中通服供应链管理有限公司湖南分公司、湖南兰溪生物技术有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0304民初3283号 原告:中通服供应链管理有限公司湖南分公司，住所地：湖南省长沙市开福区东风路街道德雅路浏河村巷38号。 负责人：***，该司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南吟正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南吟正律师事务所实习律师。 被告：湖南兰溪生物技术有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇***陈牯塘（昭山示范区）。 法定代表人：***,该司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南湘瑞律师事务所律师。 第三人：中国电信股份有限公司湘潭分公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区芙蓉中路电信大楼。 负责人：***，该司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。 原告中通服供应链管理有限公司湖南分公司（以下简称中通服供应链公司）与被告湖南兰溪生物技术有限公司（以下简称兰溪生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月1日立案。2021年9月3日，中通服供应链公司向本院申请对兰溪生物公司采取财产保全措施，并以保函提供担保，本院依法予以准许。2021年9月18日，本院认为中国电信股份有限公司湘潭分公司（以下简称电信湘潭分公司）与本案审理结果有利害关系，依职权追加电信湘潭分公司为本案第三人。2021年9月29日，本院依法适用简易程序,与（2021）湘0304民初3282号房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序,合并公开开庭进行了审理。中通服供应链公司委托诉讼代理人***、***，兰溪生物公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***、电信湘潭分公司委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中通服供应链公司诉请：1.确认原、被告双方于2019年1月1日签订的《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》于2021年7月10日解除；2.判令被告向原告支付租金595051.56元及违约金（违约金以拖欠租金595051.56元为基数，按所欠租金每日1%之标准，自2021年3月31日计算至租金实际清偿之日止）；3.判令被告向原告支付因终止合同产生的违约金73981.44元（违约金以当年年租金246604.80元为标准，按年租金30%计算）；4.判令被告立即撤离涉案房屋并办理完毕涉案房屋的工商营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出手续；5.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等费用。 被告兰溪生物公司辩称：一、被答辩人合同欺诈，在未经房屋所有权人同意下非法转租，向答辩人隐瞒事实，且被答辩人与第三人签订的承租期到期日为2021年8月31日，而被答辩人与答辩人签订的转租期到2026年12月31日。被答辩人违背诚实信用原则，转租合同无效，被答辩人应返还答辩人租金并赔偿损失，答辩人保留诉权；二、被答辩人交付面积不够，一楼大楼通道2021年3月份才交付，答辩人履行同时抗辩权合理合法；三、2019年底发生新冠疫情系不可抗力，根据公平原则，被答辩人亦应减免答辩人租金；四、法律规定延付或拒付租金的时效为一年，被答辩人该诉请已过诉讼时效，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人电信湘潭分公司**：被答辩人的转租行为经第三人许可并同意，第三人认可被答辩人全部的诉讼请求。 经审理查明：2019年中通服供应链公司（承租方）与电信湘潭分公司（出租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：电信湘潭分公司将坐落于湘潭市岳塘区易家湾镇***陈牯塘场地（建筑面积2000㎡）出租给中通服供应链公司作为办公及仓储用途使用；租赁期自2019年3月1日至2021年8月31日；年租金96000元，本合同租金合计240000元，租赁期内电费、水费、物业管理等费用由中通服供应链公司自行缴付，不纳入租金；租金半年结算，中通服供应链公司按合同期在每个半年期前5日内一次性向电信湘潭分公司支付每半年租金；非经电信湘潭分公司同意，中通服供应链公司不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三方使用，否则，自前述行为发生之日起本合同自行解除，电信湘潭分公司有权随时收回房屋并要求中通服供应链公司搬迁物品与设备，由此造成的一切费用和损失，由中通服供应链公司承担。中通服供应链公司与电信湘潭分公司签订《房屋租赁合同》后，中通服供应链公司（出租方）与兰溪生物公司（承租方）签订《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》。合同约定：中通服供应链公司将位于湖南省湘潭市湘潭县株易路口原湘潭县电信局场地出租给兰溪生物公司用于生产经营；标的物位置位于湘潭市湘潭县株易路口原湘潭县电信局场地；标的物租赁期自2019年1月1日至2026年12月31日；第二年按上年度租金百分之四递增；仓储仓库租赁面积为原湘潭县电信局内除办公楼2、3层、7层机房部分及配电间外的所有场地；租金按月支付（含税），具体计算标准为228000元/年；本合同签订之日起七日内，兰溪生物公司向中通服供应链公司支付仓库押金20000元作为标的物租赁押金，中通服供应链公司收到押金后，开具往来收据，如兰溪生物公司未按期交纳押金，视合同自动失效；租赁期间，使用标的物所发生的电费、水费、物业费由兰溪生物公司承担，兰溪生物公司自行按实际产生费用向有关部分缴纳；合同租赁期满或合同提前终止之日起10天内，兰溪生物公司应返还租赁标的物及附属设施、设备，清空标的物后的状态返还，部分破坏租赁标的物主体结构；兰溪生物公司未按合同约定期限支付租金、水电费等，在收到中通服供应链公司催款通知书10日内仍未能全额支付的，应向中通服供应链公司承担所欠租金每日1%的违约金，如无故拖欠租金连续超过45天，中通服供应链公司有权终止本合同，并要求兰溪生物公司支付相当于当年年租金30%的违约金。 另查明：兰溪生物公司于2017年11月13日向通信产业公司物流分公司转账支付20000元保证金；于2017年11月30日向通信产业公司物流分公司转账支付14910元,于2017年12月29日向通信产业公司物流分公司转账支付14910元，于2020年6月28日向通信产业公司转账支付30000元，于2019年10月12日向中通服供应链管理有限公司湖南分公司转账支付19000元，于2020年4月28日向中通服供应链管理有限公司湖南分公司转账支付24850元，于2020年11月2日向通信产业公司转账支付44310元，于2021年3月4日向通信产业公司转账支付40000元。上述转账款项中，除保证金外，其他转账金额合计187980元。兰溪生物公司认可上述款项187980元均系应通信产业公司要求，支付给本案涉案房屋租赁合同的款项。通信产业公司至今没有退还兰溪生物公司保证金20000元。 2019年8月16日，兰溪生物公司向中通服供应链公司出具承诺函，明确兰溪生物公司因自2018年以来，由于前期项目投资过高以及自身原因暂时没有通过相关经营认证，导致资金链短缺。兰溪生物公司承诺项目验收通过后结清之前欠费：2018年费用114310元于2019年12月31日前全额支付；2019年1月1日-2019年9月1日场地租赁费用152000元于2020年4月30日前全额支付；从2019年9月1日起按19000元/月支付场地租赁费，如违约愿意按合同条款执行。 2019年8月21日，***与中通服供应链公司工作人员微信聊天记录为“……这边从9月份开始按月付……” 2021年3月31日，中通服供应链公司物流部向兰溪生物公司致《应收账款对账催收函》，该催收函信息不符栏注明了合同款项支付情况及后续请求。 2021年7月8日，中通服供应链公司委托湖南吟正律师事务所向兰溪生物公司出具律师函，函告兰溪生物公司基于兰溪生物公司严重违约行为，中通服供应链公司依法行使合同解除权，《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》于2021年7月10日解除，要求兰溪生物公司交清全部费用后于2021年7月15日前清空租赁物内所有物品。该律师函兰溪生物公司于2021年7月9日签收。 电信湘潭分公司明确其对中通服供应链公司的转租行为知晓并认可。 再查明：兰溪生物公司同意解除涉案合同。 为推进中通服供应链业务运营管理的集约化、专业化，湖南省通信产业服务有限公司物流分公司进行重组，成立中通服供应链公司。重组基准日为2018年11月30日之前签订且未完成的业务，由物流分公司继续执行，执行完毕后，物流分公司注销；中通服供应链公司应予基准日之前成立，基准日之后签订并开始经营的业务纳入中通服供应链公司。 湖南省通信产业服务有限公司物流分公司注销后，其权利义务由通信产业公司概括承受，湖南省通信产业服务有限公司物流分公司与中通服供应链管理有限公司湖南分公司系不同名称，相同的工作人员。 2021年9月1日，湖南省通信产业服务有限公司作为原告，以兰溪生物公司为被告，向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2021）湘0304民初3282号。 上述事实，有《租赁合同》、《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》、2021年3月31日应收账款对账催收函、不动产权证书、中国工商银行业务回单、中国通服湘[2018]148号关于重组物流分公司的通知、中国通服湘[2018]133关于重组安徽等13省物流分公司的通知、2020年4月28日转账凭证、2019年10月12日转账凭证、2020年11月2日转账凭证、2021年3月4日转账凭证、律师函、2019年8月21日***与中通服供应链公司工作人员微信聊天记录、2019年8月16日***、当事人当庭**等予以佐证。 本院认为：本案系租赁合同纠纷。中通服供应链公司主张解除其与兰溪生物公司签订的《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》，兰溪生物公司亦同意解除，故对中通服供应链公司该诉请，本院予以支持。本案争议焦点为兰溪生物公司是否欠付租金。本院认为，双方当事人对中通服供应链公司（承租方）与电信湘潭分公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，中通服供应链公司（出租方）与兰溪生物公司（承租方）签订《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》及兰溪生物公司出具的《***》真实性均无异议，本院对上述合同和《***》真实性予以认可。兰溪生物公司认为《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》因中通服供应链公司违约，该合同未实际履行，***生物公司未向本院提交充分证据证明《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》存在无效或可撤销的情形，且其公司工商登记已注册到租赁房产，兰溪生物公司未向本院举证证明其未实际承租涉案房产的事实，而兰溪生物公司于2019年8月16日向中通服供应链公司出具的《承诺函》承诺2019年1月1日-2019年9月1日场地租赁费用152000元于2020年4月30日前全额支付，从2019年9月1日起按19000元/月支付场地租赁费，故对其该辩解意见，本院不予采信。关于租赁期限，《房屋租赁合同》约定租赁期自2019年3月1日至2021年8月31日；《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》约定租赁期自2019年1月1日至2026年12月31日；中通服供应链公司诉请租金截止日为2021年7月10日，从上述期限可以得知，中通服供应链公司与兰溪生物公司签订的转租合同的起始时间早于中通服供应链公司与电信湘潭分公司签订的租赁合同，故本院认定《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》租赁期限自2019年3月1日至2021年7月10日。兰溪生物公司应当向中通服供应链公司支付租金，租金金额计算为：2019年3月1日至2020年3月1日租金金额为228000元，2020年3月1日至2021年3月1日租金金额为237120元（228000元×4%+228000元）；2021年3月1日至2021年7月10日租金金额为89736.75元[（237120元×4%+237120元）÷12月÷30天×131天]，上述金额合计554856.75元（228000元+237120元+89736.75元）。 中通服供应链公司诉请违约金，《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》约定兰溪生物公司未按合同约定期限支付租金，在收到中通服供应链公司催款通知书10日内仍未能全额支付的，应向中通服供应链公司承担所欠租金每日1%的违约金，如无故拖欠租金连续超过45天，中通服供应链公司有权终止本合同，并要求兰溪生物公司支付相当于当年年租金30%的违约金。兰溪生物公司认为违约金过高，本院酌情予以核减，认定违约金为欠付租金金额554856.75元的20%，即110971.35元（554856.75元×20%）。中通服供应链公司主张保全保险费，因其未向本院提交相关支付凭证，对其该诉请，本院不予支持。 中通服供应链公司与兰溪生物公司签订的《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》解除后，兰溪生物公司应当按照《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》的约定搬离租赁房屋，并应办理完毕涉案房屋的公司营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出手续，中通服供应链公司应当予以配合。 兰溪生物公司辩称中通服供应链公司存在合同欺诈，房屋租赁面积交付不够，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。兰溪生物公司对其该辩解意见没有提交充分证据予以证实，故本院不予采信。兰溪生物公司认为2019年发生了新冠疫情，租金应当减免。本院认为，疫情期间，兰溪生物公司与中通服供应链公司可以就租金达成减免的合意，但法律法规没有强制性规定应当减免租金，兰溪生物公司该辩解意见没有法律依据，本院不予采信。兰溪生物公司主张中通服供应链公司的诉请已过诉讼时效。本院认为，《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》约定租金按月付。依据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，同一债务分期履行的，诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起算。本案中，中通服供应链公司主张合同解除时间为2021年7月10日，故本院对兰溪生物公司该辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、中通服供应链管理有限公司湖南分公司与湖南兰溪生物技术有限公司签订的《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》于2021年7月10日解除； 二、湖南兰溪生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向中通服供应链管理有限公司湖南分公司支付租金554856.75元； 三、湖南兰溪生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向中通服供应链管理有限公司湖南分公司支付违约金110971.35元； 四、湖南兰溪生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离其承租的位于湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇***陈牯塘（昭山示范区）株易路口原湘潭县电信局场地的房产，并于本判决生效之日起三十日内办理完毕承租房产的工商营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出手续； 五、驳回中通服供应链管理有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9760元，减半收取4880元，财产保全费4017元合计8897元，由湖南兰溪生物技术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员　　蒋　英 二〇二一年十月十八日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。