某某、中建四局第六建设有限公司等执行异议之诉民事二审民事判决书

海南省三亚市中级人民法院 民事判决书 （2024）琼02民终3108号 上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1974年9月29日出生，公民身份号码XXX，户籍住址浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：***，北京京师（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中建四局第六建设有限公司，社会信用代码91340100150220463X，住所地安徽省合肥市瑶海区和平路262号3号楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴某，国浩律师（海南）事务所律师。 委托诉讼代理人：***，国浩律师（海南）事务所律师。 原审被告：三亚巨源旅业开发有限公司，统一社会信用代码91460200798727427P，住所地三亚市海棠湾旅游开发区海棠北路18号。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 上诉人***因与被上诉人中建四局第六建设有限公司（以下简称中建四局）、原审被告海南巨源旅业开发有限公司（以下简称巨源公司）执行异议之诉一案，不服三亚市城郊人民法院（2023）琼0271民初17116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1．撤销（2023）琼0271执异754号执行裁定，依法改判不得执行巨源公司名下位于三亚市海棠区海棠之星项目181号楼-1层全幢01号房；2．本案一、二审的诉讼费用全部由中建四局承担。事实和理由：一、一审法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的是仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要为由，认为***购买的涉案房屋属于豪华度假型房屋，不适用上述第二十九条的规定错误，该规定并未将一审法院所谓的度假型、豪华型房屋排除在外，***的情形符合且应当适用上述法律规定。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，结合本案证据可知，***按认购书的约定付清了全部购房款，巨源公司亦向其出具了相应的收款收据，购房合同是***与巨源公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋买卖合同应当认定为合法有效商品房买卖合同。由此可知，***满足在法院查封涉案房屋前已签订了合法有效的商品房买卖合同的条件。其次，***所购商品房是用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，***提供的《不动产登记信息查询》显示***在海南省并无其他用于居住的房屋，涉案房屋虽为产权式酒店房，但并不丧失自住的功能，***购买涉案房屋的目的在于满足家庭生活的合理消费，应界定为消费性购房。最后，***已经支付完全部购房款及装修款。二、一审法院在无客观证据予以佐证的情况下，主观认为涉案房屋不是日常居住并判定涉案房屋不适用上述第二十九条的规定，无事实和法律根据。***举全家之力购买全家喜欢并梦想的住所，合情、合理、合法，一审法院在无任何证据证明的情况下，仅凭“主观”认定***购买的涉案房屋因较为昂贵而不具备居住属性，甚至不适用二十九条规定的观点***实在无法认同，一审判决将中建四局与巨源公司之间的利益损失转嫁由***承担，将会造成***及其全家在海南无家可归，且倾尽全家巨额钱款也血本无归。请求查明事实，依法支持***的上诉请求。 中建四局辩称，一、赋予商品房消费者物权期待权并排除执行的效力，目的是保护商品房消费者的基本生存权，而涉案房屋性质为产权式酒店，根据《海南省人民政府办公厅印发海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定的通知》第三条及第五条的规定，涉案房屋属于商业经营用房而非保障商品房消费者基本居住需求用途的房屋。二、虽然产权式酒店具备居住功能，但不能以此判断案涉房屋是用于保障***基本居住需求用途的房屋，不能将具备居住功能和用于保障购房人基本居住需求两个概念混为一谈，且涉案房屋位于度假区售价高达1230万元，绝大多数购房群体购买此类房屋都是用于投资而非长期居住，现有证据也不能证明***的经常居住地是三亚，即便使用也是在度假时短期使用，而非用于长期居住。而实践中虽有产权式酒店改为住宅使用的行为，但商改住的行为是法律和政策所禁止的，且涉案《商品房买卖合同》也明确约定了涉案房屋应按规划用途使用，不能擅自改变用途。如果商改住认定为《执行异议和复议规定》第二十条的“系用于居住”并赋予其排除执行的效力，明显不符合立法原意，属于不合法、不合理的扩大解释。三、假设不考虑涉案房屋的性质，***并未提交无房证明，现有证据不能证明其名下无其他用于居住的房屋。四、《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是商品房消费者物权期待权保护的情形，基于对消费者基本居住权的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。此规定系对购房者生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋或者投资型、经营型房屋的，均不属于生存权特别保护的范畴。涉案房屋性质为独栋产权式酒店，属于豪华度假型房屋，不适用《执行异议和复议规定》第二十九的规定，不能排除执行。***提出的执行异议事由并不满足上述规定的条件，其上诉主张没有事实根据及法律依据，请求驳回***的诉讼请求。 巨源公司辩称，一、产权式酒店当然具有居住功能，***为商品房消费者。***购买涉案房屋的目的是为了家庭成员居住，其购买涉案房屋时巨源公司未告知涉案房屋会统一经营，三亚市相关政府部门也未明确要求巨源公司将出售的产权式酒店自己统一经营或委托他人经营，涉案项目已通过竣工备案验收，证明涉案房屋所在的小区规划符合法律规定，且无任何法律法规规定产权式酒店只能委托统一经营而不能自己居住。涉案房屋具有居住属性，***应当认定为商品房消费者。二、不能以是否属于商业经营活动来判断产权式酒店是否具有居住属性，涉案房屋的建筑方案并无酒店相关配套服务功能，主要设计为供居住使用的功能房间，只是名称上称其为“产权式酒店”，即无论房屋性质如何，主要能进行生活居住就应视为用于居住的房屋。三、本案应适用最高人民法院发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）第二条，扩大适用范围不再限于基本生存权，应从维护商品房消费者权利角度出发，准确理解《批复》适用规则，妥善认定，排除中建四局的强制执行。《批复》第二条是结合当下保交楼政策背景，对商品房消费者的保护作了进一步发展，并没有简单的从已购房屋数量、低于范围等因素判断是否属于“以居住为目的购买房屋”，对于不违背“房住不炒”政策，符合刚性或者改善型住房需求的情形，都依法予以保护。对于“以居住为目的”的商住两用房产购房人，也应作为商品房消费者对待，按照商品房消费者的权利保护规则予以保护，而不应机械的认为仅普通住宅才能用于居住。故从保护商品房消费者的目的看，《批复》对商品房消费者的保护更完善，更应得到有限使用。本案***作为商品房消费者，有排除中建四局的强制执行的权利。 ***向一审法院起诉请求：1．撤销（2023）琼0271执异754号执行裁定，解除对坐落在巨源公司名下位于三亚市海棠湾镇海棠湾旅游区三亚海棠之星项目181号楼的查封，并终止对上述房屋的拍卖执行程序；2．本案诉讼费由中建四局、巨源公司共同承担。 一审法院认定事实：中建四局与巨源公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2022年10月14日作出（2022）琼0271民初3124号民事调解，确认三亚“海棠之星”四项工程，工程价款结算总额为31,680万元，巨源公司已支付22,259.24万元，剩余8437.33万元以及质保金983.43万元未支付，并约定了巨源公司的还款计划。该案审理过程中，一审法院于2022年5月18日作出（2022）琼0271民初3124号之一民事裁定，查封了巨源公司名下位于三亚市海棠区海棠之星（华尔道夫／文华东方酒店）项目166号楼、170号楼、181号楼、182号楼、196号楼、197号楼共6套房产，查封期限三年。因巨源公司未按照生效调解书约定的还款时间足额支付款项，中建四局申请评估拍卖上述房产，一审法院于2023年7月19日作出（2023）琼0271执565号执行裁定，评估上述房屋，并于2023年7月26日发出《公告》：一、一审法院将对上述房产进行评估并拍卖。拍卖前，一审法院将对上述房产予以清场腾房，如对该房产权属有异议者，应自公告之日起15日内向一审法院提出书面异议，并就其主张提供相关证据。逾期，一审法院将依法强制执行。二、承租人、共有人依法享有优先购买权，如愿意购买上述房屋的，应自公告之日起15日内向一审法院提交书面文书。逾期，视为放弃优先购买权。三、上述房产内的承租人、居住人、被执行人应自本公告张贴之日起15日内从上述房屋内搬出，否则，一审法院强制腾房造成的损失、法律后果由相关人员自行承担。 ***向法院递交书面异议，主张其是上述被查封房产权利人，请求中止对该房产的强制执行。一审法院于2023年10月26日作出（2023）琼0271执异754号执行裁定，驳回***的异议请求。 另查，2021年4月30日，巨源公司与***签订《商品房买卖合同（预售）》，约定***购买三亚海棠湾海棠之星191号楼-1层全幢01号房，建筑面积78.33平方米，商品房总价1230万元。***共计向巨源公司支付购房款1230万元。2024年1月10日，经海南省不动产统一登记信息管理系统（自助查询系统）查询，***名下在海南省无不动产。现***向法院提起执行异议之诉，请求撤销上述执行裁定书。 一审法院认为，本案的争议焦点为：***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定的是商品房消费者物权期待权保护的情形，基于对消费者基本居住权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋的，均不属于生存权特别保护的范畴。***购买的房屋性质为独栋产权式酒店，属于豪华度假型房屋，不适用该二十九条的规定，不能排除执行，中建四局的诉求有事实和法律依据，予以支持。判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费50元（***已预交50元），由***负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 一审判决除“约定***购买三亚海棠湾海棠之星191号楼-1层全幢01号房”中的“191号楼”应为181号楼外，其他查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《执行异议和复议规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，首先，案涉商品房登记在巨源公司名下，***与巨源公司于2021年4月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，一审法院于2022年5月18日查封涉案房产。***与巨源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案符合存在合法有效的书面买卖合同，且书面买卖合同签订于人民法院查封之前的条件。其次，***自述购买案涉商品房用于家人到海南来居住，没有委托给巨源公司或第三方进行经营，巨源公司亦证实***未将案涉商品房委托其或第三方经营。中建四局未能提供证据证明***购买案涉商品房用于投资、进行商业经营或委托第三方经营。***在三亚市名下无房屋产权登记。本案符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。再次，***已交纳全额购房款1230万元。综上，***对案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项情形，***对案涉房屋的权利足以排除执行，***诉求不执行位于三亚市海棠湾旅游度假区海棠之星（华尔道夫／文华东方酒店）项目181号楼，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，***的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销三亚市城郊人民法院（2023）琼0271民初17116号民事判决； 二、不予执行位于三亚市海棠湾旅游度假区海棠之星（华尔道夫／文华东方酒店）项目181号楼。 一审案件受理费50元、二审案件受理费50元（***均已预交），均由中建四局负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年五月十三日 法官助理*** 书记员***