大连交通大学、中铁大连地铁五号线有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终6096号 上诉人（原审原告）：大连交通大学，住所地大连市沙河口区黄河路**。统一社会信用代码12210000422412021X。 法定代表人：***，该校校长。 委托诉讼代理人：李强，该校资产经营有限公司副总经理。 委托诉讼代理人：**，该校交通运输工程学院教授。 被上诉人（原审被告）：中铁大连地铁五号线有限公司，住，住所地大连市西岗区沈阳路**一社会信用代码91210200MA0TQTG22E。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：***、北京市盈科（大连）律师事务所律师。 委托代理人：**，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。 原审第三人：大***汽车销售服务有限公司，住，住所地大连市西岗区沈阳路**一社会信用代码912102005760764898。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁呈显律师事务所律师。 上诉人大连交通大学（以下简称“交通大学”）因与被上诉人中铁大连地铁五号线有限公司（以下简称“地铁五号线公司”）、原审第三人大***汽车销售服务有限公司（以下简称“**公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初7298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 交通大学上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判地铁五号线公司向交通大学支付自2018年12月21日起至2019年11月30日止房屋占有使用费1,890,410元（按年租金200万元计算）；二、地、地铁**线公司承担本案一审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审判决错误认定“被上诉人于2018年12月12日向**公司交纳了2019年11月30日前双方合同期内的全部租金”。依据被上诉人当庭提交的银行转账凭证，其中记载的转账支票收款人是案外人（大连华一新能源科技发展有限公司），并不是**公司。被上诉人提交的转账支票存根和增值税专用发票不能证明被上诉人已向**公司实际支付了上述租金。2.一审判决错误认定“期间上诉人亦未将**公司拖欠其房屋租金涉诉情况向被上诉人告知”。依据上诉人诉被上诉人（2019）辽0203民初3500号民事案件《法庭审理笔录（第二次）》记载，被上诉人对上诉人当庭陈诉的“上诉人与**公司一审判决送达后，就向被上诉人告知过租赁合同解除的判决结果，但被上诉人以合同还是有效为由拒绝停止履行转租合同。2018年12月20日一审判决生效后，上诉人在沈阳路校区张贴了公告，通知租赁合同解除并要求腾退。执行法院也通知各次承租人要求腾退，被上诉人提出了执行异议。”的事实予以承认，足以证明上诉人已将与**公司的涉诉情况及时告知了被上诉人。而依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，**公司负有向被上诉人告知其拖欠租金涉诉情况的义务，上诉人不负有告知义务。二、一审判决适用法律错误1.一审判决适用《中华人民共和国合同法》错误。上诉人因与**公司签订的租赁合同已于2018年12月20日解除，被上诉人作为次承租人仍实际占用案涉房屋，且拒绝执行法院腾房要求，故根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”和第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，以物权人的名义提起本案诉讼，要求被上诉人腾退案涉房屋并支付逾期腾房占有使用费。上诉人与被上诉人之间并不存在任何合同关系，但一审法院却依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十七条和第二百三十五条之规定判决本案，系适用法律错误。2.一审判决驳回支付2018年12月21日至2019年11月30日期间房屋占有使用费的诉讼请求有违公平原则。自2018年12月20日，上诉人与**公司签订的租赁合同解除后，被上诉人与**公司签订的转租合同因失去了履行基础，故也应终止履行，被上诉人作为次承租人负有向上诉人腾退案涉房屋的义务。被上诉人已经支付的租金以及装修等损失，应当依据合同相对性向**公司主张返还或者赔偿。在被上诉人拒绝上诉人和执行法院腾房要求的情况下，上诉人根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，要求被上诉人支付房屋占有使用费的诉讼请求应当得到法院的支持。虽然，一审法院认为“2018年12月20日，上诉人与**公司签订的租赁合同解除。**公司应履行生效判决确定的返还义务，被上诉人作为次承租人亦应承担返还租赁物的义务。”即确认了被上诉人负有腾房义务，但并未适用上述司法解释第十八条的规定，支持上诉人要求被上诉人支付转租合同期内房屋占有使用费的诉讼请求。却以“被上诉人已向**公司交纳了2019年11月30日前的全部租金，被上诉人在合同履行过程中未有任何违约行为。期间上诉人亦未将**公司拖欠其房租涉诉情况向被上诉人告知。”为由，作出“上诉人要求被上诉人支付2018年12月21日至2019年11月30日的占有使用费有违公平原则，本院不予支持”的认定。对此，上诉人认为，本案争议产生的时间节点为2018年12月20日上诉人与**公司签订的租赁合同解除之日。上诉人主张的占有使用费系因被上诉人拒绝履行腾房义务的侵权行为而非依据已经解除的租赁合同而形成的债权。该债权因被上诉人的侵权行为持续而扩大，却与该节点之前被上诉人是否向**公司交纳租金、是否有违约行为，上诉人是否告知涉诉情况无关，更不能以被上诉人向**公司交纳的所谓租金进行抵偿。另外，租金与占有使用费不是同一个概念，在**公司和被上诉人均未向上诉人交纳过2018年12月20日之后房屋占有使用费的情况下，根本不存在要求被上诉人重复交纳房屋占有使用费的事实。一审法院认定被上诉人已向**公司交纳了2019年11月30日前的租金，有权继续占用案涉房屋，无须再向上诉人支付占有使用费，既没有法律依据，也与法律规定相悖；既纵容了被上诉人拒绝腾房的违法行为，也损害了上诉人的合法权益，才是真正的有违公平原则。3.一审判决按照上诉人与**公司约定的租金标准计付房屋占有使用费，严重侵害了上诉人的合法权益，涉嫌枉法裁判。一审法院认为“被上诉人并未违反合同约定，且已将转租的租金全部交付给**公司，**公司与被上诉人约定的转租租金明显高于其与上诉人约定的租金，上诉人要求被上诉人按照转租租金的标准支付占有使用费不合理，被上诉人应按照上诉人与**公司签订的《承包合同》的租金标准即日租金0.6元/平方米（500万元/年÷23000平方米÷365天取整）支付占有使用费。”判决被上诉人按日租金0.6元/平方米计付2019年12月1日至房屋腾退之日止的占有使用费。对此，上诉人认为，被上诉人与**公司签订的转租合同至2019年11月30日已经期满，即自2019年12月1日开始，被上诉人更是在没有任何事实和法律依据的情况下继续非法占用案涉房屋，应当立即向上诉人腾退。上诉人同样有权要求被上诉人支付相应占有使用费以赔偿损失。尽管法院可以酌情确定，但占有使用费的计付标准应当以被上诉人违法行为导致上诉人产生的实际损失包括可得利益损失为准。上诉人与**公司约定的日租金0.6元/平方米，系2012年针对23000平方米整个沈阳路校区约定的租金标准，较之今日市场租金价格已有成倍增长。自2016年12月开始，被上诉人一直以日租金1.44元/平方米（200万元/年÷3800平方米÷365天取整）租赁案涉房屋。被上诉人也于本案答辩意见中确认“对于2019年12月1日之后的房屋租赁合同，双方一直在协商，如果签署，被上诉人也同意按照年租金200万元与上诉人续签租赁合同。”说明上诉人与被上诉人已就日租金1.44元/平方米的合理性达成共识。如果依据一审法院的判决，按照日租金0.6元/平方米计付占有使用费的话，被上诉人非法占用案涉房屋付出的成本仅是原租金的42%。以此计算，自2019年12月1日至本案二审生效以及30日腾退期限（大约一年左右），被上诉人因继续非法占用案涉房屋将可取得近百万元的不法利益。一审法院无视被上诉人同意按日租金1.44元/平方米继续租赁案涉房屋的意向，又不就占有使用费的计算标准是否需要鉴定进行明示，径直以9年前且不再有效的租金标准作出上述判决，明显故意偏袒被上诉人，严重侵害了上诉人的合法权益和国家利益，应当依法予以纠正。 地铁五号线公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。 **公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 交通大学向一审法院起诉请求：被告腾退其占有使用的位于大连市西岗区沈阳路5号，面积为3800平方米房屋，并支付自2018年12月21日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金200万元计算）。 一审法院认定事实：2012年2月1日，原告与第三人**公司签订一份《承包合同》，约定**公司承包原告位于大连市西岗区沈阳路5号的沈阳路校区土地、房屋及设施设备经营使用，房屋面积约23000平方米，占地面积约21000平方米；承包期限10年，自2012年3月1日至2022年2月28日止。承包费及交付期限和方式：第一年**公司于当年10月31日前交付承包费400万元，第二年至第五年**公司于当年10月31日前交付承包费500万元，第六年以后的承包费在500万元基础上，按双方商定的标准和期限交付。 被告地铁五号线公司于2016年12月26日成立，并以案涉房屋作为住所地予以注册登记，与第三人**公司建立租赁关系，承租使用案涉房屋。2018年11月29日被告与**公司签订《房屋租赁合同》，内容为：**公司将其租赁的大连市西岗区沈阳路5号（原铁路司机学校综合楼）3800平方米房屋转租给被告，用于被告办公，租赁期自2018年12月1日至2019年11月30日，年租金200万元。合同签订后，地，地铁**线公司于2018年12月12日向**公司支付租金200***公司出具了200万元的增值税专用发票。 2018年8月2日，因**公司拖欠原告租金，一审法院作出（2018）辽0203民初1699号民事判决，判决：解除原告和**公司签订的《承包合同》；**公司向原告返还租赁的大连市西岗区沈阳路5号房屋、土地及设施设备，并支付租金、违约金。**公司不服，上诉至本院，本院于2018年12月20日作出（2018）辽02民终8619号民事裁定，裁定：准许**公司撤回上诉。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。 一审法院认为：原告与**公司签订的《承包合同》已经一审法院（2018）辽0203民初1699号民事判决予以解除，本院作出的（2018）辽02民终8619号民事裁定，确定一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力，即2018年12月20日原告与**公司的合同解除。**公司应履行生效判决确定的返还义务，被告作为次承租人亦应承担返还租赁物的义务。 关于原告主张的占有使用费一节，本案中，被告自2016年12月起即与**公司就案涉房屋（3800平方米）建立合法的租赁关系，一直使用案涉房屋，并依据双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月12日向**公司交纳了2019年11月30日前双方合同期限内的全部租金，此时原告与**公司的《承包合同》尚未解除，而被告在合同履行过程中未有任何违约行为。期间原告亦未将**公司拖欠其房屋租金涉诉情况向被告告知。因此，原告要求被告支付2018年12月20日至2019年11月30日的占有使用费有违公平原则，一审法院不予支持。2019年12月1日至今被告仍继续使用案涉房屋，应向原告支付占用期间的使用费。由于《承包合同》解除系**公司违约所致，被告并未违反合同约定，且已将转租的租金全部交付给**公司，**公司与被告约定的转租租金明显高于其与原告约定的租金，原告要求被告按照转租租金的标准支付占有使用费不合理，被告应按照原告与**公司签订的《承包合同》的租金标准即日租金0.6元/平方米（500万元/年÷23000平方米÷365天取整）支付占有使用费。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告中铁大连地铁五号线有限公司于判决生效之日起30日内将位于大连市西岗区沈阳路5号（原铁路司机学校综合楼）3800平方米案涉房屋腾退给原告大连交通大学；二、被告中铁大连地铁五号线有限公司于判决生效之日起10日内给付原告大连交通大学2019年12月1日至案涉房屋腾退之日止的占有使用费（按日租金0.6元/平方米计算）；三、驳回原告大连交通大学其他诉讼请求。案件受理费9674元（原告已预交），由原告大连交通大学负担5574元，被告中铁大连地铁五号线有限公司负担4100元。 二审中，交通大学提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于新证据本院认定如下：对于交通大学提交的《沈阳路校区房屋租赁协议》，地，地铁**线公司并无异议院对该证据予以确认。该证据显示，2020年5月交通大学与地铁五号线公司签订《沈阳路校区房屋租赁协议》，约定地铁五号线公司继续租赁案涉3800平方米房屋，租期自2019年12月1日至2020年11月30日，租金200万元含税金。对于交通大学提供的本案一审第二次庭审笔录，地，地铁**线公司对真实性并无异议院予以确认。在该笔录中，交通大学陈述其与**公司案件的一审判决送达后即通知地铁五号线公司，告知其裁判结果，并于2019年4月通知多家承租人一起沟通，要求腾退房屋。地。地铁**线公司对于交通大学陈述的上述情况均予以认可于交通大学提供的《大连市西岗区人民法院受理案件通知书》，地，地铁**线公司对真实性法性均无异议，本院予以确认。该证据显示，交通大学于2019年3月4日向大连市西岗区人民法院就其与**公司（2018）辽0203民初1699号民事判决申请强制执行，该判决包含了要求**公司返还案涉租赁场地的内容。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院补充查明，二审中，地，地铁**线公司认可其在2018年12月底即知道交通大学与**公司解除《承包合同》通大学要求其腾退等相关事宜。 本院认为，本案审理期间，因交通大学与地铁五号线公司签订了案涉房屋的租赁合同，交通大学放弃了要求地铁五号线公司腾退房屋的诉请，故本案的争议焦点为次承租人地铁五号线公司应否向出租人交通大学支付自交通大学与承租人**公司之间的房屋租赁合同解除之次日（即2018年12月21日）起至地铁五号线公司与**公司租赁合同届满之日（2019年11月30日）止的房屋占有使用费。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，交通大学与**公司2012年2月1日签订的《承包合同》，名为承包，实为租赁，因承租人**公司拖欠租金，一审法院判令解除出租人交通大学与承租人**公司签订的《承包合同》，2018年12月20日该判决生效。《承包合同》解除后，交通大学作为所有权人，可以直接基于《物权法》第三十四条的规定向次承租人地铁五号线公司主张返还租赁物并支付占有使用费。但鉴于地铁五号线公司与**公司之间的转租合同合法有效，故交通大学行使所有权的相关权能应自其向地铁五号线公司告知其与承租人**公司的《承包合同》解除，并要求地铁五号线腾退时起算。在交通大学未能提供充分证据证明其已通知地铁五号线公司其与**公司之间的《承包合同》已经解除并要求地铁五号线公司腾退案涉租赁场地，或地铁五号线公司对上述事实已知晓的情况下，地，地铁**线公司正常履行其与**公司之间转租合同的行为应受到法律的保护地铁五号线公司自认其在2018年12月底即知道交通大学与**公司解除《承包合同》，交通大学要求其腾退等相关事宜，自此，地，地铁**线公司再无继续占用案涉房屋的权利未及时腾退房屋应向交通大学支付房屋占有使用费，起算时间应为2019年1月1日。又由于地铁五号线公司与**公司的租赁合同于2019年11月30日届满，此后地铁五号线公司与交通大学形成了新的租赁合同关系，地，地铁**线公司向交通大学交纳租金通大学上诉主张占有使用费截止时间亦为2019年11月30日，故地铁五号线公司应向交通大学支付自2019年1月1日至2019年11月30日期间（共计334天）的占有使用费。 关于占有使用费的支付标准，交通大学主张按照其与地铁五号线公司后续签订的《沈阳路校区房屋租赁协议》约定的每年200万元的租金标准计算，但在该合同签订前交通大学与地铁五号线公司并不存在合同关系，亦无租金标准的相关约定，不能以后续形成的租赁合同推定双方在合同签订前已达成了按上述标准支付占有使用费的合意。鉴于地铁五号线公司在交通大学与**公司解除《承包合同》前已向**公司支付了2018年12月1日至2019年11月30日期间的房屋租金，不存在不当得利的情况，综合考虑本案情形，为平衡双方当事人利益，本院酌定地铁五号线公司参照交通大学与**公司签订的《承包合同》约定的租金标准（即每天每平方米0.6元）向交通大学支付房屋占有使用费，金额为0.6元×334天×3800平方米=761,520元。 关于地铁五号线公司辩称，其已向承租人**公司支付了租期内的租金，无需另行支付占有使用费一节，本院认为，由于转租是以承租人**公司租赁权的存在为基础的，当承租人**公司与出租人交通大学的租赁关系归于消灭时，承租人**公司与次承租人地铁五号线公司的转租关系也失去了存在的基础，地，地铁**线公司继续主张租赁权利就没有了依据出租人交通大学通知解除其与**公司的租赁合同后，次承租人地铁五号线公司继续占据租赁房屋就构成了侵权，应当支付房屋使用费。虽然次承租人地铁五号线公司已向承租人**公司交清了租金又未享受完全的租赁权，但该情形系由于**公司未按期向交通大学交付租金而导致提前解除**公司与交通大学的租赁合同所致，地，地铁**线公司可以另行主张权利审判决以地铁五号线公司已向**公司支付租金为由，免除地铁五号线公司占用案涉房屋期间的占有使用费欠妥，本院依法予以纠正。 关于交通大学上诉称，地，地铁**线公司提交的证据不足以证明其已向**公司实际支付了案涉租金一节于地铁五号线公司已提供了其于2018年12月12日开具的收款人为**公司的银行转账支票，**公司于当日向地铁五号线公司出具增值税专用发票，表明其认可收到2018年12月1日至2019年11月30日期间的房屋租金。至于该笔租金的最终资金流向不影响对于地铁五号线公司已向**公司缴纳租金事实的认定，故本院对交通大学的该项上诉理由不予支持。 综上所述，上诉人交通大学的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）**规定，判决如下： 一、撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初7298号民事判决第一、三项； 二、变更大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初7298号民事判决第二项为：中铁大连地铁五号线有限公司于本判决生效之日起10日内给付大连交通大学2019年1月1日至2019年11月30日期间的房屋占有使用费761,520元； 三、驳回大连交通大学的其他诉讼请求。 如中铁大连地铁五号线有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9674元，由大连交通大学负担5070元，中铁大连地铁五号线有限公司负担4604元；二审案件受理费9674元，由大连交通大学负担5070元，中铁大连地铁五号线有限公司负担4604元。 本判决为终审判决。 审判长　　** 审判员　　** 审判员　　** 二〇二〇年十一月三十日 书记员　　**