某某与某某、某某返还原物纠纷一审民事判决书

天津市河北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）津0105民初4921号 原告：**，男，1960年1月28日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。 委托诉讼代理人：田更，天津**律师事务所律师。 被告：***，女，1962年2月20日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。 委托诉讼代理人：**，天津德唯律师事务所律师。 被告：***，男，1960年3月1日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。 委托诉讼代理人：**，天津德唯律师事务所律师。 第三人：天津通信广播集团有限公司，住所地天津市河北区新大路185号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，天津四方君汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，天津四方君汇律师事务所律师。 第三人：天津通广集团**工贸有限公司，住所地天津市河北区靖江路金沙江里（第七供热站内）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 第三人：***，男，1974年10月3日出生，汉族，住天津市和平区。 委托诉讼代理人：***，天津世林律师事务所律师。 第三人：天津市鑫顺宇房产经营有限公司，住所地天津市和平区成都道165号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：姒**，男，该公司员工。 原告**与被告***、***及第三人天津通信广播集团有限公司（以下简称通广集团）、天津通广集团**工贸有限公司（以下简称**公司）、***、天津市鑫顺宇房产经营有限公司（以下简称鑫顺宇公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人田更，被告***及其委托诉讼代理人**，被告***的委托诉讼代理人**，第三人通广集团的委托诉讼代理人**，第三人**公司的委托诉讼代理人**，第三人***的委托诉讼代理人***，第三人鑫顺宇公司的委托诉讼代理人姒**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告将坐落河北区靖江路金沙江里21号房屋腾交原告；2.依法判令二被告向原告支付2019年1月至2019年9月期间的房屋使用费22500元；3.依法判令二被告向原告支付2019年10月至实际腾房之日的房屋使用费；4.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2015年10月，原告成为坐落河北区靖江路金沙江里21号房屋的承租人，承租期限为2015年10月8日至2025年10月7日。自原告取得房屋合法使用权之日起，二被告就一直霸占该房屋。原告多次与二被告交涉，要求其腾退房屋，均遭二被告拒绝，且二被告亦拒绝向原告支付房屋使用费。原告为维护自身合法权益故提起诉讼，望判如所请。 ***、***辩称，首先，涉案房屋系第三人通广集团建设的职工宿舍，通广集团仅有涉案房屋所在土地的使用权证，并无房屋所有权证书。该房屋属于单位内部建房，根据最高院关于房地产受理案件的相关规定，因单位内部建房而引起的占房、腾房纠纷，均不属于人民法院的受案范围，就此提起的诉讼应不予受理或驳回起诉。其次，原告对涉案房屋没有合法权利，不能仅凭托管的租赁合同即证明其为合法权利人，还应提供房屋的所有权登记情况、托管单位与所有权人是否存在委托合同等相关书证以证实原告具有合法使用权。据我方调查，涉案房屋托管单位为鑫顺宇公司，该公司没有托管资质，其营业执照中列明的经营范围中涉及房屋的仅有房屋租赁一项内容，该公司自行拟制的租赁合同不具有合法性，因此原告不能以此证实其为该房屋的合法权利人。再次，即使原告是合法权利人，双方曾对该房屋的承租问题进行过约定，原告自认与涉案房屋无任何关系。综上，不应支持原告的诉讼请求。 通广集团述称，我方服从法院裁决。 **公司述称，我方服从法院裁决。 ***述称，涉案房屋在2014年7月由我方通过与**公司签订合同取得，2015年我方与鑫顺宇公司办理托管手续，此后于同年将该房屋出售给本案原告**，因此我方同意原告的诉讼请求。 鑫顺宇公司述称，我方服从法院裁决。 本院经审理认定事实如下：被告***、***系夫妻关系，第三人通广集团系**公司的控股股东。涉案房屋系坐落河北区一侧的门面房，该房屋为1989年第二批住宅配套工程中的一部分，属于通广集团的固有资产。该住宅配套工程房屋经通广集团申请规划设计管理部门审核并取得建筑工程施工执照后建设，施工单位为天津三建建筑工程有限公司。1990年房屋竣工后，因通广集团拖欠工程款，房屋未办理交接并留置在天津三建建筑工程有限公司，由该公司进行管理出租，以出租收益冲抵工程款。2013年9月16日，通广集团与天津三建建筑工程有限公司签订《留置房屋交接协议》，主要内容为：遗留的房屋未交接、拖欠工程款和房屋出租问题双方互不追究，房屋及承租户按现状由天津三建建筑工程有限公司一分公司移交通广集团，协议签订前一分公司与承租户的债务自行解决，协议签订后通广集团即接管全部房屋及承租户，一分公司不再承担任何责任。通广集团接收房屋后即将房屋委托**公司进行日常管理、使用并允许对外出租，且不收取费用，但至今未办理房屋的所有权登记手续。 2014年1月8日，**公司与***签订《房屋出租合同》，约定将河北区靖江路金沙江里门面房2间出租给***，面积80平方米，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，月租金2400元。次日，双方对上述合同予以补充并签订补充材料一份，约定***租赁房屋租期自2014年1月1日至2018年12月31日，租期内不涨房租，同时要求***不得对外泄露该补充内容。 上述租赁合同履行期间，**公司与***于2014年7月25日签订《借款协议》，约定**公司以河北区靖江路金沙江里门面房作为抵押从***处借款450万元，借款期限自2014年8月1日至2014年12月1日，如借期届满两天内不能一次性偿还借款，则抵押物的所有权及处置权归***所有，***有权对抵押物自行处置，**公司积极配合办理过户手续等。 另查，2014年10月15日，天津市**房屋信托有限公司和平区分公司（该公司对河北区靖江路金沙江里门面房自行编订号码，涉案房屋编号为21号）与**公司法定代表人***就涉案的21号房屋及相邻编号为20号房屋分别签订自制《天津市非住宅房屋租赁合同》，将上述两间房屋出租给***，房屋产别记载为托管产，用途为工商业，租期均为2012年5月1日至2017年4月30日，其中涉案21号房屋计租面积为21.26平方米，月租金59.70元；20号房屋计租面积为21.64平方米，月租金60.80元。2014年12月14日，天津市**房屋信托有限公司和平区分公司分别与***就涉案的21号房屋及相邻编号为20号房屋签订自制的《天津市非住宅房屋租赁合同》，将上述两间房屋的承租人变更为***，租期均为2014年12月14日至2017年4月30日，计租面积及租金标准未变更。2015年9月1日，天津市**房屋信托有限公司和平区分公司与鑫顺宇公司签订《单位产房屋委托管理协议书》，约定自2015年9月1日起将河北区靖江路金沙江里1-30号门面房（计租面积773.66平方米）全部委****公司代管，协议有效期为10年。此后，***将涉案的21号房屋及相邻编号为20号房屋有偿转让给原告**。2017年10月10日，鑫顺宇公司与**就涉案21号房屋签订自制《天津市非住宅房屋租赁合同》，租期自2015年10月8日至2025年10月7日。原告**与***就上述两间房屋办理有偿转让后，***、**及案外人***于2016年5月18日签订《协议书》一份，主要内容为：***将租赁**公司包括涉案21号房屋在内的19号、20号、21号、26号、27号门面房租赁合同及期限为2014年1月1日至2018年12月31日的补充协议终止，由现房屋承租方**和案外人***一次性赔偿***30万元作为终止租赁合同赔偿款，从2016年6月1日起上述房屋由现租赁合同的承租方承租，与***再无任何关系。2017年6月1日，上述三人再次签订《协议书》，主要内容为：从今日起，**自愿撤出20号、21号房屋，补偿款8万元由***退还**，退还后**不再参与***、***关于与**公司门面房的任何关系，由***、***继续履行与**公司之间的租赁合同。当日，***、***将80000元退还**。 再查，2018年4月18日，***、***之女***与鑫顺宇公司就与涉案21号房屋相邻的22号、23号房屋分别签订自制《天津市非住宅房屋租赁合同》，租期均为2015年4月1日至2020年3月31日，两间房屋计租面积均为27.26平方米，月租金均为76.60元。现20号、21号、22号、23号房屋内部已连通，由***、***用于烟酒经营。 庭审中，鑫顺宇公司提交盖有**公司及该公司法定代表人***印章与天津市**房屋信托有限公司印章的《单位自管产房屋委托管理协议书》，主要内容为：**公司自2014年9月21日起，将河北区靖江路金沙江里1-30号等处单位自管产房屋计773.66平方米全部委托天津市**房屋信托有限公司代管，有效期为5年。**公司表示该协议上签章真实性无法确认，同时表示对本案相关的20号、21号、22号、23号四间房屋的产权、建设及后续管理等问题均已无法核实。通广集团表示涉案房屋并非单位内部建房或分配住房，虽属其固有资产但未办理所有权登记和国有资产登记手续，同时认可**公司与***签订《借款协议》中符合法律规定的相关内容，但表示**公司对涉案房屋只有代为管理、使用和出租的权利，并无处置权。***表示，2015年**公司因未清偿借款，因此将与本案相关的20号、21号等房屋用于抵偿债务，抵债后其将20号、21号房屋有偿转让给原告**，应付的转让费已向其结清。 上述事实，有各方提交、本院调取的相关证据材料，证人证言及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋为1989年第二批住宅配套工程中的一部分，虽系通广集团的固有资产但并未办理所有权登记手续，且原、被告亦非通广集团的员工，因此本案并不属于因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房纠纷范围，二被告提出本案不属于人民法院受案范围的意见，本院不予采纳。本案纠纷的起因系**公司到期未向***清偿债务，故以包括涉案房屋在内的相关房屋进行抵债，后由***有偿转让给原告而引发，但**公司与***签订的《借款协议》中关于“如借期届满两天内不能一次性偿还借款，则抵押物的所有权及处置权归***所有，***有权对抵押物自行处置，**公司积极配合办理过户手续”的约定不符合让与担保的相关规定，应认定无效，且**公司的权限仅为代管房屋，并无处置权，因此***并未通过合法形式取得涉案房屋，当然亦无权将涉案房屋进行有偿转让。现原告**并未合法取得涉案房屋承租权，其向二被告提出腾房及给付房屋使用费的主张，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条和《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下： 驳回原告**的诉讼请求。 案件受理费362.5元，由原告**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 审　判　长　　王　盛 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年十二月三十日 法官助理**改 书记员** 附：本裁判文书适用法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 二、《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。