据予以证实。

被告辩称，原告未按照合同约定向被告交付租赁物，无权要求被告支付租金、物业费等各项费用。根据双方签订的租赁合同第一条及第五条第一款，原告应当于2018年2月8日将德服大厦A座五楼面积共700平方米的房屋交付被告使用。但在合同签订后，原告一直以各种理由拒绝将房屋腾清并交付给被告使用。直到现在，该房屋内仍然由原告的物品占据，被告无法正常使用，无法满足被告经营需要。因此，原告没有履行合同约定的义务，无权要求被告支付包括租金、物业费在内的各项费用。被告不存在违约，不应支付违约金。被告在合同签订后，已经按照合同约定向原告支付了半年租金及押金，但是原告至今未将符合合同约定的房屋交付给被告使用。被告拒绝支付下半年租金，是按照《合同法》第六十七条之规定对原告的违约行为行使抗辩权，不属于违约行为，无需承担任何违约责任。因原告的违约行为，被告一直无法正常使用租赁的房屋，原告应当将被告支付的租金予以返还。双方租赁合同约定的房屋面积为700平方米，但原告一直没有将房屋腾清，导致被告无法正常使用租赁的房屋，完全无法满足被告的经营所需。被告已经按照合同约定支付了半年租金及押金共193754元，但却一直无法正常使用租赁的房屋，因此原告应向被告返还已经支付的租金及押金。

被告向本院提起如下反诉请求：1、原告向被告返还已付的房屋租金及押金共计193754元；2、原告向被告赔偿违约金293952元；3、本案诉讼费用由原告承担。

被告反诉称，2018年2月7日，被告与原告签订《租赁合同书》，约定被告向原告租赁位于德服大厦A座五楼面积为700平方米的房屋。按照合同的约定，原告应当于2018年2月8日将完整的租赁标的交付给被告。但在合同签订后，原告一直以各种理由拒绝将房屋腾清并交付给被告使用。直到现在，该房屋仍然由原告的物品占据，被告无法正常使用，无法满足被告经营所需。被告已经按照合同约定支付了半年租金及押金共193754元，但却一直无法正常使用租赁的房屋，因此原告应当返还被告已付的租金及押金。同时，由于原告的违约行为，被告的经营受到了极大影响，遭受了巨大损失。按照双方之间《租赁合同书》第十一条第一款的约定，原告应当按照合同约定的计算方式向被告赔偿违约金（2018年2月8日计算至2018年11月30日）。为证明其主张，被告向本院提交租赁合同书、银行业务回单、双方之间微信、短信聊天记录、国信公证处公证书及现场视频、现场视频、双方谈话录音、装修施工合同及定金收据等证据予以证实。

原告辩称，租赁协议的实际履行是在双方不断协商的过程中进行，原告不存在违约。被告的实际控制人徐鹏宇原是原告的员工，正是基于该层关系，原告将其所有的德服大厦五楼以低于市场价格的租金出租给被告，双方在签订和履行合同的过程中始终本着友好协商、互惠互谅的原则进行。双方于2018年2月7日签订租赁合同，约定原告于2018年2月8日将租赁场地交付被告，2018年2月7日至2018年3月31日为装修免租期。因2018年2月8日为腊月二十三，已经临近春节，原告将德服大厦五楼交付给被告（五楼出电梯，进入自动门后除右手边的二个屋是原告存放财务物品、不在租赁范围内的房间，其他均是在被告的实际控制之内）。关于原告的一些桌椅板凳没有拿走的问题。这是因为临近春节，原告有部分桌椅未及时清出，而被告决定留下使用这些原告拥有所有权的桌椅板凳，以节省自己公司重新购买的费用，原告对此同意并许可，后该桌椅始终被被告员工办公使用。这一行为是有利于被告的行为，一方面从使用的桌椅板凳中获利，另一方面反指原告没有履行交付任务，这明显违背诚实守信、公平正义原则！虽2018年五月份，因原告决策原因拟收回所有出租场地，是在被告未对租赁场地进行任何装修投入的情况下，原告相关领导是本着与被告友好协商的态度进行沟通、协商，以期妥善解决该问题。但是，被告在没有任何装修投入并且无偿使用原告桌椅办公的情况，提出要求原告赔偿其请大师看风水的20多万、已付租金约19万元，如果投放在股票市场中可能获益的部分，种种“赔偿款项”加起来共计100万。原告对于被告“狮子大开口”的无理且荒唐的要求无法满足。在双方无法达成解除租赁一致的情况下，原告并没有强制被告搬离，也没有阻碍被告对租赁场地的使用，桌子和椅子仍然留给被告进行办公使用。原告的上述行为不存在违约，都是与被告进行沟通协商，合法合理合情。被告自己对租赁场地不完全的使用情况，不代表原告违约。尽管在租赁初期双方协商可能存在一些变动事项，原告也有不想出租的意向，但该过程都是双方之间的协商和沟通，并不影响被告对租赁场地的实际使用。反而在原告提出不欲出租的想法后，被告实际控制人说：“阎王好请不好出”等言语，并提出种种不合理的要求向原告索要100万元，大有黑恶势力之霸道、蛮横，同时也不交物业费、暖气费和冷气费。原告一开始本着协商解除租赁的想法，均替被告缴纳了物业费和冷气费，但直到2018年冬季，被告不但没有任何友好协商办理的意思，反而不缴纳取暖费，至此原告认为不再有替被告缴纳取暖费的必要，因此在被告不向大厦物业缴纳取暖费的情况下，物业不向其卖电，被告的五楼办公区断电后，其安排工作人员到六楼原告的办公区撒泼闹事，私拉办公区域电闸，原告被迫报警。在被告提交的视频资料中看到，被告租赁场地的一个办公桌蒙灰较重，可能以此证明其没有使用。但是，五楼进入自动门后，除不在租赁面积内的两个房间，其余房间均在被告的占有、使用范围内，其有无使用、使用情况如何，是被告自行决定并自行负责，与原告无关，不能认为原告违约。被告根本没有任何损失，违约金计算过高。被告在双方租赁合同关系中，除仅支付半年租金外没有任何其他损失，却企图从中获取高额利益（诸如看风水请大师20多万，炒股可能收益等，共计100多万），其违约金计算过高，该行为不应被法院支持。原告提出解除租赁合同后，被告不缴纳物业费、冷气费和取暖费，被告也是以实际行为表示不继续履行租赁合同，被告在没有任何损失的情况下，在双方协商过程中，索要高额不合理的赔偿，并且放任租赁现状的延续，企图主张高额违约金，不能被法院支持。

原、被告双方于2018年2月7日签订《租赁合同书》一份，约定：“第一条：租赁物基本状况乙方（被告）租赁甲方（原告）位于的房屋，（承租面积）700平方米；第二条：乙方租赁用途租赁用途：乙方将租赁物用于乙方办公区及货物存放使用，乙方必须在此范围内合法开展业务，并必须遵守甲方各项规章制度，否则，由此产生的相关责任完全由乙方承担，若因此给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿。第三条：租赁期限1、租赁期限2年，自2018年2月7日至2020年2月6日止；2、免租装修期为52天，自2018年2月7日至2018年3月31日止。第四条：1、租金标准：1.3元／平／天；年租金：¥332150元（大写：叁拾叁万贰仟壹佰伍拾元整）；平均月租金：¥27679元（大写：贰万柒仟陆佰柒拾玖元整）；2、押金支付：合同签订生效五个工作日内支付一个月房租金作为合同押金；3、租金交付：半年度支付，3月1日前付上半年房租，9月1日之前付下半年房租。首次房租需在合同签订生效五个工作日内支付；收款方：...4、水、电单独装表计量，水费：6.8元／吨，电费：1.2元／度（按当地物价机关核准价格执行）。水表、电表均由甲方购置和安装；费用由甲方物业直接收取。5、乙方在缴纳租金时，甲方应向乙方提供相应的正规租赁业发票，乙方承担相应税费。第五条：租赁标的交付与交还1、甲方应于2018年2月8日前将完整的租赁标的交付于乙方，乙方开始进行装修；2、在正式交付租赁标的物前，甲方应结清租赁标的物及其所有应由甲方承担的费用（包括但不限于租赁物、物业费、空调费、水费、电费等）。任何人以任何名义提出的应由甲方承担的费用或债务与乙方无关，由甲方负责；3、合同期将满时，甲方应于期满前60天书面告知乙方，是否愿意继续出租本合同中约定的租赁标的，如愿意继续出租的，同等条件下，乙方享有优先续约权；如不再出租，或因其它原因致使双方没有继续合作的，乙方应于合同终止后10日内将租赁场地以清洁良好适租的状态交付给甲方；乙方装饰的归属物（房屋的附着物）无偿归甲方所有。...第九条：合同解除乙方有下列情况之一的，甲方可以单方解除合同：（一）乙方利用场地从事非法活动，扰民或不按合同约定履行义务的；（二）逾期5天迟交或拒交租金的，合同自动解除并于10日内搬离办公区；（三）乙方私自转租房屋的。甲方有下列情形之一的，乙方可以单方解除合同：（一）甲方逾期15天未交付租赁标的供乙方使用的；（二）本协议履行期间将此租赁标的物另行出租的；...第十一条：违约责任（一）甲方未按时交付租赁标的供乙方使用的，每逾期一日，甲方应向乙方支付合同年租金的千分之三作为违约金，以此累计。乙方未按时交付租金给甲方使用的，每逾期一日，乙方应向甲方支付合同年租金的千分之三作为违约金，以此累计。（二）如因租赁标的的产权、出租权、房屋用途、债权债务纠纷、虚假附件等问题影响乙方正常使用的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租金。（三）如由于甲方原因，需提前终止合同的。甲方需提前3个月向乙方书面提出终止。（四）如由于乙方原因，需提前终止合同的。乙方需提前3个月向甲方书面提出终止。第十二条：损失赔偿及违约金的支付方式（一）甲方违约的，应在明确责任后十日内将应付违约金数额支付给乙方；逾期不付，乙方有权终止合同，同时在应交租金中扣除。（二）乙方违约的，应在明确责任后十日内将应付违约金的数额支付给甲方，逾期不付的，甲方有权终止合同。......”

原告要求被告按照实际交付房屋支付租金，被告无异议。原告主张，被告实际占用房屋为原告提交图纸的4、5、7号屋及走廊、公厕等，其中4号屋实测面积36平方米、建筑面积46.8平方米，5号屋实测面积72平方米、建筑面积93.6平方米，7号屋实测面积72平方米、建筑面积93.6平方米，主张实际交付被告使用面积为252.79平方米，建筑面积是328.63平方米，被告对原告提交的房屋面积认可，当时对于使用房屋情况不予认可，被告主张其仅使用了5号房屋和4号房屋的一半，7号房屋其并未实际使用。

本院于2019年7月15日至本案所涉房屋进行实地勘验，其中7号房屋电灯无法开启，4号房间一半电可用，5号房屋被告正常使用，8号、9号房间电灯无法开启，公厕被告可使用。被告主张其中4号房屋电不能使用一半的开关在后侧，7号房屋电使用至2018年12月31日，其余认可上述事实。被告对上述事实无异议。

被告主张，原告未按照合同约定交付租赁物，其应承担违约责任，违约金支付标准为每日按照年租金的3‰进行支付。原告不予认可，原告主张当时没有将租赁物完全交付原告是因为过春节、后来双方协商将租赁房产由五楼变更到六楼及后来双方协商解除租赁合同，且原告主张的违约金支付标准过高。被告主张由于原告未能完全交付租赁物的违约行为给被告造成了损失，原告应予以赔偿，原告不予认可，主张被告对其主张的损失被告未举证予以证实。

被告主张交付给原告租金166075元，交纳押金27679元，要求原告予以返还，原告认可收到该两项费用，不同意返还全部租金。

原告申请撤回诉讼请求中第二项，将诉讼请求第三项中物业费部分减少为“2018年2月7日至2019年11月25日期间的物业费”，其请求符合法律规定，本院予以准许，不再出具书面裁定。

裁决理由及结果

本院认为，本案所涉《租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的其他强制性规定，合法有效。原告主张解除该房屋租赁合同，被告同意解除，本院予以支持，原告要求双方房屋租赁协议解除后，被告应将房屋返还原告，其主张符合法律规定，本院予以支持。

关于租金问题，原告要求被告支付2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金55358元。由于本案所涉房租租赁协议中涉及租赁物原告未全部交付被告，原告主张按照实际交付被告部分收取房租，该主张本院予以支持。原、被告双方在房屋交付时未签订书面的交接单，双方对于实际交付房屋面积存在异议，对于原告提交平面图中5号房间实际交付双方无异议，本院予以确认。原告主张7号房屋已实际交付，被告不予认可，2019年7月15日本院与原、被告双方至现场时，7号房屋无电且没有被告办公使用的痕迹，原告主张被告该房间使用至2018年12月底，但其提交的证据不足以证实其主张，故对于原告提出的7号房屋其已实际交付的主张，本院不予支持。关于4号房屋，被告确实领取了钥匙，且已实际使用，被告主张该房间有一半电力设施不能使用，原告不予认可，被告未向本院提交证据证实2018年11月30日前该房间一半电力设施不能使用，故对于被告提出的该房间仅交付一半的抗辩主张本院不予采信，本院对于原告提出的4号房间已实际交付使用的主张予以支持。关于楼道、电梯间、厕所问题，本院认为按照双方实际控制使用面积比例分担为宜。原、被告双方对于原告提交本院的房屋面积图中测绘面积无异议，根据该图显示数据，经本院核算，被告应交付租金面积为162.2平方米。原、被告双方签订的房屋租赁协议中约定，租金支付标准为1.3元/平/天，免租装修期为2018年2月7日至3月31日，故2018年4月1日至2018年11月30日期间，被告共应支付原告租金51449.84元，被告实际交付原告房租166075元，超过部分原告应予以返还，故原告应返还被告租金114625.16元。原告要求被告支付拖欠2018年10月1日至11月30日期间房租应付违约金的主张，本院不予支持。

关于冷气费问题，原告要求被告按照10.5元/平方米/月标准支付2018年5月20日至2018年9月20日期间冷气费29400元，被告未向本院抗辩并举证证实其已交付该期间的冷气费，故对于原告要求被告支付该期间冷气费的主张，本院予以支持。依据被告实际使用租赁面积，经本院核算，该期间冷气费为6812.4元。

关于物业费问题，原告要求被告按照3元/平方米/月支付2018年2月7日至2019年11月25日期间的物业费，被告未向本院抗辩并举证证实其已交付该期间的物业费，故对于原告要求被告支付该期间物业费的主张，本院予以支持。依据被告实际使用租赁面积，经本院核算，该期间物业费为10526.78元。

关于取暖费，原告要求被告按照8.525元/平方米/月支付2018年11月15日至2019年3月15日期间的取暖费，被告未向本院抗辩并举证证实其已交付该期间的取暖费，故对于原告要求被告支付该期间取暖费的主张，本院予以支持。依据被告实际使用租赁面积，经本院核算，该期间取暖费为5531.02元。

关于被告要求原告返还房屋押金27679元问题，原告无异议，本院予以支持。

关于被告要求原告赔偿违约金293952元问题，被告主张按照双方签订的房屋租赁协议约定，每日按照年租金的3‰进行支付违约金，原告不予认可，原告主张该违约金标准约定过高，请求法院予以递减。被告向本院提交装修合同及装修定金收据一份，主张由于原告未能按期全部交付租赁物致使被告损失定金5万元，原告不予认可，被告提交的证据不足以证实该损失确实发生，故对被告该主张本院不予采信。本院认为，被告提交的证据无法证实其存在损失的具体情况，每日按照年租金的3‰进行支付违约金约定过高，本院酌情予以调整，本院酌情调整为自原告违约之日即2018年2月9日起算至本案所涉房屋租赁协议解除之日即本判决生效之日止，以年租金为计算基数，按照年利率7.8%计算。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

解除原告恒信东方文化股份有限公司与被告河北远拓通信科技有限公司于2018年2月7日签订的《租赁合同书》；

被告河北远拓通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于的房屋返还原告恒信东方文化股份有限公司；

被告河北远拓通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒信东方文化股份有限公司2018年5月20日至2018年9月20日期间的冷气费6812.4元；

被告河北远拓通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒信东方文化股份有限公司2018年2月7日至2019年11月25日期间的物业费10526.78元；

被告河北远拓通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒信东方文化股份有限公司2018年11月15日至2019年3月15日期间的取暖费5531.02元；

原告恒信东方文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告河北远拓通信科技有限公司租金114625.16元；

原告恒信东方文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告河北远拓通信科技有限公司房屋押金27679元；

原告恒信东方文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告河北远拓通信科技有限公司违约金（以332150元为基数，自2018年2月9日起计算至本判决生效之日止按照年利率7.8%计算）；

驳回原告恒信东方文化股份有限公司的其他诉讼请求；

驳回被告河北远拓通信科技有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5507元，由被告河北远拓通信科技有限公司负担507元，原告恒信东方文化股份有限公司负担5000元；反诉费4308元，由被告河北远拓通信科技有限公司负担2308元，原告恒信东方文化股份有限公司负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。

审　判　长　　韩丽娟

人民陪审员　　马双喜

人民陪审员　　李君莉

二〇一九年十二月三十一日

书　记　员　　王　磊

书　记　员　　高常慧