北京银都建设工程集团有限公司与北京市城美绿化设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京03民终18801号 上诉人（原审被告）：北京银都建设工程集团有限公司，住所地北京市怀柔区*****东大街9号201室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京观***律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京市城美绿化设计工程有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院甲2号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市中策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市中策律师事务所律师。 上诉人北京银都建设工程集团有限公司（以下简称银都公司）因与被上诉人北京市城美绿化设计工程有限公司（以下简称城美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初72105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 银都公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回城美公司的全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费全部由城美公司承担。事实与理由：一、涉案房屋腾退条件尚未具备。2009年至2015年期间城美公司向银都公司陆续借款12131590．95元，因城美公司缺乏偿还能力，为冲抵债务，双方于2016年8月30日签订《租房协议书》，约定将北京市朝阳区花家地南里×1号楼×2单元的房屋出租给银都公司，出租范围包括1单元地下1层至地上7层，租期为3年，自2016年12月1日至2019年11月30日。租金390万元，银都公司并未实际支付房租，而是直接用城美公司拖欠的债务冲抵。在租赁合同履行期间，双方于2018年11月8日签署《清偿债务协议》，确认租金直接冲抵欠款后剩余欠款为8231590．95元。根据《清偿债务协议》第二项约定，城美公司应于2019年10月30日前将剩余欠款2271590．95元一次性支付给银都公司，银都公司收到该笔款项后，按照《租房协议书》约定的相关条款进行恢复并尽快搬离出租房。银都公司与城美公司签订的《清偿债务协议》第二条是对《租房协议书》的补充约定，根据该条款约定银都公司腾退涉案房屋的前提条件是：城美公司先归还2271590．95元欠款。但是在一审判决作出前城美公司仍未归还欠款2271590．95元。因此涉案房屋目前尚不具备腾退条件，一审判决要求银都公司在判决生效后十日内腾退涉案房屋，属于事实认定不清，请依法查清事实后予以纠正。二、一审判决对涉案房屋占用费的确定和分配有误。（一）银都公司未在《租房协议书》约定的租赁合同到期前搬离是有正当理由的。虽然《租房协议书》约定涉案房屋的租赁期限为3年，但是在租赁合同到期前，双方又签订了《清偿债务协议》，其中《清偿债务协议》第二条涉及《租房协议书》到期搬离条件的约定，该条约定是对《租房协议书》的补充约定。根据《清偿债务协议》第二条约定，银都公司搬离涉案房屋的前提条件是，城美公司先归还欠款2271590．95元。根据《清偿债务协议》的履行情况，城美公司违约在先，因此银都公司未按照《租房协议书》约定搬离涉案房屋是有正当理由的。（二）银都公司未在《租房协议书》约定的租赁期限到期前搬离，是因城美公司违约在先造成的，城美公司对此应当承担全部责任。因城美公司违约在先，银都公司基于《清偿债务协议》第二条的约定继续占用涉案房屋，目的是保全自身债权，因城美公司欠缺偿还能力至今未能归还欠款，因此银都公司未能在租赁期限到期前搬离并继续占用涉案房屋，城美公司对此应当承担全部责任。（三）因城美公司违约在先，导致银都公司在租赁合同到期后未腾房发生的占用费应由城美公司自行承担。租赁合同到期后银都公司未能按期搬离，是因为城美公司违约在先造成的，即便因此产生占用费，也应当是城美公司自行承担。（四）一审判决确定的占用费计算标准和金额不合理。2019年11月30日前银都公司就已经将涉案房屋的地下1层和地上1-6层腾空，且告知了城美公司，虽然双方并未办理正式交接手续，但是涉案房屋的地下1层和地上1-6层在房屋在到期后银都公司并未实际占用。银都公司在到期后实际占用的仅仅是涉案房屋的第7层。但是一审判决第二项确定的涉案房屋占用费是按照整栋楼的面积计算的，属于认定事实不清。 城美公司辩称：同意一审判决，不同意银都公司的上诉请求。 城美公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令银都公司腾退位于北京市朝阳区花家地南里×1号楼×2单元的房屋（以下简称涉案房屋）；2．请求法院判令银都公司按照每天7元一平米的标准，面积为1689．05平方米，总计每日11823．35元的标准，向城美公司支付自2019年12月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用费；3．本案诉讼费用由银都公司承担。 一审法院认定事实：2009年至2015年期间城美公司向银都公司陆续借款12131590．95元，城美公司为冲抵债务，于2016年8月30日与银都公司签订《租房协议书》，约定城美公司将位于北京市朝阳区花家地南里×1号楼×2单元的房屋出租给银都公司，出租范围包括整个1单元地下1层至地上7层，租期为3年，自2016年12月1日至2019年11月30日止，三年租金共计3900000元，用于冲抵城美公司债务。双方于2018年11月8日签署《清偿债务协议》，确认租金直抵欠款后，剩余欠款为8231590．95元，城美公司已于2018年11月支付银都公司596万元。《清偿债务协议》第二项约定“城美公司于2019年10月30日前将剩余欠款2271590．95元一次性支付给银都公司，银都公司收到该笔款项后，按照《租房协议书》的相关条款进行恢复并尽快搬离出租房。”现城美公司尚未支付欠款2271590．95元，银都公司未完全搬离涉案房屋。 就涉案房屋腾退情况，银都公司称其在2019年11月30日前将地下1层至地上6层已经进行了腾退，目前仅占用7层的房屋，但因城美公司并未按时还钱，故腾空后没有让城美公司进入。对此，城美公司表示地下1层至地上6层确实已经腾空但并未向城美公司交付房屋，故不认可银都公司已经将部分涉案房屋进行返还的陈述。 就涉案房屋产权情况，银都公司辩称城美公司并非涉案房屋产权人，故其无权出租涉案房屋，对此，城美公司提交北京园林绿化集团有限公司工商变更信息、北京金都园林绿化有限责任公司股东信息、城美公司股东信息、《关于无偿使用房屋的说明》《朝阳区花家地南里×1号楼房权证》《北京城建集团有限责任公司关于对四家园林企业进行资产重组的决定》证明涉案房屋产权由北京园林绿化集团有限公司划转至北京金都园林绿化有限责任公司，并交由城美公司无偿使用。经查，涉案房屋所有权人为北京金都恒达园林绿化处，2011年12月27日北京金都恒达园林绿化处名称变更为北京市园林绿化有限公司（以下简称绿化公司），2014年6月18日《北京城建集团有限责任公司关于对四家园林企业进行资产重组的决定》显示北京金都园林绿化有限责任公司（以下简称金都公司）为绿化公司全资子公司，根据组建方案第（二）条，“将现绿化公司的全部资产无偿划拨调拨给金都公司作为金都公司增资，包括现绿化公司的全部分公司和分支机构以及除金都公司外的其他子公司全部划归金都公司。”金都公司于2021年7月22日出具房屋使用情况的说明，表示本案城美公司为金都公司全资子公司，金都公司于2014年将该房屋提供给城美公司使用至今。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点有二：第一，城美公司是否有权出租涉案房屋。庭审中银都公司表示城美公司并非产权人，无权出租涉案房屋并收取租金，银都公司与城美公司签订涉案租赁合同只是为了抵债。结合城美公司提交的《关于无偿使用房屋的说明》《北京城建集团有限责任公司关于对四家园林企业进行资产重组的决定》等证据可以认定产权人已将涉案房屋提供给城美公司使用，且在租赁期内银都公司亦未对城美公司出租权提出异议，故法院对城美公司有权出租的事实不持异议。 第二，银都公司是否应当腾退涉案房屋并支付房屋占用费。银都公司与城美公司间签订《租房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该合同明确约定了租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，在租赁期限届满后双方未另行签订租赁合同和续签合同，该《租房协议书》已终止。合同终止后，银都公司应当向城美公司腾退房屋，故城美公司要求银都公司腾退房屋的诉求，法院予以支持。《清偿债务协议》虽对于剩余还款计划和银都公司搬离房屋有所约定，但之后并未明确约定房屋租金和租期，故《清偿债务协议》不构成对于《租房协议书》的变更，故其抗辩意见法院不予采信。就银都公司与城美公司间相关债务清偿问题，银都公司可另行处理。 关于房屋占用费问题，银都公司虽称其在2019年11月30日前已经将地下1层至地上6层已经进行了腾退，目前仅占用7层的房屋，但因城美公司并未按时还钱，腾空后没有让城美公司进入，故法院认定双方对于地下1层至地上6层并未完成交接，银都公司在租赁合同期满后仍占用涉案房屋，故城美公司主张2019年12月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用费并无不当，法院结合《租房协议书》约定、涉案房屋占用情况等酌情判定为每日3561元（1300000元/365天）。 综上，一审法院判决：一、北京银都建设工程集团有限公司于判决生效后十日内腾退位于北京市朝阳区花家地南里×1号楼×2单元的房屋并交还北京市城美绿化设计工程有限公司；二、北京银都建设工程集团有限公司于判决生效后七日内支付北京市城美绿化设计工程有限公司房屋占用费（按照每日3561元的标准，自2019年12月1日起至房屋全部腾退之日止）；三、驳回北京市城美绿化设计工程有限公司的其他诉讼请求。 二审中，银都公司提交其与城美公司于2022年1月11日签署的《房屋交接清单》，载明银都公司与城美公司在2022年1月11日就北京市朝阳区花家地南里×1号楼×2单元地下一层至地上七层及一层停车位、9把大门钥匙、门禁卡5张、电卡7张、燃气卡1张等办理交接手续，房屋已经恢复至出租前状态，主体结构无损，地下室设施存在损耗，一层至七层出租方原有屋内设施已由承租方自行清空；电费、燃气、停车费、取暖费有承租方已于交接前全部缴清，出租方负责交纳物业费，水费待与自来水公司核算后由承租方缴纳，最迟于2022年3月31日前缴清，各类缴费卡于交接当日由承租方交接给出租方；经双方同意，银都公司有部分打包物品暂时放置在七层，最迟于2022年3月31日前清走，五层存放物品最迟于2022年1月26日前清走，剩余房屋已于2022年1月11日全部交接完毕。城美公司认可上述《房屋交接清单》的真实性，认可双方于2022年1月11日就涉案房屋完成交接，其不再追究银都公司2022年1月11日以后占用涉案房屋的任何责任。双方一致确认，如2022年3月31日银都公司未完全搬离，可由城美公司自行处理房屋内全部物品。 银都公司补充提交《园林集团关于暂停房屋土地对外出租的通知》复印件、《金都公司关于暂停房屋土地对外出租的通知》复印件，证明涉案房屋产权人内部公司有规定，包括涉案房屋在内的房产不允许对外出租。城美公司表示，认可真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的；集团在巡视过程中发现有房屋和土地租赁期限过长，且租赁期事项没有向集团报备所以才提出了整顿，暂停出租事项，后期如果有出租事项需要向集团报备，涉案租赁物是在该文件之前出租的，按照该文件的要求到期之后不能再继续租赁，只能要求相关方腾退房屋，也就是本案争议发生的原因；在该规定出台之前双方之间的租赁合同是合法有效的，上级公司也同意相关的租赁行为。 本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据查明的事实，因城美公司欠付银都公司工程款，为清偿债务，城美公司将涉案房屋出租给银都公司以租金冲抵欠款，银都公司与城美公司签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方《租房协议书》明确约定租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，在租赁期限届满后双方未另行签订租赁合同和续签合同，该《租房协议书》已终止，合同终止后银都公司应当向城美公司腾退房屋。二审中，根据银都公司提交的《房屋交接清单》，双方于2022年1月11日办理了涉案房屋腾退及大门钥匙、门禁卡、电卡、燃气卡等交接手续。经询问，城美公司亦认可双方完成涉案房屋交接的时间为2022年1月11日，且不再追究银都公司2022年1月11日以后占用涉案房屋的任何责任。据此，根据《房屋交接清单》及双方当事人意见，本院认定双方已于2022年1月11日办理完成涉案房屋的交接。 关于银都公司上诉主张涉案房屋腾退条件尚未具备的问题。《清偿债务协议》虽对于剩余还款计划和银都公司搬离房屋有所约定，但之后并未明确约定房屋租金和租期，《清偿债务协议》不构成对于《租房协议书》的变更，且双方于2022年1月11日签署的《房屋交接清单》且实际办理了交接，故对银都公司该项上诉主张，本院不予支持。就银都公司与城美公司之间的相关债务清偿问题，银都公司可另行处理。 关于房屋占用费的问题。银都公司称其在2019年11月30日前已经将地下1层至地上6层进行了腾退，但因城美公司并未按时还钱，腾空后未让城美公司进入，并未办理交接手续；城美公司主张银都公司没有实际腾退地下1层至地上6层，实际上银都公司并没有让城美公司进入涉案房屋，城美公司无法对涉案房屋正常占有使用。据此，一审法院认定2019年11月30日双方对于地下1层至地上6层并未完成交接并无不当。银都公司在租赁合同期满后仍占用涉案房屋，二审中双方已于2022年1月11日办理完成涉案房屋的交接，故银都公司应当支付城美公司自2019年12月1日起至2022年1月11日止的房屋占用费。关于占有使用费的标准，一审法院综合考虑双方《租房协议书》的约定、涉案房屋占用等情况酌情判定为每日3561元（1300000元/365天）并无明显不当。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初72105号民事判决； 二、北京银都建设工程集团有限公司于本判决生效后7日内支付北京市城美绿化设计工程有限公司房屋占用费（按照每日3561元的标准，自2019年12月1日起至2022年1月11日止）； 三、驳回北京市城美绿化设计工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费44256．37元，由北京市城美绿化设计工程有限公司负担30927．07元（已交纳），由北京银都建设工程集团有限公司负担13329．3元（于本判决生效之日起7日内交纳）。 二审案件受理费44256．37元，由北京银都建设工程集团有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　杨　夏 审 判 员　张　弘 二〇二二年二月十八日 法官助理　张　立 书 记 员　王　艳 书 记 员　***