恒信东方文化股份有限公司、河北远拓通信科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀01民终4407号

上诉人（原审原告、反诉被告）：恒信东方文化股份有限公司，住所地，北京市东城区藏经馆胡同2号3幢一层101号，统一社会信用代码91130100732910720N。

法定代表人：孟宪民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴剑婷、李肖霖，北京市炜衡律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：河北远拓通信科技有限公司，住所地，石家庄市长安区中山东路313号石家庄日报新闻大厦206室，统一社会信用代码9113010057283406X8。

法定代表人：王俊英，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘瑾，河北和泽律师事务所律师。

上诉人恒信东方文化股份有限公司（以下简称恒信公司）因与河北远拓通信科技有限公司（以下简称远拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

恒信东方文化股份有限公司的上诉请求：1、请求对原判决第三项依法改判为“河北远拓通信科技有限公司于本判决之日起十日内支付恒信东方文化股份有限公司2018年5月20日至2018年9月20日期间的冷气费11354元”；2、请求对原判决第四项依法改判为“河北远拓通信科技有限公司于本判决之日起十日内支付恒信东方文化股份有限公司2018年2月7日至2019年11月25日期间的物业费17544.63元”；3、请求对原判决第五项依法改判为“河北远拓通信科技有限公司于本判决之日起十日内支付恒信东方文化股份有限公司2018年11月15日至2019年3月15日期间的暖气费9218.37元”；4、请求依法撤销原判决第六项、第七项；5、请求对原判决第八项依法改判为：“恒信东方文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付河北远拓通信科技有限公司违约金（以332150元为基数，自2018年2月9日起计算至本案恒信东方文化股份有限公司起诉之日2019年3月5日止按年利率7.8%计算）”；6、本案一审、二审（含本诉、反诉）的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：

一、一审判决未考虑上诉人对被上诉人反诉请求的答辩，上诉人向被上诉人返还租金和押金的金额应至少扣减至一审判决作出之日实际交付房屋应付的租金。一审判决在审理查明中已经认定：“八、原告要求被告按照实际交付房屋支付租金，被告无异议。”，但是，在裁判结果中却将应付租金计算至2018年11月30日。然而，本案一审不仅有上诉人的本诉，还有被上诉人的反诉请求，其反诉要求返还全部已付租金和押金。那么对于其反诉请求，上诉人具有相应的答辩理由，在诉讼中上诉人本着客观公正的原则始终坚持应当按照实际交付房屋的实际占用天数计算租金。一审判决于2019年12月31日作出，则房屋的实际占有天数应当至少计算至2019年12月31日。否则，有失公平与正义，即使给上诉人保留另行主张的权利，但上诉人另行主张的判决有可能成为一纸空文，根本无法切实保障上诉人的合法权益。

二、“7号房间”由被上诉人实际占有使用至今，应当计算相应的租金。1、“7号房间”的里屋摆放的是被上诉人的古典家具（含办公桌、立柜），在一审法官2019年7月15日至现场时即已经摆放存在。2、“7号房间”的外屋，在一审审理期间被上诉人摆放办公集且有员工在实际办公。3、“7号房间”自始交付被告占有，且根据该房间使用电量直至2018年12月份。自交付至2018年12月份一直使用的是上诉人所剩的电量，在其使用完毕后却始终未向上诉人索要过电卡。上诉人并不知晓被上诉人何时用完电量，被上诉人始终未索要电卡，是根据其实际员工人数并不需要使用7号房间，根据法官现场勘查4号房间亦无员工实际办公可以印证。但是7号房间是在被上诉人控制、占有并有使用痕迹，故应当交付相应的租金。根据一审判决的房屋面积核算，7号房间应付租金的面积为108.12平方米。故相应的租金、暖气费、冷气费、物业费均应予以相应计算。

三、应付租金的计算起始应为2019年2月7日，被上诉人并未实际装修，合同原约定的“免租装修期”应当支付相应租金合同约定。“免租装修期为52天，自2018年2月7日至2018年3月31日止”，但被上诉人并没有实际进行装修，且双方发生租赁争议，故该“免租装修期”不应当免除租金，且在一审诉讼中双方根据实际占用交付租金。

四、违约金的计算不应计算至判决生效之日，将法院审理期间的时间计算在违约金内。有悖公平正义。一审判决计算上诉人应付的违约金“计算至被判决生效之日止”，将非上诉人原因导致的期限延长归咎于上诉人承担责任，显然有悖公平正义：第一，上诉人于2019年3月5日在桥西区人民法院提起诉讼，直至2020年1月8日收到一审判决，一审审理期限十个月，将该审理期间的期限计算至上诉人应当承担的违约金显然不符合常理。第二，违约金“计算至判决生效之日”，则使被上诉人可能无端提起上诉，故意拖延判决生效的时间，浪费司法资源，更印证一审判决的不合理。故，违约金的计算应当截止至上诉人一审提起诉讼之日，即2019年3月5日。

综上，4号、5号、7号房间的租金自2018年2月7日暂计至一审判决作出之日2019年12月31日，经计算已经超过被上诉人所交付的租金和押金，因此对被上诉人无需返还任何款项。自双方租赁发生纠纷之日起，上诉人始终本着友好合作的原则与被上诉人进行协商，在一审法院组织的调解过程中，上诉人亦拿出最大的诚意，但被上诉人无意友好解决且“狮子大开口”，至今仍独占五楼整层，给上诉人造成严重损失，特提起上诉，请求二审法院依法改判，维护上诉人合法权益。

二审诉讼过程中，恒信东方文化股份有限公司补充上诉理由如下：1.即使一审判决在判决中给上诉人恒信东方保留了另行主张租金的权利。但是考虑到被上诉人河北远拓的实际办公地址与注册地址现并不一致，另行主张，根本无法送达，而且法定代表人与实际控制人也是不一致的。并且据了解被上诉人远拓公司现在已经出现拖欠员工工资的情况，即使上诉人恒信东方再另行主张所要租金拿到胜诉判决，那么对于该判决根本无法强制执行，无法追回被上诉人在此租赁期间内所发生的租金，实际上是对上诉人合法权益的极大侵害，也是对司法资源的极大浪费。所以我们要求也是恳请二审法院对于实际房屋的占用天数应当至少计算至一审判决作出之日，即2019年12月31日。2.关于违约金的计算起止日就是原一审判决计算至判决生效之日。我刚才提了一个就一审审限的理由，另外在二审上诉期因为疫情原因一审和二审的交卷也受到影响，而且自2011年1月17日，上诉人恒信东方提起上诉，到现在法院组织二审的开庭审理也已经过去五个月，那么在此期间的来计算上诉人的违约金也是有失公平的，请求法院考虑这个公平公正的原则，将违约金的计算截止日期计算至上诉人一审提起诉讼之日，即2019年3月5日。

远拓公司针对恒信公司上诉请求答辩称，一、恒信公司主张其向远拓公司返还租金和押金应扣减至审判决作出之日实际交付房屋应付的租金，超出了其一审诉讼请求，且无事实与法律依据。恒信公司在一审中撤回了其诉讼请求第二项，对租金的诉讼请求仅主张至2018年11月30日，但其在上诉请求中却主张租金应当计算至一审判决作出之日，超出了一审诉讼请求，根据民事诉讼的审判原则，对超出诉讼请求部分不应予以支持。而且，恒信公司在履行合同过程中存在严重违约行为，根本无权请求远拓公司支付租金，具体理由同远拓公司上诉状中第一项。二、恒信公司主张“7号房间”由远拓公司占有使用至今，与事实相悖，其上诉请求不应予以支持。恒信公司作为房屋出租方，向作为承租方的远拓公司交付所有房间的电卡是其不可推诿的义务，但恒信公司在上诉状中却以远拓公司不需要使用7号房间为由逃避其应履行的义务，理由极其荒谬。事实上，恒信公司一直没有向远拓公司交付“7号房间”的电卡，该房间一直没电，无法正常使用，恒信公司无权要求远拓公司支付该房间的租金及其他费用。三、恒信公司以远拓公司未进行装修为由主张合同约定的免租装修期内应支付租金，存在严重逻辑错误。根据双方合同约定，免租装修期为52天，自2018年2月7日至2018年3月31日止。远拓公司之所以没有进行装修，是因为恒信公司仅交付了一个房间，而且没有将房屋内物品腾清，无法满足装修条件。恒信公司以其违约事实主张远拓公司应支付免租装修期内的租金，存在严重逻辑错误。四、一审法院对违约金的判决符合法律规定，应予以维持。根据双方合同约定，恒信公司如未按时交付租赁标的，每逾期一日，应按年租金(332150元)的千分之三支付违约金。该合同是恒信公司自己提供的格式条款，在其违约的情况下，理应按照合同约定支付违约金。一审法院将违约金降低为按年利率7.8％计算，已经极大地降低了恒信公司的负担，远拓公司作为守约方，尚未对此提出质疑，恒信公司在其自己存在严重违约行为的情况下，却认为违约金计算过高，其上诉请求毫无依据，不应予以支持。综上所述，恒信公司的各项上诉请求均无事实与法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。

河北远拓通信科技有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项及第五项，改判驳回被上诉人关于冷气费、物业费、取暖费的诉讼请求22870.2元。2.撤销一审判决第六项，改判被上诉人返还上诉人租金166075元，即增加返还租金51449.84元。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：

一、被上诉人未按照租赁合同约定向上诉人交付房屋，导致上诉人无法实现合同目的，上诉人没有义务向被上诉人支付房屋租金、物业费及冷气费、取暖费。2018年2月7日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同书》约定上诉人向被上诉人租赁位于德服大厦A座5层面积为700平方米的房屋。但是在租赁合同签订后，被上诉人一直没有按照合同约定向上诉人交付房屋。上诉人租赁的8个房间，被上诉人只交给上诉人3个房间的钥匙，其中还有两个房间无法用电，并且被上诉人一直没有将房间内物品腾清，上诉人一直无法正常使用租赁的房屋。根据双方之间的租赁合同，上诉人承租的是700平米的房屋，上诉人签订租赁合同的目的是用于公司经营，只有被上诉人完全按照合同约定向上诉人交付所有房间，上诉人才能实现公司的正常经营。同时，双方之间签订的租赁合同第五条第1款约定：被上诉人应于2018年2月8日前将完整的租赁标的交付于上诉人，上诉人开始进场装修，因此在本案中考量被上诉人是否履行了交付义务时，应当将上诉人租赁的700平米房屋作为整体进行考量，而不应当认定被上诉人存在部分履行的情形。在本案中，被上诉人实际上只向上诉人交付了一个房间，而且房间内物品没有腾清，不符合装修条件，而且一个房间也完全无法满足上诉人公司正常经营的需要，在此情况下，应当认定被上诉人没有履行交付义务。在被上诉人没有按照合同约定履行交付义务的情况下，上诉人有权按照《合同法》第六十七条的规定拒绝支付租金及物业费等各项费用。

二、一审法院关于4号房间的交付情况认定事实错误。一审法院认定被上诉人向上诉人交付了4号房间，并判决上诉人承担该房间的租金及物业费等各项费用。但是，一审法院于2019年7月15日到本案所涉房屋进行实地勘验。勘验结果显示4号房间只有一边墙壁上的播座有电，另一半没有电，因此4号房间是不符合使用条件的。被上诉人虽然主张该房间另一半电源的开关在房间后侧，但并没有就此提供相关证据，但是一审法院却以上诉人没有提供证据证明该房间一半电力不能用为由认定该房间实际交付使用，属于举证责任分配错误。因此，一审法院关于4号房间的交付使用情况认定事实错误，即使判决上诉人承担包括租金在内的各项费用，也不应当判决上诉人承担4号房间的费用。

综上所述，一审法院对本案认定事实错误，恳请二审法院依法支持上诉人各项上诉请求。

恒信公司针对远拓公司的上诉请求答辩称，一、一审判决第七页已经查明，原告要求被告按照实际交付房屋支付租金，被告无异议，本着尊重事实的原则，双方在一审中主要对租赁的房间产生异议，即租赁面积的计算，双方按照河北远拓公司实际占用的面积计算租金，此事实双方在一审中已经达成，合情合理合法。远拓公司上诉称只有被上诉人完全按照合同约定向其交付所有房间，上诉人才能实现公司的正常经营，但是事实上河北远拓公司一直占有使用租赁房屋，至今仍不搬出，员工至今仍然正常打卡上班办公，而且恒信公司自一开始包括在一审期间法院现场组织调解，恒信公司仍然本着化解矛盾的原则，愿意退还全部租金，但远拓公司仍然不同意搬出，不同意和解，乃至一审判决作出后，恒信公司代理律师也电话询问远拓公司实际控制人徐鹏宇是否上诉？并且表示如果远拓公司不上诉，恒信公司也不会提起上诉，希望双方尽快化解矛盾，远拓公司仍然不同意，反而至今仍然一直占据着大厦五楼房屋，且将大门的门锁予以更换，其员工实际办公至今。那么对于其余房屋恒信公司无法使用，也无法对外出租，远拓公司一方面至今占有使用着租赁房间，员工一直在此正常上班办公，另一方面还要求退还全部的租金，实乃欺人太甚，有悖法律的公平正义，恳请二审法院查明事实，不能纵容谁能闹谁有理，恳请作出有力量、有是非、有温度的司法判决。二、对于4号房间自租赁发生开始之日就已经交付钥匙和电卡，具备良好的办公环境，并且在一审法院勘验时也显示摆放整齐的办公工位，门口也侧立了博物架，该房间具备能够正常办公的条件，法院予以现场勘查，一审法官对此事实认定正确，请求驳回远拓公司的全部上诉请求。。

恒信公司向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付房屋租金55358元及违约金30000元，共计85358元（庭审中主张按照原告实际交付被告使用面积支付租金）；2、依法判令被告按照月租金27679元支付2018年12月1日至返还租赁房屋之日止房屋租金（暂计至起诉之日83037元）（原告在审理期间申请撤回该诉讼请求）；3、判令被告按照10.5元／平方米／月支付冷气费（自2018年5月20日至2018年9月20日，29400元），按照3元／平方米／月支付物业费（自2018年2月7日至返还租赁房屋之日止，审理中变更为2018年2月7日至2019年11月25日期间的物业费，暂计58800元），按照8.525元／平方米／月支付取暖费（自2018年11月15日至返还租赁房屋之日止或2019年3月15日，以先发生的日期为准，暂计23870元），共计112070元；4、判令被告立即搬离并返还租赁房屋；5、解除与被告签订的房屋租赁协议；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告是石家庄市桥西区建设××大厦××楼房屋的所有权人。2018年2月7日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于建设××德××大厦××700平方米出租给被告，租期2年，每月租金27679元，被告应于每年3月1日前付上半年房租，9月1日前付下半年房租。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告自支付2018年上半年租金后，至今未缴纳下半年的租金，双方签订的《房屋租赁协议》第九条第一款约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同：（二）逾期5天迟交或拒交租金的，合同自动解除并于10日内搬离办公区”。因被告违约，合同约定的解除条件成就，且原告已于2018年11月30日向被告送达《解除租赁合同通知书》，并要求被告于租赁合同解除后10日内搬离租赁办公区，双方进行清算和交接。然而被告至今拒不搬离。原告多次要求未果，故诉至本院。为证明其主张，原告向本院提交产权证书、房屋租赁协议、被告支付房屋租金和押金的银行回单、《解除租赁合同通知书》及发送给徐鹏宇的短信记录、《关于立即搬离租赁场地的通知》及发送给徐鹏宇的短信记录、德服商务大厦Ａ座5楼的视频资料、德服商务大厦物业服务合同、德服商务大厦暖气费缴费通知单、德服商务大厦冷气费缴费通知单、德服大厦物业费缴费通知单、专用发票等证据予以证实。

被告远拓公司向原审法院辩称，原告未按照合同约定向被告交付租赁物，无权要求被告支付租金、物业费等各项费用。根据双方签订的租赁合同第一条及第五条第一款，原告应当于2018年2月8日将德服大厦A座五楼面积共700平方米的房屋交付被告使用。但在合同签订后，原告一直以各种理由拒绝将房屋腾清并交付给被告使用。直到现在，该房屋内仍然由原告的物品占据，被告无法正常使用，无法满足被告经营需要。因此，原告没有履行合同约定的义务，无权要求被告支付包括租金、物业费在内的各项费用。被告不存在违约，不应支付违约金。被告在合同签订后，已经按照合同约定向原告支付了半年租金及押金，但是原告至今未将符合合同约定的房屋交付给被告使用。被告拒绝支付下半年租金，是按照《合同法》第六十七条之规定对原告的违约行为行使抗辩权，不属于违约行为，无需承担任何违约责任。因原告的违约行为，被告一直无法正常使用租赁的房屋，原告应当将被告支付的租金予以返还。双方租赁合同约定的房屋面积为700平方米，但原告一直没有将房屋腾清，导致被告无法正常使用租赁的房屋，完全无法满足被告的经营所需。被告已经按照合同约定支付了半年租金及押金共193754元，但却一直无法正常使用租赁的房屋，因此原告应向被告返还已经支付的租金及押金。

被告远拓公司向原审法院提起如下反诉请求：1、原告向被告返还已付的房屋租金及押金共计193754元；2、原告向被告赔偿违约金293952元；3、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年2月7日，被告与原告签订《租赁合同书》，约定被告向原告租赁位于德服大厦A座五楼面积为700平方米的房屋。按照合同的约定，原告应当于2018年2月8日将完整的租赁标的交付给被告。但在合同签订后，原告一直以各种理由拒绝将房屋腾清并交付给被告使用。直到现在，该房屋仍然由原告的物品占据，被告无法正常使用，无法满足被告经营所需。被告已经按照合同约定支付了半年租金及押金共193754元，但却一直无法正常使用租赁的房屋，因此原告应当返还被告已付的租金及押金。同时，由于原告的违约行为，被告的经营受到了极大影响，遭受了巨大损失。按照双方之间《租赁合同书》第十一条第一款的约定，原告应当按照合同约定的计算方式向被告赔偿违约金（2018年2月8日计算至2018年11月30日）。为证明其主张，被告向本院提交租赁合同书、银行业务回单、双方之间微信、短信聊天记录、国信公证处公证书及现场视频、现场视频、双方谈话录音、装修施工合同及定金收据等证据予以证实。

原告恒信公司就远拓公司的反诉向原审法院辩称，租赁协议的实际履行是在双方不断协商的过程中进行，原告不存在违约。被告的实际控制人徐鹏宇原是原告的员工，正是基于该层关系，原告将其所有的德服大厦五楼以低于市场价格的租金出租给被告，双方在签订和履行合同的过程中始终本着友好协商、互惠互谅的原则进行。双方于2018年2月7日签订租赁合同，约定原告于2018年2月8日将租赁场地交付被告，2018年2月7日至2018年3月31日为装修免租期。因2018年2月8日为腊月二十三，已经临近春节，原告将德服大厦五楼交付给被告（五楼出电梯，进入自动门后除右手边的二个屋是原告存放财务物品、不在租赁范围内的房间，其他均是在被告的实际控制之内）。关于原告的一些桌椅板凳没有拿走的问题。这是因为临近春节，原告有部分桌椅未及时清出，而被告决定留下使用这些原告拥有所有权的桌椅板凳，以节省自己公司重新购买的费用，原告对此同意并许可，后该桌椅始终被被告员工办公使用。这一行为是有利于被告的行为，一方面从使用的桌椅板凳中获利，另一方面反指原告没有履行交付任务，这明显违背诚实守信、公平正义原则！虽2018年5月份，因原告决策原因拟收回所有出租场地，是在被告未对租赁场地进行任何装修投入的情况下，原告相关领导是本着与被告友好协商的态度进行沟通、协商，以期妥善解决该问题。但是，被告在没有任何装修投入并且无偿使用原告桌椅办公的情况，提出要求原告赔偿其请大师看风水的20多万、已付租金约19万元，如果投放在股票市场中可能获益的部分，种种“赔偿款项”加起来共计100万。原告对于被告“狮子大开口”的无理且荒唐的要求无法满足。在双方无法达成解除租赁一致的情况下，原告并没有强制被告搬离，也没有阻碍被告对租赁场地的使用，桌子和椅子仍然留给被告进行办公使用。原告的上述行为不存在违约，都是与被告进行沟通协商，合法合理合情。被告自己对租赁场地不完全的使用情况，不代表原告违约。尽管在租赁初期双方协商可能存在一些变动事项，原告也有不想出租的意向，但该过程都是双方之间的协商和沟通，并不影响被告对租赁场地的实际使用。反而在原告提出不欲出租的想法后，被告实际控制人说：“阎王好请不好出”等言语，并提出种种不合理的要求向原告索要100万元，大有黑恶势力之霸道、蛮横，同时也不交物业费、暖气费和冷气费。原告一开始本着协商解除租赁的想法，均替被告缴纳了物业费和冷气费，但直到2018年冬季，被告不但没有任何友好协商办理的意思，反而不缴纳取暖费，至此原告认为不再有替被告缴纳取暖费的必要，因此在被告不向大厦物业缴纳取暖费的情况下，物业不向其卖电，被告的五楼办公区断电后，其安排工作人员到六楼原告的办公区撒泼闹事，私拉办公区域电闸，原告被迫报警。在被告提交的视频资料中看到，被告租赁场地的一个办公桌蒙灰较重，可能以此证明其没有使用。但是，五楼进入自动门后，除不在租赁面积内的两个房间，其余房间均在被告的占有、使用范围内，其有无使用、使用情况如何，是被告自行决定并自行负责，与原告无关，不能认为原告违约。被告根本没有任何损失，违约金计算过高。被告在双方租赁合同关系中，除仅支付半年租金外没有任何其他损失，却企图从中获取高额利益（诸如看风水请大师20多万，炒股可能收益等，共计100多万），其违约金计算过高，该行为不应被法院支持。原告提出解除租赁合同后，被告不缴纳物业费、冷气费和取暖费，被告也是以实际行为表示不继续履行租赁合同，被告在没有任何损失的情况下，在双方协商过程中，索要高额不合理的赔偿，并且放任租赁现状的延续，企图主张高额违约金，不能被法院支持。

原审法院查明认定的事实：原、被告双方于2018年2月7日签订《租赁合同书》一份，约定：“第一条：租赁物基本状况乙方（被告）租赁甲方（原告）位于建设××大厦××楼的房屋，（承租面积）700平方米；第二条：乙方租赁用途租赁用途：乙方将租赁物用于乙方办公区及货物存放使用，乙方必须在此范围内合法开展业务，并必须遵守甲方各项规章制度，否则，由此产生的相关责任完全由乙方承担，若因此给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿。第三条：租赁期限1、租赁期限2年，自2018年2月7日至2020年2月6日止；2、免租装修期为52天，自2018年2月7日至2018年3月31日止。第四条：1、租金标准：1.3元／平／天；年租金：¥332150元（大写：叁拾叁万贰仟壹佰伍拾元整）；平均月租金：¥27679元（大写：贰万柒仟陆佰柒拾玖元整）；2、押金支付：合同签订生效五个工作日内支付一个月房租金作为合同押金；3、租金交付：半年度支付，3月1日前付上半年房租，9月1日之前付下半年房租。首次房租需在合同签订生效五个工作日内支付；收款方：...4、水、电单独装表计量，水费：6.8元／吨，电费：1.2元／度（按当地物价机关核准价格执行）。水表、电表均由甲方购置和安装；费用由甲方物业直接收取。5、乙方在缴纳租金时，甲方应向乙方提供相应的正规租赁业发票，乙方承担相应税费。第五条：租赁标的交付与交还1、甲方应于2018年2月8日前将完整的租赁标的交付于乙方，乙方开始进行装修；2、在正式交付租赁标的物前，甲方应结清租赁标的物及其所有应由甲方承担的费用（包括但不限于租赁物、物业费、空调费、水费、电费等）。任何人以任何名义提出的应由甲方承担的费用或债务与乙方无关，由甲方负责；3、合同期将满时，甲方应于期满前60天书面告知乙方，是否愿意继续出租本合同中约定的租赁标的，如愿意继续出租的，同等条件下，乙方享有优先续约权；如不再出租，或因其他原因致使双方没有继续合作的，乙方应于合同终止后10日内将租赁场地以清洁良好适租的状态交付给甲方；乙方装饰的归属物（房屋的附着物）无偿归甲方所有。...第九条：合同解除乙方有下列情况之一的，甲方可以单方解除合同：（一）乙方利用场地从事非法活动，扰民或不按合同约定履行义务的；（二）逾期5天迟交或拒交租金的，合同自动解除并于10日内搬离办公区；（三）乙方私自转租房屋的。甲方有下列情形之一的，乙方可以单方解除合同：（一）甲方逾期15天未交付租赁标的供乙方使用的；（二）本协议履行期间将此租赁标的物另行出租的；...第十一条：违约责任（一）甲方未按时交付租赁标的供乙方使用的，每逾期一日，甲方应向乙方支付合同年租金的千分之三作为违约金，以此累计。乙方未按时交付租金给甲方使用的，每逾期一日，乙方应向甲方支付合同年租金的千分之三作为违约金，以此累计。（二）如因租赁标的的产权、出租权、房屋用途、债权债务纠纷、虚假附件等问题影响乙方正常使用的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租金。（三）如由于甲方原因，需提前终止合同的。甲方需提前3个月向乙方书面提出终止。（四）如由于乙方原因，需提前终止合同的。乙方需提前3个月向甲方书面提出终止。第十二条：损失赔偿及违约金的支付方式（一）甲方违约的，应在明确责任后十日内将应付违约金数额支付给乙方；逾期不付，乙方有权终止合同，同时在应交租金中扣除。（二）乙方违约的，应在明确责任后十日内将应付违约金的数额支付给甲方，逾期不付的，甲方有权终止合同。......”

原审诉讼过程中，原告要求被告按照实际交付房屋支付租金，被告无异议。原告主张，被告实际占用房屋为原告提交图纸的4、5、7号屋及走廊、公厕等，其中4号屋实测面积36平方米、建筑面积46.8平方米，5号屋实测面积72平方米、建筑面积93.6平方米，7号屋实测面积72平方米、建筑面积93.6平方米，主张实际交付被告使用面积为252.79平方米，建筑面积是328.63平方米，被告对原告提交的房屋面积认可，当时对于使用房屋情况不予认可，被告主张其仅使用了5号房屋和4号房屋的一半，7号房屋其并未实际使用。

原审法院于2019年7月15日至本案所涉房屋进行实地勘验，其中7号房屋电灯无法开启，4号房间一半电可用，5号房屋被告正常使用，8号、9号房间电灯无法开启，公厕被告可使用。被告主张其中4号房屋电不能使用一半的开关在后侧，7号房屋电使用至2018年12月31日，其余认可上述事实。被告对上述事实无异议。

原审诉讼过程中，被告主张，原告未按照合同约定交付租赁物，其应承担违约责任，违约金支付标准为每日按照年租金的3‰进行支付。原告不予认可，原告主张当时没有将租赁物完全交付原告是因为过春节、后来双方协商将租赁房产由五楼变更到六楼及后来双方协商解除租赁合同，且原告主张的违约金支付标准过高。被告主张由于原告未能完全交付租赁物的违约行为给被告造成了损失，原告应予以赔偿，原告不予认可，主张被告对其主张的损失被告未举证予以证实。

被告主张交付给原告租金166075元，交纳押金27679元，要求原告予以返还，原告认可收到该两项费用，不同意返还全部租金。

原审诉讼过程中，原告申请撤回诉讼请求中第二项，将诉讼请求第三项中物业费部分减少为“2018年2月7日至2019年11月25日期间的物业费”，原审法院认为其请求符合法律规定，对此予以准许，不再出具书面裁定。

原审法院认为，本案所涉《租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的其他强制性规定，合法有效。原告主张解除该房屋租赁合同，被告同意解除，对此予以支持，原告要求双方房屋租赁协议解除后，被告应将房屋返还原告，其主张符合法律规定，对此予以支持。

关于租金问题，原告要求被告支付2018年10月1日至2018年11月30日期间的租金55358元。由于本案所涉房租租赁协议中涉及租赁物原告未全部交付被告，原告主张按照实际交付被告部分收取房租，该主张原审法院予以支持。原、被告双方在房屋交付时未签订书面的交接单，双方对于实际交付房屋面积存在异议，对于原告提交平面图中5号房间实际交付双方无异议，原审法院予以确认。原告主张7号房屋已实际交付，被告不予认可，2019年7月15日原审法院与原、被告双方至现场时，7号房屋无电且没有被告办公使用的痕迹，原告主张被告该房间使用至2018年12月底，但其提交的证据不足以证实其主张，故对于原告提出的7号房屋其已实际交付的主张，原审法院不予支持。关于4号房屋，被告确实领取了钥匙，且已实际使用，被告主张该房间有一半电力设施不能使用，原告不予认可，被告未向原审法院提交证据证实2018年11月30日前该房间一半电力设施不能使用，故对于被告提出的该房间仅交付一半的抗辩主张不予采信，原审法院对于原告提出的4号房间已实际交付使用的主张予以支持。关于楼道、电梯间、厕所问题，原审法院认为按照双方实际控制使用面积比例分担为宜。原、被告双方对于原告提交原审法院的房屋面积图中测绘面积无异议，根据该图显示数据，经原审法院核算，被告应交付租金面积为162.2平方米。原、被告双方签订的房屋租赁协议中约定，租金支付标准为1.3元/平/天，免租装修期为2018年2月7日至3月31日，故2018年4月1日至2018年11月30日期间，被告共应支付原告租金51449.84元，被告实际交付原告房租166075元，超过部分原告应予以返还，故原告应返还被告租金114625.16元。原告要求被告支付拖欠2018年10月1日至11月30日期间房租应付违约金的主张，对此不予支持。

关于冷气费问题，原告要求被告按照10.5元/平方米/月标准支付2018年5月20日至2018年9月20日期间冷气费29400元，被告未向原审法院抗辩并举证证实其已交付该期间的冷气费，故对于原告要求被告支付该期间冷气费的主张，对此予以支持。依据被告实际使用租赁面积，经原审法院核算，该期间冷气费为6812.4元。

关于物业费问题，原告要求被告按照3元/平方米/月支付2018年2月7日至2019年11月25日期间的物业费，被告未向原审法院抗辩并举证证实其已交付该期间的物业费，故对于原告要求被告支付该期间物业费的主张，对此予以支持。依据被告实际使用租赁面积，经原审法院核算，该期间物业费为10526.78元。

关于取暖费，原告要求被告按照8.525元/平方米/月支付2018年11月15日至2019年3月15日期间的取暖费，被告未向原审法院抗辩并举证证实其已交付该期间的取暖费，故对于原告要求被告支付该期间取暖费的主张，对此予以支持。依据被告实际使用租赁面积，经原审法院核算，该期间取暖费为5531.02元。

关于被告要求原告返还房屋押金27679元问题，原告无异议，对此予以支持。

关于被告要求原告赔偿违约金293952元问题，被告主张按照双方签订的房屋租赁协议约定，每日按照年租金的3‰进行支付违约金，原告不予认可，原告主张该违约金标准约定过高，请求法院予以递减。被告向原审法院提交装修合同及装修定金收据一份，主张由于原告未能按期全部交付租赁物致使被告损失定金5万元，原告不予认可，被告提交的证据不足以证实该损失确实发生，故对被告该主张原审法院不予采信。原审法院认为，被告提交的证据无法证实其存在损失的具体情况，每日按照年租金的3‰进行支付违约金约定过高，对此应酌情予以调整，调整为自原告违约之日即2018年2月9日起算至本案所涉房屋租赁协议解除之日即本判决生效之日止，以年租金为计算基数，按照年利率7.8%计算。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、解除原告恒信东方文化股份有限公司与被告河北远拓通信科技有限公司于2018年2月7日签订的《租赁合同书》；二、被告河北远拓通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于建设××大厦××楼的房屋返还原告恒信东方文化股份有限公司；三、被告河北远拓通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒信东方文化股份有限公司2018年5月20日至2018年9月20日期间的冷气费6812.4元；四、被告河北远拓通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒信东方文化股份有限公司2018年2月7日至2019年11月25日期间的物业费10526.78元；五、被告河北远拓通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒信东方文化股份有限公司2018年11月15日至2019年3月15日期间的取暖费5531.02元；六、原告恒信东方文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告河北远拓通信科技有限公司租金114625.16元；七、原告恒信东方文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告河北远拓通信科技有限公司房屋押金27679元；八、原告恒信东方文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告河北远拓通信科技有限公司违约金（以332150元为基数，自2018年2月9日起计算至本判决生效之日止按照年利率7.8%计算）；九、驳回原告恒信东方文化股份有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告河北远拓通信科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5507元，由被告河北远拓通信科技有限公司负担507元，原告恒信东方文化股份有限公司负担5000元；反诉费4308元，由被告河北远拓通信科技有限公司负担2308元，原告恒信东方文化股份有限公司负担2000元。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。

本院认为，本案所涉《租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的其他强制性规定，合法有效。恒信公司主张解除该房屋租赁合同，远拓公司同意解除，原审法院判令解除案涉租赁合同并无不当。关于实际租赁面积的问题，原审法院结合在案证据并经现场勘查，认定远拓公司应交付租金面积为162.2平方米并无不当，本院对此予以确认。恒信公司对此虽不认可，但并未就此提交充分证据予以否认，故在此基础上原审法院计算租金、冷气费、物业费、暖气费等费用并无不当。关于租金计算的时间问题，恒信公司在原审中撤回了其诉讼请求第二项，明确表示将就此部分权益另案主张权利，原审法院对该撤回申请予以准许，故此，虽然远拓公司所提反诉请求之中包含租金争议，但并不影响原审法院结合恒信公司的实际诉讼请求对租金计算的起止时间进行的认定；远拓公司实际占用了部分案涉房屋，故对远拓公司返还全部租金的主张亦难以支持，原审法院就此项作出的认定及计算金额并无不当，本院对此予以确认。关于违约金的计算，远拓公司在原审就此提出了诉讼请求，原审法院酌定的计算标准并无不当，但远拓公司反诉请求中主张的违约金系2018年2月8日计算至2018年11月30日，经查，一审卷宗内并未找到远拓公司变更或增加诉讼请求的书面材料，原审法院判决恒信公司支付远拓公司的违约金自2018年2月9日起计算至判决生效之日，超出当事人的诉讼请求，应予纠正。综上，恒信东方文化股份有限公司的上诉请求部分成立、河北远拓通信科技有限公司的上诉请求不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：

一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2891号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、九、十项。

二、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2891号民事判决第八项；

三、上诉人恒信东方文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人河北远拓通信科技有限公司违约金（以332150元为基数，自2018年2月8日起计算至2018年11月30日止按照年利率7.8%计算）

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5507元，由上诉人河北远拓通信科技有限公司负担507元，上诉人恒信东方文化股份有限公司负担5000元；反诉费4308元，由上诉人河北远拓通信科技有限公司负担2308元，上诉人恒信东方文化股份有限公司负担2000元；二审案件受理费7165元，由上诉人恒信东方文化股份有限公司负担5507元，上诉人河北远拓通信科技有限公司负担1658元。

本判决为终审判决。

审判长　王　靖

审判员　高瑞江

审判员　李　祥

二〇二〇年六月二十二日

书记员　崔娇娇

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