江苏通鼎宽带有限公司、苏州吴江兴荣土石方运输有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省苏州市吴江区人民法院 民事判决书 (2022)苏0509民初10152号 原告：江苏通鼎宽带有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇夏家斗村7、12组。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，江苏安珀志律师事务所律师。 被告：苏州吴江兴荣土石方运输有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇江兴小区南1#店面。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，江苏执着律师事务所律师。 原告江苏通鼎宽带有限公司（以下简称通鼎公司）与被告苏州吴江兴荣土石方运输有限公司（以下简称兴荣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月16日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序于2022年9月2日公开开庭进行了审理。原告通鼎公司的委托诉讼代理人***、***、被告兴荣公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告通鼎公司向本院提出诉讼请求：1.被告兴荣公司立即将场地恢复原状，并将场地退还原告通鼎公司；2.被告兴荣公司向原告通鼎公司给付租金824250元（自2021年4月1日起暂计算至2022年5月31日，应计算至实际退还之日），并按照《场地出租协议》中约定给付原告通鼎公司因逾期缴纳租金所产生的违约金96937.69元（暂计算至2022年5月31日，应计算至实际给付之日），上述两项共计金额921187.69元；3.本案诉讼费由被告兴荣公司承担。诉讼中，原告通鼎公司明确第一项诉讼请求为：被告兴荣公司立即将场地腾空并返还原告通鼎公司。 事实和理由：2020年6月30日，通鼎公司与兴荣公司签订《场地出租协议》，约定通鼎公司将面积约70亩（实际测量78.5亩）的场地出租给兴荣公司，每亩的租金为9000元/年。协议中还约定，如有政府行为介入，则乙方自行搬离场地，并在搬离时将场地恢复原状。后，双方于2020年10月12日签订《补充协议》，协议中约定，通鼎公司因自用扩建、与第三方开展新合作或对外转让等需要重新占有、使用该场地的，有权通知被告搬离场地，兴荣公司应在接到甲方通知后45天内无条件搬离该场地，并将该场地恢复原状，此时，双方签署的《场地出租协议》自动终止，双方互不付违约责任，乙方租用场地的租金结算至其搬离该场地之日止。 2021年5月26日，苏州市吴江区自然资源和规划局向原告下发了《关于收回国有土地使用权的通知》(吴土收【2021】96号)，该场地的国有土地使用权予以收回。此后，通鼎公司多次通过会面、电话、发函等各种方式通知兴荣公司按照协议约定无条件搬离和将场地恢复原状。2022年3月26日，兴荣公司向通鼎公司出具了于2022年5月31日将场地退还的《承诺书》，然，时至今日，被告兴荣公司仍未履行承诺搬离并退还场地，所欠的租金也分文未付。 被告兴荣公司辩称，1.双方分别于2020年7月1日、2020年9月24日签订的《场地出租协议》、《补充协议》系平等主体之间真实意思表示，协议内容符合法律规定，为合法有效的协议，签约双方均应当严格按照协议约定履行协议的义务。2.2021年5月6日苏州市吴江区自然资源和规划局下发的《关于收回国有土地使用权的通知》（吴土收【2021】96号）将出租场地收回。该回购系平等主体之间的商业行为，非政府部门因建设需要的依法拆迁或征用等政府行为。依据“买卖不破租赁”的原则，通鼎公司此前签订的两份协议继续有效，双方均须严格履行上述协议。3.2022年3月26日，兴荣公司向通鼎公司出具的内容为于2022年5月31日前将场地退还的《承诺书》是附条件的，前提条件是通鼎公司于2022年5月31日前将兴荣公司提出的退出租赁场地进行经济补偿且补偿款到位后不迟于2022年5月31日前退出租赁场地，但通鼎公司在收到兴荣公司的补偿方案后未达成补偿协议，该承诺书承诺失效。如通鼎公司坚持要求兴荣公司退出场地，请尽快与兴荣公司达成经济补充协议且补偿款项到位后兴荣公司无条件退出场地。未达成补偿协议期间双方应当继续履行协议。4.兴荣公司承租的场地除自用外，部分场地经通鼎公司同意已经转租给第三方经营。兴荣公司已经按照通鼎公司的要求发出了退场通知，由于通鼎公司未与兴荣公司达成补充协议，兴荣公司也无法与第三方达成协议。5.2021年4月1日的租金并非不愿支付，而是通鼎公司拒不接受租金，如通鼎公司愿意，兴荣公司愿意支付租金。 本院查明事实如下： 通鼎公司有位于吴江经济技术开发区××路××号的土地使用权。2020年7月1日，通鼎公司将该场地78.5亩的场地出租给兴荣公司并签订《场地租赁协议》一份。该协议约定，租赁期限为六年，自协议签订之日起计算。每亩的租金为9000元每年，签订协议之日起三个月为免租期，协议签订之日起五日内预支付半年的租金，租金每半年提前一次性支付，支付日期为该月五号，即合同签订之日起的第七个月，乙方向甲方支付第二笔租金。租金从第叁年开始，每一年按前一年的租金上浮5%计算，依次类推。租期满后，由兴荣公司将场地恢复原状。兴荣公司应当按照约定向通鼎公司支付租金，如逾期交纳租金，兴荣公司除应补交所欠租金以外还应按日向通鼎公司支付银行基准利率三倍的违约金。上述协议签订后，兴荣公司向通鼎公司支付了第一期半年的租金353250元（2020年10月1日至2021年3月31日），之后的租金至今未付。兴荣公司进场后进行了场地灰土工程、辅房绿化等。 2020年10月12日，通鼎公司与兴荣公司签订《场地出租协议补充协议》，约定在合同履行过程中，通鼎公司因自用扩建、与第三方开展新合作或对外转让等需要重新占有、使用该场地的，有权通知兴荣公司搬离该场地。兴荣公司应在接到通鼎公司通知后45日内无条件搬离该场地，并将该场地恢复原状。前述情况下，双方签署的《场地出租协议》自动终止，双方互不负违约责任，兴荣公司租用该场地之租金结算至其搬离该场地之日止。 2022年3月26日，兴荣公司向通鼎公司出具《承诺书》表示“我公司承租的场地，因我司堆放货物较多，现已经搬出部分，但因疫情原因，外面工地都停工，货物无法运出，新场地也受疫情影响还没有签约，我司将尽快签约新场地。同时我司承诺想尽办法尽可能在2022年5月31日前将场地上我司所有物品清空，将场地退还。另，我司在腾空场地过程中涉及到水电，请贵司予以配合，感谢！” 另查明，2021年5月26日，苏州市吴江区自然资源和规划局向通鼎公司发出吴土收【2021】96号《关于收回国有土地使用权通知》，通知指出“根据你经苏州市吴江区自然资源和规划局开发区自然资源所上报的《退地申请》，报经苏州市吴江区人民政府批准，同意收回原由你单位使用的位于吴江经济技术开发区××路××号范围内约56326.11平方米的国有土地使用权。该宗地权属证明材料为：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9110411号，原土地用途为工业，原面积为128134.03平方米，现拟收回56326.11平方米，请你单位在接到本通知之日起15日内到宗地不动产分中心（自然资源所）办理相关手续”。 2021年8月5日，吴江经济技术开发区管理委员会发出吴开发【2021】72号《关于做好江苏通鼎宽带有限公司搬迁协调服务工作的通知》指出，根据吴江经济技术开发区制定的整体城市规划，因城市实施规划调整，吴江经济技术开发区管理委员会决定对位于开发区采字路583号江苏通鼎宽带有限公司进行政策性搬迁，对原地块土地进行回购。为保证此项工作的顺利推进，请相关部门全力做好协调服务工作。 还查明，2022年5月27日，通鼎公司向兴荣公司发函要求按承诺书搬出。兴荣公司回函称：“1.双方分别于2020年7月1日、2020年9月24日签订的《场地出租协议》、《补充协议》系平等主体之间真实意思表示，协议内容符合法律规定，为合法有效的协议，签约双方均应当严格按照协议约定履行协议的义务。2.2021年5月6日苏州市吴江区自然资源和规划局下发的《关于收回国有土地使用权的通知》（吴土收【2021】96号）将出租场地收回。该回购系平等主体之间的商业行为，非政府部门因建设需要的依法拆迁或征用等政府行为。依据“买卖不破租赁”的原则，通鼎公司此前签订的两份协议继续有效，双方均须严格履行上述协议。3.2022年3月26日，兴荣公司向通鼎公司出具的内容为于2022年5月31日前将场地退还的《承诺书》是附条件的，前提条件是通鼎公司于2022年5月31日前将兴荣公司提出的退出租赁场地进行经济补偿且补偿款到位后不迟于2022年5月31日前退出租赁场地，但通鼎公司在收到兴荣公司的补偿方案后未达成补偿协议，该承诺书承诺失效。如贵司坚持要求我司退出场地，请尽快与我司达成经济补充协议且补偿款项到位后我司无条件退出场地。未达成补偿协议期间双方应当继续履行协议。4.兴荣公司承租的场地除自用外，部分场地经通鼎公司同意已经转租给第三方经营。兴荣公司已经按照通鼎公司的要求发出了退场通知，由于通鼎公司未与兴荣公司达成补充协议，兴荣公司也无法与第三方达成协议。5.2021年4月1日的租金并非不愿支付，而是通鼎公司拒不接受租金，如通鼎公司愿意，兴荣公司愿意支付租金。” 诉讼中，吴江经济技术开发区管理委员会向本院出具《情况说明》一份，载明“关于通鼎宽带公司与吴江兴荣公司租赁合同一案，开发区管委会确认：1.通鼎宽带公司有权利作为原告起诉要求吴江兴荣公司搬出，开发区管委会也同意由通鼎宽带公司作为原告要求吴江兴荣公司搬出。吴江兴荣公司搬出后通知通鼎宽带公司交接，通鼎宽带公司与开发区管委会另外自行交接。2.开发区管委会同意吴江兴荣公司搬出前的租金和占有使用费由通鼎宽带公司收取，由通鼎宽带公司作为原告主张，开发区管委会与通鼎宽带公司之间另外自行结算。吴江兴荣公司搬出后通知通鼎宽带公司，通鼎宽带公司与吴江兴荣公司自行交接。特此说明”。 以上事实，有通鼎公司提交的场地出租协议、补充协议、承诺书、情况说明、《关于收回国有土地使用权的通知》、通知、邮寄单、回复函，本院调取的不动产登记查询记录、评估报告以及双方当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，通鼎公司与兴荣公司之间的《场地出租协议》及补充协议依法成立并有效。双方应按照协议约定履行各自的义务，兴荣公司应按照约定支付租金。因双方在补充协议中约定，若通鼎公司自用扩建、与第三方开展新合作或对外转让等重新占有、使用场地的，通鼎公司通知后45天，兴荣公司应无条件搬离该场地。本案中，通鼎公司申请政府回购土地，应属于通鼎公司转让土地使用权的情形，通鼎公司有权通知兴荣公司自接到通知之日起45日内搬出场地。退一步讲，即使不属于约定解除中的转让土地使用权情形，兴荣公司于2022年3月26日向通鼎公司出具《承诺书》时场地租赁协议亦合意解除。本案无论系通鼎公司按照补充协议约定解除还是合意解除，通鼎公司均有权解除合同并要求兴荣公司搬出场地。因通鼎公司未提供证据证明在兴荣公司出具《承诺书》时已书面通知兴荣公司场地租赁协议已解除，故本案场地租赁协议解除的时间为2022年5月31日。合同解除后，按照双方约定兴荣公司应付清租赁期间的房租824250元（自2021年4月1日起至2022年5月31日止，按每年每亩9000元计算78.5亩）并搬出场地。兴荣公司未按约定于2022年5月31日搬出，应继续按租赁期限内的租金标准支付之后至实际搬出之日的占有使用费。被告兴荣公司抗辩《承诺书》系附条件，经本院审查，《承诺书》内容中并无关于其提出的补偿条件，兴荣公司也无其他证据予以证实，对该项抗辩意见，本院不予采纳。 此外，关于通鼎公司主张的逾期支付租金的违约金，兴荣公司抗辩通鼎公司要求兴荣公司退场不接受租金，本院认为根据国土部门于2021年5月6日同意通鼎公司申请收回土地使用权等可知，兴荣公司的抗辩意见具有高度可能性，由兴荣公司承担违约金有失公允，故本院不予支持。 关于法律适用问题，虽然双方之间的《场地出租协议》成立于民法典施行之前，但该合同持续到民法典施行之后，且双方争议的事实发生于民法典施行之后，故本案应适用民法典的相关规定。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告苏州吴江兴荣土石方运输有限公司于本判决生效之日起三十日内将租用原告江苏通鼎宽带有限公司名下位于吴江经济技术开发区××路××号的场地腾空并返还给原告江苏通鼎宽带有限公司； 二、被告苏州吴江兴荣土石方运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏通鼎宽带有限公司租金824250元及占有使用费（自2022年6月1日起至实际搬离之日止，按每年每亩9000元计算78.5亩）。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6506元，由原告江苏通鼎宽带有限公司负担485元，由被告苏州吴江兴荣土石方运输有限公司负担6021元并于本判决生效后十日内直接给原告江苏通鼎宽带有限公司。原告江苏通鼎宽带有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审判员*** 二〇二二年九月二十六日 书记员*** 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。