房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市黄浦区人民法院 民事判决书 （2014）黄浦民四(民)初字第736号 原告上海范氏科技投资发展集团有限公司。法定代表人***。委托代理人***，上海江怀律师事务所律师。委托代理人***，上海市东高地律师事务所律师。被告台州银行股份有限公司。法定代表人***。委托代理人***，上海市杰豪律师事务所律师。委托代理人***，上海市杰豪律师事务所律师。第三人上海金瀚装饰工程有限公司。法定代表人***。委托代理人***，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人***，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海范氏科技投资发展集团有限公司诉被告台州银行股份有限公司及第三人上海金瀚装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人***、***，被告委托代理人***、***，第三人委托代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海范氏科技投资发展集团有限公司诉称：原、被告于2010年10月9日签订系争房屋《上海市房屋租赁合同》及相关补充协议，10月20日交付系争房屋。后因被告原因于2013年11月29日在台州市签订了《解除租赁合同协议书》，解除了上述《上海市房屋租赁合同》及所有补充协议，租金结算至2013年11月30日。被告当日交付了系争房屋的钥匙。但原告回沪后发现钥匙无法打开系争房屋，并发现被告委托的装修公司及第三人占用系争房屋不愿撤离。致使原告无法取得系争房屋。为此，要求被告返还原告本市河南南路XXX号一层商场B(部分)、三层商场(部分)以及四层商场(部分)。要求被告支付自应当交还房屋之日起即2013年12月8日至实际交还房屋之日止的按合同租金计算的租赁房屋占用使用费。原告提供了以下证据：一、《上海市房屋租赁合同》，证明原告有系争房屋转租权。二、《上海市房屋租赁合同》及补充协议，证明原、被告间关于租赁法律关系及相关约定。三、《解除租赁合同协议书》，证明原、被告于2013年11月29日解除了租赁合同，被告交付了系争房屋的钥匙。但原告回沪后发现钥匙无法打开系争房屋，被告未履行交房义务。四、房屋交接确认书，证明原告依约交付了系争房屋，第三人是被告委托的装修公司。五、律师函，证明第三人因与被告工程合同未结算，认为其有权占用系争房屋。六、律师函，原告第一时间主张了权利。七、询问笔录，证明第三人始终占用系争房屋。被告台州银行股份有限公司辩称：原、被告间有关系争房屋的租赁关系已经于是2013年11月29日解除。双方已经就房屋合同解除后归还及相关事宜作了了结。原告诉状中陈述的签订合同的过程没有异议。但诉状中陈述的原告发现钥匙无法打开系争房屋，并发现装修队仍占用房屋的事实与事实不符。系争房屋的钥匙于2013年11月22日，由台州市人民法院证据保全时予以更换的，对此原告是知道的，也是参与的。所以不存在钥匙无法打开的事实。在证据保全时，系争房屋内并没有装修队占用的事实。所以才会有2013年11月29日双方在台州签订租赁合同解除并交付钥匙的事实的。2013年11月29日交付钥匙之后系争房屋的风险应该由原告自行承担。故不同意原告的诉讼请求。被告对原告提供的证据一、真实性无法确认。对原、被告间的租赁关系是认可的。二、真实性没有异议。结合其证据四，说明了原、被告间的租赁关系已经处理完毕了。三、房屋交接单，真实性没有异议。不认可其证明内容。在证据上显示的是装修工程公司，并没有说其是被告授权的房屋装修公司。四、真实性没有异议。其证明双方间的租赁关系已经终结，合同解除的善后补偿事宜也已经履行完毕，房屋也已经交付完毕。五、因为没有原件，对其真实性无法发表意见，被告对此也不清楚。六、没有异议。被告也收到了。该律师函，并不能证明被告交还房屋是有瑕疵的。而且也不能证明在此期间，双方对善后事宜一直保持联系。七、对二份询问笔录的真实性和客观性，被告仍不予认可。因为在我们之前收到的由原告向法庭提供的该询问笔录，是没有询问人和记录人的。在询问人和记录人处都空白的。同样也没有上海市外滩派出所的摘录专用章的。和今天提供的材料是不一致的，我们认为公安机关在询问笔录做任何事后的添加都是违法的，所以我们对其真实性不予认可。在被告收到的法院的传票后，被告三次道黄浦区公安机关调查取证，前二次被告都去外滩派出所，都被告知没有任何的记录，第三次被告的律师到黄浦公安分局，再去外滩派出所要求盖章时，仍被告知没有该份材料。被告提供了以下证据：一、《解除租赁合同协议书》，证明原、被告在2013年11月29日己经协商解除了房屋租赁合同，双方约定在当日完成租赁房屋相关钥匙的移交手续，被告支付协议款后双方就该房屋租赁事宜不存在任何权利或义务，亦无任何纠纷。二、银行汇票及钥匙接收单，证明在2013年11月29日，原告收到银行汇票及钥匙，被告己完成交房义务。三、起诉状及送达回证，证明在2013年11月18日，被告根据与第三人的管辖约定，就双方的装饰纠纷向浙江省台州市路桥区人民法院起诉第三人。四、证据保全申请书及浙江省台州市路桥区人民法院(2013)台路商初字第2535号民事裁定书，证明为了保证与原告达成退房事宜，被告在2013年11月20日向浙江省台州市路桥区人民法院申请证据保全，浙江省台州市路桥区人民法院当日裁定保全并通知了原告和第三人。五、工商材料，证明涉案房屋的物业管理公司上海好善合实业投资发展有限公司是原告的下属企业，是原告的关联公司。六、原、被告往来短信及(2014)渐台正证字第03868号公证书，证明双方在解除租赁合同后还有过联系，原告并未提及第三人占用系争房屋事宜。七、差旅费报销单、火车票及汽车票，证明2013年12月2日，根据双方约定，被告公司员工专程来沪处理系争房屋内办公隔断等物品的清理工作。八、原、被告往来邮件及(2014)渐台正证字第03904号公证书，证明原、被告在签署《解除租赁合同协议书》之前有过多次协商，原告对系争房屋当时的状况、房屋的交付方式进行了确认。九、***的证明及身份证复印件，证明2013年11月23日至27日期间，系争房屋现场并无第三人公司员工。十、建筑业统一发票、零星工程决算书、销货单，证明***在2013年11月23日至27日期间对系争房屋进行施工。十一、情况说明，证明由于该项目早已停工，系争房屋现场无电可用。因解除房屋租赁合同需要，上海天运物业管理公司于2013年11月24日至27日期间对系争房屋临时供电。之后再没供电。十二、查询110接处警记录登记表、110接警登记表，证明原告接受系争房屋后，第三人公司员工欲进入系争房屋，遭到原告现场管理人员阻止，并报警。十三、电话录音，证明原告现场管理人员确认证据十二证明的事实，证明第三人公司是在2013年12月6日恶意侵占系争房屋。十四、证据保全时系争房屋现场录像，证明在2013年11月22日，浙江省台州市路桥区人民法院对系争房屋进行证据保全时，现场没有第三人公司人员及设备。十五、被告给第三人的函，证明在被告与原告签署《解除租赁合同协议书》之前，被告曾督促第三人及时结算并移交钥匙。在签署《解除租赁合同协议书》时，被告也及时将退租情况告知第三人。十六、《建筑装饰工程施工合同》、管辖异议申请书、上诉状，证明第三人恶意拖延诉讼时间。十七、浙江省台州市路桥区人民法院庭审笔录，证明第三人对相关事实的陈述与客观事实不符。原告对被告提供的证据一、真实性没有异议。不同意其证明的事实。其只是针对租赁合同。对房屋的返还，在协议书是没有约定的。对返还的问题，在后面的接收单上是有反映的，实际上房屋的交接没有完成，只是交付了系争房屋的钥匙。二、真实性没有异议。但不同意其证明内容，质证意见同证据一。三、真实性没有异议。里面也提及了被告要求返还房屋的事实。证明被告和第三人的施工合同还没有解除。也证明了第三人在系争房屋的项目还没有交付给被告。反映出被告至今没有返还系争房屋的真实的客观情况。四、和本案无关。而且何时去保全的，也不知道的。我们以实际交还房屋为准。五、没有异议。六、公证书里面拍摄的关于短消息的发送日期的照片，看不清楚；对其证明内容有异议，其无法证明原告要证明的内容。从短消息的内容看，原告并不在系争现场。七、对报销单的真实性有异议，是被告单方面制作的，具体做什么我们无法确认。对火车票、汽车票的真实性没有异议，其和本案无关。八、03904公证书，对其证明内容有异议。从其真实性看，确实有这样的邮件往来。我们一直要求他们抓紧清理工程队。我们解除合同的前提是被告要清理工程队。所以不同意被告的证明内容。清理工程队是被告的义务。九、对其真实性不发表意见，认为其和本案无关。该证人是被告委托的包工头，和本案有利害关系，其证明是没有证明效力的。十、建筑业统一发票等。我们对其真实性有异议，认为和本案没有关联性。十一、物业情况说明的真实性没有异议，认为和本案无关。十二、110接警记录的真实性没有异议，不同意其证明内容。十三、录音时是被告在没有争得相关人员同意的情况下录制的，是非法取得，不能作为证据。其录音内容，也不能证明被告的证明内容。十四、证据保全的录像的真实性没有异议。不同意其证明内容。其目的是为了证据保全，并不能反映当时整个房间的现状。十五、被告给第三人的函的真实性不发表意见，因为是被告和第三人来往的函件。十六、施工合同等的真实性没有异议。其是被告和第三人之间的事情，和原告没有关系。十七、庭审笔录的真实性没有异议。意见同补充证据十六。第三人上海金瀚装饰工程有限公司述称：原、被告之间的诉讼和第三人没有关系，我们也不想参与。第三人对原、被告间的纠纷的实际情况也是不清楚的。确有相关设备在系争房屋内至今。第三人提供了证据一、《建筑装饰工程施工合同》，二、浙江省台州市路桥区人民法院应诉通知书，三、浙江省台州市路桥区人民法院传票，证明被告与第三人存在装饰装修合同关系，纠纷正在审理之中。四、起诉状，五、浙江省台州市路桥区人民法院(2013)台路商初字第2535号民事裁定书，证明被告起诉要求第三人归还系争房屋钥匙，裁定中仅包括对现场进行拍照、录像。六、一层平面图，七、三楼电玩城照片，八、紫金路玻璃门照片，九、被加锁后门照片，证明被告在系争工程纠纷尚未解决时，隐瞒争议事实，骗取业主收回房屋。现场通道及加锁情况。第三人对原告提供的证据一、二、与第三人无关。三、不是第三人所签，故对真实性不发表意见。协议书第2条约定，第三人与被告就系争房屋的装修工程存在争议，对这节事实，原、被告双方都是知道的。在这个情况下，原告和被告签订了这样一个协议，对第三人之后的其他纠纷，他们应该有意思表示的一致。原告是否有放弃主张权利的意思表示，希望法庭向原、被告双方查明。退租结算，与第三人无关。四、五、六、2013年12月10日原告发出的律师函，该函出具的时间是台州法院更换现场钥匙之后，根据台州法院的说法现场由法院更换，第三人对此始终是不知情的，也没有得到过任何的通知。第三人始终没有收到任何的法院生效文书要求退出系争房屋，第三人在台州法院现场进行证据保全后，第三人已经失去对系争房屋的控制，不存在强占房屋的问题；第三人和被告的诉讼诉请中又一项诉请就是交还系争房屋的钥匙，台州法院在进行拍照、录像时，在没有通知第三人，第三人也没有人到场的情况下，自行更换了系争房屋的钥匙。2014年8月的庭审中，第三人才知道了这节事实，当天台州银行撤回了诉请的第二项，返还钥匙的诉请。本案的根源是台州法院保全证据不恰当，存在未审先执行的问题。发给被告的函，我们是收到过的。对2013年12月6日的第三人发给原告的函，对其真实性没有异议。在该发函的时间点，没有发生台州法院对第三人的任何告知，第三人也不知道系争房屋的钥匙被更换的事情。当时第三人在系争房屋内还遗留有相应的机械设备。当时第三人和被告的诉讼还没有进入相关的司法审价程序。在当时的情况下，第三人希望对现场进行保护。七、对二份笔录的真实性和合法性予以认可，对里面陈述的内容也认可其真实性。我们认为我们当时在现场的事实，不能证明我们占用场地及其他的事实。第三人对被告提供的证据一、二、与第三人无关。三、起诉状的真实性没有异议。希望法庭注意诉状中的第二项诉请。四、真实性没有异议。希望法庭注意裁定书的内容。台州法院的保全人员是没有权力更换钥匙的。五至八、与第三人无关。九、十、真实性无法确认。情况说明的时间点上，系争房屋确实早就不在第三人的控制之下了。十一、和第三人无关，我们也不发表意见。十二、报警记录的真实性无法确认，报警记录的时间点上，第三人已经不再控制系争房屋了。十三、不是第三人经手的，第三人不发表意见。十四、录像的真实性予以确认。其结论是现场没有第三人的施工人员，现场也没有第三人的机械设备，结论的时间在11月22日。但从录像看，现场是有第三人的机械设备的。而且保全时，第三人并没有人在场。我不知道当时的台州法院是如何判决当时现场是没有第三人设备的。希望黄浦法院核实台州法院相关陈述的可信程度。十五、真实性没有异议。本案存在大量的窝工、停工现场，一直到2013年底。委托审计是被告的义务。十六、真实性没有异议。希望法庭注意里面对审计的约定。该合同对应的工程纠纷至今仍没有判决。十七、真实性没有异议。台州法院擅自更换门锁，给没有告知过第三人。原告对第三人提供的证据一至三、真实性没有异议，但和原告没有关联性。四、起诉状的真实性没有异议，希望法庭注意其诉请要求返还钥匙。五、真实性没有异议，但和原告没有关系。六、平面图不是产证上下来的，对其真实性无法确认。七至九、从照片上看不出第三人要证明的内容，和原告也没有关系。被告对第三人提供的证据一至三、真实性没有异议。对第三人和被告间存在诉讼纠纷的事实没有异议。四、五、真实性没有异议。第三人和原告都提及了该诉状中的第二项诉请。因为这个诉请已经撤销了，其是在保全之前提出。六、其是一个涉及的平面图，和本案没有关联性。七至九、无法确认是在何时拍摄的，也不能按照第三人在证据目录中说的凭借三张照片证明其要证明的内容。经审理查明：原、被告于2010年10月9日签订了关于本市河南南路XXX号一层商场B(部分)、三层商场(部分)以及四层商场B(部分)的《上海市房屋租赁合同》及补充协议。租期自2011年2月1日至2021年1月31日。2011年2月1日至2014年1月31日年租金人民币9,998,000元，2014年2月1日至2017年1月31日年租金人民币10,797,840元。2013年11月29日，原、被告签订了《解除租赁合同协议书》，解除了上述《上海市房屋租赁合同》及所有补充协议，租金结算至2013年11月30日。另查明：2010年10月11日，被告与第三人签订《建筑装饰工程施工合同》，由第三人承包被告的位于本市河南南路XXX号台州银行上海分行装修工程。现被告与第三人就上述合同纠纷在浙江省台州市路桥区人民法院诉讼中。第三人相关设备存在系争房屋内至今。本院认为：原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议、《解除租赁合同协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。然在系争房屋内一直存有第三人相关设备至今，钥匙的交付是一种形式，交房应以原告可实际使用为标准，现被告并未全面履行交房义务。故原告的诉讼请求可予支持。第三人经本院释明仍不迁出，因被告与第三人之间的纠纷导致的损失应由被告与第三人协商解决或另行诉讼。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告台州银行股份有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海范氏科技投资发展集团有限公司自2013年12月8日至2014年1月31日按年租金人民币9,998,000元、2014年2月1日至实际交还房屋之日止按年租金人民币10,797,840元计算的房屋占用使用费。二、第三人上海金瀚装饰工程有限公司应在本判决生效后十五日内搬离本市河南南路XXX号一层商场B(部分)、三层商场(部分)以及四层商场B(部分)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31,712元,由被告台州银行股份有限公司负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇一四年十一月二十四日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。????当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。????没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。