焦某某、宁夏某某房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民事判决书 （2023）宁0106民初10707号 原告：焦某某，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：林某某，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何某某，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师。 被告：宁夏某某房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：金某某。 委托诉讼代理人：宋某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 被告：银川某某物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区金凤区。 法定代表人：万某。 被告：宁夏某甲服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：刘某某。 委托诉讼代理人：郭某某，北京大成（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，北京大成（银川）律师事务所律师。 被告：宁夏某某建设有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：管某某。 委托诉讼代理人：薛某某。 委托诉讼代理人：朱某某，北京大成（银川）律师事务所律师。 原告焦某某与被告宁夏某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）、银川某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）、宁夏某甲服务有限公司（以下简称某甲公司）、宁夏某某建设有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年6月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告焦某某的委托诉讼代理人林某某，被告某某房地产公司的委托诉讼代理人陈某某，被告某甲公司的委托诉讼代理人郭某某，被告某某公司的委托诉讼代理人薛某某均到庭参加诉讼。被告某某物业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令宁夏某某房地产开发有限公司赔偿原告因其未及时修复某某花园房屋内墙多处开裂、房顶开裂等问题修复费用35000元；2.依法判令宁夏某某房地产开发有限公司赔偿原告某某花园房屋修复整改期间的住宿费2000元,误工费2000元,搬家费1000元；3.依法判令宁夏某某房地产开发有限公司赔偿原告修复房屋的壁纸损失10000元(8000元壁纸费+2000元铺贴人工费)；4.请求依法判令被告银川某某物业服务有限公司、宁夏某甲服务有限公司、宁夏某某建设有限公司对上述维修诉求和赔偿金额承担连带责任；5.本案鉴定费、诉讼费由四被告承担。事实和理由:2015年11月14日原告与被告宁夏某某房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的某某花园房屋，双方在购房合同第十六条中约定“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现地基基础和主体结构外质量问题的，被告应当及时更换、修理，给买受人造成损失的，被告应当承担相应的赔偿责任，双方在购房合同第十七条中约定”出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担，第十八条中约定出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，有宁夏某某建设实业总公司（现名称：宁夏某某建设有限公司）承担连带责任。合同签订后原告支付全部款项并于2016年9月30日取得房屋钥匙，房屋交付使用后原告装修房屋并居住，后在质量保修期内发现房屋地基沉降不均匀导致房屋主体墙面裂缝，且裂缝均达到一厘米以上长度均在一米以上，房屋具有巨大安全隐患严重影响使用和美观，原告向物业公司报修并多次找被告协商要求维修并赔偿损失均未得到回应，原告不得已诉至法院。为维护原告合法权益，现原告依法提起诉讼，望判如所请。 被告某某房地产公司辩称，一、涉案房屋质量符合国家相关标准并已经取得竣工验收备案，墙面、房顶裂缝可能是多种原因所致，原告诉称系房屋本身质量问题缺乏事实依据。1.涉案房屋所在楼栋已经完成竣工验收备案并取得不动产权证书，房屋质量合格。涉案某某花园14号住宅楼已于2016年9月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方共同完成验收后在银川市住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案，工程质量验收结论为“该工程已完成工程设计和合同约定的各项内容；工程竣工验收组织形式符合要求；验收程序符合要求；执行验收标准符合要求；执行国家法律、法规情况符合要求；须整改的问题已整改完毕，验收结论一致有效”。在验收备案文件清单中，明确包含有“7.质量合格文件、8.地基及基础、主体结构验收记录及检测报告”，后涉案房屋所在楼栋取得了房屋不动产权证书。因此该房屋质量符合国家及行业相关标准，不存在原告诉称的质量问题。2.原告以涉案房屋出现墙面、房顶裂缝即认为房屋存在质量问题及安全隐患缺乏基本证据，不应得到支持。原告与答辩人2015年11月14日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买某某房地产公司开发的某某花园房屋，合同签订后，某某房地产公司于2016年3月6日向原告交付了涉案房屋。原告在接收房屋时进行了严格查验，并未提出任何质量异议。原告收房后对房屋进行了装修，并正常居住、使用至今已经超过7年，墙面出现裂缝极有可能系因其自身装修问题（包含乳胶漆等装修材料不达标、装修施工操作不规范、墙面开槽（水、电线路改造）后修补涂刷不当等）、温度变化等多种原因导致。且根据原告提供的照片来看，涉案房屋内裂缝明显不属于结构性裂缝，与房屋主体无关。因此，原告在房屋墙面及房顶开裂的原因尚未查实的情况下，要求某某房地产公司赔偿其开裂修复费用及所谓壁纸损失等费用没有事实和法律依据。二、涉案装修工程已经超过质保期，某某房地产公司依法不再承担保修责任。1.根据法律规定及合同约定，涉案装修工程质量保修期为2年。案涉房屋墙体因收缩而产生裂纹是建筑物的普遍现象，既不属于房屋主体结构质量问题，也不属于影响原告正常居住使用的质量问题。按照中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《建筑装饰装修工程质量验收标准》，墙面属于建筑装饰装修工程中的抹灰工程(一般抹灰)，而抹灰工程及涂饰工程均属于建筑装修工程。根据《建设工程质量管理条例》第40条第4款之规定，装修工程最低保修期限为2年。另根据双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件七明确约定“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，其中装修工程的保修期不低于2年。”因此无论是根据法律规定还是合同约定，涉案房屋装修工程的保修期均为2年，自房屋交付之日起算，某某房地产公司的保修义务应止于2018年3月6日。2.某某房地产公司并未在上述质量保修期范围内收到原告要求维修墙面裂缝的书面通知，某某房地产公司不负有维修义务。根据涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》第17条“在保修期内,买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内,出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的,买受人可以自行或委托他人进行维修,维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担”之约定，若原告在保修期内发现房屋存在质量问题，应当书面要求某某房地产公司进行维修。然而在上述质量保修期届满之日即2018年3月6日前，某某房地产公司从未收到原告要求维修墙面、房顶裂缝的书面通知，原告也未能提供任何证据证明涉案房屋在2018年3月6日前已出现质量问题并向某某房地产公司申请维修，根据谁主张谁举证的原则，原告应当承担此举证不能的后果。3.本案已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应得到支持。自涉案房屋保修期限届满至今已经超过5年，已经超过了法定的诉讼时效，原告的诉讼请求不应得到支持。三、原告主张的问题修复费用、住宿费、误工费、搬家费及所谓壁纸损失等均缺乏基本的证据，没有事实和法律依据，不应得到支持。1.原告要求某某房地产公司承担实际损失的，应当举证证明“损失已实际产生”和“损失的合理性”，如举证不能或举证存在瑕疵，应由负有举证责任一方承担不利后果（引自《最高人民法院公报》2015年第4期）。本案中原告主张的裂缝修复费用、壁纸损失等费用均为原告自行预估价，并未实际产生，因此不存在所谓损失。2.涉案房屋裂缝并不影响房屋的正常居住使用、亦不存在安全隐患，即便进行修复整改，也不必然产生住宿费、误工费和搬家费，因此原告主张的住宿费、误工费及搬家费没有依据，不应得到支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。 被告某某物业未作答辩。 被告某甲公司辩称，本案属于房屋买卖合同纠纷，某甲公司不是买卖合同签订主体，原告的房屋质量问题不应由某甲公司承担责任，某甲公司不是本案的适格被告，请法院依法驳回原告对某甲公司的诉讼请求。 被告某某公司辩称，一、某某建设公司与焦某某之间不存在任何的合同关系，某某建设公司也无人认识焦某某，故焦某某要求某某建设公司承担责任没有法律及事实依据。即使焦某某与某某公司在房屋买卖合同中约定由某某建设公司承担责任，但该约定并未经过某某建设公司的认可，根据合同的相对性该约定对某某建设公司并不产生法律效力。二、涉案的14#住宅楼已于2016年6月20日竣工验收合格，银川市住房和城乡建设局于2016年9月18日予以竣工验收备案，因此涉案房屋的工程质量是合格的，并不存在焦某某所述存在巨大安全隐患严重影响使用和美观的情形。如焦某某所述裂缝情况客观存在，其需要证明该裂缝是因房屋质量问题产生，而非因装修房屋等其他原因导致。三、某某建设公司是涉案房屋的施工单位，涉案工程早已竣工验收合格，且质保期已届满，故无论是焦某某还是某某公司，均无权要求某某建设公司承担保修责任。此外，在起诉之前，焦某某从未就涉案房屋的维修向某某建设公司提出过任何的维修要求。因此，即使人民法院认定某某建设公司与焦某某之间存在保证合同关系，但焦某某未在保证期间内向某某建设公司主张权利，某某建设公司的保证责任已因保证期间届满而免除。四、房屋的功能就是满足住户的居住需求，即使涉案房屋有裂缝，但并不影响焦某某正常居住使用涉案房屋，房屋的实际使用功能并不会降低，因此房屋裂缝并未对其造成任何的实际损失。焦某某诉请的第一项及第二项损失原告需证明是某某公司交付的房产在质保期内产生而造成，且因该损失尚未实际产生，故该费用没有客观依据。另外，原告的第三项诉请与第一项诉请属于重复请求。综上，请求驳回焦某某的全部诉讼请求。 根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2015年11月14日，原告（乙方、买受人）与被告某某房地产公司（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发建设的位于某某花园房屋；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，买受人付清全部房款后方可交房，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；房屋交付时间为2016年4月30日前；出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准；商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人即不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》载明：地基基础和主体结构保修期限为50年（不得低于设计文件规定的该工程的合理使用年限）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年；供热、供冷系统和设备保修期限为两个采暖、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年；装修工程保修期限不得低于2年。附件八《关于质量担保的证明》载明：我单位宁夏某某建设实业总公司，在宁夏回族自治区工商行政管理局登记注册，注册资金5000.2万元，具有独立法人资格和清偿债务的能力。我单位自愿作为出卖人出售商品房质量的保证人。保证范围为《住房质量保证书》、《补充协议》中承诺约定的保修范围、保修责任。保证责任为连带保证责任；保证期间为本合同履行期间、商品房质量保修期间及保修期限届满之日起2年。该《证明》加盖“宁夏某某建设实业总公司”印章。 2016年，被告某某房地产公司将涉案房屋交付给原告。原告陈述，其于2016年10月2日房屋基本未装修的状态入住，于2017年7月左右完成案涉房屋装修。并陈述其于2017年8月份发现有房屋裂缝，2017年8月15日向被告某某房地产公司提出维修主张，某某房地产公司向原告出具维修（服务）任务单，维修（服务）任务单的原件没有给原告，原告拍了照片；当时承担涉案房屋物业服务工作的是某某房地产开发有限公司***，***以个人身份挂靠的被告某某物业公司，承包了案涉房屋以及某某花园小区的物业服务工作和前期物业维修服务工作。原告提交《维修（服务）任务单》照片，载明，报修人为14号楼2单元601室，联系电话18995******，报修内容为裂缝，接报日期17年8月15日，修理项目为墙面裂缝、贴壁纸。被告某某房地产公司对原告陈述及提交的《维修（服务）任务单》照片不予认可，陈述原告在2018年3月6日保修期届满前从未向其申请维修。 经本院询问，被告某甲公司陈述被告某甲公司是2020年9月进入涉案小区，进入之前是被告某某物业公司提供物业服务。 审理中，原告陈述被告某甲公司为现在涉案房屋的物业公司，被告某某物业公司为2022年之前的物业公司，由于自2017年8月发现房屋裂缝至今存在，并不断扩大，因此原来的物业公司及现在的物业公司都应当承担维修责任。同时陈述，经过向专业的装修公司咨询并由其出具房屋裂缝维修工程项目预决算表，维修需要铲墙皮、刷漆保护、修补裂缝等，恢复原状，基层处理、墙面处理，接缝处贴防裂绷带，玻璃纤维布做防裂处理，然后刷两遍面漆。上述维修方法、过程需要人工以及材料等共计金额为50234元。除去搬家费用、租房费用、存放库房费用、保护费用等，修复费用是35000元；原被告合同中约定房屋质量问题造成原告其他损失的，由被告赔偿。原告维修房屋裂缝期间不能在原房屋当中居住，维修期间原告可能会被误工，房屋内的大型家具需要搬离，故需要被告赔偿住宿费2000元和误工费2000元、搬家费1000元，上述费用系原告预估。 另查明，某某花园14＃住宅楼于2016年6月20日竣工验收，于2016年9月18日取得竣工验收备案。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告已于2016年接收涉案房屋并装修入住，原告主张于2017年8月向被告某某房地产公司主张过维修，未提交有效证据证实，被告某某房地产公司不予认可，被告某某房地产公司认可的原告主张维修的时间除地基基础和主体结构外，其余工程的保修期均已届满。原告主张涉案房屋出现墙体裂缝的原因是涉案房屋地基基础下沉所造成，被告不予认可，经本院释明后原告申请就房屋出现房屋内墙裂缝、房顶裂缝、窗台底下裂缝的成因、因果关系及修复费用进行鉴定，后又撤回鉴定申请。原告就其主张未提交有效证据证实，且其主张的维修费用并未实际发生，故原告要求被告某某房地产公司支付其修复费用35000元、修复期间的住宿费2000元、误工费2000元、搬家费1000元及壁纸损失10000元，及要求被告某某公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告某某物业公司、某甲公司仅为涉案小区提供物业服务，而原告主张的维修事项并非涉案小区的公共部分，原告要求被告某某物业公司、某甲公司对维修费用承担连带责任依据不足，本院不予支持。被告某某物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告焦某某的全部诉讼请求。 案件受理费525元，由原告焦某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十二月十三日 书记员*** 本案适用法律条款如下： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。