大连交通大学与中铁大连地铁五号线有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0203民初7298号 原告大连交通大学，统一社会信用代码：12210000422412021X，住所地大连市沙河口区黄河路**。 法定代表人***，该校校长。 委托代理人***，男，1978年9月29日生，汉族，大连交通大学资产经营有限公司副总经理，住大连市沙河口区。 委托代理人**，男，1960年11月21日生，汉族，大连交通大学交通运输工程学院教授，住大连市沙河口区。 被告中铁大连地铁五号线有限公司，统一社会信用代码：91210200MA0TQTG22E，住，住所地大连市西岗区沈阳路**/div> 法定代表人***，该公司董事长。 委托代理人***、***，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 第三人大***汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码：912102005760764898，住，住所地辽宁省大连市西岗区沈阳路**/div> 法定代表人***，该公司经理。 委托代理人***，辽宁海之韵律师事务所律师。 原告大连交通大学与被告中铁大连地铁五号线有限公司（以下简称地铁五号线）、第三人大***汽车销售服务有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人**，被告委托代理人***、***，第三人委托代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2012年2月1日，原告与**公司签订租赁合同，约定：**公司租赁原告位于大连市西岗区沈阳路5号的沈阳路校区土地、房屋及设施设备，房屋面积约23000平方米，占地面积约21000平方米；租赁期限10年，自2012年3月1日至2022年2月28日止。2018年11月29日，**公司与被告签订《房屋租赁合同》，将其租赁的部分房屋转租给被告，约定：转租房屋面积3800平方米，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日，年租金200万元。2018年8月2日，因**公司拒绝向原告支付2016年3月之后的租金，大连市西岗区人民法院作出（2018）辽0203民初1699号一审判决，判决：解除原告和**公司签订的租赁合同；**公司向原告返还租赁的土地、房屋及设施设备并支付租金、违约金。该一审判决经大连市中级人民法院裁定，于2018年12月20日生效。自2018年12月21日原告与**公司之间的租赁合同解除后，**公司与被告之间的转租合同也应终止履行。被告作为次承租人负有向原告腾退房屋、支付占有使用费的义务，但其却以已向**公司支付全部租金为由，拒绝腾退其占用的房屋，并拒绝支付房屋占有使用费。为此，原告依法提起诉讼，请求判令被告腾退其占有使用的位于大连市西岗区沈阳路5号，面积为3800平方米房屋，并支付自2018年12月21日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金200万元计算）。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。交通大学主张承包合同解除后至腾退之日止的占有使用费，2018年12月21日至2019年11月30日的占有使用费，交通大学应向**公司主张，与地铁五号线无关。因为这段期间地铁五号线与**公司的租赁合同有效，并且地铁五号线已向**公司支付全部租金，在租赁期间内合法使用房屋，不存在向交通大学再支付一次租金的义务。对于2019年12月1日之后的房屋租赁合同，地，地铁**线与交通大学一直在协商未最终签署。如果签署，地，地铁**线也同意按照年租金200万元与原告续签租赁合同由如下： 一、地、地铁**线与**公司签订的租赁合同有效凯公司与交通大学的承包经营合同纠纷经大连市中级人民法院裁定解除，于2018年12月20日生效。而**公司与地铁五号线是于2018年11月29日签订租赁合同，租赁面积3800平方米，租赁时间是2018年12月1日至2019年11月30日，地，地铁**线于2018年12月12日支付全部租金订合同时双方意思表示一致且**公司依据其与交通大学的承包经营协议享有出租权利，**公司的承包期限为10年，自2012年3月1日至2022年2月28日，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效”，**公司与地铁五号线的租赁合同有效。 二、**公司与交通大学承包经营合同的解除不影响租赁合同效力。（一）承包经营合同解除，租赁合同仍然有效。在**公司与地铁五号线签订租赁合同时，**公司有权出租，享有对标的房屋的占有、使用和收益权，租赁合同合法有效，后期**公司与交通大学的承包经营合同虽然解除，但与**公司和地铁五号线之间的租赁合同相互独立，不影响租赁合同的效力。在**公司和地铁五号线之间租赁合同有效的前提下，地，地铁**线对标的房屋的使用等权益有合法的取得依据当受到法律保护。（二）承包合同解除，转租合同并不必然解除。根据合同的相对性，原承包合同解除并不导致转租合同必然解除。地。地铁**线与**公司签订合同时方意思表示一致且**公司依据承包经营协议享有出租权利，双方签订的转租合同依法成立。该合同至2019年11月30日有效，并未经双方协商解除，或被法院判决解除或判决无效，因此地铁五号线依据该合同有权利在合同期内合法使用案涉房屋。（三）承包合同解除判决生效后，转租合同继续履行，并未损害交通大学对于案涉房屋的物权。承包合同解除判决生效后，地，地铁**线依据转租合同继续使用案涉房屋通大学对于案涉房屋的物权并未受损。如交通大学主张对于案涉房屋物权的权利，属于侵权之诉，但本案是交通大学对于使用案涉房屋提起的租赁合同纠纷诉讼，地，地铁**线对于交通大学并没有任何的侵权行为有任何过错，交通大学基于物权向地铁五号线主***没有任何事实和法律依据。原告、被告均是与**公司之间具有合同关系，原告、被告也均应向**公司主***义务关系，原告直接向被告主***，不符合合同相对性原则。 三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持”。交通大学基于地铁五号线是次承租人占有使用房屋的事实，要求地铁五号线支付原租赁合同解除后2018年12月21日至腾退之日止的占有使用费，是不符合事实和法律规定的。腾房义务、支付逾期腾房的占有使用费是由当事人之间合同约定的或者是人民法院经审理判决后确定的，不是所有的次承租人均有腾房义务及应支付逾期腾房的占有使用费。 四、交通大学与**公司的合同解除后，**公司并未将房屋向交通大学交付，却已取得了转租的租金，因此，对于2018年12月21日至2019年11月30日的占有使用费，交通大学应向**公司主张，并且主张的金额应依据双方的承包合同，而不是**公司与地铁五号线的租赁合同金额计算。**公司与地铁五号线的租赁合同，租赁时间是2018年12月1日至2019年11月30日，地，地铁**线于2018年12月12日已向**公司支付了一年全部租金200万元此2018年12月20日原承包合同解除之后至2019年11月30日，地，地铁**线是合法租赁使用案涉房屋已向合同相对方**公司支付了租金，不应存在向交通大学另外再支付一次租金的义务。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。依据合同相对性原则，交通大学基于承包经营合同解除后未交还房屋要求支付的费用，是因**公司将房屋转租，未向交通大学履行合同解除后交还房屋的义务，并且**公司取得了租金收益也未向交通大学转交；也就是说交通大学因此损失的租金，是因**公司违约导致，交通大学应向合同相对方**公司主张。同时关于主张的金额，交通大学与**公司的承包合同规定：期限10年，自2012年3月1日至2022年2月28日，房屋面积约23000平方米，第一年租金400万元，第二年开始每年500万元。交通大学应按此标准计算，3800平方米的年租金应为82万元左右（概算500万/23000*3800），而不应依据**公司与地铁五号线的租赁合同年租金200万元计算。 五、交通大学与**公司从2012年3月1日开始签订承包合同，合同期限10年，**公司从2016年10月开始逾期付款，之后一直未能按合同约定付款，交通大学并未解除合同，而且逾期二年多之后于2018年上半年才提起诉讼。**公司不履行其应当承担的合同付款义务，交通大学也怠于行使其作为出租人的权利，不按时收取租金、不及时行使合同解除权，导致国有资产流失。地。地铁**线在2016年年底开始与**公司签订转租合同一直不知晓**公司存在欠付租金的事实。地。地铁**线是依法经营纳税法签订并履行合同的公司，其在与**公司的租赁合同履行过程中，没有任何的违约或者侵权行为。而交通大学因其承包合同的相对方**公司没有按时支付合同款，并且基本丧失实际履行能力，转而将五号线作为被告提起本案诉讼，是没有任何事实和法律依据的。 第三人述称，对原告诉讼请求，第三人只是负责查明案情，不发表答辩意见。租金应该按照**公司与交通大学之间签订的合同的租金金额来计算。 经审理查明，2012年2月1日，原告与第三人**公司签订一份《承包合同》，约定**公司承包原告位于大连市西岗区沈阳路5号的沈阳路校区土地、房屋及设施设备经营使用，房屋面积约23000平方米，占地面积约21000平方米；承包期限10年，自2012年3月1日至2022年2月28日止。承包费及交付期限和方式：第一年**公司于当年10月31日前交付承包费400万元，第二年至第五年**公司于当年10月31日前交付承包费500万元，第六年以后的承包费在500万元基础上，按双方商定的标准和期限交付。 被告地铁五号线于2016年12月26日成立，并以案涉房屋作为住所地予以注册登记，与第三人**公司建立租赁关系，承租使用案涉房屋。2018年11月29日被告与**公司签订《房屋租赁合同》，内容为：**公司将其租赁的大连市西岗区沈阳路5号（原铁路司机学校综合楼）3800平方米房屋转租给被告，用于被告办公，租赁期自2018年12月1日至2019年11月30日，年租金200万元。合同签订后，地，地铁**线于2018年12月12日向**公司支付租金200***公司出具了200万元的增值税专用发票。 2018年8月2日，因**公司拖欠原告租金，本院作出（2018）辽0203民初1699号民事判决，判决：解除原告和**公司签订的《承包合同》；**公司向原告返还租赁的大连市西岗区沈阳路5号房屋、土地及设施设备，并支付租金、违约金。**公司不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）辽02民终8619号民事裁定，裁定：准许**公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 本院所确认的上述事实，有当事人提供的《承包合同》、《房屋租赁合同》、（2018）辽0203民初1699号民事判决书、（2018）辽02民终8619号民事裁定书、转账支票及增值税专用发票等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与**公司签订的《承包合同》已经本院（2018）辽0203民初1699号民事判决予以解除，大连市中级人民法院作出的（2018）辽02民终8619号民事裁定，确定一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力，即2018年12月20日原告与**公司的合同解除。**公司应履行生效判决确定的返还义务，被告作为次承租人亦应承担返还租赁物的义务。 关于原告主张的占有使用费一节，本案中，被告自2016年12月起即与**公司就案涉房屋（3800平方米）建立合法的租赁关系，一直使用案涉房屋，并依据双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月12日向**公司交纳了2019年11月30日前双方合同期限内的全部租金，此时原告与**公司的《承包合同》尚未解除，而被告在合同履行过程中未有任何违约行为。期间原告亦未将**公司拖欠其房屋租金涉诉情况向被告告知。因此，原告要求被告支付2018年12月20日至2019年11月30日的占有使用费有违公平原则，本院不予支持。2019年12月1日至今被告仍继续使用案涉房屋，应向原告支付占用期间的使用费用。由于《承包合同》解除系**公司违约所致，被告并未违反合同约定，且已将转租的租金全部交付给**公司，**公司与被告约定的转租租金明显高于其与原告约定的租金，原告要求被告按照转租租金的标准支付占有使用费不合理，被告应按照原告与**公司签订的《承包合同》的租金标准即日租金0.6元/平方米（500万元/年÷23000平方米÷365天取整）支付占有使用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告中铁大连地铁五号线有限公司于本判决生效之日起30日内将位于大连市西岗区沈阳路5号（原铁路司机学校综合楼）3800平方米案涉房屋腾退给原告大连交通大学。 二、被告中铁大连地铁五号线有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告大连交通大学2019年12月1日至案涉房屋腾退之日止的占有使用费（按日租金0.6元/平方米计算）。 三、驳回原告大连交通大学其他诉讼请求。 案件受理费9674元（原告已预交），由原告大连交通大学负担5574元，被告中铁大连地铁五号线有限公司负担4100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行期限二年。 审　判　长　　杨　晶 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　刘　丹 二〇二〇年三月六日 书　记　员　　***