广州某某物业服务有限公司、广州某某电子有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0112民初15555号 原告：广州**物业服务有限公司,住所地广东省广州市黄埔区科学大道****。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东金桥百信律师事务所律师。 被告：广州**电子有限公司,住所地广东省广州,住所地广东省广州市广州高新技术产业开发区科学城揽月路**科技创新基地**第**604-606iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: **; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：***。 原告广州**物业服务有限公司（以下简称**物业公司）与被告广州**电子有限公司（以下简称**公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案受理后，依法适用简易程序于2021年10月11日公开开庭进行了审理。原告**物业公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。被告**公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 案件事实 一、《物业管理服务合同》签订主体：**公司（甲方、物业承租人）与广州**发展公司（乙方、物业管理人，以下简称**发展公司）。 **公司（甲方）与**发展公司（乙方）、**物业公司（丙方）签订《补充协议书》，约定三方同意自2019年7月1日起将原《物业管理服务合同》中的乙方**发展公司变更为**物业公司，本协议生效后，乙方在原合同项下的全部权利义务均由丙方**。 二、物业服务期限：2019年5月21日至2021年5月20日止。 三、物业服务地址：广州市科学城揽月路80号科技创新基地E区6层604-606**。建筑面积256.2平方米。 四、物业服务项目包含：1.房屋建筑；2.设备设施；3.环境清洁；4.绿化园林；5.公共安全管理；6.车辆交通管理；7.节日布置及文化活动；8.图纸、资料管理；9.保险；10接待、咨询服务；11.特约专项服务。 五、相关费用及支付方式约定：1.甲方按承租房屋面积向乙方缴纳当月物业管理费（不包含公摊水电费、甲方自用的水电费、房屋室内设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等）。物业管理费自2019年5月21日始，以甲方与业主签订的《房屋租赁合同》中所约定物业管理计费面积217.24平方米收取，计费单价为6元/平方米/月，物业管理费合计为1303.44元/月。 2.自用水电费：甲方向乙方据实缴纳上月自用水电费，电费、水费单价按供应部门收取的标准执行。 3.公摊水电费：根据园区每月实际公共水电使用度数以本合同中所约定的物业管理计费面积217.24平方米除以园区当月出租总面积（以业主公司公布的最新数据为准）按比例分摊。 6.付款方式：上述各项费用按月结算，由甲方在每月10日前以银行转账方式转至乙方指定账户或以支票、现金支付的方式缴付。 六、违约责任的约定：1.甲方违约责任，（1）甲方须按本合同约定或乙方的书面缴费通知按时缴纳物业管理费、水电费（含污水处理费）、专项服务费等应付费用；甲方如逾期缴纳，应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳但未交的物业管理费、水电费、专项服务费的千分之一向乙方缴交违约金。（2）乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费……等费用有权要求甲方赔偿。 七、**公司款项支付情况：**物业公司主张**公司缴纳物业管理费至2020年9月30日，缴纳自用电费至2020年8月31日，缴纳公摊水电费至2020年7月31日，此后的上述费用均未再支付。 八、**物业公司发函及催缴情况：**物业公司提交其公司员工与**公司法定代表人微信聊天记录，显示**物业公司向**公司发出若干份《欠款催缴通知函》。其中2021年6月份《欠款催缴通知函》载明：**公司欠付2020年10月至2021年4月期间物业管理费9124.08元、2020年8月至2021年4月公摊水电费2404.71元，2020年9月至2021年4月自用水电费401.31元。双方微信中，**公司一再表示账户被冻结，资金紧张。 九、**物业公司代付水电费情况：**物业公司提交《情况说明》，明确自用电费代缴情况，并说明公摊水电费的计算方法。**物业公司提交广东电网有限责任公司广州供电局出具的电费发票、广州开发区供水管理中心出具的水费发票若干张，拟证实其在本案中主张的自用电费及公摊水电费均已向水电部门垫付。 十、律师费情况：2021年6月1日，**物业公司与广东金桥百信律师事务所签订《民事委托代理合同》，并提交发票、网上银行电子回单拟证实其为追索本案物业管理费等费用共计支付律师费7000元。 十一、诉讼保全情况：**物业公司于诉讼中申请财产保全，申请查封、扣押、冻结**公司名下价值20194.53元的财产；本院出具（2021）粤0112民初15555号《民事裁定书》，裁定：一、冻结**物业公司银行账户（开户行：华夏银行广州开发区支行；账户：10×××17；开户名：广州**物业服务有限公司）中的存款20194.53元；二、冻结**公司名下银行存款20194.53元或查封、扣押、其相应价值的财产。 十二、**物业公司诉讼请求：1、请求确认**物业公司、**公司签订的《物业管理服务合同》已于2021年5月1日解除；2.请求判令**公司向**物业公司支付拖欠的2020年10月-2021年4月的物业管理费9124.08元、2020年8月-2021年4月公摊电费1665.41元、2020年9月-2021年4月自用电费401.31元以及2020年8月-2021年4月公摊水费739.3元，以上合计11930.1元；3.请求判令**公司向**物业公司支付物业管理费、公摊水电费、自用电费合计违约金1534.07元(违约金按每日千分之一计算，从应付款之日起计至实际付清欠费之日止，现暂计至2021年5月31日)；4.请求判令**公司支付**物业公司因追缴上述费用而支付的律师费7000元；5.本案诉讼费、保全费由**公司承担。 裁判理由与结果 本院认为，**物业公司诉请的物业管理费从2020年10月持续时间至2021年后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。**公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，故本院在审核**物业公司提交的证据并结合其庭审陈述的基础上，依据事实和法律作出裁判。 **发展公司与**公司双方签订《物业管理服务合同》后，又与**物业公司三方签订了《补充协议书》，约定将上述《物业管理服务合同》中**发展公司的权利和义务转由**物业公司**，上述合同权利义务的概括转让系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。故**物业公司享有《物业管理服务合同》项下**发展公司应当享有的权利和义务，其有权提起本案诉讼。 关于解除合同。本案中，**公司拖欠物业管理费及其他费用若干月，根据法律规定**物业公司享有合同解除权。鉴于**物业公司确认**公司已于2021年4月30日搬离案涉物业，本院确认**发展公司与**公司签订的《物业管理服务合同》（编号：KY-WG-01-E-604-606续）于2021年4月30日解除。 关于物业管理费。依照涉案《物业管理服务合同》的约定，**公司应当在每月10日前缴纳物业管理费，但截至庭审之日，**公司并未提交证据证实其已经缴纳了2020年10月及之后的物业管理费，故**公司应当依照双方《物业管理服务合同》约定的物业管理费标准1303.44元/月支付从2020年10月1日起至2021年4月30日止的物业管理费9124.08元（1303.44元/月×7个月）。 关于公摊水电费、自用电费。如前述，**公司并未提交证据证实其已缴纳2020年8月至2021年4月期间的公摊水电费及2020年9月至2021年4月期间的自用电费。且**物业公司也提交证据证明其已将上述费用送达告知**公司法定代表人，**公司法人仅表示支付困难，未对金额提出过异议。通过**物业公司提交的水电费发票亦可见本案其主张月份的公摊水电费、自用电费均已实际代缴。因此，**公司应向**物业公司支付2020年8月至2021年4月公摊水费739.3元（95.42元＋136.09元＋87.87元＋72.54元＋63.46元＋91.75元＋71.9元＋69.76元＋50.51元）；公摊电费1665.41元（88.64元＋205.86元＋332.94元＋62.74元＋154元＋193.01元＋21.86元＋387.23元＋219.13元）；2020年9月至2021年4月期间的自用电费401.3元（82.5元＋46.96元＋60.29元＋43.79元＋48.86元＋44.76元＋38.08元＋36.07元）。 关于拖欠的物业管理费、公摊水电费、自用电费的违约金。双方在合同中明确约定：“甲方在每月10日前缴付各项费用”“甲方如逾期缴纳，应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳但未交的物业管理费、水电费、专项服务费的千分之一向乙方缴交违约金。”**公司连续多月拖欠物业管理费、水电费等费用，应当依照上述约定向**物业公司支付违约金。因此，其应当支付的违约金分类计算为：（1）2020年10月-2021年4月的物业管理费违约金：每月以1303.44元为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日开始计算至实际付清之日止；（2）2020年9月至2021年4月期间的自用电费违约金：2020年9月至2021年4月自用电费违约金分别以82.5元、46.96元、60.29元、43.79元、48.86元、44.76元、38.08元、36.07元为本金，按照1‰/日的标准，分别从对应下个月的11日开始计算至实际付清之日止；（3）2020年8月至2021年4月公摊水费的违约金：2020年8月至2021年4月公摊水费违约金分别以95.42元、136.09元、87.87元、72.54元、63.46元、91.75元、71.9元、69.76元、50.51元为本金，按照1‰/日的标准，分别从对应下两个月的11日开始计算至实际付清之日止；（4）2020年8月至2021年4月公摊电费的违约金：2020年8月至2021年4月公摊电费违约金分别以88.64元、205.86元、332.94元、62.74元、154元、193.01元、21.86元、387.23元、219.13元为本金，按照1‰/日的标准，分别从对应下两个月的11日开始计算至实际付清之日止；上述违约金总额均以本金为限。 关于律师费。双方在《物业管理服务合同》中明确约定“乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费……有权要求甲方赔偿。”因此，**物业公司要求**公司支付其为本案支付的律师费7000元有理据，对其该项诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告广州**电子有限公司与广州**发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（编号：KY-WG-01-E-604-606续）于2021年4月30日解除； 二、被告广州**电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州**物业服务有限公司支付2020年10月起至2021年4月的物业管理费共计9124.08元元及违约金（违约金每月以1303.44元为本金，按照1‰/日的标准，从当月11日开始计算至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）； 三、被告广州**电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州**物业服务有限公司支付2020年9月至2021年4月的自用电费401.3元及违约金（违约金分别以以82.5元、46.96元、60.29元、43.79元、48.86元、44.76元、38.08元、36.07元为本金，按照1‰/日的标准，分别从对应下个月的11日开始计算至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）； 四、被告广州**电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州**物业服务有限公司支付2020年8月至2021年4月的公摊水费739.3元元及违约金（违约金分别以95.42元、136.09元、87.87元、72.54元、63.46元、91.75元、71.9元、69.76元、50.51元为本金，按照1‰/日的标准，分别从对应下两个月的11日开始计算至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）； 五、被告广州**电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州**物业服务有限公司支付2020年8月至2021年4月的公摊电费1665.41元及违约金（违约金分别以88.64元、205.86元、332.94元、62.74元、154元、193.01元、21.86元、387.23元、219.13元为本金，按照1‰/日的标准，分别从对应下两个月的11日开始计算至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）； 六、被告广州**电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州**物业服务有限公司支付律师费7000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费152元，诉讼保全费222元，由被告广州**电子有限公司负担。负缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年十一月一日 书记员　　**珊