某某;中船重工华北工程有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

河北省涿州市人民法院 民事判决书 （2025）冀0681民初6268号 原告：，男，1972年8月24日出生，汉族，住涿州市开发区，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，女，1971年12月29日出生，汉族，住涿州市开发区，公民身份号码XXX。 被告：某有限公司，住所地涿州市，统一社会信用代码911306xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：王某，公司董事长。 委托诉讼代理人：***，河北虹天（涿州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河北虹天（涿州）律师事务所实习律师。 原告***与被告某有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告周某及委托诉讼代理人***，被告某公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周某向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期交房违约金60,000元；2．判令被告对原告房屋恢复合同约定配置；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、合同订立及履行情况，2020年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：ZZS2020-6494，原告购买被告开发的中船祥瑞小区14幢1单元12层1201号房屋，面积94.93㎡，总价款967,341元，包含房款629,481元，车位款148,000元，精装修费189,860元（2000元/㎡），所有款均按被告要求付清。合同第九条约定商品房交付条件：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2022年6月16日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。第十二条约定逾期交付责任：“1．按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。第十六条约定装饰装修及相关设备标准。二、违约事实，第一、逾期交付：2024年12月1日在逾期900天的情况下被告才以短信形式向原告发送收房通知，原告前往现场查验房屋时发现，房屋装修及小区设施明显未达到合同约定的交付条件。原告秉持解决问题的态度，于2024年12月2日通过电话向被告***提出了屋内存在的质量问题，并分别以微信的方式向副总经理***、总经理助理汪某发送了拒收房通知书，明确表明因房屋不符合交付条件拒绝收房，要求被告尽快整改。但时至今日，被告未对原告的合理诉求作出任何有效回复，房屋装修及小区设施仍未达到合同约定的交付条件。依据合同第十二条：逾期交房违约金计算方式为按日计算向原告支付全部房价款万分之一。截至起诉日,超过合同约定的交房时间已1,000多天，仍不具备合同约定的交房条件，要求被告支付逾期交房违约金60,000元。事实描述：2022年3月10日，被告向园区购房职工发出《关于涿州产业园住宅延期交付的致歉信》，信中给出住宅预计交房时间为2022年7月至12月陆续交付。2022年7月30日被告向部分购房业主发出房屋验收报名通知书，2022年10月部分楼房开始交房活动。在与本小区的其他业主交流获悉，有位业主于2023年在贵院起诉解除合同，被贵院驳回，该业主上诉至保定市中级人民法院，2024年6月市中院裁定：1.判处被告赔付了部分违约金。2.判处业主继续履行合同，开发商尽快交付。贵院及市中院均认定2023年1月1日至2023年7月31日期间存在逾期交房的违法行为不免除其违约责任，逾期210天。2023年7月31日夜间洪灾发生后，被告于2024年3月1日向小区业主发出《中船祥瑞小区（西区）恢复房屋验收的通知》，但时至原告提交诉状之日，被告所建房屋装修仍未达到合同约定的交付条件，再次逾期460天。两次逾期达670天，应承担违约责任。第二、被告无视合同约定，在原告不知情的情况下，擅自大量更改调换室内装修及配置，经业主强烈反应，答应给以按合同约定恢复，至今没有完成。事实描述：原告接到通知于2023年5月22日去验房，但当时房屋未取得竣工验收备案，并对当时房屋的装修及配置提出质疑。2024年3月30日被告组织业主代表召开了座谈会，会后下发了“关于小区业主座谈会提出部分问题的答复”，被告承认了在装修过程中，对装修内容进行了调整，并答应若业主希望恢复原定配置，可提供相应的恢复服务。基于上述事实，原告要求被告交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房，并按合同约定的方式支付违约金。恳请法院支持我方合理诉求，维护我方合法权益。 某公司辩称，对于第一项诉讼请求，案涉项目自2020年8月至2022年12月因疫情影响政策性停工高达458天，属于商品房买卖合同第十二条规定的因不可抗力出卖人未按约定时间交付商品房的不构成逾期交付。2023年涿州市爆发“7.31”特大洪水，导致案涉商品房基础设施、外装修、内装修、景观绿化等相关问题，因洪水需要灾后重建。“7.31”洪水仍属于不可抗力。2023年9月30日被告公司向广大业主发布灾后重建计划明细，自2023年9月30日至全部绿化完毕需要355日，即2023年9月30日至2024年8月20日，此期间属于不可抗力期间，因不可抗力我方无需支付违约金。望法院驳回原告诉请。对于第二项诉讼请求，我方已有证据证明交付给所有业主的商品房符合法律标准。原告应按照被告给予的通知按时收房，因2020年所购买的房屋与如今房屋因市场调节情况下发生了价格下滑情况。各个业主因不满当时的购买价格，而恶意提起诉讼，法院理应驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2020年10月10日，原告周某作为买受人，被告某公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZZS2020-6494），约定原告购买被告开发的坐落于涿州市，预测建筑面积94.93平方米，房屋价款为967,341元。第九条约定商品房交付条件：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2022年6月16日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。第十二条约定逾期交付责任：“1．按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。合同附件十一补充协议约定装修标准，注明“1、出卖人有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项；2、买受人一律不得更改剪力墙及厨、厕的间墙”。2021年9月30日，被告向原告出具增值税发票显示原告已支付全部购房款967,341元。2022年3月10日，被告某公司发出《关于涿州产业园住宅延期交付的致歉信》，预计交房时间为2022年7月至12月陆续交付。原告周某提交2025年7月31日涉案小区照片主张房屋不具备收房条件。 另查，被告某公司于2024年8月2日就涉案项目11#-15#、20#住宅楼取得竣工验收备案证明书。 以上事实，有原被告庭审陈述及原告提交的商品房买卖合同、增值税专用发票、照片、致歉信、微信聊天记录及被告提交的商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书、建设用地规划许可证、疫情防控通知竣工验收备案证明书、照片、短信截图等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原、被告于2020年10月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZZS2020-6494），系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案工程在施工过程中存在受疫情、洪水灾害等影响的客观事实，符合不可抗力的免责事由，案涉项目于2024年8月2日取得竣工验收备案手续，具备合法使用的条件。原告所述被告擅自改变装修，被告称系根据业主反馈和实际情况进行的调整，考虑小区为统一装修，且已装修完毕，与房屋形成附合状态，双方亦未约定具体装修明细，不能核实相关价值，故原告主张恢复装修配置，本院不予支持。原告主张逾期交房违约金，考虑被告确存在逾期交房，综合考量被告逾期交房的原因、程度、原告向被告反映绿化问题修复及被告未提供证据证实据实延期的相关证据等情况，本院结合案情酌定被告向原告支付逾期交房期间的违约金15,000元。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告某有限公司自本判决生效之日起十日内向原告周某支付违约金15,000元； 二、驳回原告周某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,300元，由原告负担975元，由被告某有限公司负担325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省保定市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** （案件唯一码） 二〇二五年十月十三日 法官助理*** 书记员***