某某;中船重工华北工程有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

河北省涿州市人民法院 民事判决书 （2025）冀0681民初6003号 原告：田某，女，1965年11月9日出生，满族，住辽宁省沈阳市于洪区，公民身份号码XXX。 被告：某有限公司，住所地河北省涿州市，统一社会信用代码911306xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：王某，公司董事长。 委托诉讼代理人：***，河北虹天（涿州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河北虹天（涿州）律师事务所实习律师。 原告田某与被告某有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告田某、被告某公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金24,120元；2、判令被告退还原告2023年物业费2,820元；3、判令被告在30日内对原告房屋按合同约定恢复装修及配置（包括但不限于地面材质、墙面涂料、吊顶材质及缺失设备等）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、合同订立及履行情况：2020年10月10日,原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：ZZS2020-6500），约定原告购买被告开发的中船祥和小区4幢1单元14层1403号房屋，建筑面积126.26m，总价款1,249,775元（含精装修费252,520元）。原告已全额支付购房款及装修费。二、被告违约事实：1、逾期交房：合同约定交房时间为2022年6月16日，但被告直至2023年3月3日才取得《竣工备案登记表》，构成逾期260天，其中疫情封控67天。依合同第十二条，被告应按已付房款日万分之一支付违约金。以已付房款1,249,775元为基数，自2022年6月17日起至2023年3月3日止，计24,120元。2、未达到交付条件：小区排水管网至今未与城市公共排水管网连接，违反合同第十条约定。且被告在2023年11月9日《领取商品房钥匙通知》中自认因洪水导致小区设备严重损坏，直至通知下发时才恢复入住条件。3、擅自变更装修配置：（1）被告在未告知原告的情况下，擅自变更以下装修（详见合同附件十一）：卧室地面：合同约定地砖，实际铺设地板；墙面：合同约定乳胶漆，实际使用壁纸；卫生间吊顶：合同约定金属吊顶，实际为石膏板；未配置厨房吊柜下拉栏、衣帽柜消毒杀菌机、电热毛巾架及电子除雾镜等设备。（2）2024年3月30日，被告在《业主座谈会答复》中承认装修调整，承诺可恢复原配置，但经原告多次书面及现场交涉（2024年8月28日、12月23日），被告仍未履行。要求被告在30日内对原告房屋按合同第十六条约定恢复装修及配置，包括但不限于地面材质、墙面涂料、吊顶材质及缺失设备等。4、物业费争议：因房屋空置且未达交付标准。原告缴纳2023年全年物业费4,029元，但2023年3月3日才取得《竣工备案登记表》，才具备合同第九条商品房交付条件，7月31日至11月9日洪水灾后重建，电梯都停了，扣除前述两项，全年剩余6个月，根据《收缴物业服务费通知》，空置房物业费应享60%优惠，故被告应退还2,820元（4,029-4,029/2*0.6=2,820）。法律依据：1、逾期交房：依民法典第五百八十五条及合同第十二条；2、装修违约：依合同第十六条（三）及《商品房销售管理办法》第二十四条；3、物业费退还：依《物业管理条例》第四十一条及《收缴物业服务费通知》承诺。综上，被告行为严重侵害原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。 某公司辩称，对于第一项诉讼请求，案涉项目自2020年8月至2022年12月3日因疫情影响政策性停工高达458天，属于商品房买卖合同第十二条规定的因不可抗力出卖人未按约定时间交付商品房的不构成逾期交付。2023年涿州市爆发“7.31”特大洪水，导致案涉商品房基础设施、外装修、内装修、景观绿化等相关问题，因洪水需要灾后重建。“7.31”洪水仍属于不可抗力。2023年9月30日被告公司向广大业主发布灾后重建计划明细，自2023年9月30日至全部绿化完毕需要355日，即2023年9月30日至2024年8月20日，此期间属于不可抗力期间，因不可抗力我方无需支付违约金。望法院驳回原告诉请。对于第二项诉讼请求，被告没有收取过原告任何物业费用，其诉讼对象不应当为某有限公司。对于第三项诉讼请求，我方已有证据证明交付给所有业主的商品房符合法律标准。原告应按照被告给予的通知按时收房，因2020年所购买的房屋与如今房屋因市场调节情况下发生了价格下滑情况。各个业主因不满当时的购买价格，而恶意提起诉讼，法院理应驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2020年10月10日，原告田某作为买受人，被告某公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZZS2020-6500），约定原告田某购买被告开发的坐落于涿州市商品房，房屋价款为1,249,775元，采用分期付款：买受人应当在2020年10月30日前分两期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币997,255元，应当于2020年8月5日前支付。第九条约定商品房交付条件：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。第十条约定商品房相关设施设备交付条件，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。第十一条约定交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2022年6月16日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。第十二条约定逾期交付责任：“1．按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。合同附件十一补充协议约定装修标准，注明“1、出卖人有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项；2、买受人一律不得更改剪力墙及厨、厕的间墙”。原告向被告陆续支付房款1,249,775元。2023年3月3日，被告某公司取得涉案工程《河北省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。 原告田某认可2022年10月31日接到被告公司收房通知，2022年11月20日，“朱某”代原告田某（乙方）与中船华北（涿州）物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，并签署《商品房交接单》《停车位使用管理承诺书》。当日原告向中船华北（涿州）物业管理有限公司支付2023年1-12月物业费4,029.33元。 上述事实，有原、被告庭审陈述及原告提交的商品房买卖合同、购房款支付凭证、竣工备案登记表、商品房交接单、小区业主座谈会答复、微信聊天记录、照片、物业费收据、领取钥匙通知，被告提交的营业执照、房地产开发企业资质证书、不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程消防验收备案表、照片、交接单、采购合同、物业管理服务协议等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原、被告于2020年10月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZZS2020-6500），系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案工程在施工过程中存在受疫情影响的客观事实，符合不可抗力的免责事由，案涉项目于2023年3月3日取得竣工验收备案手续，涉案工程已通过了必要的检查和审核，具备合法使用的条件。原告所述被告擅自改变装修，被告称系根据业主反馈和实际情况进行的调整，考虑小区为统一装修，且已装修完毕，与房屋形成附合状态，双方亦未约定具体装修明细，不能核实相关价值，故原告主张恢复装修配置，本院不予支持。原告主张逾期交房违约金，原告虽不认可已收房，但确已签署《商品房交接单》，综合考量被告逾期交房的原因、程度及被告未提供证据证实据实延期的相关证据等情况，本院结合案情及相关生效关联案件，酌定被告向原告支付逾期交房违约金3,000元。关于物业费，原告与案外人中船华北（涿州）物业管理有限公司签订物业协议，被告非合同一方当事人，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告某有限公司自本判决生效之日起十日内向原告田某支付违约金3,000元； 二、驳回原告田某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费474元，由原告田某承担237元，被告某有限公司负担237元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院，也可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省保定市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二五年十月十三日 [核对位置] 法官助理*** 书记员***