福建某丙有限公司;福建某乙有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

福建省三明市沙县区人民法院 民事判决书 (2025)闽0427民初1093号 原告：福建某乙有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区。统一社会信用代码913508xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：赖某，职务：经理。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被告：福建某丙有限公司，住所地三明市三元区。统一社会信用代码913504xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：刘某，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建枫桦律师事务所律师。 原告福建某乙有限公司（以下简称福建某甲公司）与被告福建某丙有限公司（以下简称福建某乙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2025年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建某甲公司的委托诉讼代理人***、***，被告福建某乙公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建某甲公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令福建某乙公司向福建某甲公司支付拖欠的商业楼物业费共计366443.39元，并自起诉之日起按照日千分之五的标准支付违约金，直至款项全部付清；2.依法判令福建某乙公司向福建某甲公司支付拖欠的车位服务费共计453491.85元，并自起诉之日起按照日千分之五的标准支付违约金，直至款项全部付清；3.依法判令福建某乙公司向福建某甲公司支付拖欠的开办费共计200000元，并自起诉之日起按照日千分之五的标准支付违约金，直至款项全部付清；4.本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由福建某乙公司承担。事实和理由：福建某甲有限公司（2024年3月22日注销）曾用名福建某丁有限公司，2023年10月20日三明市人民政府国有资产监督管理委员会批复，同意福建某乙公司吸收合并福建某甲有限公司，由福建某乙公司承接福建某甲有限公司所有债权债务。福建某甲公司与福建某甲有限公司于2019年10月23日签订《前期物业服务合同》，约定由福建某甲公司为福建某甲有限公司位于福建省沙县凤岗长兴南路486号长兴苑物业提供物业服务。合同约定，物业服务费标准为高层住宅1.5元/月·平方米、商业物业、2.0元/月·平方米、车位费50元/个·月。以上合同均约定公共水电费由全体业主参照法规规定方式分摊，合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业费、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或售出但尚未交付给购房人物业的物业费，由福建某甲有限公司向福建某甲公司交纳物业服务费；福建某甲有限公司未能按时足额支付物业服务费的，应当按照所欠费用日千分之五的标准向福建某甲公司支付违约金；停车服务费收费标准按价格部门规定执行，由产权人缴纳。福建某甲公司与福建某甲有限公司约定，福建某甲公司在“长兴苑”交付之前，提前安排人员到岗落实前期工作、购买各类开办物资，并就此收取人工费和开办物资等费用。合同生效后，福建某甲公司依约履行了各项合同义务，双方确认移交完毕，但福建某甲有限公司至今仍拖欠大量合同项下费用未予结清，其中包括：7、8、9号楼商业空置物业费（自2022年1月25日至2024年11月30日）366443.39元、空置地库车位服务费（自2022年1月25日至2024年11月30日）453491.85元、开办费200000元，上述欠款合计1019935.24元。福建某甲公司采取多种方式催促福建某乙公司结清上述合同欠款无果，现为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。 福建某乙公司辩称，一、商业楼物业费应依法调减。福建某甲公司未按照合同约定对空置7、8、9号商业楼提供物业服务，根据小区现场情况及业主群投诉情况，福建某甲公司提供的物业服务严重不达标，基础服务缺失，未对公共设施设备进行日常维护，无基础保洁服务，未按照标准对商业楼进行公共秩序维护，怠于履行绿化保养。空置商业楼亦导致物业服务成本显著降低，全额收取物业服务费，亦不符合诚实守信原则。2023年8月31日起才有商铺出租，9#楼1170㎡于2023年8月31日出租，8#楼1096㎡于2023年11月28日出租，8#楼一层103㎡于2024年4月26日出租。三份租赁合同均约定承租人自行承担物业费用，即商业部分的物业费应由福建某甲公司直接向承租人收取。商业部分总面积为5436.01平方米，目前出租的面积仅为2368.4平方米，不到总面积的一半，且福建某甲公司对商业街根本未实施任何服务。二、福建某甲公司主张收取空置车位服务费于法无据，于事实无据。《前期物业服务合同》只约定了场地使用费、车辆停放服务费、机动车辆停放服务费，并未就空置车位未使用的车位约定需进行收费，这也符合行业惯例，三明的大部分楼盘均以使用车位才收取服务费。三、双方未对物业开办费达成补充协议。福建某甲公司仅提供审批单和发票，未提交实际支出凭证，如采购合同、付款记录等，无法证明费用实际发生。关于福建某甲公司为开展物业服务聘请雇佣的人员，属于物业运营成本，不应单独收取。四、合同约定的违约金标准显失公平，应依法调减。综上，福建某甲公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回。 经审理查明： 2019年10月23日，甲方福建某丁有限公司与乙方福建某乙有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：第一条委托物业项目的基本情况：本物业名称：长兴苑，物业类型：【高层住宅】【商业店面】，坐落位置：福建省沙县，物业管理区域四至：东至东天岭安置小区民宅间通道，南至金沙路东段，西至长兴路，北至道路。本物业分一期开发建设，总占地面积：4853.62平方米，总建筑面积：46118.31平方米。其中：商业5436.01平方米。第二条前期物业服务合同期限。本合同期限叁年自物业交房之日起在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三条乙方提供物业服务的主要内容：（一）根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责本物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。第四条乙方按照以下第1种物业服务标准提供住宅的物业服务；1.《三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准》中的三级物业服务标准，详见附件五；非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。第五条甲方权利义务：（九）按照三明市住房和城乡建设局文件《三明市物业服务收费实施办法（试行）》明建房【2016】44号，全额支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费；第七条物业服务费的收费标准和收取办法。（一）收费标准1、本合同的计费方式实行包干制。2、物业服务费按建筑面积计算：（6）商业物业：2元/月·平方米。（三）收费起始时间物业服务费从本物业交付买受人之日起按年收取。业主应于每个交费时段期满前十日内向乙方支付物业服务费，逾期缴纳的，每逾期一日，按应缴欠费总额的千分之五作为违约金。（四）其他1、物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取；尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取。5、甲方、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带支付责任。甲方、业主与物业使用人之间的交费约定，甲方、业主应及时书面告知乙方。第八条车位使用费及停放服务费。（一）占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，使用人按照50元/个·月的标准向乙方支付场地使用费，场地使用费在扣除物业服务企业的经营管理费用（不超过30%）后归全体业主所有。同时，乙方按照50元/个·月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归乙方所有。（二）机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按地面车位（含架空层车位）50元/个·月；地下车位50元/个·月标准向乙方支付。第十四条违约责任。（一）甲方违反本合同第十一条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第三条、第四条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。除前款规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付1‰的违约金。（二）乙方违反本合同第七条、第八条约定，擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方全额返还。甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照5‰标准向乙方支付违约金。第二十一条其他约定事项：（一）前期物业开办费（另行约定支付）、具体交房批次、面积和分期人员配置等未尽事宜，于补充协议中另行约定。 福建某甲有限公司曾用名：福建某丁有限公司，2023年10月20日，三明市人民政府国有资产监督管理委员会批复，同意三明市某有限公司权属企业福建某丙有限公司吸收合并其全资子公司福建某甲有限公司，由福建某丙有限公司承接福建某甲有限公司所有债权债务。 2023年8月31日、12月10日，出租方（甲方）三明某有限公司分别与承租方（乙方）谢某、胡某等人签订《租赁合同》，约定：以下资产为福建某丙有限公司所有并授权三明某有限公司（甲方）经营管理。租金和相关费用。停车位：由乙方自行向该小区物业管理单位租赁或承包。租赁期间资产的装修及维护。乙方在租赁期间应当遵守公安、消防、税务、工商、卫生、物业、环保、建设等部门的有关规定，及时办理相关证照，由此产生的费用及责任由乙方承担。 根据三明市2024住宅物业服务项目考评汇总表载明：项目名称：城发长兴苑，物业公司（全称）：福建某乙有限公司，各县（市、区）考评分数：80.5，建议星级：四星。 2025年4月17日，福建某甲公司以福建某乙公司拖欠商业楼物业费、车位服务费、开办费为由，具状诉至本院。 上述事实，有当事人提供的《前期物业服务合同》、三明市人民政府国有资产监督管理委员会文件（明国资产权[2023]7号）、《租赁合同》、三明市2024住宅物业服务项目考评汇总表证据证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，福建某丁有限公司（后更名为福建某甲有限公司）与福建某甲公司于2019年10月23日签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《中华人民共和国民法典》第六十七条第一款规定：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。”2023年10月20日，三明市人民政府国有资产监督管理委员会批复同意福建某乙公司吸收合并福建某甲有限公司，且明确由福建某乙公司承接该公司所有债权债务。因此，福建某乙公司应承继福建某甲有限公司在案涉《前期物业服务合同》中的权利与义务。根据《前期物业服务合同》第一条，本物业分一期开发建设，总占地面积：4853.62平方米，其中：商业5436.01平方米。第七条第（一）款约定，物业服务费按建筑面积计算：（6）商业物业：2元/月·平方米。第五条甲方权利义务约定：全额支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费。本案中，福建某乙公司对商业楼面积、商业楼物业服务费的计算标准及拖欠期间均无异议，仅抗辩认为福建某甲公司服务不达标、空置商业楼的物业服务成本应当降低、已出租的商铺应当由福建某甲公司直接向承租人收取。本院认为，首先，福建某乙公司虽主张物业服务存在质量问题，但其提供的证据不足以证明福建某甲公司在合同期间内提供的服务存在根本性、持续性的严重缺陷，导致合同的根本目的无法实现，根据三明市2024住宅物业服务项目考评汇总表载明，福建某甲公司的考评分数为80.5分，建议星级为四星，表明福建某甲公司提供的物业服务基本符合相应标准；其次，物业服务具有公共性、整体性的特点，其服务对象是全体业主及物业使用人，对空置物业的维护管理（如共用设施设备维护、公共区域保洁、安全秩序维护等）仍是物业服务的重要组成部分，成本并未显著降低，换言之，空置物业带来的成本变化不能成为减免物业费的法定或约定事由；最后，根据《前期物业服务合同》第七条约定：甲方、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带支付责任。甲方、业主与物业使用人之间的交费约定，甲方、业主应及时书面告知乙方。从福建某乙公司提交的三份《租赁合同》来看，合同仅约定乙方在租赁期间应当遵守相关规定并承担由此产生的费用，并未明确约定物业服务费由承租方承担。同时，福建某乙公司亦未提交证据证明已将其与承租人之间关于物业费承担的约定书面告知福建某甲公司，福建某甲公司亦否认知晓租赁合同的内容。对福建某乙公司的抗辩意见，本院不予采纳。福建某乙公司应当依照合同约定向福建某甲公司支付自2022年1月25日至2024年11月30日期间的商业楼物业费369648.68元（商业5436.01平方米×2元/月·平方米×34个月=369648.68元）。福建某甲公司主张物业费366443.39元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，《前期物业服务合同》第七条关于“每逾期一日按应缴欠费总额的千分之五作为违约金”的约定明显过分高于造成的损失。本院以福建某甲公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌定违约金从本案起诉之日即2025年4月17日起至实际给付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍为标准计算。根据《前期物业服务合同》第八条约定，场地使用费、车辆停放服务费的支付主体为车位使用人，合同中并未约定空置车位的服务费由福建某乙公司承担。福建某甲公司主张福建某乙公司支付空置地库车位服务费453491.85元及违约金，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。根据《前期物业服务合同》第二十一条约定：前期物业开办费（另行约定支付）、具体交房批次、面积和分期人员配置等未尽事宜，于补充协议中另行约定。因此，开办费的支付并非《前期物业服务合同》确定的义务，而需双方通过补充协议另行协商确定。庭审中，福建某甲公司仅提供了工程造价审批单、福建增值税专用发票等，但未能提供双方就开办费的具体金额、支付条件等达成一致的补充协议，也未能提供充分证据证明该笔费用已实际发生并全部用于约定的物业开办事项，且福建某乙公司对该费用不予认可。福建某甲公司要求福建某乙公司支付开办费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。该部分费用，福建某甲公司可在有充分证据后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六十七条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建某丙有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建某乙有限公司商业楼物业服务费366443.39元； 二、福建某丙有限公司应于本判决生效之日起十日内，以366443.39元为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍为标准，支付福建某乙有限公司自2025年4月17日起至上述款项付清之日止的违约金； 三、驳回福建某乙有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费13979元，由福建某乙有限公司负担8957元，由福建某丙有限公司负担5022元。 福建某丙有限公司负担的案件受理费，应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年十二月二十三日 法官助理*** 书记员*** 本判决所依据法律条文 《中华人民共和国民法典》 第六十七条法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 窗体顶端 窗体顶端