湖南兰溪生物技术有限公司、中通服供应链管理有限公司湖南分公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省湘潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘03民终2475号 上诉人（原审被告）：湖南兰溪生物技术有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇***陈牯塘（昭山示范区）。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审原告）：中通服供应链管理有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路街道德雅路浏河村巷38号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南吟正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南吟正律师事务所实习律师。 原审第三人：中国电信股份有限公司湘潭分公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区芙蓉中路电信大楼。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。 上诉人湖南兰溪生物技术有限公司（以下简称兰溪生物公司）因与被上诉人中通服供应链管理有限公司湖南分公司（以下简称中通服供应链公司）、原审第三人中国电信股份有限公司湘潭分公司（以下简称电信湘潭分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2021)湘0304民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰溪生物公司上诉请求：1.撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2021)湘0304民初3283号民事判决，依法改判或发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人未依约交付租赁物，严重影响上诉人对租赁物的正常使用，一审法院对租赁面积和违约问题等关键事实的认定不符合实际情况，应予纠正。一、一审法院对实际租赁面积的认定与事实不符，上诉人由于未实际承租符合约定的全部租赁物而未缴纳租金，不构成违约，不应承担违约责任。被上诉人仅交付了一楼300多平米及7楼除机房外部分面积，租金应按实际占用租赁面积计算。二、被上诉人系大型中央企业，其资产处置、产权交易应严格依照法律规定的程序，但其并未提交相应证据证明其租赁行为合法。三、被上诉人在一审提交的证据不规范，有损司法威严。 被上诉人中通服供应链公司辩称，一审判决相关认定符合事实和法律规定，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人已按租赁合同约定交付案涉房屋，上诉人未按合同约定按时支付租金，构成违约，应承担违约责任。首先，根据一审庭审笔录第9页，上诉人明确表示被上诉人已足额交付案涉房屋面积。其次，根据上诉人在二审提交的证据，负一楼、一楼、四楼、五楼、六楼是空置的，且未上锁，这足以证明上诉人可以随时使用该场地。被上诉人作为国企，内部有严格规定，房屋空置足以证明被上诉人除将房屋出租给上诉人外，未对房屋另作他用。最后，上诉人已将公司工商登记注册到租赁房产，其向被上诉人出具的《承诺函》也载明房屋已全额交付。上诉人逾期支付租金，理应承担违约责任。二、被上诉人与原审第三人之间的租赁合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。三、被上诉人在合法承租案涉房屋后，征得中国电信股份有限公司湘潭分公司同意，依法向上诉人转租案涉房屋。 原审第三人电信湘潭分公司述称，同意被上诉人的答辩意见。 中通服供应链公司向一审法院起诉请求：1.确认中通服供应链公司、兰溪生物公司双方于2019年1月1日签订的《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》于2021年7月10日解除；2.判令兰溪生物公司向中通服供应链公司支付租金595051.56元及违约金（违约金以拖欠租金595051.56元为基数，按所欠租金每日1%之标准，自2021年3月31日计算至租金实际清偿之日止）；3.判令兰溪生物公司向中通服供应链公司支付因终止合同产生的违约金73981.44元（违约金以当年年租金246604.80元为标准，按年租金30%计算）；4.判令兰溪生物公司立即撤离涉案房屋并办理完毕涉案房屋的工商营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出手续；5.判令兰溪生物公司承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等费用。 一审法院认定事实：2019年中通服供应链公司（承租方）与电信湘潭分公司（出租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：电信湘潭分公司将坐落于湘潭市岳塘区易家湾镇***陈牯塘场地（建筑面积2000㎡）出租给中通服供应链公司作为办公及仓储用途使用；租赁期自2019年3月1日至2021年8月31日；年租金96000元，本合同租金合计240000元，租赁期内电费、水费、物业管理等费用由中通服供应链公司自行缴付，不纳入租金；租金半年结算，中通服供应链公司按合同期在每个半年期前5日内一次性向电信湘潭分公司支付每半年租金；非经电信湘潭分公司同意，中通服供应链公司不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三方使用，否则，自前述行为发生之日起本合同自行解除，电信湘潭分公司有权随时收回房屋并要求中通服供应链公司搬迁物品与设备，由此造成的一切费用和损失，由中通服供应链公司承担。中通服供应链公司与电信湘潭分公司签订《房屋租赁合同》后，中通服供应链公司（出租方）与兰溪生物公司（承租方）签订《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》。合同约定：中通服供应链公司将位于湖南省湘潭市湘潭县株易路口原湘潭县电信局场地出租给兰溪生物公司用于生产经营；标的物位置位于湘潭市湘潭县株易路口原湘潭县电信局场地；标的物租赁期自2019年1月1日至2026年12月31日；第二年按上年度租金百分之四递增；仓储仓库租赁面积为原湘潭县电信局内除办公楼2、3层、7层机房部分及配电间外的所有场地；租金按月支付（含税），具体计算标准为228000元/年；本合同签订之日起七日内，兰溪生物公司向中通服供应链公司支付仓库押金20000元作为标的物租赁押金，中通服供应链公司收到押金后，开具往来收据，如兰溪生物公司未按期交纳押金，视合同自动失效；租赁期间，使用标的物所发生的电费、水费、物业费***生物公司承担，兰溪生物公司自行按实际产生费用向有关部分缴纳；合同租赁期满或合同提前终止之日起10天内，兰溪生物公司应返还租赁标的物及附属设施、设备，清空标的物后的状态返还，部分破坏租赁标的物主体结构；兰溪生物公司未按合同约定期限支付租金、水电费等，在收到中通服供应链公司催款通知书10日内仍未能全额支付的，应向中通服供应链公司承担所欠租金每日1%的违约金，如无故拖欠租金连续超过45天，中通服供应链公司有权终止本合同，并要求兰溪生物公司支付相当于当年年租金30%的违约金。 另查明：兰溪生物公司于2017年11月13日向通信产业公司物流分公司转账支付20000元保证金；于2017年11月30日向通信产业公司物流分公司转账支付14910元,于2017年12月29日向通信产业公司物流分公司转账支付14910元，于2020年6月28日向通信产业公司转账支付30000元，于2019年10月12日向中通服供应链管理有限公司湖南分公司转账支付19000元，于2020年4月28日向中通服供应链管理有限公司湖南分公司转账支付24850元，于2020年11月2日向通信产业公司转账支付44310元，于2021年3月4日向通信产业公司转账支付40000元。上述转账款项中，除保证金外，其他转账金额合计187980元。兰溪生物公司认可上述款项187980元均系应通信产业公司要求，支付给本案涉案房屋租赁合同的款项。通信产业公司至今没有退还兰溪生物公司保证金20000元。 2019年8月16日，兰溪生物公司向中通服供应链公司出具承诺函，明确兰溪生物公司因自2018年以来，由于前期项目投资过高以及自身原因暂时没有通过相关经营认证，导致资金链短缺。兰溪生物公司承诺项目验收通过后结清之前欠费：2018年费用114310元于2019年12月31日前全额支付；2019年1月1日-2019年9月1日场地租赁费用152000元于2020年4月30日前全额支付；从2019年9月1日起按19000元/月支付场地租赁费，如违约愿意按合同条款执行。 2019年8月21日，***与中通服供应链公司工作人员微信聊天记录为“……这边从9月份开始按月付……”。 2021年3月31日，中通服供应链公司物流部向兰溪生物公司致《应收账款对账催收函》，该催收函信息不符栏注明了合同款项支付情况及后续请求。 2021年7月8日，中通服供应链公司委托湖南吟正律师事务所向兰溪生物公司出具律师函，函告兰溪生物公司基于兰溪生物公司严重违约行为，中通服供应链公司依法行使合同解除权，《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》于2021年7月10日解除，要求兰溪生物公司交清全部费用后于2021年7月15日前清空租赁物内所有物品。该律师函兰溪生物公司于2021年7月9日签收。 电信湘潭分公司明确其对中通服供应链公司的转租行为知晓并认可。 再查明：兰溪生物公司同意解除涉案合同。 为推进中通服供应链业务运营管理的集约化、专业化，湖南省通信产业服务有限公司物流分公司进行重组，成立中通服供应链公司。重组基准日为2018年11月30日之前签订且未完成的业务，由物流分公司继续执行，执行完毕后，物流分公司注销；中通服供应链公司应予基准日之前成立，基准日之后签订并开始经营的业务纳入中通服供应链公司。 湖南省通信产业服务有限公司物流分公司注销后，其权利义务由通信产业公司概括承受，湖南省通信产业服务有限公司物流分公司与中通服供应链管理有限公司湖南分公司系不同名称，相同的工作人员。 2021年9月1日，湖南省通信产业服务有限公司作为原告，以兰溪生物公司为被告，向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2021）湘0304民初3282号。 一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。中通服供应链公司主张解除其与兰溪生物公司签订的《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》，兰溪生物公司亦同意解除，故对中通服供应链公司该诉请，予以支持。本案争议焦点为兰溪生物公司是否欠付租金。一审法院认为，双方当事人对中通服供应链公司（承租方）与电信湘潭分公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，中通服供应链公司（出租方）与兰溪生物公司（承租方）签订《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》及兰溪生物公司出具的《***》真实性均无异议，对上述合同和《***》真实性予以认可。兰溪生物公司认为《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》因中通服供应链公司违约，该合同未实际履行，***生物公司未向一审法院提交充分证据证明《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》存在无效或可撤销的情形，且其公司工商登记已注册到租赁房产，兰溪生物公司未向一审法院举证证明其未实际承租涉案房产的事实，而兰溪生物公司于2019年8月16日向中通服供应链公司出具的《承诺函》承诺2019年1月1日-2019年9月1日场地租赁费用152000元于2020年4月30日前全额支付，从2019年9月1日起按19000元/月支付场地租赁费，故对其该辩解意见，不予采信。关于租赁期限，《房屋租赁合同》约定租赁期自2019年3月1日至2021年8月31日；《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》约定租赁期自2019年1月1日至2026年12月31日；中通服供应链公司诉请租金截止日为2021年7月10日，从上述期限可以得知，中通服供应链公司与兰溪生物公司签订的转租合同的起始时间早于中通服供应链公司与电信湘潭分公司签订的租赁合同，故一审法院认定《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》租赁期限自2019年3月1日至2021年7月10日。兰溪生物公司应当向中通服供应链公司支付租金，租金金额计算为：2019年3月1日至2020年3月1日租金金额为228000元，2020年3月1日至2021年3月1日租金金额为237120元（228000元×4%+228000元）；2021年3月1日至2021年7月10日租金金额为89736.75元[（237120元×4%+237120元）÷12月÷30天×131天]，上述金额合计554856.75元（228000元+237120元+89736.75元）。 中通服供应链公司诉请违约金，《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》约定兰溪生物公司未按合同约定期限支付租金，在收到中通服供应链公司催款通知书10日内仍未能全额支付的，应向中通服供应链公司承担所欠租金每日1%的违约金，如无故拖欠租金连续超过45天，中通服供应链公司有权终止本合同，并要求兰溪生物公司支付相当于当年年租金30%的违约金。兰溪生物公司认为违约金过高，一审法院酌情予以核减，认定违约金为欠付租金金额554856.75元的20%，即110971.35元（554856.75元×20%）。中通服供应链公司主张保全保险费，因其未向一审法院提交相关支付凭证，对其该诉请，不予支持。 中通服供应链公司与兰溪生物公司签订的《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》解除后，兰溪生物公司应当按照《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》的约定搬离租赁房屋，并应办理完毕涉案房屋的公司营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出手续，中通服供应链公司应当予以配合。 兰溪生物公司辩称中通服供应链公司存在合同欺诈，房屋租赁面积交付不够，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。兰溪生物公司对其该辩解意见没有提交充分证据予以证实，故不予采信。兰溪生物公司认为2019年发生了新冠疫情，租金应当减免。一审法院认为，疫情期间，兰溪生物公司与中通服供应链公司可以就租金达成减免的合意，但法律法规没有强制性规定应当减免租金，兰溪生物公司该辩解意见没有法律依据，不予采信。兰溪生物公司主张中通服供应链公司的诉请已过诉讼时效。一审法院认为，《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》约定租金按月付。依据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，同一债务分期履行的，诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起算。本案中，中通服供应链公司主张合同解除时间为2021年7月10日，故对兰溪生物公司该辩解意见不予采纳。判决：一、中通服供应链公司与兰溪生物公司签订的《中通服供应链管理有限公司湖南分公司2019年度租赁合同》于2021年7月10日解除；二、兰溪生物公司于本判决生效之日起十五日内一次性向中通服供应链公司支付租金554856.75元；三、兰溪生物公司于本判决生效之日起十五日内一次性向中通服供应链公司支付违约金110971.35元；四、兰溪生物公司于本判决生效之日起十五日内搬离其承租的位于湖南省湘潭市岳塘区易家湾镇***陈牯塘（昭山示范区）株易路口原湘潭县电信局场地的房产，并于本判决生效之日起三十日内办理完毕承租房产的工商营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出手续；五、驳回中通服供应链公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9760元，减半收取4880元，财产保全费4017元合计8897元，***生物公司负担。 二审中，上诉人兰溪生物公司向本院提交了如下证据： 租赁屋未交付场地照片20张以及租赁物设施设备不符合合同约定的照片12张，拟证明：一、上诉人与被上诉人于2019年3月签订房屋租赁合同，被上诉人明确表示可以达到上诉人所要求的9年租赁期限及场地面积，但被上诉人要求的条件是：1.认可2476号案件合同到2018年6月止的租赁款。2.本案合同倒签起止日为2019年1月1日，用于补偿2476号案2018年6月到2018年12月的租金。3.原2476号案上诉人保证金自动转为本案仓库押金。二、被上诉人应按合同约定向上诉人交付湖南省湘潭市湘潭县株易路口原湘潭县电信局场地（除2、3、7层机房部分及配电间外）的所有场地合计面积为11000平米（见房屋产权证明），但未交付场地面积为：负一层900平米，一层7820余平米，四层500平米，五层500平米，六楼500平米，共计10220平米。1.被上诉人违约在先，未履行合同约定第四条甲方权利及责任。2.被上诉人迟迟未交付合同约定场地，骗取上诉人支付租赁款：2019年8月16日，骗取上诉人按其要求内容出具《承诺函》；2019年10月12日，上诉人支付19000元租赁款，被上诉人收到款后未按照合同约定交付租赁场地；2020年4月28日，上诉人在看到租赁场地有施工人员进场进行消防等设施施工改造后支付24850元租赁款。3.在实施消防等设施改造后，被上诉人仍未按合同约定交付租赁场地，反而要求上诉人向2476号案被上诉人支付三笔租赁款共计114310元（2020年6月28日3000元、2020年11月2日44310元、2021年3月4日40000元）后才交付租赁场地。三、被上诉人实际交付一层320平米，七层460平米给上诉人，按合同金额计算（228000÷11000=20.7元/平方米/年），应付租金为16146元/年。四、一审法院未查明事实真相，被上诉人于2019年3月1日租赁湘潭电信2000平米场地，在没有经原审第三人书面同意下转租给上诉人，不是合法地向上诉人按照合同约定交付湖南省湘潭市湘潭县株易路口原湘潭县电信局场地（除2、3、7层机房部分及配电间外）的所有场地，合计11000平米租赁场地的事实。 被上诉人中通服供应链公司对上述证据质证后认为，对上述证据的三性均有异议：1.对真实性有异议，电子证据应当提供原始介质，另外，该组照片不能客观地表明拍摄时间、拍摄地点、拍摄方式，因其不能提供原始介质，也不能排除该证据系篡改后的虚假证据。2.对合法性有异议，照片显示的拍摄时间为2021年12月2日，此时上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已解除达半年之久，案涉标的物系原审第三人所有房屋，上诉人未经任何人同意，擅自进入案涉标的物拍照取证，证据来源并不合法。3.对关联性有异议，如上所述，该照片的拍摄时间为2021年12月2日，房屋租赁合同解除已有半年之久，无法证明被上诉人在签订合同之初未将房屋交付给上诉人。4.对证明目的有异议。（1）二审所提交的证据未涉及到证明目的中关于被上诉人承诺达到九年租赁期限及场地面积的问题，不能达到其证明目的。（2）被上诉人已经向上诉人足额交付完毕全部租赁场地，不存在交付不足的情况，根据上诉人提供的证据也可以看出，涉案场地至今仍是空置且未上锁的，足以证明上诉人可以随时使用该场地，且被上诉人除租给上诉人外未租赁给其他方，自身也未进行使用，被上诉人不可能任由该部分场地空置不予处理。另外，一审判决书中也载明了上诉人已经将公司工商登记注册至租赁房产，在向被上诉人出具的《承诺函》中，亦载明全额支付房屋租金，也可以证明上诉人足额交付全部场地，故不能达到其第二、三、四项证明目的。（3）根据被上诉人一审提供的房产信息显示，案涉标的物土地面积共计7333.72平方米，房屋面积共计4858.42平方米，实际上均由原审第三人电信公司出租给被上诉人，而本案中，除二、三、七楼的机房部分及配电间以外的其他场地，被上诉人也都均出租给被上诉人，面积远超过合同约定的面积，不存在交付不足的情况。（4）上诉人的法定代表人在一审中承认已经承租了所有场地，在一审庭审笔录的第九页有记载（审判长问：“两案租赁面积及约定的租赁用途是什么？分别是多少？”上诉人的代理人回答：“3283号除二楼和三楼外，七楼的机房部分及配电间外所有场地都租给被告了，将近5000平米左右，是包括负一楼的”）。 原审第三人电信湘潭分公司对上述证据质证后认为，同意被上诉人的质证意见。 二审中，被上诉人中通服供应链公司、原审第三人电信湘潭分公司未向本院提交新证据。 本院经审查认为，上诉人提交的照片不能达到其证明目的，本院不予采信。 一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否按照约定面积交付了租赁场地，是否存在违约行为。 兰溪生物公司上诉称中通服供应链公司未按照约定面积足额交付租赁场地，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人兰溪生物公司没有提交充分证据证实被上诉人交付的租赁场地面积不足，应承担举证不能的后果，对该主张本院不予支持。 综上所述，兰溪生物公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9760元，由上诉人湖南兰溪生物技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　戴　伟 审 判 员　　*** 审 判 员　　许　姣 二〇二二年三月七日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……