佛山市交通仓储实业有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民事判决书 （2018）粤0604民初7811号 原告：佛山市交通仓储实业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区货站路46号，统一社会信用代码：914406001935235010。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东科德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东科德（佛山）律师事务所律师。 被告：***，男，1969年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区， 委托诉讼代理人：***，广东豪益律师事务所律师。 原告佛山市交通仓储实业有限公司诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员***独任审理。被告在答辩内提出管辖异议，本院作出一审裁定驳回其异议，被告不服一审裁定提起上诉，广东省佛山市中级人民法院作出二审裁定，裁定维持原裁定。本案于2018年8月10日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人***、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《临时场地租赁合同》《临时铺位租赁合同》于2017年12月31日已合法终止；2、被告立即向原告返还位于货站路46号占地650平方米的5号仓场地和950平方米的空地以及货站路1栋17-29号共13间商铺物业；3、被告赔偿原告因其强行占用原告第2项诉讼请求所涉场地物业产生的经济损失（暂计至2018年4月14日，场地使用费为90120元，租金损失为190635.2元）；4、被告马上向原告支付到期未付租金48000元及逾期违约金2160元；5、本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2016年12月23日，原被告签订了一份《临时场地租赁合同》，约定被告以独立管理方式租用原告位于货站路46号占地650平方米的5号仓场地和950平方米的空地，用于培训驾驶员的用途，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日止，每月租金为12000元。同年12月29日，原被告又签订了一份《临时铺位租赁合同》，约定原告将位于货站路1栋17-29号共13间铺位，总面积为910平方米的物业出租给被告作商业经营使用，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日止，每月租金为10530元。 原被告签订的《临时场地租赁合同》《临时铺位租赁合同》均已于2017年12月31日到期，且原告出租给被告使用的物业已被佛山市政府纳入“三旧改造”范围并需在2018年年初进行房地产开发并拆除建筑物。被告应于2018年1月1日将租赁物业返还给原告处理使用，但被告在租赁期限届满且未与原告续签租赁合同的情况下依然强行占用原告拆迁范围的上述物业进行经营，被告上述行为致使原告的土地规划方案无法执行，更导致原告无法收取已清退租户的租金。另，被告仍拖欠原告《临时场地租赁合同》中2017年9月至12月的租金和逾期违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，被告应在租赁期限届满日将租赁物返还给原告，被告的逾期搬离租赁物行为已严重侵害了原告自我处置自有财产的合法权利。对被告在合同期限届满后至今仍强行占有使用原告上述物业用于经营的行为，原告有权要求被告立刻返还位于货站路46号占地650平方米的5号仓场地和950平方米的空地以及货站路1栋17-29号共13间商铺物业给原告并按原租赁合同的租金标准向原告支付自2018年1月1日至实际归还之日止的场地占用费损失（暂计至2018年4月14日，场地使用费为90120元）。由于被告未按合同约定搬离物业场地属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，被告还应向原告赔偿因被告违约而给原告造成的租金损失（截至2018年4月14日，根据被告在强行占用土地中的比例计算，被告应承担的租金损失为190635.2元）。 由于被告还拖欠原告《临时场地租赁合同》2017年9月至12月的到期租金，原告有权根据原《临时场地租赁合同》违约责任条款要求被告支付到期未付租金48000元及逾期违约金2160元。 为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、原、被告已形成事实租赁关系。双方签订的《临时场地租赁合同》和《临时铺位租赁合同》虽然已到期，但是被告仍继续使用涉案场地，双方已形成事实租赁关系。二、原告要求被告赔偿占用涉案场地物业产生的经济损失，没有事实依据。1、被告在使用上述场地期间一直有向原告交纳租金，但原告拒绝接受，因原告拒绝接受所产生的损失由原告自行承担,与被告无关；2、原告既向被告主张场地使用费又向被告主张租金损失，两者重复，原告的主张没有事实和法律依据；3、原告主张租金损失没有事实依据。原告在计算租金损失时，称拟三旧改造场地范围内每月获得租金利益共为774218元，已清退租户每月可收取租金额为476588元，但其没有提供任何证据证明上述主张。三、原告在涉案纠纷中存在过错，应承担过错责任。1、原告错误引导，导致被告在涉案物业进行了高达几百万元的投资，原告应对被告的投资承担相应的赔偿责任。被告于2008年开始与原告签订租赁合同，合同是按每年一签的形式，在此承租经营已经十余年。2016年下半年原告公开在网上对涉案土地周围的土地出租进行招投标，招投标的承租的时间为三年，而原告从未向被告透露过涉案场地及物业已经纳入改造范围。因受原告误导性招投标的影响，导致被告对涉案场地及物业进行大额投入，在2016年就投入达100多万元，原告应对被告的投资承担相应的赔偿责任；2、原告物业于2017年3月由佛山建投接手，但并未及时向被告告知涉案场地及物业已经纳入改造范围，直到2017年底合同到期时才告知，而此时已经是春节前，来不及找地方。而且这么大的物业要找合适的地方是需要时间的，哪怕找到了，还需要装修，所以原告存在没有提前告知的主观过错；3、原告在未向被告任何告知的情况下，擅自在涉案场地及物业张贴拆迁通知，造成被告租户及顾客大量流失，给被告带来巨大的经济损失；4、涉案场地物业虽被纳入三旧改造范围，政府改造有相应的项目改造流程。但原告始终拿不出有关政府对项目立项批文，很难表明原告对涉案场地及物业的开发属于政府的项目；5、原告拒不向被告支付拆迁补偿款，损害被告的权益。属于政府开发改造的项目，被告是十分支持的。被告与原告多次协商，配合原告对方案的推动和进行，表明被告的诚意和对政府项目的支持。但原告始终对补偿问题未有具体的方案，损害了原告的权益。四、原告主张逾期支付违约金没有任何事实依据，且违约金标准过高，已经超过法定范围。1、在被告使用上述物业期间一直有按时向原告支付租金，但原告拒收，该损失应由原告承担；2、原告主张按照日千分之一的标准计收违约金，按此标准则一年的违约金为逾期金额的36.5%，这已经高于法定年利率不得超过24%的规定，故原告主张按日千分之一的标准收违约金过高，在双方没有约定的情况下，若真存在逾期，也只能按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。五、原告收取的被告的场地履约保证金20000元及逾期支付的违约金，应予以退回给被告。根据双方签订的《临时场地租赁合同》第五条第1款的约定，此履约保证金在本合同依法终止后3个工作日内予以由原告无息返还给被告，如逾期不返还的，按日千分之一标准计付违约金给被告。该合同并未约定原告在何种情况下可以不退还被告的违约金，故只要合同终止原告必须将违约金退还给被告。在本案中原告主张双方的合同已于2017年12月31日终止，但原告至今未向被告归还履约保证金，其应当承担向被告退还保证金及逾期支付的违约金义务。综上，被告认为原告在本案中存在过错，其主张没事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 诉讼中，原告举证的证据如下： 1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。 2、国家企业信用公示信息截图，证明原告原名为佛山市交通仓储实业公司，其于2017年12月22日变更为佛山市交通仓储实业有限公司（即原告），因此原佛山市交通仓储实业公司承受的权利义务由企业名称变更后的原告来承担。 3、《临时场地租赁合同》，证明2016年12月23日，原被告签订一份《临时场地租赁合同》，约定被告以独立管理方式租用原告位于货站路46号占地650平方米的5号仓场地和950平方米的空地，用于培训驾驶员的用途，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日止，每月租金为12000元。 4、《临时铺位租赁合同》，证明2016年12月29日，原被告又签订一份《临时铺位租赁合同》，约定原告将位于货站路1栋17-29号共13间铺位，总面积为910平方米的物业出租给被告作商业经营使用，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日止，每月租金为10530元。 5、佛山市禅城区国土城建和水务局关于将货站路以西交通仓储公司地块改造项目纳入“三旧”改造范畴的批复[禅建复（2017）163号]，证明佛山市禅城区国土城建和水务局同意将位于货站路以西地块的改造项目纳入“三旧”改造范畴，确认范围面积为114124平方米，该地块用于建设商住项目。根据批复的图纸显示，《临时铺位租赁合同》中被告承租的商铺均位于文件所述的三旧改造范围内。 6、《交通配载市场路边铺位收费表》、《交通配载市场360间铺位收费表》、《佛山市联运总公司交通运输配载市场配载铺位收费表》，证明原告在佛山市禅城区国土城建和水务局作出三旧改造批复中的图纸确认范围内的场地原有出租的铺位及相关的租金收入，拟证明因被告逾期不予搬离租赁场地对原告造成的租金损失。 7、宗地图，被告承租原告物业的具体位置。 8、国有土地使用证、房地产权证，证明原告是《临时场地租赁合同》、《临时铺位租赁合同》所涉出租物业场地的权属登记人，原告依法对上述合同所涉物业场地有出租权利，也有收回处分的权利。 经质证，本院认证如下：被告对原告举证的证据1、3、4、5、7、8的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据2，该信息来源于国家企业信用信息公示系统，本院对证据2的真实性予以采信。证据6为原告单方制作，缺乏证据的属性，本院不予采信。 诉讼中，被告举证的证据如下： 《房屋拆迁公告》，证明原告在被告不知情的情况下在涉案房产擅自张贴此拆迁公告，给被告造成不良影响，导致被告客户流失、造成巨大经济损失。 经质证，本院认证如下：原告对被告举证的房屋拆迁公告的真实性无异议，本院对拆迁公告的真实性予以采信。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 2016年12月23日，佛山市交通仓储实业公司（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《临时场地租赁合同》，合同约定：乙方以独立管理方式租用位于货站路46号甲方公司自有的露天场地，用于培训驾驶员的用途；场地履约保证金20000元，此履约保证金在本合同依法终止后3个工作日内由甲方无息返还给乙方；租用面积为5号仓650平方米，空地950平方米，租金每月7.50元/平方米，共计12000元；合同租赁期从2017年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满后，如甲方仍继续出租该场地，同等条件下乙方享有优先权，双方另行签订租赁合同；乙方须在本合同生效后3个工作日内向甲方支付履约保证金，在每月10号前向甲方交纳当月场地租金及甲方代收代缴的上月各项水电费，如逾期不缴，甲方有权按逾期天数乘以应交款项总额千分之一的标准向乙方加收违约金。2016年12月29日，佛山市交通仓储实业公司（合同甲方，出租方）与被告（合同乙方，承租方）签订《临时铺位租赁合同》，合同约定主要内容：甲方将位于货站路内的物业1栋17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29出租给乙方使用，共13间，总面积910平方米；铺位租赁期从2017年1月1日起至2017年12月31日止，共12月；合同期届满，如甲方继续出租上述铺位且乙方要求续租的，乙方应于合同期满前一个月向甲方书面提出申请，经甲方同意再重新协商签定合同，在同等条件下乙方享有优先承租权；租金5200元/月，管理、治安、卫生费5330元/月，共计10530元/月；水电费按实际使用数计缴，电费1.5元/度，水费4元/吨；乙方必须在每月15号前向甲方交纳当月铺位租金、管理费、治安费、卫生费及上月水、电费，如逾期，甲方有权按逾期天数乘以应交款项总额1‰的标准向乙方加收违约金。上述合同订立后，出租方将涉案场地交付给承租方使用。 2017年8月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布文件同意将货站路以西交通仓储公司地块改造项目纳入“三旧”改造范畴。 2017年12月31日，涉案《临时铺位租赁合同》、《临时场地租赁合同》约定的租赁期限届满，佛山市交通仓储实业公司与被告未续签租赁合同。被告***拖欠《临时场地租赁合同》项下2017年9月-12月租金共计48000元。 另查，佛山市交通仓储实业公司于2017年12月22日更名为佛山市交通仓储实业有限公司。位于佛山市禅城区货站路46号的土地使用权人及佛山市禅城区货站路1-17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29号房屋的产权人为佛山市交通仓储实业公司。 本院认为，佛山市交通仓储实业公司更名为佛山市交通仓储实业有限公司，佛山市交通仓储实业公司与被告***订立了涉案租赁合同项下的权利及义务应由佛山市交通仓储实业公司继受，佛山市交通仓储实业有限公司是本案适格原告。 关于确认涉案租赁合同已终止的问题。涉案租赁合同约定的租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日止，期限届满之次日合同终止，本院确认涉案租赁合同已于2018年1月1日终止。被告辩称双方形成了不定期租赁合同，但未有证据显示被告提出续租申请且承租人同意续租，故对被告的上述辩称不予采纳。 关于返还租赁场地的问题。租赁期限届满，承租人应返还租赁物，故被告应向原告返还其承租的位于货站路46号占地650平方米的5号仓场地和950平方米的空地以及货站路1栋17-29号共13间商铺物业，本院对原告的该项诉请予以支持。 关于拖欠的租金及逾期违约金的问题。被告拖欠《临时场地租赁合同》项下2017年9月-12月租金共计48000元，已构成违约，应承担还款的责任，本院对原告诉请的租金48000元予以支持。至于违约金，合同约定的违约金为每日千分之一，被告提出抗辩认为过高，经审查，本院认为合同约定的违约金标准过高，本院综合合同的履行程度及违约情况，酌定按年利率24%计算违约金，依据原告诉请的起算时间暂计至2018年4月9日的违约金为1440元，原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于场地占用费及损失的问题。被告在合同期限届满后未能按时向原告返还租赁物，其继续占有使用租赁物，应参照合同约定的租金标准22530元（12000元+10530元）向原告支持场地占用费，本院对原告诉请的场地占用费予以支持。至于损失，未有证据显示原告已将涉案租赁物及其他已收回的租赁物作为一个整体租赁给他人，其主张的租金损失未实际发生，本院对原告诉请的损失不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告佛山市交通仓储实业有限公司与被告***之间的《临时场地租赁合同》、《临时铺位租赁合同》于2018年1月1日已合法终止； 二、被告***在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市交通仓储实业有限公司返还位于货站路46号占地650平方米的5号仓场地和950平方米的空地以及货站路1栋17-29号共13间商铺物业； 三、被告***在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市交通仓储实业有限公司支付租金48000元及违约金（违约金暂计至2018年4月9日为1440元，之后至实际清偿之日止的违约金以48000元为本金、按年利率24%计）； 四、被告***在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市交通仓储实业有限公司支付场地占用费（场地占用费按每月22530元的标准从2018年1月1日计至实际返还上述第二项场地物业之日止）； 五、驳回原告佛山市交通仓储实业有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取3132元，原告佛山市交通仓储实业有限公司负担1785元，被告***负担1347元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年十月十九日 书记员***