开化县南方大酒店有限公司、中国联合网络通信有限公司衢州市分公司租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省开化县人民法院 民事判决书 （2022）浙0824民初572号 原告：开化县南方大酒店有限公司，住所地：开化县芹阳办事处古溪路70号，统一社会信用代码：91330824685585282J。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，浙江浙源律师事务所律师。 被告：中国联合网络通信有限公司衢州市分公司，住所地：衢州市柯城区九华北大道355-1幢，统一社会信用代码：91330800704596295P。 法定代表人：***，该公司负责人。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告开化县南方大酒店有限公司（以下简称南方大酒店）与被告中国联合网络通信有限公司衢州市分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2022年3月16日公开开庭进行了审理。原告南方大酒店委托诉讼代理人***、被告联通公司委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南方大酒店向本院提出诉讼请求：一、依法确认原衢州市华大实业公司与被告于1999年1月22日签订《移动通信用房租赁合同》中约定的租赁期限超过20年的部分无效，即2018年12月1日至2028年11月30日租赁期限无效；二、责令被告立即将租赁的南方大酒店701、702房屋腾空，并拆除建立在原告屋顶的通信铁塔等设备；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1999年1月22日，原告衢州市华大实业总公司与中国联合通信有限公司衢州分公司（2008年11月3日，更名为中国联合网络通信有限公司衢州市分公司）签订了一份《移动通信用房租赁合同》，约定衢州华大实业总公司将位于开化县华埠镇华大宾馆大楼701室、702室以及相应的屋顶出租给被告用于建立机房即建立通信铁塔，租赁期限为30年（1998年12月1日至2028年11月30日），租金8万元一次性支付完毕。2002年4月1日，因衢州市华大实业总公司进入破产清算程序，开化县企业破产清算组委托浙江嘉泰拍卖有限公司开化分公司拍卖衢州市华大实业总公司名下华大宾馆的财产。经公开竞价，买受人***竞买成功，签订了拍卖成交确认书。之后***将该竞买所得财产投资设立开化县南方大酒店有限公司，开办南方大酒店。2009年2月，***、***、***、***四股东又将开化县南方大酒店有限公司的股权全部转让给***、***夫妇，并办理了土地使用权及房屋所有权登记。原告南方大酒店随后发现被告与原不动产产权人衢州华大实业总公司签订的租赁合同违反相关法律规定，存在部分无效事由，并且该通信基站运行的噪声严重影响原告宾馆的正常经营。2018年12月1日，原告向被告发出《关于通信设备场地租赁到期拆迁的函》，但被告收函后拒绝履行相关义务。 被告联通公司答辩称：1、被告与衢州市华大实业总公司于1999年1月22日签订的《移动通信用房租赁合同》适用的法律为《中华人民共和国经济合同法》，该法律没有对租赁期限作出强制限制，且该合同是双方当事人真实意思表示，不违反合同成立时的法律；2、以《合同法》实施前租期自由约定来认定30年的租赁期限合法有效才符合《合同法》的立法目的；因此被告认为签订于《合同法》实施前《移动通信用房租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反合同成立时的法律、行政法规的禁止性规定，就应认定整个合同有效，不存在超过20年无效的问题。 原告南方大酒店为支持自己的主张，向本院提交的证据有： 1、《移动通信用房租赁合同》一份，用以证明原衢州市华大实业总公司与被告签订了租赁合同的事实。 2、民事裁定书、拍卖合同、委托合同、拍卖成交确认书、交接单各一份，用以证明***通过嘉泰拍卖公司竞拍取得涉案房产的物权。 3、***、房权证及土地使用权证各一份，用以证明原告南方大酒店股东变更情况及涉案房产的产权登记情况。 4、通信设备场地租赁到期拆迁的函一份，用以证明原告就涉案租赁关系通知被告的相关事实。 原告南方大酒店未提交书面证据。 本院经审理认定事实如下： 1999年1月22日，原告衢州市华大实业总公司与中国联合通信有限公司衢州分公司（2008年11月3日，更名为中国联合网络通信有限公司衢州市分公司）签订了一份《移动通信用房租赁合同》，约定：联通公司租用开化县华埠镇华大宾馆7层（701室及702室）约30平方米的使用面积设置机房，并在房顶建造20米高的通信铁塔，租赁期限30年，自1998年12月1日至2028年11月30日，租金80000元一次性支付。2002年4月1日，因衢州市华大实业总公司进入破产清算程序，开化县企业破产清算组委托浙江嘉泰拍卖有限公司开化分公司拍卖衢州市华大实业总公司名下华大宾馆的财产。在拍卖公告中特别通知：华大宾馆第七层租期为1998年12月1日至2018年11月30日，租金已付清，后经公开竞价，买受人***竞买成功，签订了拍卖成交确认书。之后***将该竞买所得财产投资设立开化县南方大酒店有限公司，开办南方大酒店。后南方大酒店转让给***、***。 本院认为，关于《移动通信用房租赁合同》的效力，本案所涉租赁合同虽签订于《中华人民共和国合同法》施行前，但在《中华人民共和国合同法》实施前，当时适用的《中华人民共和国经济合同法》对租赁合同期限并没有法律规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定：合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，除本解释另有规定的除外，适用当时法律规定，当时没有法律规定，可以适用合同法的有关规定。故本案关于租赁合同期限的约定应当适用合同法规定，即：租赁期限不得超过20年，超过部分无效。认定20年的有效期起算时间应从合同法实施日即1999年10月1日起算，而不是从原告主张的租赁合同的起租日开始计算。因而涉案合同的租赁期超过2019年10月1日的部分应属无效，在此之前若无合同解除事项，双方均应按照《移动通信用房租赁合同》的约定履行。另依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现南方大酒店主张联通公司返还案涉房产，可予支持。此外，对于南方大酒店应返还多少租金及支付房租占有使用费的问题，可根据合同中双方的过错程度另循法律途径主张。另双方所签租赁合同为30年，现原告起诉要求被告立即腾空，本院认为应给予合理的搬迁腾空期限，三个月较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、第四百二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第二条及《《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认原衢州市华大实业总公司与中国联合通信有限公司衢州分公司签订于1999月1月22日的《移动通信用房租赁合同》从2019年10月1日至2028年11月30日部分无效； 二、被告中国联合网络通信有限公司衢州市分公司于本判决书生效之日起三个月内返还所租赁房屋，并拆除屋顶的通信铁塔等设备。 案件受理费已减半收取900元，由被告中国联合网络通信有限公司衢州市分公司，定于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 （此页无正文） 审判员** 二〇二二年三月二十九日 法官助理*** 书记员**