广州凯云智慧服务有限公司、核桃能源科技（广州）有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民事判决书 （2023）粤0112民初12604号 原告：广州凯云智慧服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科学大道60号2901-2905房。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东金桥百信律师事务所实习人员。 被告：核桃能源科技（广州）有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科学大道60号701、702、703、713单元。 法定代表人：***。 原告广州凯云智慧服务有限公司（以下简称凯云公司）与被告核桃能源科技（广州）有限公司（以下简称核桃科技公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年7月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2023年9月25日公开开庭进行了审理。原告凯云公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼；被告核桃科技公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 案件事实 一、物业服务合同约定的物业地址及面积：核桃科技公司租赁坐落于开发区控股中心商业、办公楼7层701、702、703、713单元。租赁房产的建筑面积为529.7平方米。 二、签订物业服务合同情况：2021年8月16日，凯云公司（甲方）与核桃科技公司（乙方）签订《开发区控股中心物业服务协议》，约定凯云公司为核桃科技公司承租的涉案物业提供物业服务。甲方向乙方提供的物业服务的服务期限从2021年8月10日起至2024年8月9日止。服务期限超过甲方与业主签定的物业服务协议，如变更物业服务公司，本服务协议甲方的权利和义务由新的物业公司承担。 三、物业服务合同约定的各项费用标准及缴纳时间： 1.物业管理费：乙方须在每月第五个工作日前向甲方缴付当月物业服务费(遇节假日则顺延)，收费以承租单元的建筑面积计算，具体物业服务费标准(含税)为：每平方米(建筑面积)人民币30元交纳物业服务费，每月应缴的物业服务费为人民币15891元。 2.电费：乙方使用租赁单元及租赁机房产生的电费按每月实际电费8%转供电服务费由乙方承担，由甲方在租赁单元/机房电表产生的实际用电量的基础上计算收取。甲方提供增值税专用发票给乙方，乙方收到发票10个工作日内(遇节假日则顺延)向甲方支付相关费用。尾月的电费应在乙方交还租赁单元/机房之日起5个工作日内支付。 四、物业服务合同约定的违约责任：乙方如拖欠物业服务费、水电费、履约保证金超过3个工作日，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及违约金，违约金按欠费金额每日千分之一的标准收取，违约金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、违约金和其他相关的费用止；第四十条因乙方欠付物业服务费、水电费、违约金等费用或发生其他违约行为的，甲方有权采取各项法律措施维护自身合法权益，乙方同时须赔偿甲方所受损失(包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、评估费、鉴定费等)。 五、被告拖欠各项费用的情况：凯云公司提交《欠费明细表》，主张核桃科技公司拖欠2023年1月1日至6月30的物业管理费为共计95346元（15891元/月）；2022年12月1日至2023年5月31日的自用电费分别为510.41元、196.89元、8.48元、0元、10.17元、0元，合计725.95元。 六、原告催缴费用的情况：凯云公司提交《开发区控股中心物业服务费催缴函》、微信聊天记录、《律师函》拟证实其向核桃科技公司催缴本案拖欠的物业管理费、电费。 七、发票开具情况：凯云公司提交发票签收表主张已向核桃科技公司开具物业管理费、电费发票并送达给其员工***签收，其中2023年5月、6月的发票系邮寄送达，其中电费发票签收时间分别为2023年2月14日、3月21日、5月5日、5月20日、6月22日。 八、律师费情况：凯云公司还提交《民事委托代理合同》、发票拟证实其因本案诉讼支出律师费10799.55元。 九、其他事项：1.凯云公司提交《准予变更登记（备案）通知书》显示，2023年9月6日，经广州市黄埔区市场监督管理局核准其名称由广州凯云物业服务有限公司变更为广州凯云智慧服务有限公司。 2.凯云公司于诉讼中向本院提出诉讼财产保全，请求查封、扣押、冻结核桃科技公司名下价值118288.28元的财产，并提供其银行存款作为担保，本院于2023年8月14日作出（2023）粤0112民初12604号《民事裁定书》，裁定：一、冻结凯云公司名下开立于华夏银行广州开发区支行的账号为10×××17的银行账户中118288.28元的存款（冻结银行存款的期限为一年）；二、查封、扣押、冻结核桃科技公司名下价值118288.28元的财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产的期限为三年）。 十、原告的诉讼请求：1.判令核桃科技公司向凯云公司支付2023年1月1日至2023年6月30日止的物业管理费95346元；2.判令核桃科技公司向凯云公司支付2022年12月1日至2023年5月31日电费725.95元；3.判令核桃科技公司向凯云公司支付物业管理费及电费违约金合计11416.78元（违约金按欠费金额每日千分之一计算，从应付款之日计至实际付清欠费之日止，暂计至2023年7月21日）；4.判令核桃科技公司支付凯云公司因追缴上述费用而支付的律师费10799.55元；5.本案诉讼费、保全费由核桃科技公司承担。凯云公司还提交欠费明细表明确2023年1月、5月的物业管理费违约金从当月10日起算，2023年2月、3月、6月的物业管理费违约金从当月8日起算，2023年4月的物业管理费违约金从11日起算。2022年12月、2023年1月电费违约金从2023年3月1日起算，2月电费违约金从2023年4月5日起算，4月电费违约金从2023年6月3日起算。 裁判理由与结果 本院认为，凯云公司与核桃科技公司签订的《开发区控股中心物业服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于凯云公司诉请的各项费用，本院核定如下：关于物业管理费。凯云公司已为案涉物业提供了相关物业服务，核桃科技公司作为承租方，理应依照合同的约定及时足额向凯云公司支付物业管理费，其并未举证已经支付2023年1月1日至2023年6月30日止的物业管理费，故故核桃科技公司应向凯云公司支付上述期间的物业管理费为95346元（15891元/月×6个月）。 关于电费。合同约定由凯云公司出具发票后核桃科技公司支付上述费用，现凯云公司已举证开具并送达发票给核桃科技公司，故核桃科技公司作为案涉房屋的承租人，理应承担其租赁期间案涉房屋产生的电费。凯云公司已提交相应欠费明细，费用均在合理范围内，故对凯云公司主张的2022年12月1日至2023年5月31日电费725.95元，本院予以支持。 关于物业管理费、电费违约金。涉案合同约定：“乙方如拖欠物业管理费、水电费、履约保证金超过3个工作日，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及违约金，违约金按欠费金额每日千分之一的标准收取，违约金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、违约金和其他相关的费用止；”核桃科技公司未按约定及时足额支付物业管理费，应依照上述约定承担支付违约金的违约责任。其主张的千分之一每日的违约金标准过高，本院酌情调整违约金标准为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。合同约定物业管理费每月第五个工作日前缴纳管理费，电费在收到发票10个工作日内缴纳，因此违约金计算为：（1）2023年1月、5月的物业管理费违约金，每月以15891元为本金，分别从当月10日起计至实际付清之日止；（2）2023年2月、3月、6月的物业管理费违约金，每月以15891元为本金，分别从当月8日起计至实际付清之日止；（3）2023年4月的物业管理费违约金，每月以15891元为本金，从当月11日起计至实际付清之日止；（4）2022年12月、2023年1月的电费违约金，分别以510.41、196.89元为本金，从当月2023年3月1日起计至实际付清之日止；（5）2023年2月的电费违约金，以8.48元为本金，从2023年4月5日起计至实际付清之日止；（6）2023年4月的电费违约金，以10.17元为本金，从2023年6月3日起计至实际付清之日止；上述违约金均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，每期违约金均以不超过本金为限。 关于律师费，双方在合同中对此有明确约定，故凯云公司要求核桃科技公司向其支付其为本案支出的律师费10799.55元符合约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告核桃能源科技（广州）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云智慧服务有限公司支付2023年1月1日至2023年6月30日止的物业管理费95346元及违约金【（1）2023年1月、5月的物业管理费违约金，每月以15891元为本金，分别从当月10日起计至实际付清之日止；（2）2023年2月、3月、6月的物业管理费违约金，每月以15891元为本金，分别从当月8日起计至实际付清之日止；（3）2023年4月的物业管理费违约金，每月以15891元为本金，从当月11日起计至实际付清之日止；上述违约金均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，每期违约金以不超过当期物业管理费本金为限】； 二、被告核桃能源科技（广州）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云智慧服务有限公司支付2022年12月1日至2023年5月31日电费725.95元及违约金【（1）2022年12月、2023年1月的电费违约金，分别以510.41、196.89元为本金，从当月2023年3月1日起计至实际付清之日止；（2）2023年2月的电费违约金，以8.48元为本金，从2023年4月5日起计至实际付清之日止；（3）2023年4月的电费违约金，以10.17元为本金，从2023年6月3日起计至实际付清之日止；上述违约金均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，每期违约金均以不超过本金为限】； 三、被告核桃能源科技（广州）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云智慧服务有限公司支付律师费10799.55元； 四、驳回原告广州凯云智慧服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1332.5元、保全费1111.44元，均由被告核桃能源科技（广州）有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年九月二十七日 法官助理*** 书记员***