广州凯云智慧服务有限公司、广州达力动漫有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民事判决书 （2023）粤0112民初17970号 原告：广州凯云智慧服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科学大道60号2901-2905房。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***、***，均系广东金桥百信律师事务所律师。 被告：广州达力动漫有限公司，住所地广州市黄埔区开泰大道190号1001房之一B005。 法定代表人：***。 原告广州凯云智慧服务有限公司（以下简称凯云公司）与被告广州达力动漫有限公司（以下简称达力公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年9月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2023年11月3日公开开庭进行了审理。原告凯云公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告达力公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 案件事实 一、物业服务合同约定的物业地址及面积：达力公司租赁坐落于广州市黄埔区科学城科学大道162号创意大厦B2栋503房，租赁房产的建筑面积为1398平方米。 二、签订物业服务合同情况：2022年7月26日，（甲方）与（乙方）签订《物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），约定凯云公司为达力公司承租的涉案物业提供物业服务，合同期限从2022年8月1日起至2023年7月31日止。物业服务费及相关费用以甲方与业主签署的《房屋租赁合同》中约定之交付日起缴纳。本合同到期后，因甲方原因未及时续签或退租，乙方的物业管理服务仍在继续提供，甲方仍须据实缴纳物业服务费及相关费用，直至续签合同之日或按业主和乙方要求办理完退租手续并实际撤场之日。 三、物业服务合同约定的各项费用标准及缴纳时间： 1.物业管理费：物业管理计费面积为1299平方米，物业服务费自2022年8月1日始计付，计费单价为6元/平方米/月，物业服务费合计为7794元/月。 2.自用水电费：甲方向乙方据实缴纳自用水电费，电费、水费单价按供应部门收取的标准执行。 3.公摊水电费：根据园区每月实际公共水电使用度数以本合同中所约定的物业管理计费面积1299平方米除以园区当月出租总面积(以业主公司公布的最新数据为准)按比例分摊。 4.付款方式：甲方在每月10日前以银行转账方式转至乙方指定账户或以支票、现金支付的方式缴付。 四、物业服务合同约定的违约责任：甲方如逾期缴纳，应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳但未交的物业服务费、水电费、专项服务费的千分之一向乙方缴交违约金，逾期超过一个月的，乙方有权单方解除本合同，并同时没收甲方已缴纳的履约保证金，违约金比例自违约行为的第31日开始调整为千分之三/日收取；乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、评估费、司法鉴定费等费用有权要求甲方赔偿。 凯云公司垫付水电费情况：凯云公司提供多份水电费发票及收据，拟证明其已全额支付案涉房屋所在园区的水电费等费用。 被告拖欠各项费用的情况：凯云公司提交《欠费明细表》，主张达力公司拖欠2023年1月1日至3月31的物业管理费为共计23382元（7794元/月）；2022年11月1日至2023年3月31日的公摊电费分别为3692.31元、1254.54元、1629.82元、2088.26元、3360.46元，合计12025.39元；2022年11月1日至2023年3月31日的公摊水费分别为502.24元、330.08元、264.79元、309.44元、343.67元，合计1750.22元；2022年12月1日至2023年3月31日的自用电费分别为5347.89元、4307.81元、4921.85元、8477.22元，合计23054.77元。 凯云公司提交最早签发于2022年1月9日的多张《缴费通知单》并陈述，案涉房屋每月公摊水电费、自用电费发生情况均会在《缴费通知单》上显示，如果达力公司有异议会向凯云公司提出申请后变更缴费通知单相关数据。其中，2023年1月9日送达的《缴费通知单》载有2022年12月期的自用电费及2022年11月期的公摊水电费；2023年2月3日送达的《缴费通知单》载有2023年1月期的自用电费及2022年12月期的公摊水电费；2023年3月6日送达的《缴费通知单》载有2023年2月期的自用电费及2023年1月期的公摊水电费；2023年4月19日送达的《缴费通知单》载有2023年3月期的自用电费及2023年2、3月期的公摊水电费。凯云公司庭后向本院补交打印日期为2023年5月8日的《缴费通知单》，载有2023年3月期的公摊水电费金额，凯云公司陈述因达力公司即将撤离园区，故2023年4月19日送达的《缴费通知单》中记载的2023年3月期的公摊水电费金额为预估金额，实际发生的金额为打印日期为2023年5月8日的《缴费通知单》中记载的数据。凯云公司另陈述除打印日期为2023年5月8日的《缴费通知单》为通过微信发送给达力公司工作人员***外，其余《缴费通知单》均由凯云公司直接派送给达力公司，缴费单均有达力公司公司工作人员***或其他人员签名。 凯云公司催缴费用的情况：凯云公司提交《缴费通知单》、微信聊天记录、《律师函》拟证实其向达力公司催缴本案拖欠的物业管理费、公摊水电费、自用电费等。凯云公司提交达力公司于2023年6月28日向其作出的《物业管理费、水电费交款承诺书》，载明：因达力公司无力承担场地相关费用，于2023年4月清空503办公场地，提前终止了租赁合同，截止到目前欠缴凯云公司2023年1-3月物管费23382.00元，2022年11-2023年3月的水电费33126.25元，共计56508.25元(未包含场地复原费及违约金)。 八、律师费情况：凯云公司提交《民事委托代理合同》、发票及银行转账凭证，拟证实其因本案诉讼支出律师费8506.96元。 九、其他事项：1.凯云公司提交《准予变更登记（备案）通知书》显示，2023年9月6日，经广州市黄埔区市场监督管理局核准其名称由广州凯云物业服务有限公司变更为广州凯云智慧服务有限公司。 2.凯云公司于诉讼中向本院提出诉讼财产保全，请求对达力公司名下价值80034.93元的财产采取保全措施，并提供其银行存款作为担保，本院于2023年10月8日作出（2023）粤0112民初17970号《民事裁定书》，裁定：一、冻结申请人广州凯云智慧服务有限公司名下尾号为3717的华夏银行账户中80034.93元的银行存款；二、冻结被申请人广州达力动漫有限公司名下80034.93元的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产。 十、原告的诉讼请求：1.判令达力公司向凯云公司支付2023年1月1日至2023年3月31日止的物业管理费23382元及违约金；2.判令达力公司向凯云公司支付2022年12月1日至2023年3月31日的自用电费23054.77元及违约金；3.判令达力公司向凯云公司支付2022年11月1日至2023年3月31日的公摊电费12025.39元、公摊水费1750.22元及违约金；4.判令达力公司支付凯云公司因追缴上述费用而支付的律师费8506.96元；5.本案诉讼费、保全费由达力公司承担。凯云公司主张达力公司应支付的违约金均按欠费金额每日千分之一计算，从应付款之日计至实际付清欠费之日止。 裁判理由与结果 本院认为，凯云公司与达力公司签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于凯云公司诉请的各项费用，本院核定如下： 关于物业管理费。凯云公司已为案涉物业提供了相关物业服务，达力公司作为承租方，理应依照合同的约定及时足额向凯云公司支付物业管理费，其并未举证已经支付2023年1月1日至2023年3月31日止的物业管理费，同时达力公司在《物业管理费、水电费交款承诺书》中确认尚欠相应物业管理费，故达力公司应向凯云公司支付上述期间的物业管理费为23382元（7794元/月×3个月）。 关于自用电费，公摊水、电费。物业服务合同约定，达力公司向凯云公司据实缴纳自用水电费，电费、水费单价按供应部门收取的标准执行；达力公司支付根据园区每月实际公共水电使用度数以合同中所约定的物业管理计费面积1299平方米除以园区当月出租总面积按比例分摊的水电费。凯云公司已举证将载有当期自用电费、公摊水电费金额的《缴费通知单》送达给达力公司，达力公司未提交相反证据，且达力公司在《物业管理费、水电费交款承诺书》中确认尚欠相应水电费用，双方交易习惯亦是达力公司按照凯云物业送达的《缴费通知单》缴纳费用。综上，达力公司作为案涉房屋的承租人，应承担其租赁期间案涉房屋产生的电费。凯云公司已提交相应欠费明细，费用均在合理范围内，故对凯云公司主张的2022年12月1日至2023年3月31日的自用电费23054.77元，2022年11月1日至2023年3月31日的公摊电费12025.39元、公摊水费1750.22元，本院予以支持。 关于物业管理费、自用电费、公摊水电费的违约金。涉案合同约定：“甲方如逾期缴纳，应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳但未交的物业服务费、水电费、专项服务费的千分之一向乙方缴交违约金”。达力公司未按约定及时足额支付物业管理费，应依照上述约定承担支付违约金的违约责任。但其主张的千分之一每日的违约金标准过高，本院酌情调整违约金标准为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。合同约定物业管理费、自用水电费、公摊水电费等费用达力公司应于每月10日前缴纳，故物业管理费的违约金计算应以当月应付未付物业管理费为本金，从当月11日起计至实际付清之日止。而针对自用水电费、公摊水电费，因达力公司获知相应费用的数额需依赖于凯云公司送达缴费通知单，故缴费通知单送达达力公司日期早于当月10日的，缴费通知单载明的该期自用水电费、公摊水电费的违约金应从当月11日起计至实际付清之日止；缴费通知单送达达力公司日期晚于当月10日的，缴费通知单载明的该期自用水电费、公摊水电费的违约金应从缴费通知单送达达力公司之日次日起计至实际付清之日止。 经本院核算，达力公司应向凯云公司按下列方式支付违约金：（1）2023年1月至3月的物业管理费违约金，每月以7794元为本金，分别从当月11日起计至实际付清之日止；（2）2022年12月自用电费、2022年11月公摊水电费违约金以9542.44元为本金，从2023年1月11日起计至实际付清之日止；（3）2023年1月自用电费、2022年12月公摊水电费违约金以5892.43元为本金，从2023年2月11日起计至实际付清之日止；（4）2023年2月自用电费、2023年1月公摊水电费违约金以6816.46元为本金，从2023年3月11日起计至实际付清之日止；（5）2023年3月自用电费、2023年2月公摊水电费违约金以10874.92元为本金，从2023年4月20日起计至实际付清之日止；（6）2023年3月公摊水电费违约金以3704.13元为本金，从2023年5月11日起计至实际付清之日止。上述违约金均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，每期违约金均以不超过本金为限。 关于律师费，双方在合同中对此有明确约定，故凯云公司要求达力公司向其支付其为本案支出的律师费8506.96元符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广州达力动漫有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云智慧服务有限公司支付2023年1月1日至2023年3月31日止的物业管理费23382元及违约金（以每月物业管理费7794元为本金，分别从当月11日起计至实际付清之日止，违约金均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，每期违约金以不超过当期物业管理费本金为限）； 二、被告广州达力动漫有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云智慧服务有限公司支付2022年12月1日至2023年3月31日的自用电费23054.77元；2022年11月1日至2023年3月31日的公摊电费12025.39元、公摊水费1750.22元及违约金【（1）2022年12月自用电费、2022年11月公摊水电费违约金以9542.44元为本金，从2023年1月11日起计至实际付清之日止；（2）2023年1月自用电费、2022年12月公摊水电费违约金以5892.43元为本金，从2023年2月11日起计至实际付清之日止；（3）2023年2月自用电费、2023年1月公摊水电费违约金以6816.46元为本金，从2023年3月11日起计至实际付清之日止；（4）2023年3月自用电费、2023年2月公摊水电费违约金以10874.92元为本金，从2023年4月20日起计至实际付清之日止；（5）2023年3月公摊水电费违约金以3704.13元为本金，从2023年5月11日起计至实际付清之日止。上述违约金均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，每期违约金均以不超过本金为限】； 三、被告广州达力动漫有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云智慧服务有限公司支付律师费8506.96元； 四、驳回原告广州凯云智慧服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10元、保全费820.35元，均由被告广州达力动漫有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年十一月二十三日 书记员***