某某与深圳万润节能有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院 民事判决书 （2014）深福法民三初字第594号 原告***，女，汉族，1976年12月26日出生。 委托代理人***，广东普浩律师事务所律师。 被告深圳万润节能有限公司。 法定代表人***，董事长。 委托代理***，男，汉族，1976年12月21日出生，该公司员工。 原告***诉被告深圳万润节能有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月15日受理后，依法由审判员***适用简易程序于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***及被告委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年7月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于深圳市福田区深南中路中国凤凰大厦2栋16E-1房产出租给被告使用，房屋租赁期限自2012年7月23日至2013年7月14日止，每月租金为29763元，被告应于每月23日前向原告交付租金及使用费。在租赁期限届满前一个月被告未能如约缴纳租金，在租赁期满后被告也未能缴纳，原告多次向被告缴纳，但被告至今拒绝支付拖欠租金。请求判令：1、被告向原告支付2013年6月23日至7月14日的租金21826元；2、被告向原告支付迟延缴纳租金的利息1379元（利息按银行同期贷款利率自2013年6月24日暂计至2014年5月6日，之后计至实际付清之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。 被告提交答辩状称，订立合同的基础发生改变时，使合同的履行失去意义或者履行合同致使当事人之间的利益重大失衡，应当允许当事人变更合同履行方式。被告按约支付租金并在合同期满前提前两个月书面通知原告的合同履行方式设计在于原告具有该房屋在合同期满后仍有可以出租的权利，但原告拖欠业主***租金、管理费及最后一个月租金，在合同期满后，业主***终止与原告之间的租赁合同，致使原告失去续租的权利，从而导致履行合同的客观情况发生重大变化，继续履行提前两个月书面通知原告是否续租的合同义务已没有任何意义。在此情形下，当事人显然有权对合同的履行方式进行变更。二、被告变更后的合同履行方式，符合日常生活法则和合同目的。在日常生活中，大量采用保证金抵租金的抵销方式。租赁合同中的保证金的作用主要是保证合同目的的实现、保证承租人按时交纳各种费用。从本合同履行来看，原告居于不安而改变履行方式并未对上述保证目的造成任何阻碍。三、当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，防止滥用权利，防止当事人利用合同获得不正当利益。被告主张用保证金抵销履行期间的租金未影响原告利益，更没有造成原告的任何损失。 经审理查明，2012年7月19日，原告与被告签订《房地产租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于深圳市福田区中心区26-3中国凤凰大厦2栋16E-1出租给被告使用；租赁房屋权利人为***；月租金总额为29763元；被告应于每月23日前向原告交付租金；原告收取租金时，应向被告开具税务发票；租赁期限自2012年7月23日至2013年7月14日；原告交付租赁房屋时，可向被告收取2个月租金数额的租赁保证金（即59526元）；被告所交的租赁保证金不能当作租金抵扣；原告向被告返还租赁保证金的条件为被告租赁期满并提前两个月书面通知原告续租与否，租赁期间无房租逾期或未结清全部费用，物业内固定装修、空调、消防设施、灯具、开关及交付物完好。反之，上述条件之一未满足，则原告可不予返还保证金；如被告拖欠房租达五天，原告有权断电并锁门，超过七天未支付租金或拖欠可能导致原告损失的各项费用达1万元以上时，原告有权单方面终止本租赁合同（原告解除合同以书面邮寄或登报的方式通知被告，邮寄地址以租赁合同地址为准，自邮件寄出起二日内或报纸公告刊登之日视为送达，通知送达后原告有权收回房屋，原告有权单方注销合同登记备案及另行出租房屋），由此造成的一切损失和后果由被告承担。 合同签订后，被告向原告支付了租金保证金59526元，原告向被告交付了涉案房产。涉案合同正常履行至2013年6月22日。被告自2012年6月23日开始未向原告支付2012年6月23日至2013年7月14日期间租金21826元。对此，被告表示原告同意以租赁保证金抵扣该期间租金，但未提交证据予以证明，原告亦不认可。故对于被告的该主张，本院不予确认。 因原告不同意退还租赁保证金，本案被告于2013年12月23日诉至本院，要求本案原告退还租赁保证金37699.8元并开具2013年6月份租金发票。经审理，本院于2014年3月22日作出（2014）深福法民三初字第9号民事判决书，驳回本案被告的诉讼请求。本案被告对该判决书不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，现该案仍处于二审审理阶段。 以上事实，有《房地产租赁合同》及《补充协议》、《深圳市房地产租赁合同》、（2014）深福法民三初字第9号民事判决书等证据及庭审笔录为证。 本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，因此合法有效。被告未按合同约定支付最后22天的租金，已构成违约，原告有权要求被告继续履行。根据合同约定，原告向被告返还租赁保证金的条件为被告租赁期满并提前两个月书面通知原告续租与否，租赁期间无房租逾期或未结清全部费用，物业内固定装修、空调、消防设施、灯具、开关及交付物完好；反之，上述条件之一未满足，则原告可不予返还保证金。该租赁保证金既在租赁合同履行期间届满前作为原告履行租赁合同的担保，同时亦作为被告违约时的违约金可予以没收。被告称原告已同意最后一个月租金从租赁保证金中抵扣，没有相应证据证明，亦与合同约定不符，故对于被告主张的该抗辩理由，本院不予采纳。利息系法定孳息，原告要求被告从应付次日（2013年6月24日）开始按中国人民银行同期贷款利率计付利息，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告深圳万润节能有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告***支付2013年6月23日至2013年7月14日租金21826元及利息（利息以21826元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2013年6月24日开始计至本判决确定的应付之日止）。 本案案件受理费380元（已由原告预交），因适用简易程序，减半收取190元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇一四年八月十四日 书记员***