某某、深圳市粤鹏建设有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院 民事判决书 （2022）粤0115民初100号 原告：***，男，1979年6月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区， 被告：深圳市粤鹏建设有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福南社区深南中路3007号国际科技大厦2701，统一社会信用代码91440300192189222X。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，女，1989年1月18日出生，汉族，系被告的员工。 原告***与被告深圳市粤鹏建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行审理。原告***、被告深圳市粤鹏建设有限公司的委托诉讼代理人***、**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告已支付的超过该商品房买卖合同约定数额的房款104256元（原告实际支付房款1493353元-商品房买卖合同约定价格1389097元）；2.被告立即支付原告逾期交房违约金损失暂计392005元（以1493353元为基数，每日按总房价款0.05%的标准从2021年1月31日暂计算至2021年12月15日，直至计算至实际交房之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年10月签订了商品房买卖合同，原告购买被告坐落于广州市南沙区××街××一街4号8××房的商品房一套，房屋总价款为1389097元，交房时间为2021年1月31日。合同第十二条约定，“延期交房违约责任，甲方（被告）应自本合同第十一条约定交房日期（2021年1月31日）的次日起到实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方（原告）支付违约金，本合同继续履行。”合同签订后，原告履行了支付房款的义务，实际支付房款1493353元，超过了合同约定的房款数额1389097元，多支付房款104256元，被告多收取原告房款10万余元没有法律根据，属于不当得利，依法应予返还。2020年12月，被告通知原告交房验收，原告请专业人员前去验收，发现多处质量问题，未通过验收，被告承诺尽快整改（维修）。2021年3月20日（约定交房期限届满后），被告再次通知原告验收，原告再次请专业人员前去验收，再次发现多处质量问题，未验收合格，被告再次承诺整改（维修）。然而至今时间已过去半年之久，被告仍未予以维修交房，被告也没有再通知原告验收。原告也已经多次向广州市住建局反映该问题，广州市住建局也认可原告的证据，但是由于广州市住建局没有执法的权利，所以广州市住建局建议到法院起诉。被告已经严重违反了双方的合同约定，至今逾期交房已将近一年，导致原告迟迟不能入住，严重损害了原告的合法权益。根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十二条及第五百八十五条之规定，被告应当承担违约责任。并且对于被告多收取原告的购房款104256元的不当得利，根据《民法典》第九百八十五条之规定，其应当予返还。 被告深圳市粤鹏建设有限公司辩称：一、原告已经在2020年12月12日接收了案涉房屋，于2020年12月15日提交了办理房产证的材料，2020年12月28日房管部门下发房产证，2021年1月15日原告在被告委托的代理办证律师事务所领取了房产证，案涉房屋已经交付，并且早于合同约定的2021年1月31日，被告不存在**交付的行为。原告诉请被告支付**交房违约金是没有合同依据和法律依据。二、双方买卖的是带装修的房屋，1389097元是毛坯房的备案价格，原告向被告支付1473353元是案涉带装修房屋的总价，原告在2020年10月2日签署了认购卡，认购***的金额1473353元就是双方协商确定的案涉带装修房屋的总价。原告在当天就支付了20000元的购房押金，2020年10月11日双方签订了商品房买卖合同及附件7，附件7的1.1条约定原告委托被告代为处理案涉商品房装修及配套服务，1.2条载明乙方确认本附件约定的该商品房交付标准与买卖合同约定交付标准不一致，2.2条载明乙方自愿授权甲方及时将该毛坯商品房继续按照本附件约定完成全部装修及配套服务，4.3条约定乙方需全额支付装修及配套服务款项，附件8的第3条约定合同所指的该商品房价款仅为服务本身价款，以上内容证明1389097元仅仅是毛坯房的备案价格。双方实际买卖的房屋是带装修的房屋，所以原告需按照合同约定支付装修款项即房屋总价款为1473353元。三、被告不存在**交付的行为，原告要求整改的事项属于双方约定的保修范围的，被告已完成整改。自2020年12月12日至今，已经一年8个月的时间，原告不入住管理，房屋可能因自然环境的问题产生问题，则因此造成的问题不再属于被告的保修范围，相应后果由原告自行承担。被告不存在违约行为，原告主张违约金的依据是错误的，即使计算违约金也应按照补充协议第8条，按照已支付价款的为0.01%，且违约金总额不超过房价款的5%。 经审理查明：被告系案涉小区的开发商。2020年10月2日，原告与广州市**广告有限公司签订团购协议，约定原告向广州市**广告有限公司支付20000元团购费，享受“2万抵6万”的购房优惠。同日，原告签署《认购卡》，载明意向单元：7栋802房，建筑面积60.6487㎡，套内面积47.9927㎡，原价1594104，优惠折扣：（原价-6万）×现场98折×团购98折，折后价1473353元。付款方式纯商业贷款，按揭金额970000元。销售人员、开发商复核、开发商审批处均有相关人员签名。2020年10月11日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的**沁园自编7栋802号房，门牌地址：南沙区××街××一街4号8××房。该商品房户型结构为1房1厅1厨1卫，非封闭式阳台3个。该商品房产权登记建筑面积共60.6487平方米，其中，套内建筑面积47.9927平方米，共有分摊面积12.656平方米。该商品房按总价交易，总金额1389097元。首期款自本预售合同网上签订之日支付639097元，剩余房款金额750000元须于2020年10月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2021年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十二条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过210日，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过210日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十三条交付时的验收乙方应在接收到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十四条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅〉质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十八条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：2.甲方按约定标准修复、更换，因此造成延期交楼的，按本合同第十二条处理。第二十条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限:（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）***具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅〉质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。附件七：装饰、设备标准1、装修及配套服务内容1.1双方一致同意，乙方委托甲方代为处理该商品房装修及配套服务相关事宜，具体装修及配套服务内容如下：（1）为合理利用该商品房空间，对该商品房管线布局进行优化；（2）就该商品房基础设备配置等向乙方进行技术交底；（3）具体装修标准以本附件内容为准。1.2乙方确认，本附件约定的该商品房交付标准与买卖合同约定的交付标准不一致，故此，本附件生效后乙方即不可撤回或要求变更、解除本附件，也不得拒付、少付或**支付买卖合同约定的任何款项。2、装修及配套服务进场2.1双方同意，对乙方的房屋改造及室内装修的具体施工进场时间，由甲方根据装修工程需要自行安排。2.2为保证乙方的装修及配套服务如期交付，除政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的书面鉴定结论证明房屋质量存在主体质量不合格的情形外，乙方同意：在买卖合同约定的交付时间前乙方自愿授权甲方及时将该毛坯商品房继续按照本附件约定完成全部装修及配套服务。2.3如因异常天气、政府行为、公共事业部门原因、不可抗力或者买卖合同及本附件中约定的其它原因，需顺延装修施工的工期，甲方应在合同约定收楼日期前书面告知乙方，而无需承担**的违约责任。3、装修及配套服务标准3.1乙方已知悉买卖合同附件约定交付标准及本附件的装修装饰标准。3.2乙方同意为保证按时完成工程，提高装修品质，或按照法律和政策的规定，或按照招投标的具体情况，甲方有权变更装修装饰材料或设施设备的品牌及产地（不低于本合同约定的装修的标准），无需另行通知乙方，该变更不视为甲方违约，不作为乙方拒收房屋的抗辩理由。3.4乙方如认为装修标准不符合本附件约定的标准的，应于本附件约定交付日起10日内以书面形式通知甲方，并在10日内提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论（否则视为甲方交付符合约定标准），如属于甲方责任的，甲方承担鉴定费用及保修责任，如不属于甲方责任的，乙方自行承担鉴定费用。4、交付及转移4.1乙方同意，甲方在买卖合同约定的交付日，即【2021】年【1】月【31】日前完成装修及配套服务，并交付乙方使用。但如乙方违反买卖合同及其附件、或本附件中各项约定的，则买卖合同约定的交付日及本合同约定的装修及配套服务完成时间相应顺延，甲方不承担该商品房装修工程**交付的违约责任。4.2乙方同意，若乙方已按买卖合同的约定履行完毕相应的付款义务，则乙方于本附件第4.1条约定的交付之日七日内自行前往甲方委托的代理机构处（前期物业服务机构）验收和接收该房屋，甲方无须另行书面通知乙方。乙方于上述期限内拒绝接收或逾期接收该商品房的装饰装修的，均视为甲方已按本附件11条约定的交付日移交该商品房的装饰装修给乙方。4.3如乙方未能在本附件约定期限内履行完毕本附件约定的全部支付义务的，包括但不限于全额支付装修及配套服务款项、违约金（如有）等。则乙方同意：在乙方逾期付款的情况下，乙方同意甲方顺延买卖合同及本附件约定的房屋交付时间，直至乙方付清全部款项，包括但不限于装修及配套服务费、违约金等。自乙方付清全部款项之日起的第10个工作日，甲方无需另行书面通知乙方，乙方自行前往甲方委托的代理机构处（前期物业服务机构）办理收楼手续，甲方不承担任何延迟交房的违约责任，乙方对此不持异议；乙方于上述期限内拒绝接收或逾期接收该商品房的装饰装修的，均视为甲方已按本附件4.1条约定的交付日移交该商品房的装饰装修给乙方。乙方同意：甲方在买卖合同约定的交付日前取得该商品房所在**的建设工程竣工验收备案证明即表明该商品房达到了交付条件。4.4乙方确认，该商品房装修及配套服务于现实交付予乙方之日起法律责任转移至乙方。如非因甲方原因或因乙方原因导致在本附件第4.1条约定的交付日未能满足交付条件或乙方未办理交接手续的，则自本附件第4.1条约定的交付日起该商品房的全部法律责任转移至乙方。6装修对于房屋改动的约定6.1乙方已充分了解装修会导致房屋平面布局、结构、可使用面积、房屋层高、**外立面等的变化，以及房屋的交付状况会与乙方与甲方签署的买卖合同约定毛坯状况不符合的情况，故乙方在收房时不得以此为理由向甲方提出拒绝收房、换房、退房或索赔等权利主张。6.3乙方确认:甲方装修施工期间，为乙方安全，乙方不进入施工现场，不干扰施工，不对装修标准、图纸、材料等进行变更，且在甲方交付前，不再另行委托第三方装修该商品房。6.4乙方确认：甲乙双方约定的装修系按照一次性包干价计取，鉴于甲方的品牌价值、技术、设计理念、房屋装修及配套难度等因素，乙方认可并接受本附件约定的装修标准，认可买卖合同和本附件约定的总价款符合市场行情、公平合理。不管最终乙方购买的该商品房的实测面积或市场行情等是否发生变化，本合同及附件价款不作任何变更或调整。6.5乙方确认：因不同的商品房存在楼层、座向、建筑面积、户型、平面间隔等的差异，故商品房装修可能存在费用差异，乙方愿意接受该商品房合同约定总价。附件八：本合同补充协议第八条对合同第十二条的“延期交房的违约责任”补充或修改双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下修改：1、由于甲方原因，导致未能按期交房的，甲方支付违约金的标准为每日向乙方支付已支付房价款的0.01%，且违约金总额不超过总房价款的5%。第九条对合同第十三条的“交付时的验收”补充或修改1、乙方提出的异议除属于法律明确规定有权拒收该商品房的情形外，其余的异议均不影响该商品房的交付；在此情形下，乙方仍应在合同约定的收楼期限内接收该商品房。如乙方以此为由拒收该商品房的，则视为合同第十二条约定的“由于乙方原因，导致未能按期交付”，甲方有权依照合同第十二条及本补充协议第八条的约定处理。2、乙方提出的异议属于质量保修范围的，甲方依照《房地产（住宅）质量保证书》及合同第二十条等约定据实履行相应保修责任，但该异议不影响该商品房的交付，乙方应在合同约定或者甲方通知的收楼期限内接收该商品房。乙方对合同附件六《装饰、设备标准》所示内容提出的异议或者要求，均属合同二十条约定的质量保修事项，不影响该商品房的交付，甲方依约据实处理。3、乙方认为本商品房不符合交付标准或条件的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准。4、甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复的，视为乙方异议事实成立，但不构成延期交房。原告在庭审中陈述双方在协商过程中和签订合同前，双方确定的案涉房屋售价包括装修为1493353元，被告则主张双方确定的售价折后总价包括装修为1473353元。被告在庭审中陈述案涉房产按照毛坯房报建，毛坯房备案价1389097元，备案后被告决定将尚未出售的部分房屋装修后出售，所以案涉合同约定主合同交付的为毛坯房，附件七约定装修，因此案涉合同包括毛坯房售价1389097元和装修费84256元。 原告于2020年10月2日向被告支付20000元，于2020年10月11日支付703353元，于2020年12月1日支付750000元。被告向原告开具84256元、639097元和750000元的三张发票。原告于2020年10月2日向广州市**广告有限公司支付20000元团购费。 2017年12月19日，案涉**取得竣工验收备案表，双方在庭审中确认案涉房产于2018年8月20日取得初始登记。2019年9月19日，案涉**室内精装修工程竣工验收。2020年12月27日，原告缴纳契税；2020年12月28日，案涉房产登记到原告名下。 原告在庭审中陈述于2020年12月10日收到收楼通知书，2020年12月2日第一次验房，因为房屋存在质量问题所以没有向被告领取钥匙，2021年3月20日再次验房不合格。两次房屋验收单分别载明大门锁、门套松动、门柜刮花等问题；入户门多处破损，厨房瓷砖多处空鼓、墙砖破损、管道松动、卫生间漏水、次卧门把手松动，墙砖破损、主卧木地板起潮、窗户开关异响、窗台石断裂、踢脚线不直等。被告认为上述系质保问题，根据合同约定应当属于保修责任范畴，案涉房产已办理房产证，已完成交付。诉讼中，本院于2022年7月18日组织双方到现场勘验，原告于当日向被告领取钥匙，被告其后对案涉房产勘验的质量问题进行了维修。 本院认为，原告与被告签订的《认购卡》和房屋买卖合同均是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 原告向广州市**广告有限公司支付20000元团购费用，享受其提供的“2万抵6万”的优惠价格购买案涉房产，根据《认购卡》载明的房屋价款优惠显示，折后价1473353元已经享受原价减去60000元的优惠，故原告主张其向广州市**广告有限公司支付20000元团购费用属于房款的一部分，并要求被告退还的诉请，缺乏依据，本院不予支持。案涉房产于2017年12月19日取得竣工验收备案表，于2018年8月20日已完成初始登记，其后于2019年9月19日完成室内精装修工程竣工验收。双方在《认购卡》中确认案涉房产折后价为1473353元，案涉合同约定交付毛坯房，并在附件七约定原告授权被告进行装修，虽然没有明确装修价款金额，但从双方确定的房屋实际售价和案涉房产初始登记后再进行装修后出售的情况，案涉房产实际售价1473353元应包括毛坯房备案价1389097元和装修费84256元，被告向原告开具的发票亦将装修款金额84256元单独开具发票。原告主张被告将超过备案价多收取的84256元房款退还的诉请，理据不足，本院不予支持。 案涉房产在签订案涉合同时已经完成初始登记，案涉房产在案涉合同约定交付日期前已经登记在原告名下，原告在此之前已经收到被告的收楼通知，并且对案涉房产进行验收。虽然原告提出案涉房产存在部分质量问题，但根据验收单所记载的质量问题属于质保问题，应当由被告履行质量瑕疵担保责任，被告在诉讼中对质量问题进行维修。原告主张被告承担**交房的违约责任，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 本案受理费8744元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年九月二十九日 法官助理*** 书记员***