某某;广州金驰房地产开发经营有限责任公司;佳邦建设集团有限公司案外人执行异议之诉二审民事其他

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2025）粤01民终7673号 上诉人（原审被告）：某某建设集团有限公司，住所地湖南省株洲市。 法定代表人：谭某某，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，北京市隆安（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市隆安（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谷某某，男，1970年5月9日出生，汉族，住广东省广州市。 委托诉讼代理人：***，广东博浩律师事务所律师。 原审第三人：广州某某房地产开发经营有限责任公司，住所地广东省广州市。 法定代表人：谢某。 上诉人某某建设集团有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人谷某某、原审第三人广州某某房地产开发经营有限责任公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2024）粤0115民初7495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某某公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判继续执行（2022）粤0115执保3085号案件查封的广州市南沙区横沥镇金科博翠东一街1号302房（以下简称1号302房），并继续对该房屋采取查封措施；2.谷某某承担本案一、二审受理费。事实和理由：一、一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若王问题的规定》第二十八条理解错误，应当予以纠正。（一）谷某某签订购房合同时并无购房资格，购房合同无效，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第31点明确指出：“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。”此规定明确了违反规章制度依据可能导致合同无效而本案所涉及的限购政策是国家重要的宏观调控政策，谷某某在明知自身不具备购房资格的情况之下，仍然与某某公司签订购房合同，恶意违反限购政策。（二）即使合同有效，也不存在履行的可能性，谷某某购买房产时没有购房资格，谷某某在事实上无法办理房屋过户登记手续，其购房行为不具备物权的实质性要素，也就不可能享有物权期待权，也不享有排除强制执行的权利。谷某某可另案依据购房合同向某某公司主张违约责任，最高人民法院的观点均认为违反房产限购政策等宏观调控政策的购房行为无法排除法院强制执行。（三）谷某某对房屋无法过户具有重大过错，明知其不具备购房资格但仍自甘风险购房，未尽到充分的注意义务，对涉案房屋无法过户存在过错。二、某某公司是涉案房屋所在楼盘的总承包方，对涉案房屋享有建设工程优先受偿权，并已经生效法律文书予以确认，某某公司的权利优先于谷某某的普通债权。综上，请求判如所请。 谷某某答辩称：一、商品房消费者“超级优先权”优先保护商品房消费者。2023年4月20日，最高人民法院作出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）明确规定，商品房消费者享有的“房屋交付请求权”和“价款返还请求权”具有极强的优先效力，即商品房消费者“超级优先权”。商品房消费者“超级优先权”规则具有一个演进的过程，其概念最早出现于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，已废止），明确了消费者商品房交付请求权在一定条件下享有超越建设工程承包人的建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的优先顺位。2015年，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第二十九条进一步细化了商品房消费者排除执行异议的具体要件，即须有合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。2019年，《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》（法〔2019〕254号）第一百二十五条进一步对其商品房消费者优先权要件作了更为细致的说明，对于如何理解“买受人名下无其他用于居住的房屋”“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，均作出了更有利保护商品房消费者的解释；在第一百二十七条中，对案外人系商品房消费者之外的一般买受人，对于如何理解“非因买受人自身原因未办理过户登记”，明确：买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。2023年，最高人民法院发布的新回复，重申了对商品房消费者特别保护的立场，以优先保护商品房消费者的生存利益。新回复对商品房消费者身份认定的标准有了更显著的变化，一是对是否签订合法有效的书面房屋买卖合同不做硬性要求；二是对是否支付大部分房款不再作为评价标准。二、本院司法审判新实践亦有更新，在本院（2024）粤01民终1790号案中，本院支持案外人***对抗诺某合伙企业基于在建工程抵押权对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条存在竞合，本案一审适用的是第二十八条，即使适用第二十九条，根据最高人民法院新回复，谷某某依然有权享有排除某某公司执行涉案房屋的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。 某某公司经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼，也无提交书面答辩意见。 谷某某向一审法院起诉请求：1.解除（2022）粤0115民初11922号案对广州市南沙区横沥镇金科博翠东一街5号302房的查封措施；2.停止（2022）粤0115民初11922号案对5号302房的执行措施；3.某某公司承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：2019年12月8日，谷某某与某某公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。双方约定：谷某某以2462773元的价格向某某公司购买1号302房。付款方式为一次性付款，谷某某在2019年12月8日前支付260000元，在2019年12月25日前支付2202773元。某某公司在2021年11月25日前将1号302房交付谷某某使用。谷某某委托某某公司办理《房地产权证》。某某公司应当在1号302房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为谷某某办妥产权登记，并将以谷某某为产权人的房地产权证交付谷某某。双方同意在本合同生效且双方办理完收房手续并由谷某某付清全部房价款及相关税费后，双方才向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房不动产权证的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如谷某某委托某某公司办理的，谷某某应在办理完收房手续时，将办理本商品房产权登记需由谷某某提供和签署的资料提供给某某公司，在本合同生效双方办理完收房手续并由谷某某付清全部房价款及相关税费且谷某某提供齐资料后某某公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《不动产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因某某公司的原因，谷某某未能在1号302房交付之日起540日内取得所有权证书的，某某公司按每天10元的标准向谷某某支付逾期违约金。谷某某应特别注意国家及银行的相关房屋限贷限购规定及政策，此等规定及政策谷某某应自行从网络、报媒、新闻、电视、广播等途径获取，谷某某应按照自身实际情况对照限贷限购政策、规定的条件，判断是否符合，谷某某在本合同上签字或盖章后，则视为谷某某符合国家及银行的相关限贷限购规定及政策，若谷某某怠于行使本条规定的注意义务，导致谷某某违反国家及银行规定的限贷限购政策，可能会导致谷某某的商品房买卖合同不能备案、不能办理按揭、不能办理产权转移登记等责任，由谷某某按照本合同约定执行。 谷某某在签订上述《广州市商品房买卖合同（预售）》时，因其配偶名下另有两套住房，故不具备购买1号302房的资格。 在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》前后，谷某某分别于2019年11月22日、12月8日和23日，向某某公司支付购房定金50000元、购房款210000元和购房款2202773元，共计2462773元。谷某某另于2019年12月8日向某某公司支付物业专项维修资金9709.35元。 谷某某于2022年8月25日办理1号302房的收楼手续，并自2022年11月起开始缴交该房屋的水、电、燃气以及物业服务费等费用。谷某某确认并未长期固定居住1号302房。 2022年11月2日，1号302房因（2022）粤0115民初11922号案被一审法院查封。经查，某某公司以某某公司欠付工程款为由，向一审法院提起（2022）粤0115民初11922号建设工程施工合同纠纷一案，并申请财产保全。一审法院就此作出（2022）粤0115民初11922号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结某某公司名下价值39986027.96元的财产。2022年9月8日，一审法院立案执行上述裁定，案号为（2022）粤0115执保3085号。执行过程中，一审法院查封了登记在某某公司名下的1号302房、5号302房等多套房屋，其中1号302房的查封期限为2022年11月2日至2025年11月1日，5号302房的查封期限为2023年2月14日至2026年2月13日。 谷某某主张自己是1号302房的实际权利人，故对上述查封行为提出异议，但谷某某在异议申请书中误将房屋地址书写为5号302房。一审法院以（2024）粤0115执异242号案立案审查。某某公司、某某公司在该案中均未答辩。一审法院经审查确认谷某某实际系对1号302房的查封行为提出异议，并认为谷某某在不具备购房资格的情况下购买该房屋，该行为规避了房地产市场调控政策，不具有正当性，其与某某公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》不能认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的“合法有效的书面买卖合同”，其对1号302房的民事权益不能排除案件执行。2024年6月28日，一审法院作出（2024）粤0115执异242号《执行裁定书》，裁定驳回谷某某的异议请求。 谷某某于2024年7月1日收到上述《执行裁定书》，并于2024年7月16日提起本案诉讼。起诉时，谷某某仍将诉讼标的物书写为5号302房。 一审另查明，2024年9月30日，本市取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。 一审法院认为，引发本案纠纷的法律事实自民法典施行前持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案纠纷应当适用民法典的规定。 某某公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对其他当事人提交的证据进行质证，以及对其他当事人于庭审中陈述的事实进行抗辩的权利。 根据（2024）粤0115执异242号案件以及本案查明的事实可知，谷某某购买的房屋为1号302房，本案的争议标的物应为1号302房。谷某某在本案诉讼请求中再次将房屋地址错误书写为5号302房，一审法院再次予以纠正。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述条款均为不动产买受人在何种情形下其权利足以排除执行的规定，在被执行人为房地产开发企业时，两条规定在适用中可能产生竞合，但第二十八条旨在保护一般买受人的物权期待权，而第二十九条则旨在保护消费者的居住权。从本案查明的事实可知，谷某某在购买1号302房时，其家庭名下有多套住房，且并非长期固定在1号302房内居住，即1号302房不属于谷某某家庭的唯一住房，不涉及保护居住权的问题，本案纠纷应适用上述第二十八条之规定进行审查。 关于谷某某是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对1号302房享有足以排除执行的民事权益。首先，在1号302房被查封前，谷某某与某某公司已签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。虽然谷某某在当时不具备购房资格，但违反限购政策不属于法律规定的合同无效的情形，上述合同合法有效。其次，谷某某已在2022年8月25日办理1号302房的收楼手续，并已缴交此后的物业服务费、水电费等费用，足以认定谷某某在人民法院查封之前已合法占有了1号302房。再次，谷某某在2019年12月已付清全部购房款。最后，关于1号302房是否系因谷某某自身原因未办理过户登记的问题。某某公司作为开发商，在出售商品房过程中，亦负有审查买受人购房资格的责任。本案中，买卖双方在未办理网签备案、预告登记等手续的情况下，谷某某向某某公司足额支付购房款，某某公司向谷某某交付1号302房，说明双方均知晓谷某某存在购房资格障碍，并同意待上述障碍消除后再履行合同。双方自愿作出上述行为符合自由交易的市场原则，不可因此认定谷某某单方负有过错。另外，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，买卖双方同意某某公司在谷某某付清购房款并接收1号302房后的540日内办妥不动产权证书，即某某公司的办证期限为2022年8月26日至2024年2月16日。1号302房于2022年11月2日被查封时，上述办证期限尚未届满，即《广州市商品房买卖合同（预售）》仍处于双方约定的合理的履行期限内。1号302房此时未过户登记至谷某某名下，符合合同约定，不能据此认定是因谷某某自身原因未能办理1号302房的过户登记手续。综上，一审法院认为，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，谷某某对1号302房享有足以排除执行的民事权益，其在本案中提出的主张，合理有据，予以支持。 某某公司经一审法院合法传唤未依时到庭参加诉讼，依法缺席判决。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第三百零九条、第三百一十条第一款第（一）项、第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：不得执行（2022）粤0115执保3085号案件查封的广州市南沙区横沥镇金科博翠东一街1号302房，并解除对该房屋的查封措施。（2024）粤0115执异242号《执行裁定书》于判决生效时自动失效。一审案件受理费26502元，由某某公司负担。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 二审另查明：一审法院于2024年12月27日作出（2022）粤0115民初11922号民事判决，查明：“2019年6月24日，某某公司（发包人）与湖南某某建设有限公司（承包人，现某某公司）签订《华南区域金科广州南沙横沥2018NJY-10地块金科博翠花园项目土建总承包工程合同文件》，第一部分《建设工程施工合同》。第一部分《合同协议书》约定，一、1.工程名称：华南区域金科广州南沙横沥2018NJY-10地块金科博翠花园项目土建总承包工程。……”，并判决如下：“一、某某公司应于判决发生法律效力之日起十日内向某某公司支付工程款26578351.96元及相应利息（利息以26578351.96元为本金，自2022年9月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止）；……四、某某公司对其施工工程折价或拍卖的价款在欠付工程款26578351.96元范围内享有优先受偿权；等”。 另查：二审庭审中，谷某某称：在其签订涉案合同时，其家庭名下已有两套房屋，面积分别为120平方米和83平方米，且都在天河区，谷某某一家生活和工作都在天河区，是因为小孩计划去南沙读书所以购买了涉案房屋，在签订涉案合同时小孩正在上小学一年级，涉案小区旁边是广大附中南沙校区，后来因谷某某家庭名下在天河区有两套房屋，涉案房屋无法办理产权证，户口无法落户，小孩也未到南沙读书。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：谷某某就涉案房屋所主张的实体权利能否排除（2022）粤0115执保3085号案件的强制执行。 根据（2024）粤0115执异242号案件以及本案查明的事实可知，谷某某购买的房屋为1号302房，本案的争议标的物应为1号302房。谷某某在本案诉讼请求中再次将房屋地址错误书写为5号302房，一审法院予以纠正并无不当，本院予以确认。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条第一款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”该批复的出台，是结合当下保交楼政策背景，对商品房消费者的保护作进一步发展，虽没有从已购房屋数量、地域范围等因素判断是否属于“以居住为目的购买房屋”，但商品房消费者的购买行为仍然不能违背“房住不炒”政策、刚性需求或改善型住房需求的目的。而根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。”本案中，某某公司依照生效的（2022）粤0115民初11922号民事判决书对某某公司享有工程款债权26578351.96余元，该判决同时确认某某公司对涉案房屋所在工程折价或拍卖的价款在欠付工程款范围内享有优先受偿权，故某某公司对某某公司工程款债权可优先于抵押权和其他债权。同时，根据前述《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款的规定，本案中应考量谷某某主张的其对涉案房屋的权利是否应当更优先于某某公司工程款优先受偿权予以保护。本案中，在涉案房屋被查封前，谷某某与某某公司已签订合法有效的《广州市商品房买卖合同（预售）》，谷某某亦在2019年12月付清全部购房款。但是，谷某某自认在签订上述《广州市商品房买卖合同（预售）》时，其配偶名下另有两套住房，且其在一审中确认并未长期居住在涉案房屋，而其配偶名下两套房屋均位于天河区，谷某某亦确认因其家庭名下已有两套房屋故未能办理涉案房屋产权证，因此小孩也未到涉案房屋所在行政区读书。由此可见，谷某某家庭名下已在天河区有两套房屋，两套房屋面积也已符合家庭居住需要，且谷某某主张因孩子读书原因购房，但最终也因限购无法办理涉案房屋产权证且无法到涉案房屋所在行政区读书，故谷某某主张其对涉案房屋享有物权期待权，优先于某某公司的建设工程价款优先受偿权，理据不足，本院不予采纳，其诉请解除涉案房屋的查封措施、停止执行措施，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院未基于某某公司对涉案房屋所在房地产项目享有建设工程价款优先受偿权，并对比谷某某和某某公司的权利优先性，进而认定谷某某享有排除执行的权利，适用法律错误，应予纠正。谷某某在本案中提供的案例，因相关案件案情与本案不尽相同，不具有参考性，本院不予采纳。 考虑到本案诉讼的产生开发商某某公司和谷某某均有责任，故本案一、二审案件受理费由某某公司和谷某某各负担一半。 综上所述，上诉人某某公司上诉理由成立，应予支持。一审判决认定事实认定部分有误，适用法律错误，应予更正。依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条第一款，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2024）粤0115民初7495号民事判决； 二、驳回谷某某的全部诉讼请求。 一审案件受理费26502元，由谷某某负担13251元，广州某某房地产开发经营有限责任公司负担13251元；二审案件受理费26502元，由谷某某负担13251元，广州某某房地产开发经营有限责任公司负担13251元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年八月二十五日 法官助理*** 书记员***