成都市创投置业有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0112民初9847号 原告：成都市创投置业有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处双龙路488号怡和新城E4区30栋附201-217号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，北京**（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾理，北京**（成都）律师事务所律师。 被告：***，女，汉族，1975年3月20日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：***，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 原告成都市创投置业有限公司与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都市创投置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年2月6日至2018年11月15日的物业管理费97157.76元，2017年2月6日至2018年11月15日的垃圾清运费9715.84元，合计106873.6元；2.判令被告向原告支付违约金，暂计至2021年2月7日，合计为12517.57元，(1)欠缴物业管理费的违约金，以每期欠缴物业管理费为计算基础，以1‰/日的标准，分别自逾期之日起计算至付清之日止，暂计至2021年2月7日为11379.60元；(2)欠缴垃圾清运费的违约金，以每期欠缴垃圾清运费为计算基础，以1‰/日的标准，分别自逾期之日起计算至付清之日止，暂计算至2021年2月7日为1137.97元；3.判令被告承担本案诉讼费用(案件受理费、保全费、公告费等)。事实及理由：原告作为物业管理单位，被告作为承租单位(户)，于2016年8月24日签订《商铺物业管理服务协议书》(No:0000018)，约定原告为被告所承租商铺(成都市龙泉驿区怡和新城F区双龙路388号29栋附201至205号)的物业管理公司，在被告承租期间由原告向被告提供物业管理服务，被告按协议约定向原告交纳物业管理费。物业管理费标准：以建筑面积1518.09平方米计算，第一年物业管理费为人民币54651.24元，第一年月物业管理费为人民币4554.27元，电费1.5元/度；水费按水费收取部门的标准执行；垃圾清运费455.43元/月。被告必须按时交纳物业管理费和垃圾清运费，物业管理费和垃圾清运费的支付期限与《房屋租赁合同》的租金支付期限一致，物业管理费和垃圾清运费与租金同步支付。水费、电费按被告实际使用度数计算，被告应于每月10日前交纳上月水、电费等费用。如拖欠上述费用，每拖欠一天，原告按被告应交费用总额的千分之一收取违约金。被告拖欠原告物业管理费、垃圾清运费，经原告催收后仍拒不支付。综上，为维护原告合法权益，特此起诉，望判如所请。 被告***辩称：1.原告2017年-2018年期间为被告提供房屋租赁服务，2017年2月-2017年5月即第一季度案涉房屋的物业管理费及垃圾清运费等费用已经支付；2.根据双方协议，物业管理费等与租金同步支付，根据租金合同约定，租金是先付后用，每3月缴纳一次，根据这些规定，被告认为原告起诉的物业管理费、垃圾清运费，除最后一期，即2018年11月7日-2018年11月15日期间的费用，没有超过诉讼时效，其余时段的相关费用均已超过诉讼时效；3.合同约定的违约金过高，原告只有资金占用损失，请求法院调减为按照年利率3.85%计算。 本院经审理认定事实如下：原告（甲方）作为物业管理单位，被告（乙方）作为承租单位(户)，于2016年8月24日签订《商铺物业管理服务协议书》(No:0000018)，约定原告为被告所承租商铺(成都市龙泉驿区怡和新城F区双龙路388号29栋附201至205号)的物业管理公司，在被告承租期间由原告向被告提供物业管理服务，被告按协议约定向原告交纳物业管理费。物业管理费标准：以建筑面积1518.09平方米计算，第一年物业管理费为人民币54651.24元，第一年月物业管理费为人民币4554.27元，垃圾清运费455.43元/月。该合同第三条第3项约定，乙方必须按时交纳物业管理费和垃圾清运费，物业管理费和垃圾清运费的支付期限与《房屋租赁合同》的租金支付期限一致，物业管理费和垃圾清运费与租金同步支付。该合同第三条第4项约定，水费、电费按被告实际使用度数计算，被告应于每月10日前交纳上月水、电费等费用；该合同第三条第5项约定，如拖欠上述费用，每拖欠一天，原告按被告应交费用总额的千分之一收取违约金。 2016年8月24日，成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司（于2016年9月28日变更名称为成都经济技术开发区国有资产投资有限公司）作为出租方（甲方）与***作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定甲方将自有的坐落在龙泉驿区怡和新城F区29栋2楼附201-205商铺共5间建筑面积（计租面积）1518.09平方米，出租给乙方作酒楼及配套用途使用；该房屋租赁合同第二条约定租赁期限2016年8月12日至2024年8月11日止；该房屋租赁合同第三条约定计租面积为1518.09平方米，单价15元／㎡／月，第一年年租金标准为人民币273256.2元，第一年月租金为人民币22771.35元。租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增；该房屋租赁合同第四条约定租金缴纳方式先付后用，乙方自租金起算日（租赁期限开始日）起按每三个月为一期缴纳租金，第一期租金于本合同签订后7日内向甲方缴纳，第一期租金为68314.05元，后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳给甲方。 成都中院（2020）川01民终5323号生效民事判决书确认被告就本案案涉房屋的租期为自2017年2月6日起至2018年11月5日止。原告遂依据该判决确定的房屋租赁期间要求被告按照与其签订的《商铺物业管理服务协议书》支付物业管理费和垃圾清运费等相关费用。 2020年10月16日，原告就案涉房屋的物业管理费和垃圾清运费分别向被告的两个地址邮寄《缴费通知单》，其中尾号为3337的邮单显示被告于2020年10月28日拒收，尾号为5737的邮单显示被告于2020年10月28日签收。 被告提供相应缴费POS单据及原告公司的《专用收据》称其已经缴纳了2017年2月6日起三个月的物业管理费及垃圾清运费，被告当庭称需要庭后核实后回复被告是否缴费情况。 原告前两期（2017年2月6日起六个月）物业管理费及垃圾清运费已过三年诉讼时效。 上述事实，有原被告身份信息、《商铺物业管理服务协议书》《房屋租赁合同》、成都中院（2020）川01民终5323号民事判决书、《缴费通知单》及邮寄材料、当事人**等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，一、关于诉讼时效问题。对非一次性完成的债务，根据发生的时间和给付方式的不同，可以分为定期履行债务和分期履行债务。定期履行债务是当事人约定在履行过程中重复出现、按照固定的周期给付的债务，如当事人约定房租三个月支付一次、工资一个月支付一次。债务人支付的每一期租金、用人单位支付的每一个月工资，都是其在一定时期内租赁房屋、用工的对价。定期履行债务的最大特点是多个债务，各个债务都是独立的。正是因为相互独立，每一个债务的诉讼时效期间应当自每一期履行期间届满之日起分别起算。故本案不属于就同一债务分期履行的情况，而应当为定期履行债务，诉讼时效期间应当自每一期履行期间届满之日起分别起算。根据原告提供的证据可知，原告于2020年10月16日就案涉房屋的物业管理费和垃圾清运费分别向被告的两个地址邮寄《缴费通知单》，被告于2020年10月28日查收，考虑到根据原被告合同约定物业管理费、垃圾清运费按照房屋租金每三个月支付一次的约定，故自2017年2月6日起6个月的物业管理费和垃圾清运费诉讼时效已经超过三年，2017年8月6日起至2018年11月15日的物业管理费及垃圾清运费诉讼时效尚未经过，予以支持，具体金额为（54651.24＋5465.16）＋（4554.27*3个月＋455.43*3个月）＋（4554.27÷30*9天＋455.43÷30*9天）＝76648.41元；二、关于违约金。原告主张按照合同约定的以每期欠付费用为基数按每日千分之一的标准计算，被告主张该约定的违约金标准过高，请求予以调减，本院认为，违约金以填补损失为原则，本院结合合同履行情况、过错程度等，依据诚实信用原则，确定以被告欠付总费用为基数，自2018年11月16日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告***自本判决生效之日起十日内向原告成都市创投置业有限公司支付物业管理费及垃圾清运费共计76648.41元； 二、被告***自本判决生效之日起十日内向原告成都市创投置业有限公司支付违约金（违约金以76648.41元为基数，自2018年11月16日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR计算）； 三、驳回原告成都市创投置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1344元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二一年十二月八日 书记员　　李　仪