东莞市彩丽建筑维护技术有限公司、某某等所有权确认纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市高明区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0608民初2292号

原告：东莞市彩丽建筑维护技术有限公司，住所地广东省东莞市莞城大宏山工业区F座首层地铺，统一社会信用代码91441900618367031G。

法定代表人：何玉成。

委托诉讼代理人：李晓燕，广东普翼律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田雨鑫，广东普翼律师事务所律师。

被告：**，女，1980年9月20日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。

被告：**，男，1980年7月1日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。

两被告委托诉讼代理人：郭强，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。

两被告委托诉讼代理人：舒静文，广东广信君达（东莞）律师事务所实习律师。

第三人：佛山市高明区融浩房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路77号22座101商铺。

法定代表人：于义翔。

第三人：佛山市南海区万科乐恒置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道海八东路2号金域名都4座2栋101室第3层之十一。

法定代表人：黄运林。

两第三人委托诉讼代理人：李锐芬（公司员工），女，1988年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。

原告东莞市彩丽建筑维护技术有限公司(以下简称彩丽公司)诉被告**、**、第三人佛山市高明区融浩房地产有限公司（以下简称融浩公司）、佛山市南海区万科乐恒置业有限公司（以下简称万科公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年7月16日、2020年8月27日、2020年9月18日、2020年10月16日公开开庭进行了审理，原告彩丽公司的委托诉讼代理人李晓燕（参加第一、二、三次）、田雨鑫，被告**（参加第一、二次）、**的委托诉讼代理人郭强、舒静文，第三人融浩公司、万科公司的委托诉讼代理人李锐芬（参加第二、三、四次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告彩丽公司原告理清新区太和镇清四公路（飞水收费站侧）。注册号：向本院提出诉讼请求：1.确认被告**名下位于佛山市高明区*房、佛山市高明区*房、佛山市高明区、佛山市高明区*房为原告所有；2.被告**、**协助原告办理佛山市高明区*房、佛山市高明区*房、佛山市高明区、佛山市高明区*房的产权过户手续，将房屋产权变更为原告所有；3.被告**、**向原告支付佛山市高明区*房、佛山市高明区*房、佛山市高明区、佛山市高明区*房的租金损失（自2019年10月1日起计算至房屋办理完过户登记之日止，按同等位置、面积的租金2200元／月／套计算）；4.被告**、**支付原告因被告拒不配合办理佛山市高明区的过户，导致原告支付中介费损失12000元，定金损失20000元；5.被告**、**承担原告办理佛山市高明区*房、佛山市高明区*房、佛山市高明区、佛山市高明区*房的产权过户的税费，4套房屋税费以过户时实际缴纳数额为准，现暂计：470106.09元（见附表），以上三、四、五项合计：581306.09元；6.本案诉讼费、保全费5000元以及保函保险费34559.1元由两被告共同承担。事实和理由：被告**为原告员工，现已从原告公司离职，被告**为被告**配偶。2017年8月，原告承接了融浩公司佛山*项目自愈合防水施工工程项目，**为原告在该项目的负责人。该工程项目完工后，因融浩公司资金周转困难，融浩公司以其开发的*的**、*、*、*四套房屋共计作价抵偿融浩公司拖欠原告的工程款4319887元。在融浩公司要求“资金不足、以房抵债”的申请下，原告与融浩公司签署《以房抵偿工程款协议》。但**在未征得公司同意的情况下，利用工作之便，将上述四套房屋以本人名义与融浩公司签署了房屋认购协议，后将四套房屋产权办理到其自身名下，后原告多次以融浩公司沟通此事，融浩公司便向原告发出《复函》，确认登记在两被告名下的房产属原告所有，并催促原告向两被告变更房产所有权。原告多次要求两被告办理房屋变更登记至原告名下，两被告均以拖延、夫妻之间不予到现场共同配合办理为借口不予配合变更登记，造成原告无法办理四套房屋的出租、出售。原告认为，原告与融浩公司达成了《以房屋抵偿工程款协议》，融浩公司对抵偿工程款的四套房屋予以了确认，四套房屋实际为原告所有。且两被告也明确了原告对四套房屋的所有权，但两被告至今以各种借口不办理四套房产变更登记的行为严重损害了原告的合法权益。被告**将原本属于原告的四套房产登记在其本人名下发生在其与被告**婚姻关系存续期间，被告**作为被告**的配偶，同样应当配合原告办理房屋过户。房屋登记在被告**名下期间，因二被告拒不配合办理过户，原告无法办理收楼，也无法将四套房产出租，原告因此遭受的四套房产的租金损失，应由二被告承担。另外，原告的四套房产登记在被告**名下期间，原告因资金周转需要，拟将佛山市高明区出售给案外人叶某，因被告**签署买卖合同后二被告拒不配合办理过户，导致原告损失中介费12000元并退回买家40000元定金，原告的上述损失应当由二被告承担。因被告**私自将四套房屋产权办理到其自身名下，两被告又拒不配合原告办理房屋过户。原告需先将四套房屋登记在原告名下，再行出售。原告为此需多缴纳一次房屋过户的税费，该税费也应当由二被告承担。

被告**、**辩称，案涉的四套房产佛山市高明区*、*、*、*号房屋，原告并非具备合法的产权，真正产权人应该是融浩公司。原告与融浩公司签署的以房屋抵偿工程款协议及补充协议，原告与融浩公司、万科公司签署的以房屋抵偿工程款协议及补充协议，只有原告签名盖章，融浩公司以及万科公司均未盖章签名，合同并未成立，也未生效。另外，融浩公司经案涉房产销售过户给原告以前的员工**存在以个人代替公司办理销售过户，为涉及偷税漏税违反法律规定，此转让行为有损害国家利益，应被认定为无效。因此，案涉房产应该返还给原产权人融浩公司。对原告来说，并非真正的产权人，因此，两被告并没有侵犯原告的财产权益。原告与融浩公司、万科公司虽然签署过防水工程施工合同，但是双方的债权债务在原告提供的证据中并不能证实第三人拖欠原告的工程款。因此，以房屋抵顶工程款是否虚假债务存在怀疑。原告请求被告承担的保函保险费没有合同约定，也没有法律依据，并且，保险费用34559.1元明显过高，按现在的担保市场行情，费用应当是担保金额的千分之二也就是10000元左右。而原告所支出的担保费明显过高，也不符合常理、不符合市场行情。保全费请求法院依法判决。

第三人融浩公司、万科公司辩称，第三人确认涉案房屋是通过抵顶工程款的方式抵顶给原告，案涉以房屋抵顶工程款的协议已经通过各方盖章生效。第三人当时以房屋抵顶工程款的流程是由原告的代表前往第三人处办理案涉房屋的网签手续。在一年期内由原告出具房屋的买受人的清单再办理房屋变更手续。当时**是这个项目的原告公司的对接人，第三人基于信任，当时**提出代表原告公司暂时签署相关的协议，所以就按**要求代表原告公司签署抵顶房屋的相关资料。关于原告的诉讼请求，与第三人无关，不发表意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交《佛山*项目全期自愈合防水工程施工合同》1份、《以房屋抵偿工程款协议》2份、《以房屋抵偿工程款协议之补充协议》2份、《佛山*项目自愈合防水工程施工合同》1份，

两被告对《佛山*项目全期自愈合防水工程施工合同》真实性不能确认，因为是原告与融浩公司签署的，并且即使是真实的，也只是证明原告与融浩公司存在建设工程施工合同关系，并不能证明融浩公司拖欠原告工程款，因此，本案以房抵顶工程款的行为是没有事实依据的。《佛山*项目自愈合防水工程施工合同》的真实性不能确认，并且签署的双方是原告与万科公司，也不能证实本案中万科公司拖欠原告的工程款。对《以房屋抵偿工程款协议》2份、《以房屋抵偿工程款协议之补充协议》2份三性不予确认，合同是复印件，并非是原件，也没有融浩公司及万科公司签名盖章确认，因此，上述合同是没有成立也没有生效的。本院认为第三人融浩公司、万科公司作为合同相对方，对上述证据的真实性确认，故本院对其真实性予以确认。

2.原告提交的2019年12月23日《律师函》1份，两被告无法确认其真实性，不能证明融浩公司有收到此律师函。本院认为第三人融浩公司作为经手人，对上述证据的真实性确认，故本院对其真实性予以确认。

3.两被告提交公司名义购买商品房纳税标准、个人名义购买商品房纳税标准各1份，原告对该证据三性不予认可，被告提交的证据为网页上的截图，无法确定该计算标准的依据。其次，该证据也不能证明原告存在偷税漏税的行为。本院认为上述标准为网上截图，没有原件予以核对，且不能证明原告存在偷税漏税的行为，故本院不予确认。

4.两被告提交的案涉房产同小区、同面积房屋租金价格查询截图5份，原告认为该证据为网上查询截图，一般网上查询的住房信息租金数额会比实际出租的金额低，故对三性不予认可。本院认为上述租金价格查询为网上截图，没有原件予以核对，故本院对其真实性不予确认。

经审理查明，本院确认以下事实：

2017年8月，彩丽公司与融浩公司签订《佛山*项目全期自愈合防水工程施工合同》，彩丽公司承包佛山*项目自愈合防水工程，合同暂定总价10045831.32元。2017年12月5日，融浩公司与彩丽公司签订《以房屋抵偿工程款协议》，协议约定：彩丽公司为融浩公司*项目施工方，尚欠彩丽公司部分工程款未付；融浩公司因资金周转困难，以融浩公司位于佛山市高明区房屋（房屋具体情况详见附件：3＃*、3＃*、3＃*）抵偿融浩公司欠彩丽公司的工程款3192463元，彩丽公司同意以房抵债并愿意接受用于抵债的房屋。随后，融浩公司与彩丽公司签订《以房屋抵偿工程款协议之补充协议》，协议约定：融浩公司通过以房抵债方式抵偿给彩丽公司的全部房屋，彩丽公司可以自行购买，也可以向第三人转让。彩丽公司向第三人转让的，第三人必须是彩丽公司股东、员工或者其股东亲属等密切关系人。彩丽公司如需向第三人转让房屋的，也应当在接到融浩公司允许转让通知后方可进行。彩丽公司应当自接到融浩公司允许转让通知之日起2个月内，确定具体的受让方并提供清单给融浩公司审核，然后由融浩公司与该受让方按商品房预（销）售程序签订认购书、商品房买卖合同、装修协议等协议文件。彩丽公司及其相关股东、员工、受让方，应予以协助和配合。彩丽公司向第三人转让房屋的，融浩公司协助办理更名事宜，但融浩公司提供有且只有一次协助更名机会。

2017年5月5日，彩丽公司与佛山市南海区万融房地产有限公司签订《佛山*项目全期自愈合防水工程施工合同》，彩丽公司承包佛山*项目自愈合防水工程（南海区），合同暂定总价15214106.78元。2017年12月6日，融浩公司、万科公司与彩丽公司签订《以房屋抵偿工程款协议》，协议约定：彩丽公司为万科公司*项目施工方，尚欠彩丽公司部分工程款未付；万科公司因资金周转困难，以融浩公司位于佛山市高明区房屋（房屋具体情况详见附件：3＃*）抵偿万科公司欠彩丽公司的工程款1124425元，彩丽公司同意以房抵债并愿意接受用于抵债的房屋。随后，融浩公司、万科公司与彩丽公司签订《以房屋抵偿工程款协议之补充协议》，协议约定：融浩公司通过以房抵债方式抵偿给彩丽公司的全部房屋，彩丽公司可以自行购买，也可以向第三人转让。彩丽公司向第三人转让的，第三人必须是彩丽公司股东、员工或者其股东亲属等密切关系人。彩丽公司如需向第三人转让房屋的，也应当在接到融浩公司允许转让通知后方可进行。彩丽公司应当自接到融浩公司允许转让通知之日起2个月内，确定具体的受让方并提供清单给融浩公司审核，然后由融浩公司与该受让方按商品房预（销）售程序签订认购书、商品房买卖合同、装修协议等协议文件。彩丽公司及其相关股东、员工、受让方，应予以协助和配合。彩丽公司向第三人转让房屋的，融浩公司协助办理更名事宜，但融浩公司提供有且只有一次协助更名机会。

2019年7月29日，**出具《郑重声明》如下：在**名下的佛山市高明区*小区四套房产，为彩丽公司财产，并非属于**个人财产，之所以出现法定与实际财产不符问题，主要是**在职期间，负责办理彩丽公司以工程款抵押*四套房产时，由各方沟通不足与操作失误带来的问题；**承诺无条件配合公司办理*四套房产证明相关文件，并将所办理的相关证明文件交还给彩丽公司；承诺无条件将本人名下的*四套房产，过户给彩丽公司，或彩丽公司指定名下。

2019年9月20日，**与案外人叶某、经纪方佛山市高明区民众房地产中介服务部签订《房屋买卖合约》，约定：**将佛山市高明区出售给案外人叶某，成交价960000元。后经彩丽公司工作人员多次微信催促**履行《房屋买卖合约》，配合彩丽公司办理佛山市高明区的转让手续，**拒绝履行。2019年9月25日，佛山市高明区民众房地产中介服务部向彩丽公司出具两张广东增值税普通发票，金额分别为6000元、6000元。后中介方秦春秀出具《协议书》，称叶某购买佛山市高明区，由于**迟迟不肯办理按揭过户相关手续，如导致买方资料过期，所产生的费用由卖方担保人黄某承担。2019年9月20日，彩丽公司退回案外人叶某20000元定金。

2019年10月16日，融浩公司向**送达一份《商品房交付使用通知书》，督促**办理**房相关交付手续。2019年11月14日，融浩公司向**送达三份《商品房交付使用催告函》，督促**办理**、**、**房相关交付手续。

2019年11月25日，彩丽公司委托广东普翼律师事务所向**、**发送《律师催告函》，告知：**在出具《郑重声明》后，彩丽公司多次通过电话、微信等方式通知二人将案涉房产过户给彩丽公司指定人员，二人以种种理由推诿不予办理。现通知二人在收到律师函三日内即2019年11月29日前与彩丽公司或律师联系，配合彩丽公司办理四套房产的过户。2019年12月3日，彩丽公司委托广东普翼律师事务所再次向**、**发送《律师催告函》，通知二人在收到律师函三日内即2019年12月7日前与彩丽公司或律师联系，配合彩丽公司办理四套房产的过户。

2019年12月23日，广东佑德律师事务所受彩丽公司委托向融浩公司发送律师函，函称：请融浩公司向彩丽公司书面回复将房产登记至**名下的原因及具体经过；请融浩公司提供将房产登记至**名下依据的相关书面文件。2020年1月7日，融浩公司复函称：在双方的业务合作中，**是彩丽公司员工，是业务联系人和经办人，在办理工抵房认购签约时，融浩公司要求暂时由彩丽公司或指定人员签订相关协议，并在一年期内由彩丽公司确定具体购房人时再办理更名手续。当时**提出代表彩丽公司暂时签署相关认购协议，融浩公司工作人员基于双方合作信任关系，按**的要求由**代表彩丽公司签署工抵房的相关认购签约资料，后彩丽公司在一年内未向融浩公司提出更名需求。房屋取得大确权后，**多次催促融浩公司，并于2019年10月15日向融浩公司领取办证资料，自行缴纳了税费、物业维修基金，最终于2019年11月5日将四套工抵房产权办理到其自身名下。

2020年3月31日，**委托广信君达（东莞）律师事务所向彩丽公司及何玉成发送律师函，函称请收到律师函三日内将办理房产过户的联系人、联系电话、地址、方式等与我方联系，双方共同妥善处理过户细节。2020年5月25日，**委托广信君达（东莞）律师事务所向彩丽公司及何玉成发送律师函，函称请彩丽公司派专人于2020年5月28日到佛山市高明区过户，我方将在当日上午十时准时恭候并配合办理手续。

2020年10月10日，浙商财产保险股份有限公司出具《诉讼财产保全责任保险保单保函（正本）》、《诉讼财产保全责任保险保单（正本）》以及金额为34559.1元的深圳增值税专用发票各1份。

经查，佛山市高明区*房已办理不动产权证，证号为**，权利人**，共有情况为单独所有；佛山市高明区*房已办理不动产权证，证号为**，权利人**，共有情况为单独所有；佛山市高明区已办理不动产权证，证号**，权利人**，共有情况为单独所有；佛山市高明区*房已办理不动产权证，证号为**，权利人**，共有情况为单独所有。

另查，**与**于2004年10月8日登记结婚。

本院认为，本案系所有权确认纠纷。融浩公司与彩丽公司签订《以房屋抵偿工程款协议》、《以房屋抵偿工程款协议之补充协议》以及融浩公司、万科公司与彩丽公司签订《以房屋抵偿工程款协议》、《以房屋抵偿工程款协议之补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据上述约定，现案涉佛山市高明区*小区四套房产的真实权利人应为彩丽公司，并非属于**，之所以出现实际权利人与登记权利人不相符问题，是由于各方沟通不足与操作失误引起，**对此予以确认。现彩丽公司请求确认**名下位于佛山市高明区的产权变更为彩丽公司所有的过户手续，**、**对此没有异议且符合法律规定，故本院予以支持。

关于租金损失的问题。**在明知房屋权属以及承诺协助过户的情形下，违反诚信原则，不积极履行协助过户义务，造成彩丽公司不能按时接收房屋，从而造成相应损失应由**承担。但**通知彩丽公司前去办理案涉房屋的过户手续，而彩丽公司拒不办理过户由此造成损失的扩大应由彩丽公司自行承担。根据彩丽公司提交的房屋商品房交付使用通知书可知，融浩公司于2019年10月16日通知**办理收楼，彩丽公司应从2019年10月17日开始可以享有房屋收益，故2019年10月17日至2020年5月28日彩丽公司可以办理房屋过户手续期间的收益损失应由**负担。综合考虑房屋面积、装修、位置等因素，本院酌定每月每套租金损失1200元。故租金损失为35360元（从2019年10月17日至2020年5月28日，按1200元/月计算4套）。

关于中介费及定金损失。**在明知房屋权属以及承诺协助过户的情形下，违反诚信原则，不积极履行协助过户义务，造成彩丽公司中介费损失12000元，应由**承担。至于定金损失，因彩丽公司并未双倍返还定金，且案外人叶某请求**承担违约责任的案件已另案起诉，故彩丽公司请求定金损失没有法律依据，本院不予支持。

关于过户税费的问题。第三人庭审中陈述，**在选定房号后可能有签订选房卡并交付定金每套1000元，第三人根据**留给的个人信息和选房卡确定的房号信息来录入房管系统，认购书和买卖合同应该是在后面补签的。第三人没有通知过**或者彩丽公司，因为第三人自始至终都认为**作为彩丽公司选定房屋的暂时买受人，其过来选房确定房号后就会作为后面的房屋买卖手续的暂时办理人，当时录完系统后没有通知**是因为这四套房屋是工抵房后面会涉及更名手续，所以录入系统只是暂时的，也就没有当场通知**过来签名，到后办理更名手续的时候一并完成这个合同的签订和更名手续材料的签订。从上述可知并不是**登记房产转移时故意不将彩丽公司的主体资料交给房产公司，而是将个人身份信息交由相关部门登记。因此，**将案涉四套房屋登记在其个人名下并无过错。彩丽公司认为**在2018年1月已经知晓涉案房产登记在其名下的信息后未及时告知彩丽公司，导致彩丽公司不能在第三人所说于2018年2、3月份不能更名前将案涉房屋更名。本院认为第三人所说2018年2、3月份只是大概时间，不能说明**及时告知彩丽公司案涉房产登记在其名下，彩丽公司就能在短时间内找到最终买主，从而节省过户费用，且**在知晓案涉房产登记在其名下故意隐瞒彩丽公司，也不合常理。故彩丽公司的上述辩论意见本院不予采纳。另外，过户税费尚未实际产生，因此，彩丽公司请求**承担过户费用，本院不予支持。

关于保全费及保函保险费。**委托广信君达（东莞）律师事务所于2020年5月25日向彩丽公司及何玉成发送律师函，函称请彩丽公司派专人于2020年5月28日到佛山市高明区过户，将在当日上午十时准时恭候并配合办理手续。彩丽公司未按通知前去办理案涉房屋的过户手续，由此造成损失的扩大应由彩丽公司自行承担。故彩丽公司请求**、**承担保函保险费，本院不予支持，保全费按胜诉比例予以支持。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认被告**名下位于佛山市高明区*房、佛山市高明区*房、佛山市高明区、佛山市高明区*房为原告东莞市彩丽建筑维护技术有限公司所有；

二、被告**、**协助原告东莞市彩丽建筑维护技术有限公司办理佛山市高明区*房、佛山市高明区*房、佛山市高明区、佛山市高明区*房的产权变更为原告东莞市彩丽建筑维护技术有限公司所有的过户手续；

三、被告**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市彩丽建筑维护技术有限公司赔偿中介费损失12000元；

四、被告**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市彩丽建筑维护技术有限公司赔偿租金损失35360元；

五、驳回原告东莞市彩丽建筑维护技术有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费23143元（原告已预交），财产保全费5000元，合计28143元，由原告东莞市彩丽建筑维护技术有限公司负担27873元、被告**负担270元。被告**负担的受理费270元，由被告**于支付判项确认的款项时一并支付给原告东莞市彩丽建筑维护技术有限公司，本院不再另行收退。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员　　吴卫华

二〇二〇年十一月六日

书记员　　谭妍璐