李某某、某房地产公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民事判决书 （2023）宁0106民初10705号 原告：李某某，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 委托诉讼代理人：汤某某，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何某某，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师。 被告：某房地产公司。 法定代表人：金某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋某某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 被告：某物业公司。 法定代表人：万某某。 被告：某物业公司2。 法定代表人：刘某某。 委托诉讼代理人：郭某某，北京大成（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某某，北京大成（银川）律师事务所律师。 被告：某某农垦公司。 法定代表人：管某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱某某，国浩律师（银川）律师事务所律师。 原告李某某与被告某房地产公司（以下简称：某房地产公司）、某物业公司（以下简称：某物业公司）、某物业公司2（以下简称：某物业公司2）、某某农垦公司（以下简称：某农垦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人汤某某，被告某房地产公司委托诉讼代理人宋某某，被告某物业公司2委托诉讼代理人郭某某，被告某农垦公司委托诉讼代理人朱某某到庭参加诉讼，被告某物业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出诉讼请求：1．依法判令某房地产公司赔偿原告因其未及时修复金地花园4-2-102室房屋内墙多处开裂、房顶开裂、渗水、窗台下开裂流水等问题修复费用35000元；2．依法判令某房地产公司赔偿原告金地花园4-2-102室房屋修复整改期间的住所费2000元，误工费2000元，搬家费1000元；3．依法判令某房地产公司赔偿原告修复房屋的壁纸损失10000元（8000元壁纸费＋2000元铺贴人工费）；4．依法判令某物业公司、某物业公司2、某农垦公司对上述维修诉求的赔偿金额承担连带责任；5．本案鉴定费、诉讼费由四被告承担。事实和理由：2018年6月26日原告与被告某房地产公司签订编号为《银川市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的黄河中路以北、福州南街以西金地花园4-2-102室房屋，双方在购房合同第十六条中约定“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现地基基础和主体结构外质量问题的，被告应当及时更换、修理，给买受人造成损失的，被告应当承担相应的赔偿责任，双方在购房合同第十七条中约定”出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担，第十八条中约定出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，有某农垦公司承担连带责任。合同签订后原告支付全部款项并于2019年1月1日取得房屋钥匙，房屋交付使用后原告发现房屋有严重裂缝以及其他质量问题，在质量保修期内发现房屋地基沉降不均匀导致房屋主体墙面裂缝，且裂缝均达到一厘米以上长度均在一米以上，房屋具有巨大安全隐患严重影响使用和美观，原告向物业公司保修，物业公司只是表面涂刷，装修后使用没有过多久再次严重裂缝，严重影响使用，原告多次找被告协商要求维修并赔偿损失均未得到回应，原告不得已诉至法院。为维护原告合法权益，现原告依法提起诉讼，望请判如所请。 被告某房地产公司辩称，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。具体答辩理由如下：一、涉案房屋质量符合国家相关标准并已经取得竣工验收备案，墙面、房顶裂缝及窗台下开裂漏水可能是多种原因所致，原告诉称系房屋本身质量问题缺乏事实依据。1．涉案房屋所在楼栋已经完成竣工验收备案并取得不动产权证书，房屋质量合格。涉案金地花园4号住宅楼已于2016年9月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方共同完成验收后在银川市住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案，工程质量验收结论为“该工程已完成工程设计和合同约定的各项内容；工程竣工验收组织形式符合要求；验收程序符合要求；执行验收标准符合要求；执行国家法律、法规情况符合要求；须整改的问题已整改完毕，验收结论一致有效”。在验收备案文件清单中，明确包含有“7．质量合格文件、8．地基及基础、主体结构验收记录及检测报告”，后涉案房屋所在楼栋取得了房屋不动产权证书。因此该房屋质量符合国家及行业相关标准，不存在原告诉称的质量问题。2．原告以涉案房屋出现墙面、房顶裂缝及窗台下开裂漏水即认为房屋存在质量问题及安全隐患缺乏基本证据，不应得到支持。原告与被告于2018年6月26日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的××园房屋，合同签订后，被告于2019年1月1日向原告交付房屋（原告在诉状第二页第13-14行予以自认），原告在接收房屋时进行了严格查验，并未提出任何质量异议。原告收房后对房屋进行了装修，并正常居住、使用至今已经超过4年，墙面出现裂缝极有可能系因其自身装修问题（包含乳胶漆等装修材料不达标、装修施工操作不规范、墙面开槽（水、电线路改造）后修补涂刷不当、吊顶处理不当等）、温度变化等多种原因导致。至于窗台下开裂漏水，极有可能系装修材料老化、物理损伤或下雨时未关闭窗户导致雨水倒灌等多种原因所致。且根据原告提供的照片来看，涉案房屋内裂缝明显不属于结构性裂缝，与房屋主体无关。因此，原告在房屋墙面及房顶开裂的原因尚未查实的情况下，要求被告赔偿其开裂修复费用及所谓壁纸损失等费用没有事实和法律依据。二、涉案装修工程已经超过质保期，被告依法不再承担保修责任。1．根据法律规定及合同约定，涉案装修工程质量保修期为2年。案涉房屋墙体因收缩而产生裂纹是建筑物的普遍现象，既不属于房屋主体结构质量问题，也不属于影响原告正常居住使用的质量问题。按照中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018），墙面属于建筑装饰装修工程中的抹灰工程（一般抹灰），而抹灰工程及涂饰工程均属于建筑装修工程。根据《建设工程质量管理条例》第40条第4款之规定，装修工程最低保修期限为2年。另根据双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件七明确约定“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，其中装修工程的保修期不低于2年。”因此无论是根据法律规定还是合同约定，涉案房屋装修工程的保修期均为2年，自房屋交付之日起算，被告的保修义务应止于2021年1月1日。2．被告并未在上述质量保修期范围内收到原告要求维修墙面、房顶或窗台下裂缝的书面通知，被告不负有维修义务。根据涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》第17条“在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担”之约定，若原告在保修期内发现房屋存在质量问题，应当书面要求被告进行维修。然而在上述质量保修期届满之日即2021年1月1日前，被告从未收到原告要求维修墙面、房顶或窗台下裂缝的书面通知，原告也未能提供任何证据证明涉案房屋在2021年1月1日前已出现质量问题并向被告申请维修，根据谁主张谁举证的原则，原告应当承担此举证不能的后果。三、原告主张的问题修复费用、住宿费、误工费、搬家费及所谓壁纸损失等均缺乏基本的证据，没有事实和法律依据，不应得到支持。1．原告要求被告承担实际损失的，应当举证证明“损失已实际产生”和“损失的合理性”，如举证不能或举证存在瑕疵，应由负有举证责任一方承担不利后果（引自《最高人民法院公报》2015年第4期）。本案中原告主张的裂缝修复费用、壁纸损失等费用均为原告自行预估价，并未实际产生，因此不存在所谓损失。2．涉案房屋裂缝并不影响房屋的正常居住使用、亦不存在安全隐患，即便进行修复整改，也不必然产生住宿费、误工费和搬家费，因此原告主张的住宿费、误工费及搬家费没有依据，不应得到支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。 被告某物业公司2辩称，本案属于商品房预售合同纠纷，被告不是买卖合同签订主体，原告的房屋质量问题不应由被告承担责任，被告不是本案的适格被告，请法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 被告某物业公司未做答辩，亦未向法庭提交证据材料。 被告某农垦公司辩称，一、某农垦公司与李某某之间不存在任何的合同关系，某农垦公司也无人认识李某某，故李某某要求某农垦公司承担连带责任没有法律及事实依据。即使李某某与某房地产公司在房屋买卖合同中约定由某农垦公司承担责任，但该约定并未经过某农垦公司的认可，根据合同的相对性该约定对某农垦公司并不产生法律效力。二、涉案的4#住宅楼已于2016年6月3日竣工验收合格，银川市住房和城乡建设局于2016年9月18日予以竣工验收备案，因此涉案房屋的工程质量是合格的，并不存在李某某所述存在巨大安全隐患严重影响使用的情形。如李某某所述裂缝等情况客观存在，其需要证明该裂缝是因房屋质量问题产生，而非因装修房屋等其他原因导致。三、某农垦公司是涉案房屋的施工单位，涉案工程早已竣工验收合格，且质保期已届满，故无论是李某某还是某房地产公司，均无权要求某农垦公司承担保修责任。此外，在起诉之前，李某某从未就涉案房屋的维修向某农垦公司提出过任何的维修要求。因此，即使人民法院认定某农垦公司与李某某之间存在保证合同关系，但李某某未在保证期间内向某农垦公司主张权利，某农垦公司的保证责任已因保证期间届满而免除。四、房屋的功能就是满足住户的居住需求，即使涉案房屋有裂缝，但并不影响李某某正常居住使用涉案房屋，房屋的实际使用功能并不会降低，因此房屋裂缝并未对其造成任何的实际损失。李某某诉请的第一项及第二项损失原告需证明是某房地产公司交付的房产在质保期内产生而造成，且因该损失尚未实际产生，故该费用没有客观依据。另外，原告的第三项诉请与第一项诉请属于重复请求。综上，请求驳回李某某的全部诉讼请求。 根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下： 2018年6月26日，原告李某某（乙方、买受人）与被告某房地产公司（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发建设的位于黄河中路以北、福州南街以西金地花园4号楼2单元102室房屋；房屋价款826409.47元；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，买受人付清全部房款后方可交房，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人交付时间为2018年12月31日；出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准；商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人即不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》载明：地基基础和主体结构保修期限为50年（不得低于设计文件规定的该工程的合理使用年限）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年；供热、供冷系统和设备保修期限为两个采暖、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年；装修工程保修期限不得低于2年。 原告认可涉案房屋于2019年1月1日拿到钥匙，与被告某房地产公司陈述涉案房屋于2019年1月1日交付给原告。原告陈述，其于2020年6月装修。并陈述其于2019年1月1日交房时发现有房屋裂缝，被告公司承诺予以整改，于2019年1月29日向原告出具房屋出库通知单，但仍然没有按照其承诺对涉案房屋的问题进行整改；原告称质量保修期内曾多次向被告某房地产公司申请维修，被告既做了书面登记也答应了维修，但至今没有维修，被告某房地产公司曹经理也是当时挂靠被告某物业公司承担西夏苑小区物业服务的负责人多次承诺业主和原告会派施工队进行维修，制定维修方案或者赔偿方案，但至今没有给予维修，应当给原告赔偿损失；原告还称2018年12月25日收房后即在质量保修期内以电子邮件的形式提出过墙面有裂缝需要维修的问题，并在2019年1月29日再次向某房地产公司书面申请过维修，维修单有物业公司工作人员签字，该公司已经书面登记维修申请，但至今没有维修。原告提交金地花园A、D区房屋移交验收回执单。被告某房地产公司对原告陈述及提交的房屋移交验收回执单不予认可。 经本院询问，本案中被告某物业公司2陈述其公司是2021年进入涉案小区，进入之前是被告某物业公司提供物业服务。 审理中，原告陈述被告某物业公司2为现在涉案房屋的物业公司，被告某物业公司为2022年之前的物业公司，由于房屋裂缝自交房时2019年1月至今存在，并不断扩大，因此原来的物业公司及现在的物业公司都应当承担维修责任。同时陈述，经过向专业的装修公司咨询并由其出具房屋裂缝维修工程项目预决算表，维修费用加上，乳胶漆、壁纸铺贴、人工费等，上述维修费用合计54177元。原告主张修复费用35000元，房屋修复整改期间的住所费2000元，误工费2000元，搬家费1000元，壁纸损失10000元（8000元壁纸费＋2000元铺贴人工费），合计50000元，上述费用系原告依据预决算表中的费用54177元去掉零头。 另查明，金地花园4＃商住楼于2016年6月3日竣工验收，于2016年9月18日取得竣工验收备案。 本院认为，原告与被告某房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。被告某房地产公司作为涉案房屋的开发商，应向原告交付质量符合合同约定的房屋。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋原告已2019年1月接收房屋并装修，原告主张在保修期内向被告某房地产公司主张过维修，但提交的证据不足以证实该主张，被告某房地产公司不予认可。原告主张涉案房屋出现墙体裂缝的原因是涉案房屋地基基础下沉所造成，被告不予认可，经本院释明后原告申请就房屋出现房屋内墙裂缝、不平整翘角、窗户关不严、客厅墙壁裂缝等房屋质量问题的修复费用进行鉴定，后又申请称因其经过咨询发现所有的鉴定机构无法做出房屋裂缝成因的鉴定等原因要求撤回鉴定申请。故原告就其主张未提交有效证据证实，且其主张的维修费用并未实际发生，故原告要求被告某房地产公司支付其修复费用35000元、修复期间的住宿费2000元、误工费2000元、搬家费1000元及壁纸损失10000元的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告某农垦公司承担连带责任的诉讼请求亦无相应依据，本院不予支持。被告某物业公司、某物业公司2仅为涉案小区提供物业服务，而原告主张的维修事项并非涉案小区的公共部分，原告要求被告某物业公司、某物业公司2对维修费用承担连带责任依据不足，本院不予支持。被告某物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李某某的诉讼请求。 案件受理费525元，由原告李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十二月十五日 书记员***