四川省十九冶集团物业服务有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0411民初2925号 原告:四川省十九冶集团物业服务有限公司，住所地：攀枝花市东区人民街二村。统一社会信用代码：91510400686117966G。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人:***，四川有度律师事务所律师，执业证号：××。 被告:***，女，1971年9月30日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 原告四川省十九冶集团物业服务有限公司（以下简称十九冶物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月23日立案，依法适用简易程序于2021年9月23日公开开庭进行了审理。原告十九冶物业公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告十九冶物业公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告向其支付物业服务费8214元、垃圾清运费252元、违约金19608元，共计28074元。事实和理由：原、被告因“攀枝花市仁和旧机动车交易市场及商住楼”物业项目前期物业服务，建立物业服务合同关系。依据《物业服务合同》的约定，由原告提供合同约定服务内容，被告支付包括物业费（1.50元/㎡/月）在内的相关费用。截至2021年5月31日，被告累计拖欠物业费8214元（自2017年3月1日起到2021年5月31日止）、垃圾费252元（自2017年12月1日起到2021年5月31日止）。经原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告***辩称，2017年7月7日，被告一家长期不在家，被告挂壁式大阳能在原告管理期间被打坏了，原告负有管理、侵权的责任。原告侵犯了被告的人身自由权，随意在被告的入户大门乱贴通知，入户大门是被告的门面、脸面，不是公共广告栏。原告还带人私闯民宅盗走被告母亲捡到的物品，对被告名誉造成极大的损害。被告与原告之间不存在合同、违约纠纷，双方之间的前期物业合同到2017年8月31日已经终止。2017年9月至2021年5月31日没有签订物业合同。因前期物业服务态度不好，乱收费，对已交了的物业管理费原告又二次收费。被告已交2017年3月至8月的物业管理费。原告辱骂老人、还强行停水。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告所提交的证据认定如下：被告个人及不动产查询信息、《资质证书》《中标通知书》《攀枝花市物业服务招标备案表》《物业服务合同》《关于退出山人世家小区物业管理的通告》等书证及催收照片具有真实性、关联性、合法性，本院对上述证据的证明效力予以确认。被告提交的收据具有真实性、关联性、合法性，本院对证据的证明效力予以确认。照片与本案不具有关联性。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告***系攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼小区业主，案涉房屋坐落于攀枝花市仁和区，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋建筑面积为117.76㎡。 原告十九冶物业公司系一家具有物业服务企业资质的公司。2013年8月12日，原告十九冶物业公司被招标人攀枝花山人投资管理有限公司（以下简称山人公司）确定为攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼前期物业服务中标人。自此，原告十九冶物业公司即向攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼小区业主提供前期物业服务。2015年9月28日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，物业管理期限“为2015年9月1日至2017年8月31日。自首次交付使用之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。” 2018年8月30日，山人公司（建设单位）与原告十九冶物业公司签订《物业服务合同》。合同载明，山人公司委托十九冶物业公司为攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼小区提供房屋共用部位、公用设施、附属建筑物、构建物的日常维护、养护和管理，公共绿地、园林的养护，公共清洁房屋等物业管理服务；物业服务费以产权建筑面积计算：高层住宅1.50元/㎡/月、办公、写字楼2.60元/㎡/月、商业2.6元/㎡/月、代收代缴费：垃圾清运费按攀枝花市仁和区环卫局相关文件规定执行；合同期限自2018年9月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。 原告十九冶物业公司中标之后，按约定为攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼小区全体业主提供了服务。被告***缴纳了2017年物业费800元、2016年12月至2017年11月垃圾处理费72元。 自2017年3月1日起至2021年5月31日期间，被告***虽接受原告十九冶物业公司所提供的物业服务，但欠缴2017年3月1日至2017年9月1日物业费256.7元，欠缴2017年9月1日至2021年5月31日物业费7948.80元（1.50元／㎡／月×117.76㎡×45个月），合计8205.50元；原告十九冶物业公司针对此情况，采取在其家门粘贴催费通知方式催收物业服务费。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案涉合同的签订及履行时间均在《中华人民共和国民法典》施行前，本案物业服务合同纠纷的处理应当适用当时的法律、司法解释的规定。 原告十九冶物业公司与被告、及与山人公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼小区业主具有法律约束力。原、被告均应全面履行合同义务。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，虽约定了管理期限，但同时约定至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同方终止。因此，管理期限届满后，该合同对双方仍有约束力。 原告十九冶物业公司作为物业服务企业，依照合同约定为攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼小区提供了物业服务后，有权向小区业主收取物业服务费，故被告应当向原告支付2017年3月1日至2021年5月31日期间的物业服务费8205.50元。物业服务费是小区全体业主获得物业服务的保障和前提之一，业主在实际接受物业服务企业所提供的物业服务的情况下，个别业主宜以小区整体的物业服务获得保障为考虑的前提。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用。被告***的太阳能虽损坏，但无法明确侵权责任人，其可以就认为原告存在侵权或违约的行为另案诉讼。 对原告主张的垃圾清运费252元，原告未提交证据证实其向攀枝花市仁和区环卫局先行垫付攀枝花市人和旧机动车交易市场及商住楼小区2017年12月-2021年5月的垃圾清运费，因此原告并未取得该部分款项的代位权；同时，原告亦未能提交证据证实其得到其委托人，即攀枝花市仁和区环卫局的授权以原告公司的名义主张上述款项，事后也未得到该局的追认，故其无权就该部分款项以自己名义诉讼。 关于违约金，案涉合同虽然约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但合同中未明确约定物业费收取的具体时间，系当事人就履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确的，且事后不能达成补充协议的情形。因此本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告四川省十九冶集团物业服务有限公司物业服务费8205.50元； 二、驳回原告四川省十九冶集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费502元，减半收取计251元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满之日起二年内。 审判员　　*** 二〇二一年九月二十四日 书记员　　***