佛山市易运物流市场开发有限公司与佛山市交通仓储实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案

广东省佛山市中级人民法院 民事判决书 （2019）粤06民终6530号 上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市易运物流市*开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***铺位仓31号，统一社会信用代码914************116。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东阐博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东阐博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市交通仓储实业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***46号，统一社会信用代码914************010。 法定代表人：李某1。 委托诉讼代理人：***，广东科德律师事务所律师。 上诉人佛山市易运物流市*开发有限公司（以下简称“易运物流公司”）因与被上诉人佛山市交通仓储实业有限公司（以下简称“交通仓储公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初7981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 易运物流公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判交通仓储公司继续履行与易运物流公司于2016年12月15日签订的《临时物业租赁合同》；2.撤销一审判决第三项，依法判决易运物流公司不予返还并继续使用《临时物业租赁合同》项下自编2栋16-30号、4栋1-30号、5栋16-30号、6栋1-30号、8栋1-30号共120间商铺；3.撤销一审判决第五项，依法判决易运物流公司以97200元/月的标准支付《临时物业租赁合同》项下商铺自2018年1月起至2019年3月的租金；4.撤销一审判决第七项，依法改判交通仓储公司赔偿易运物流公司损失748600元；5.本案一审、二审诉讼费用全部由交通仓储公司承担。事实与理由：一、一审判决认定案涉《临时物业租赁合同》已终止错误。在案涉《合作经营合同》应继续履行的情况下，双方应继续履行案涉《临时物业租赁合同》。（一）案涉《临时物业租赁合同》第二条约定：“经营期从2017年1月1日起至2017年12月31日止，共12月；本合同期满前一个月，如本项目可继续经营时，双方可以签订补充合同。”案涉《临时物业租赁合同》第六条第二款约定:“2016年4月22日扶西片区遭到强风吹袭，风灾摧毀甲方自编物业2栋16-30号、6栋16-30号共30间铺位门前雨蓬，需要维修恢复以及农副产品干货批发市场需要扩建雨蓬开展经营工作，经双方共同协商，上述维修(扩建)由乙方出资，甲方确认投入维修(扩建)金额共需60万元。上述维修(扩建)投入按以下方式进行产权所属:1.项目地块(物业)因政府行为拆迁，乙方投入维修(扩建)的雨蓬按政府征收拆迁补偿办法处理，补偿款归乙方所有；2.项目地块(物业)因甲方公司自行规划需拆除建筑物时，按三年平均分摊计算，平均每月维修(扩建)折旧为16666元。因乙方未能使用三年，甲方根据提前终止的月数，每月补偿维修(扩建)折旧16666元，其它不再另行赔偿；3.项目可连续经营三年时，乙方所投入维修(扩建)的物业产权归甲方所有，乙方不得追讨任何补偿。”该条所约定的自编物业2栋16-30号、6栋16-30号共30间铺位门前的雨蓬均属于案涉《临时物业租赁合同》项下的铺位。根据上述约定，只有在案涉项目可连续经营三年时，交通仓储公司才享有易运物流公司出资所建的雨蓬的所有权。从上述案涉《临时物业租赁合同》约定可知，双方本意是《临时物业租赁合同》租赁期与《合作经营合同》一致，租赁期为三年，先签一年，在案涉项目可继续经营时，双方应续签合同。（二）案涉项目可继续经营，案涉《临时物业租赁合同》应继续履行。本案，易运物流公司与交通仓储公司签订两份案涉合同是为了租赁场地用于经营蔬果批发市场，且一审判决也认定双方应继续履行案涉《合作经营合同》。由此可知，案涉蔬果批发市场项目可继续经营并应继续经营，根据案涉《临时物业租赁合同》第二条及第六条第二款的约定，双方应继续履行案涉《临时物业租赁合同》。交通仓储公司有义务也有条件与易运物流公司继续履行案涉《临时物业租赁合同》，否则将违反双方的合同约定。（三）两份合同所涉物业是用于经营同一项目、无法分割，双方应当继续履行案涉《临时物业租赁合同》。虽然案涉《临时物业租赁合同》于2017年12月31日到期，但根据案涉《临时物业租赁合同》第二条、第六条第二款之约定及两份案涉合同所涉物业是用于经营同一项目、无法分割之事实，案涉《临时物业租赁合同》亦应继续履行，不应因合同期满而终止。相应的，案涉《临时物业租赁合同》项下的铺位应继续由易运物流公司使用。因此，一审判决将两份合同割裂开来处理，在案涉《合作经营合同》应继续履行的情况下却判决《临时物业租赁合同》终止错误。 二、双方应继续履行案涉《临时物业租赁合同》，易运物流公司应支付的是租金，而非场地使用费。案涉《临时物业租赁合同》于2017年12月31日到期后，交通仓储公司拒绝收取易运物流公司支付的租金，导致易运物流公司无法缴纳租金。如前所述，案涉项目可继续履行，《临时物业租赁合同》应与《合作经营合同》一同继续发生法律效力。为此，易运物流公司应缴纳给交通仓储公司的是租金而非场地使用费。为此，一审法院判决易运物流公司向交通仓储公司支付《临时物业租赁合同》项下物业的场地使用费错误。 三、交通仓储公司应赔偿易运物流公司的损失。从一审判决《合作经营合同》应继续履行的事实可知，交通仓储公司擅自解除合同没有事实与法律依据。在交通仓储公司向易运物流公司发出无效解约通知后，为了逼迫易运物流公司撤场，交通仓储公司自2017年10月起在案涉市场到处张贴、散发通知，要求租户退场，干扰市场经营。后交通仓储公司又于2018年4月提起本案诉讼，导致部分租户人心惶惶而退铺或不续租，给易运物流公司造成极大损失。交通仓储公司应赔偿易运物流公司的损失。一审法院判决驳回易运物流公司该诉讼请求错误。 交通仓储公司辩称，一、租赁合同期届满后，任何一方不能强迫另一方续签合同，否则违反意思自治原则。案涉《临时物业租赁合同》于2018年1月已经终止，第二条约定了合同届满前一个月双方可以续签合同，而不是应当续签合同。双方可以不续签合同，且事实上双方在规定时间内没有续签合同，交通仓储公司已经通知易运物流公司返还合同项下的物业，以实际行为表明双方不再继续签订租赁合同。 二、案涉《合作经营合同》和《临时物业租赁合同》项下的租赁物、租金标准和租赁期都是不同的，是各自独立的两个不同的合同，不存在易运物流公司所称的标的物无法分割的情况。三、易运物流公司主张的损失没有事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回易运物流公司的上诉请求，维持原判。 交通仓储公司向一审法院起诉请求：1.确认交通仓储公司、易运物流公司签订的《合作经营合同》于2018年2月10日解除；2.确认交通仓储公司、易运物流公司签订的《临时物业租赁合同》于2017年12月31日已合法终止；3.易运物流公司立即向交通仓储公司返还位于货站路的农副产品干货批发市场场地及交通仓储公司自编2栋16-30号、4栋1-15号、6栋16-30号、8栋1-15号、5栋16-30号、6栋1-15号、4栋16-30号、8栋16-30号共120间商铺物业；4.易运物流公司赔偿交通仓储公司因其强行占用交通仓储公司第3项诉讼请求所涉物业场地产生的经济损失（暂计至2018年4月14日，场地使用费为388800元，租金损失为1639462.72元）；5.本案诉讼费用由易运物流公司负担。后交通仓储公司变更第1项诉讼请求为：确认交通仓储公司、易运物流公司签订的《合作经营合同》于2018年8月10日解除。 易运物流公司向一审法院提出反诉请求：1.交通仓储公司继续履行与易运物流公司于2016年9月26日签订的《合作经营合同》；2.交通仓储公司继续履行与易运物流公司于2016年12月15日签订的《临时物业租赁合同》；3.交通仓储公司赔偿易运物流公司损失683300元；4.本案本诉、反诉诉讼费用全部由交通仓储公司承担。后易运物流公司变更第3项反诉请求为：交通仓储公司赔偿易运物流公司损失748600元。 一审法院认定事实：2016年9月26日，原佛山市交通仓储实业公司（甲方）与易运物流公司（乙方）签订《合作经营合同》，主要内容为：“……经甲方公开招标，乙方投标中标，就经营佛山市交通仓储实业公司农副产品干货批发市场项目的相关工作事宜，签订本合同，以供甲乙双方共同遵守。甲方将其自有物业，场地开发的农副产品干货批发市场项目的经营管理权交给乙方，由乙方投资改造、项目推广、经营管理，在法律规定的范围内进行合法经营，承担相应的安全、法律、经营、自然灾害等风险，甲方每月收取固定收益。相关的投入设施在合同期结束或解除合同后产权归甲方所有。……一、乙方中标经营位于佛山市***佛山市交通仓储实业公司农副产品干货批发市场（具体面积见附图）。应交纳经营保证金50万元。为鼓励乙方积极开展招商工作，项目经营半年后，铺位开业率达80%以上时（以客户的租赁合同为准）退还30万元，剩余20万元经营保证金至合同结束后15天内全额无息退还。二、甲方按场地、建筑物的现状交付乙方，乙方如需改变任何结构或用途时，均需经甲方同意，否则按违约处理。三、经营期从2016年10月1日起至2019年9月30日止，共36月。本合同期满前三个月，如本项目可继续经营时，双方可以签定补充合同。四、本项目范围内的物业已有部分甲方已出租，且合同期限未到。本合同签订后，上述物业的合同解除由乙方负责，并帮助甲方追收原租户未缴交给甲方的租金及其他费用。甲方免收乙方应缴的三个月固定收益，时间为2016年10月1日至2016年12月31日，作为乙方的改造期、清理原租户期及相应应支付给原租户的补偿费用。五、乙方中标价格为165000元/月，于每月十五日前一次性向甲方交付，否则甲方每天按欠金额的千分之一计收取违约金，并有权单方面解除本合同，因此所造成乙方的损失，甲方不负任何责任。合同费用每年递增3%。上述费用中，租金为10万元，场地使用费用为2.4万元，卫生、治安管理费4.1万元，甲方收到上述款项后，开具相应的发票给乙方。……七、今后如需扩大经营范围，在仓储公司自编5栋16-30号、6栋1-15号、4栋16-30号、8栋16-30号和原配载市场铺位48-74号增加，价格按中标总价分解确定计算。……十六、经营期内，因不可抗力的原因或政府行政机关、司法、执法机关依法收回本协议范围内的场地，造成本合同无法履行时，双方互免承担对方的违约和赔偿责任，同时，如因甲方对土地进行开发，拆除建筑物，甲方可提前三个月提出解约，乙方无条件执行，甲方每提前结束本合同一个月，给予2万元作为乙方经济补偿。经济补偿及搬迁补偿等总额上限为50万元，此外，无须承担违约金或其它经济责任。……乙方收到甲方发出书面通知，须在60天内无条件搬迁并把所租物业交回。乙方与租户签订合同时亦应明确此条款。……”。 2016年10月25日，原佛山市交通仓储实业公司出具《收据》，确认收取易运物流公司支付的经营保证金500000元。 2016年12月15日，原佛山市交通仓储实业公司（甲方）与易运物流公司（乙方）签订《临时物业租赁合同》，主要内容为：“甲乙双方经协商就与乙方合作经营农副产品干货批发市场项目中第七条款所述现就相关场地扩大经营达成如下协议：一、根据原《合作经营合同》第七条款，以及甲方出租给驾校的场地突然终止合同，空置出物业2栋16-30号，4栋1-15号、6栋16-30号、8栋1-15号，共60间铺位。原《合作经营合同》第七条款扩大经营范围所列铺位：物业5栋16-30号、6栋1-15号、4栋16-30号、8栋16-30号，现一并用作农副产品干货批发市场扩大经营面积使用，共计120间（8400平方米）。二、甲方按场地、建筑物的现状交付乙方，乙方如需改变任何结果或用途时，均需经甲方同意，否则按违约处理。经营期从2017年1月1日起至2017年12月31日止，共12月。本合同期满前一个月，如本项目可继续经营时，双方可以签定补充合同。三、经双方协商，原《合作经营合同》中交纳的伍拾万元经营保证金、同时用于新增铺位经营保证金使用，用作整个扩大的农副产品干货批发市场项目经营保证金。……四、合同租金为97200元/月，于每月十五日前一次性向甲方交付，否则甲方每天按欠金额的千分之一计收取违约金，并有权单方面解除本合同，因此所造成乙方的损失，甲方不负任何责任。合同费用每年递增3%。上述费用中，租金为48000元，卫生、治安管理费49200元，甲方收到上述款项后，开具相应的发票给乙方。……十四、经营期内，因不可抗力的原因，或政府行政机关、司法、执法机构依法收回本协议范围内的场地，造成本合同无法履行时，双方互免承担对方的违约和赔偿责任，同时，如因甲方对土地进行开发，拆除建筑物，甲方可提前三个月提出解约，乙方无条件执行，甲方无须承担违约金或其它经济责任。乙方收到甲方发出书面通知，须在60天内无条件搬迁并把所租物业交回。乙方与租户签订合同时亦应明确此条款。……”。 2017年8月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出《佛山市禅城区国土城建和水务局关于将货站路以西交通仓储公司地块改造项目纳入“三旧”改造范畴的批复》，上载：“经区‘三旧’改造联席会议研究，同意将位于货站路以西地块的改造项目纳入‘三旧’改造范畴，确认范围面积为114124平方米（约171.19亩，附图红线范围所示），该地块用于建设商住项目。” 2017年10月23日，原佛山市交通仓储实业公司向各租户发出《佛山市交通仓储实业公司关于解除租赁合同收回铺位的通知》，告知相关租赁物业已纳入“三旧”改造范围，政府已启动征收工作，要求各租户于2017年12月23日前交还铺位。 2017年10月24日，原佛山市交通仓储实业公司再次向各租户发出《佛山市交通仓储实业公司关于解除租赁合同收回铺位的通知》，要求各租户于2017年12月31日前交还铺位。 2017年11月10日，原佛山市交通仓储实业公司向易运物流公司发出《关于解除租赁合同的通知》，上载：“根据佛山市城市升级改造需求，我公司已被佛山市政府纳入‘三旧改造’范围，佛山市政府现已启动对我公司所属相关物业的征收工作。为积极配合佛山市政府完成‘三旧改造’的相关征收工作，我公司现需收回向贵公司出租的物业，为此，我公司已于2017年10月24日向贵公司发出《关于解除租赁合同收回铺位的通知》，现对于回收租赁物业事宜再次向贵公司通知如下：自贵公司收到本通知之日起，即解除归贵、我双方于2016年9月26日签订的《合作经营合同》，双方权利义务关系终止。自《合作经营合同》解除之日起90日内，请贵公司向我公司按时交还租赁物业。特此通知”。易运物流公司于次日签收上述通知。 2017年12月22日，原佛山市交通仓储实业公司向易运物流公司发出《关于收回租赁物业的通知》，认为因《临时物业租赁合同》将于2017年12月31日到期，《合作经营合同》自交通仓储公司发出解除合同通知后已解除，故要求易运物流公司于2018年2月10日前完成涉案相关物业的搬迁工作。易运物流公司于次日签收上述通知。 2018年4月16日，易运物流公司向交通仓储公司出具《复函》，认为交通仓储公司解除《合作经营合同》的行为无效，且《临时物业租赁合同》与《合作经营合同》所涉物业为同一经营项目，故上述两合同应继续履行。 2018年5月3日，交通仓储公司向佛山市******提交《佛山市交通仓储实业有限公司关于申请对货站路46号地块实施收回纳入储备后公开出让的请示》，申请对佛山市禅城区*******块实行收回纳入政府土地储备后公开出让。 2018年5月4日，案外人佛山建投房地产开发有限公司作为交通仓储公司股东出具《佛山市交通仓储实业有限公司股东决定》，要求交通仓储公司配合相关部门收回划拨土地使用权及申请补偿，待相关划拨土地使用权被收回后，该司决定报请结算交通仓储公司并依法开展清算及注销工作。 2018年7月3日，佛山市******向交通仓储公司作出《佛山市****************块实施收回储备的复函》，主要内容为：一、同意将上述46号地块纳入市政府2018年土地收储计划，该中心加紧落实土地收储，请交通仓储公司配合有关工作。土地收回后，由市国土规划局制订土地出让计划及方案；二、该地块性质为划拨用地，按照有关规定，土地由政府无偿收回，地上房屋建筑物的收回补偿按照市场评估价格进行补偿。 另查明一，依据交通仓储公司提交的《国有土地使用证》及《房地产权证》，佛山市禅城区******土地使用权人为原佛山市交通仓储实业公司；包含涉案物业在内的佛山市禅城区***兴发商业广场2-16～30号、4-1～30号、5-1～30号、6-1～30号、8-1～30号、9-1～30号、10-1～30号、11-1～30号、12-1～30号房屋权属人均为原佛山市交通仓储实业公司。 另查明二，2017年，佛山市建设开发投资有限公司向佛山市人民政府国有资产监督管理委员会提交《关于佛山市交通仓储实业公司公司制改制的请示》。同年12月12日，佛山市人民政府国有资产监督管理委员会印发《市国资委关于佛山市交通仓储实业公司公司制改制的批复》，同意原佛山市交通仓储实业公司依法改制为有限责任公司。依据《佛山市交通仓储实业公司公司制改制实施方案》，原佛山市交通仓储实业公司采用整体改制方式，名下资产、债务、业务、人员整体由新公司承继。同年12月22日，原佛山市交通仓储实业公司变更名称为佛山市交通仓储实业有限公司，变更企业类型为有限责任公司（法人独资）。 诉讼中，交通仓储公司陈述：交通仓储公司目前就地块征收问题正与政府部门谈判，双方尚未签订相关协议。交通仓储公司确认易运物流公司转租的事实，并自愿于本案中仅诉请由易运物流公司承担返还物业义务。易运物流公司已交纳《合作经营合同》项下费用至2018年7月，2018年8月起交通仓储公司未再收取相关费用；易运物流公司交纳《临时物业租赁合同》项下租金至2017年12月。易运物流公司陈述：易运物流公司承租涉案物业后用于经营蔬菜水果批发市场，有转租，目前尚余一两百户租户继续经营。《合作经营合同》项下租金目前正常继续缴纳，《临时物业租赁合同》项下租金交至2017年12月。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原佛山市交通仓储实业公司与易运物流公司签订的《合作经营合同》及《临时物业租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。 关于本案交通仓储公司的诉讼主体资格问题，经查，交通仓储公司系由原佛山市交通仓储实业公司获批整体转制而来，相关转制方案已明确原佛山市交通仓储实业公司名下所有资产债务等由交通仓储公司承继，故原佛山市交通仓储实业公司于上述两合同项下权利义务亦应由交通仓储公司一并享有及承担，交通仓储公司有权提起本案诉讼。 关于交通仓储公司主张确认《合作经营合同》解除、确认《临时物业租赁合同》终止及返还物业的诉请。交通仓储公司、易运物流公司于涉案《合作经营合同》所约定的履行期限为2016年10月1日至2019年9月30日，双方另于合同第十六条约定：“经营期内，因不可抗力的原因或政府行政机关、司法、执法机关依法收回本协议范围内的场地，造成本合同无法履行时，双方互免承担对方的违约和赔偿责任，同时，如因甲方对土地进行开发，拆除建筑物，甲方可提前三个月提出解约，乙方无条件执行，甲方每提前结束本合同一个月，给予2万元作为乙方经济补偿。经济补偿及搬迁补偿等总额上限为50万元，此外，无须承担违约金或其它经济责任。”本案中，依据佛山市禅城区国土城建和水务局于2017年8月23日作出的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于将货站路以西交通仓储公司地块改造项目纳入“三旧”改造范畴的批复》及佛山市******于2018年7月3日作出的《佛山市****************块实施收回储备的复函》，涉案物业所在货站路46号地块确已纳入禅城区“三旧”改造范畴及2018年土地收储计划，但交通仓储公司并无任何证据显示其已就该地块与相关政府部门达成收储协议或该地块已受约限期交回，亦无证据证明其符合上述合同第十六条约定之自行开发房地产条件，故仅依据上述事实尚不足以证明《合作经营合同》已无法继续履行，交通仓储公司依据第十六条约定主张解除合同及返还合同项下物业并无事实和法律依据，其所发出之解除通知亦对易运物流公司不具约束力，一审法院不予支持其上述诉请。在无其他阻碍合同继续履行因素的情形下，易运物流公司反诉主张继续履行合同有理，一审法院依法予以支持。至于《临时物业租赁合同》，该合同已至2017年12月31日届满终止，交通仓储公司亦已书面通知易运物流公司交回合同项下物业，即交通仓储公司已以其实际行为表明不再存续双方之间的房屋租赁合同关系，故交通仓储公司诉请确认《临时物业租赁合同》终止及返还相关物业有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。易运物流公司虽抗辩认为上述《临时物业租赁合同》与未到期之《合作经营合同》所涉标的物为同一项目，但是否为同一项目并非合同解除、终止的约定或法定条件，且两合同项下物业均各自独立、可予区分，故一审法院对易运物流公司上述抗辩意见不予采纳，对其反诉主张继续履行《临时物业租赁合同》的诉请亦不予支持。 关于交通仓储公司主张易运物流公司赔偿场地使用费损失的诉请。如上分析所述，涉案《合作经营合同》仍应继续履行，故易运物流公司依约应承担支付租金的合同义务。本案交通仓储公司虽以合同解除为由诉请易运物流公司支付场地使用费，但因该场地使用费于合同履行期间即为租金，故为避免诉累，一审法院确定易运物流公司应向交通仓储公司支付该《合作经营合同》项下物业目前到期租金。因交通仓储公司陈述自2018年8月起即未再收取租金，易运物流公司亦无有效证据予以反驳，故易运物流公司应依据合同约定租金标准向交通仓储公司支付2018年8月至2019年4月租金合计1565239.50元（165000元/月×103%×2个月+165000元/月×103%×103%×7个月）。另因《临时物业租赁合同》业已到期终止，易运物流公司尚未返还合同项下物业，故易运物流公司应依据合同约定标准即97200元/月向交通仓储公司计付合同终止后即2018年1月起至易运物流公司实际返还上述物业之日止的场地使用费，暂计至2019年3月为1458000元（97200元/月×15个月）。 关于交通仓储公司、易运物流公司各自诉请赔偿的其他经济损失。诉讼中，交通仓储公司以易运物流公司未按期返还物业为由主张易运物流公司承担其他已清退物业的租金损失，易运物流公司则以交通仓储公司发布解除通知致易运物流公司租户解约或停止续约为由向交通仓储公司主张赔偿相关经济损失，但双方均未提交有效证据佐证上述损失与双方上述行为的关联性或因果性，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由双方各自承担举证不能后果，一审法院对交通仓储公司、易运物流公司上述诉请均不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认交通仓储公司与易运物流公司继续履行原佛山市交通仓储实业公司与易运物流公司于2016年9月26日签订的《合作经营合同》；二、确认原佛山市交通仓储实业公司与易运物流公司于2016年12月15日签订的《临时物业租赁合同》已于2017年12月31日终止；三、易运物流公司于判决发生法律效力之日起十日内，向交通仓储公司返还《临时物业租赁合同》项下自编2栋16-30号、4栋1-30号、5栋16-30号、6栋1-30号、8栋1-30号共120间铺位；四、易运物流公司于判决发生法律效力之日起十日内，向交通仓储公司支付《合作经营合同》项下2018年8月至2019年4月租金合计1565239.50元；五、易运物流公司于判决发生法律效力之日起十日内，以97200/月的标准向交通仓储公司支付2018年1月起至易运物流公司实际返还上述第三项物业之日止的场地使用费（暂计至2019年3月为1458000元）；六、驳回交通仓储公司的其他诉讼请求；七、驳回易运物流公司的其他反诉请求。如易运物流公司未按判决指定的期间履行返还铺位义务及给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取11513元，由交通仓储公司负担9306元，由易运物流公司负担2207元；反诉受理费收取5317元，由易运物流公司负担。 二审期间，易运物流公司、交通仓储公司均未向本院提交新证据。 经审查,一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，围绕着易运物流公司的上诉请求，二审争议的焦点为：1.案涉《临时物业租赁合同》应否继续履行；2.易运物流公司要求交通仓储公司向其赔偿《合作经营合同》项下租赁物有关损失能否支持。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”双方签订的《临时物业租赁合同》中，约定该物业租赁期限从2017年1月1日起至2017年12月31日止，合同期届满前一个月，如本项目可继续经营时，可以签定补充合同。交通仓储公司提起本案诉讼之时，该合同约定的租赁期限已届满，双方未续签补充合同。交通仓储公司此后发出通知并在本案中要求易运物流公司交回《临时物业租赁合同》项下租赁物，以实际行动表明终止双方之间的租赁合同关系，该行为符合上述法律规定及合同约定。对于易运物流公司上诉提出依据《临时物业租赁合同》第六条第二款约定:“……2.项目地块(物业)因甲方公司自行规划需拆除建筑物时，按三年平均分摊计算，平均每月维修(扩建)折旧为16666元。因乙方未能使用三年，甲方根据提前终止的月数，每月补偿维修(扩建)折旧16666元，其它不再另行赔偿；3.项目可连续经营三年时，乙方所投入维修(扩建)的物业产权归甲方所有，乙方不得追讨任何补偿。”该合同租赁期应为三年之事由，本院认为，该条款仅约定维修(扩建)费如续租满三年，交通仓储公司每月按照固定比例返还该项费用，并不足以推定一年租赁期限届满后，交通仓储公司必须与易运物流公司续租满三年，易运物流公司以此主张案涉《临时物业租赁合同》租赁期为三年理据不足，本院不予采纳。案涉《合作经营合同》和《临时物业租赁合同》项下的租赁物、租金标准和租赁期不同，属于各自独立的两个不同的合同，易运物流公司上诉主张两份合同所涉物业是用于经营同一项目、无法分割，双方应当继续履行案涉《临时物业租赁合同》缺乏依据，本院亦不予采纳。基于上述事实，一审法院确认双方签订的《临时物业租赁合同》已于2017年12月31日终止依据充分，易运物流公司上诉主张继续履行该合同并要求按照原合同约定缴纳费用至三年期限届满之日止缺乏理据，本院不予支持。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，易运物流公司主张交通仓储公司发布解除通知致使其租户解约或停止续租，干扰市场经营，以及提起本案诉讼导致租户退铺或不续租，要求交通仓储公司向其赔偿748600元，但其对此未能提交有效的证据佐证该项损失，以及该项损失与交通仓储公司的行为具有法律上直接因果关系。故此，对于易运物流公司该项上诉请求，本院不予支持。 综上，易运物流公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11286元，由上诉人佛山市易运物流市*开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年九月十日 法官助理*** 书记员***