某某与某某、大连午餐时间餐饮服务有限公司合同纠纷一审民事判决书

大连高新技术产业园区人民法院 民事判决书 （2018）辽0293民初2803号 原告：***，女，1973年3月22日出生，汉族，个体工商户经营者，住辽宁省大连市西岗区，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：***，辽宁诚高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁诚高律师事务所律师。 被告：***，女，1989年3月25日出生，无职业，住辽宁省大连市甘井子区，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（大连）律师事务所律师。 被告：大连午餐时间餐饮服务有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区科海街3号综合办公大楼B座一楼，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1982年4月24日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省大连高新技术产业园区香岛丽湾小区56号楼1单元1302。 第三人：大连捷成实业发展有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区科海街3号，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1978年10月1日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道小辛西沟村138号16。 原告***（以下简称原告）与被告***、被告大连午餐时间餐饮服务有限公司（以下简称午餐时间公司）、第三人大连捷成实业发展有限公司（以下简称第三人）合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、被告***及其委托诉讼代理人***、被告大连午餐时间餐饮服务有限公司的委托诉讼代理人***、第三人大连捷成实业发展有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告***签订的《午餐时间出兑合同》；2.判令被告***向原告双倍返还定金185,000元（已扣除一个月的租金15,000元）；3.判令被告***向原告赔偿实际经济损失共计9,860元（包括：饭卡费、水电费及烧烤租金计6,500元，沙发修理翻新费3,360元）；4.判令被告大连午餐时间餐饮服务有限公司赔偿原告营业执照过户等相关费用3,000元。事实和理由：2018年9月15日，原告与被告***签订《午餐时间出兑合同》约定：被告***将其承租的位于大连高新技术产业园区XXX（即午餐时间餐厅，室内面积382.3平方米，室外小院面积194平方米）转租与原告使用，租期自2018年9月15日至2021年7月31日，合同第一年价款为25万元，其中转让费5万元、第一年租金15万元、押金5万元，被告***保证原告可使用该房屋至2021年7月31日。经与被告***协商一致，原告通过手机银行转账及现金方式向被告***及其指定账户支付了10万元定金，被告***向原告出具了定金收条，原告正式接手该房屋。此后，原告为了更好的经营餐厅，共计投入12,860元，包括：饭卡费、水电费及烧烤租金计6,500元，营业执照过户等相关费用计3,000元，沙发修理翻新费计3,360元。然而，十一国庆节过后，第三人大连捷成实业发展有限公司作为该房屋的出租人，便多次口头告知原告，被告***及大连午餐时间餐饮服务有限公司的转租行为并未经过其允许，其不同意被告转租。原告无法继续经营，遂于2018年10月12日通过微信告知被告***解除《午餐时间出兑合同》并通知其应于2018年10月14日前来交接。被告***未能前来交接房屋。原告于2018年10月15日向被告***邮寄了该房屋钥匙，被告***于当日签收。第三人大连捷成实业发展有限公司于2018年10月18日正式向原告送达了不同意房屋转租的通知：要求原告立即退场。至此，原告签订《午餐时间出兑合同》及承租该房屋的根本目的已无法实现。原告多次尝试与被告协商解除合同有关事宜无果。原告因此诉至法院。 被告***辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告***认为原告诉讼请求所依据的事实不存在。原告与被告***签订《午餐时间餐厅出兑合同》中明确提到了房屋出租人为大连捷成实业发展有限公司，在出兑合同签订的同时，被告***把与第三人签订的租赁合同的复印件全部交给原告。原告明确了解包括房屋转租条件在内的房屋租赁条件。在出兑合同签订当日，被告***与原告就店内物品及经营设施进行了交割。因涉及房屋水电费缴纳事宜需与房屋出租人即本案第三人进行对接，被告***带原告前往第三人办公室办理了水电费缴纳的对接事宜。原告与第三人进行过实际接触，原告在出兑合同签订时就明知道第三人捷成公司存在，并且明确了解转租条件，更进行了实质的接触。在整个合同签订过程中未对店铺所在房屋涉及的房屋转租事宜提出过任何异议。另外，原告所使用的房屋是第三人捷成公司办公楼的一部分，并且原告使用该房屋经营餐厅达一个月之久。从时间和空间上可以看出原告与捷成公司互相明知对方的存在。原告是2018年9月15日接收的午餐时间餐厅，开始经营一个月后的2018年10月15日向我方邮寄了餐厅钥匙，关闭了餐厅。而在关闭餐厅后的第三日即2018年10月18日捷成公司向原告送达了退场通知。房屋出租人在房屋使用人已经撤离房屋的情况下送达的退场通知，我们认为这是明显与一般人行事逻辑不相吻合。并且原告在通知送达日已经不在房屋内了，出租人也是无法向原告送达该通知。另外，被告***认为其与原告签订的出兑合同交易标的是餐厅的经营权，而不是餐厅所在房屋的承租权。原告经营餐厅确实需要使用房屋，但使用房屋的权利来源于被告***与第三人签订的租赁合同。在租赁合同未解除的情况下被告***依约享有对该房屋的合法使用权，完全能够支持出兑合同继续履行，也即能够支持原告继续使用该房屋。其经营餐厅的经营权不存在瑕疵和障碍，而在第三人向原告送达退场通知时第三人没有因违约转租解除与被告***签订的租赁合同。第三人向原告送达的退场通知被告***认为不影响原告继续使用该房屋。因房屋租赁合同有效，房屋使用权正当，餐厅的经营权就无障碍。并且第三人没有采取对原告断水、断电、断气等现实的强制退场措施，结合被告***对该房屋使用权正当，在此情况下第三人向原告要求退场，被告***与原告之间有足够的空间可以采取补救措施来保障原告继续经营该餐厅。这种保障权利被告***认为可以在双方之间重新签订合同或者以补充协议的方式对经营权加以重新约定。原告受让餐厅是为了获取收益，通常情况下原告为实现该目标在经营餐厅中得知房屋出租人不允许其使用时，应找餐厅的出兑人即我方来尽量争取继续使用房屋经营餐厅，这是我们认为一般人应该采取的行为逻辑。而本案原告在遇到上述情况时反而是采取了主动关店、撤场，后续向房屋出租人索取退场通知，可见其撤店另有目的，并不是因为无法使用餐厅所在房屋。综上，被告***认为原告受让餐厅时明知道房屋转租条件，受让后经营不善，出于向被告***要求返还兑店费用之目的，利用房屋转租受限条件自寻理由向出租人索取退场通知，其行为违反了民事行为应遵循的诚实信用原则。请求法庭驳回原告对被告***的诉讼请求。 被告大连午餐时间餐饮服务有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告午餐时间公司收取原告3,000元，是原告接手餐厅后购买电脑、打印机、税控盘等物品，同时继续使用营业执照的使用费用。因为午餐时间公司执照登记的法定代表人为***。当时原告为了省钱让我们把执照过给她，直接变更法定代表人。这件事是在9月20日左右发生，我们曾经催促原告尽快过户，原告以手里资金紧张为由说先不过户，十一之后再过户。但十一之后原告又说不过户了，一直在拖着这件事。到现在原告还欠10月份的税钱300元没给我们。而原告在经营的过程中已经使用了午餐时间公司的执照，所以我们不接受她退费的理由，不同意返还3,000元。 第三人大连捷成实业发展有限公司辩称，我们公司最开始是跟***签订的租赁合同，并且在租赁合同当中明确约定是不允许转租的。后期原告经营餐厅的时候我们并不知道她和***之间的关系到底是什么，直到原告跟我们公司提要做广告，公司领导说为什么，原告才把她跟***签的合同拿出来。这是违反了我们最初和***签合同的宗旨的，我们是不接受的。所以在10月18日之前我们就口头告知了原告，转租这个事情我们公司不认可，不允许这种行为。后续原告就向我公司领导说你给我出一个书面通知，我们就给她出了这样一个书面通知。被告***跟原告签出兑合同的时候我们不知道。我们一开始以为她们是亲戚关系，只是帮助看店，而不是作为一个独立的机构自己经营使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的费用明细、微信转账记录、收据，欲证明原告为翻修店内沙发支出3,360元。被告***对此不予认可。被告午餐时间及第三人对此无异议。原告虽未提供正式发票，但原告提供的该组证据能够相互印证，能够证明原告主张的事实，故本院对该组证据予以采信。 经审理，本院认为可以认定如下事实： 被告***与第三人大连捷成实业发展有限公司于2017年签订《大连捷成综合楼租赁服务合同》，约定第三人将大连高新园区XXX区域租给被告***使用，出租房屋建筑面积382.30平方米（房间1012），用途为员工食堂，租赁期限自2017年9月20日至2021年7月31日，租期三年零叁佰壹拾伍天。年综合服务费103,259元。被告***所使用房屋的水电费、电话费、采暖费、宽带费等日用类费用由被告***自行承担，其中水、电、采暖费由第三人负责代缴。双方同时约定，如被告***私自将房屋转租或借给第三方使用，或擅自改变房屋用途、擅自改变房屋结构，经第三人正式通知后15日内不予整改的，第三人有权解除租赁合同，由此造成的一切损失由被告***承担。被告***在合同尾部乙方处签名并加盖被告大连午餐时间餐饮服务有限公司的印章。 原告***与被告***于2018年签订《午餐时间出兑合同》，约定被告***将大连高新区XXX（原午餐时间餐厅）转让给原告使用，室内面积382.30平方米，室外独立小院面积194平方米。租赁期限自2018年9月15日至2021年7月31日。费用总计为25万元整，其中转让费5万元整，场地租金15万元，押金5万元。租金到2019年7月31日止。第二年租金提前一个月交给第三人。2019年8月1日起，租赁协议及签约法人变更后被告***和原告沟通协商变更，被告***保证原告至少可以使用到2021年7月31日。在原告使用期间，遵照被告***曾与第三人签订合同履行义务。被告***于2018年9月15日收到原告定金10万元整。被告***即时将店内现有物品交付给原告，无论新旧程度，除租用部分设备外，都归原告所有。 上述合同签订后，被告***将房屋交给原告使用，原告于2018年9月15日向被告***支付定金10万元，于2018年10月10日向被告***支付饭卡费5,500元（包括9月份上半月水电费1,500元），烧烤租金1,000元。原告于2018年10月8日向被告大连午餐时间餐饮服务有限公司的***支付3,000元。原告为翻新沙发支付3,360元。2018年10月7日后第三人大连捷成实业发展有限公司作为该房屋的出租人，口头告知原告，被告***及大连午餐时间餐饮服务有限公司的转租行为并未经过其允许，其不同意被告***转租。原告于2018年10月12日通过微信告知被告***解除《午餐时间出兑合同》并通知其于2018年10月14日前交接房屋。届时被告***未交接房屋。原告于2018年10月15日向被告***邮寄该房屋钥匙，被告***于当日签收。第三人大连捷成实业发展有限公司于2018年10月18日向原告送达了《大连捷成实业发展有限公司关于不同意房屋转租的通知》，表示第三人不同意被告***、被告午餐时间公司将案涉房屋转租给原告使用，要求原告在收到本通知后立即退场。 另查，被告***与第三人于2018年11月9日签订《合同解除协议》，约定由于被告大连午餐时间餐饮服务有限公司经营不善，提出解除与第三人签订的房屋租赁合同，双方经协商一致达成如下协议：双方同意解除合同，第三人收取被告履约保证金及解约违约金合计4万元。上述协议签订后，被告***将案涉房屋腾退给第三人，第三人将剩余费用返还给被告***。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告主张解除原告与被告***签订的《午餐时间出兑合同》一节。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告、二被告及第三人在庭审中均认可被告***与第三人的租赁合同已于2018年11月9日解除，因此原告与被告***之间的出兑合同已无法继续履行，故原告要求解除案涉出兑合同符合相关法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告***双倍返还定金185,000元（扣除一个月的租金15,000元）并赔偿饭卡费、水电费及烧烤租金6,500元、沙发翻修费3,360元一节。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：”因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”本案中，被告***在明知其与第三人签订的租赁合同中对转租行为有限制的情况下，仍将从第三人处租赁的房屋转租给原告，第三人知晓该转租行为时亦明确表示不同意转租，导致影响原告继续使用案涉房屋。故被告***构成违约，应承担相应的违约责任。但原告作为承租人，在签订合同时应负谨慎注意义务。原告与被告***在出兑合同中明确约定”在原告使用期间，遵照被告***曾与第三人签订合同履行义务”，因此，原告应知晓被告***与第三人的租赁合同中有限制擅自转租的条款。但原告仍然与被告***订立出兑合同。同时，在第三人向其主张权利时，其应及时告知被告***并积极沟通解决。在第三人未解除其与被告***的租赁合同前自行离场，亦构成违约。故原告亦应承担相应的违约责任。现原告与被告***都违反合同，应当各自承担相应的责任。因此，被告***应在扣除占用期间的租金15,000元后，将收取的剩余定金85,000元退还原告。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的饭卡费、水电费及烧烤租金6,500元，鉴于被告***在庭审中认可上述费用本应由被告***给付原告，故原告主张被告***赔偿，本院予以支持。关于沙发翻修费3,360元，鉴于原告与被告***均存在违约的事实，被告***对此应承担一半的赔偿责任即1,680元，原告主张超出部分，本院不予支持。 关于原告要求被告午餐时间公司返还3,000元一节。因被告午餐时间公司对该合同的履行不存在违约行为，且其已按照双方约定交付原告电脑、打印机、税控盘等物品。故原告要求被告午餐时间公司返还3,000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告***与被告***签订的《午餐时间出兑合同》； 二、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告***定金85,000元、饭卡费、水电费及烧烤租金6,500元，合计91,500元； 三、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告***沙发翻新费1,680元； 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,018元，减半收取4,009元，由被告***负担3,072元，原告***负担937元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年十二月十八日 书记员*** 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。