深圳市金政软件技术有限公司与深圳市恒裕景福实业股份有限公司深圳市俊友服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤0304民初25383号

原告深圳市金政软件技术有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道民治宝山创业园A2栋皓源商务中心518，统一社会信用代码914403007675748190。

法定代表人石自军。

委托代理人徐文兵，广东国晖律师事务所律师。

委托代理人王珊，广东国晖律师事务所实习律师。

被告深圳市恒裕景福实业股份有限公司（曾用名深圳市金龙实业股份有限公司），住所地深圳市南山区登良路南油第二工业区205栋8层808-7（恒裕中心A座）,统一社会信用代码914403001924041648。

法定代表人廖奕裕。

委托代理人连雪霞，广东雄师律师事务所律师。

委托代理人杨军，广东立国律师事务所律师。

被告深圳市俊友服饰有限公司，住所地深圳市福田区彩田路西侧金龙工业大厦一、二、三、四楼及六楼南，统一社会信用代码914403001924041648。

法定代表人蔡武军。

上列原告深圳市金政软件技术有限公司诉被告深圳市恒裕景福实业股份有限公司（以下简称恒裕景福公司）、深圳市俊友服饰有限公司（以下简称俊友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人徐文兵、被告恒裕景福公司的委托代理人连雪霞到庭参加诉讼，被告俊友公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2013年5月9日与俊友公司签订《房屋租赁合同书》，约定：俊友公司将位于深圳市福田区上梅林越华路14号金龙工业大厦302室的房屋出租给原告用于办公，房屋面积658平方米，租赁期为5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日，每月租金36190元，房屋租赁保证金72380元，俊友公司给原告15天的装修期，原告对租赁房屋进行全面的装修；承租期内，若俊友公司解除合同，需双倍退还租赁保证金给原告。2015年6月，原告收到俊友公司转发的恒裕景福公司向其出具的关于提前终止合同的通知书，因福田区政府将金龙工业大厦片区纳入城市更新单元计划，故需与俊友公司提前解除租赁合同。俊友公司接到通知后要求原告于2016年3月31日前搬离承租房屋，后原告于2015年7月23日向俊友公司发送回复函，要求俊友公司向其支付赔偿金，俊友公司于2015年9月15日向原告发送回复函称其将依据双方签订的《房屋租赁合同书》的有关约定对原告进行赔偿，并于2016年6月30日向原告出具承诺函，承诺在2016年7月20日前按租赁合同进行赔付。但时至今日，原告并未收到俊友公司向其支付的任何赔偿款。恒裕景福公司作为本次拆迁的被征收人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，两被告应当向原告赔偿装修残值损失共计112500元；原告租赁的房屋属于拆迁范围，根据深圳市人民政府令（第248号）深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）第二十三条及《深圳市房屋征收补偿规则》的规定，两被告应向原告补偿搬迁费用26320元。原告多次向两被告主张上述赔偿款项，均遭拒绝。据此，诉至本院请求判令：1、两被告向原告支付搬迁费26320元、室内装修装饰费112500元；2、俊友公司向原告支付赔偿金144760元；3、两被告共同承担本案诉讼费。

恒裕景福公司书面答辩称，一、我方与原告没有合同关系，原告向我方主张权利，没有事实及法律依据。2013年2月21日，我方和俊友公司签订《深圳市房屋租赁合同》，约定将深圳市福田区新田路西侧金龙工业大厦出租给俊友公司，租赁面积为7275.75平方米，租金按每平方米45元计算，月租为327409元，租赁期自2013年6月20日至2018年6月30日止；并特别约定：“政府征用、收回或拆除租赁房屋”的情况下允许解除合同。据此，我方与俊友公司存在房屋租赁合同关系，与原告不存在任何法律关系，原告向我方主张权利于法无据，滥用诉权。二、俊友公司承租期间，因深圳市政府要征用拆除金龙工业大厦，我方根据合同约定及法律规定，提前解除了与俊友公司的租赁合同，不存在违约或侵权等过错行为。因深圳市政府建设地铁10号线属重大民生工程，要求于2016年3月底拆除金龙工业大厦，该事实属于政府征用行为。为此，我方提前9个月于2015年6月26日向俊友公司发出了解除租赁合同的通知，并要求俊友公司做好搬离工作，在2016年3月31日前将房屋交还。俊友公司收到解除合同的通知后，一直拖延搬离，我方多次催促俊友公司尽早搬离，不断地对俊友公司宽限搬离至5月底。该事实说明，我方解除与俊友公司的租赁合同于法有据，不存在违约或侵权等过错行为。三、因政府征用房屋提前解除合同，我方对俊友公司进行了免收6个月租金1964454元和补偿现金982227元的双重补偿，补偿价值共计2946681元，该补偿总额远大于租赁合同约定和法律规定的标准范围。因政府征用房屋且时间紧迫，但俊友公司接到解除合同的通知后，一直拖延搬离，我方为支持政府民生工程，本着妥善解决问题的原则，超越了租赁合同约定和法律规定的补偿条件，于2016年6月15日和俊友公司签订了《提前终止房屋租赁合同补偿协议》，补偿条件为：1、免收2016年1-4月租金；2、补偿三个月合同租金327409×3=982227元；3、俊友公司从2016年5月开始搬迁，2016年5-6月为搬迁期，我方同意不收租金。根据该补偿协议，我方如期向俊友公司支付了补偿款，双方于2016年6月30日进行了租赁房屋移交确认，俊友公司收足补偿款后才正式搬离，将房屋交还我方。该事实说明，我方作了极大的补偿，并支付了足额补偿，终结了与俊友公司的补偿关系，原告的诉求没有事实根据。四、我方已向承租人俊友公司支付了足额补偿，原告向我方主张搬迁费26320元，没有事实和法律依据。首先，原告主张的搬迁费和装修费，是基于原告和俊友公司产生的合同关系，跟我方无关。而且，我方对俊友公司作出了足额补偿，包括了搬迁、装修损失等费用，我方对俊友公司已履行了补偿义务。根据法理，在我方对原告不存在侵权等任何过错的情况下，原告向我方主张搬迁费和装修损失，没有事实和法律依据。其次，《深圳市房屋征收及补偿实施办法》第二十三条是指：作出征收决定的辖区政府对被征收人及符合规定的合法使用人作出的补偿，原告既不是被征收人，也不是该规定意义上的合法使用人，其主张搬迁费于法无据。五、原告主张室内装修装饰费112500元，根据法律规定，应当依据合同相对性向俊友公司主张，或按《合同法》第七十三条的代位权规定处理，原告要求我方支付装修装饰费，不应支持。首先，俊友公司将房屋转租给原告，并没有经过我方的同意，装修也没有得到我方或相关部门的确认同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。其次，原告提供的装修合同不具有真实性，该合同没有承包人的公司盖章，而且，该合同第1条写明工程地点是在上梅林向福仓储大厦6楼A区，并不是涉案房屋，跟本案没有关联性；其提供的银行进账单5万元，收款人不是装修合同上的承包方，该证据不能证明装修有真实发生在涉案房屋，与本案无关。其提供的支票存根收款人苏永东，金额为80690元，也不能证明装修有真实发生在涉案房屋，与本案无关；而且，该两项金额相加合计130690元，与原告提供的装修合同上载明的金额246000元不相符。因此，原告提供的装修合同、银行进账单、支票存根不能相互印证，均不具有真实性、合法性、关联性，不能证明装修有真实发生在涉案房屋。再次，原告没有证据证明该装修费用是否属于已经形成附合的不可拆除的装饰装修物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条规定，对未形成附合的装修装饰及已经形成附合的装修明确予以了区分。但原告的证据无法证明是否形成附合的装修，同时，也没有按客观事实计算装修折旧率，因此，原告的装修损失主张与事实不符。最后，关于装修损失赔偿的问题，法律明确规定原告应当依据合同相对性向承租人俊友公司主张，或按《合同法》第七十三条的代位权规定处理，因此，原告无权要求我方对本案债务承担连带责任。六、俊友公司将房屋转租给原告，应由俊友公司承担相应的法律后果；因我方对原告不存在侵权或违约等任何过错行为，原告对我方的诉求没有法律根据。综上所述，我方与原告没有合同关系，原告向我方主张支付责任，没有事实及法律依据。恳请法庭驳回原告对我方的主张。

俊友公司未发表意见，庭审缺席。

经审理查明，2013年2月21日，恒裕景福公司（出租方、甲方）与俊友公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区的金龙工业大厦出租给乙方用于厂房办公，租赁期自2013年6月20日至2018年6月30日；租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记备案手续，但转租期限不得超过本合同约定的租赁期限；本合同有效期内，发生不可抗力致使本合同无法履行的、或者政府征用收回或拆除租赁房屋的、或者甲乙双方协商一致的，允许解除或变更本合同。

2013年5月9日，原告（承租方、乙方）与俊友公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区上梅林越华路14号的金龙工业大厦302室（以下简称涉案房产）出租给乙方办公使用，建筑面积658平方米，租赁房屋权利人为深圳市金龙实业股份有限公司；租金每月36190元；乙方应于每月8日前交付租金；租赁期自2013年6月1日至2018年5月31日；甲方交付租赁房屋时可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金72380元；甲方应于2013年5月16日前将租赁房屋交付乙方使用并办理有关移交手续；本合同有效期内，在甲乙双方协商一致的情况下，允许解除或变更本合同（另外两项允许解除或变更合同的情形即“发生不可抗力使本合同无法履行”以及“政府征用、收回或拆除租赁房屋”均未勾选）；甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失要求甲方双倍退还租赁保证金（另外两项赔偿损失的方式即“向甲方请求损害赔偿”以及“甲方支付违约金”均未勾选）。

2013年5月22日，俊友公司开具收款收据，确认收到原告支付的租赁保证金72380元。

之后，原告与俊友公司依约履行合同。

2015年6月26日，恒裕景福公司向俊友公司发出《关于提前终止合同的通知》，称，由于政府将金龙工业大厦片区纳入城市更新单元计划，为配合该片区城市更新，本大厦将进行拆除重新规划，故，两被告签订的金龙工业大厦租赁合同将提前终止，请俊友公司于2016年3月31日前将房屋交还恒裕景福公司。

俊友公司将上述通知转发给了原告，原告就涉案租赁合同提前终止向俊友公司提出赔偿请求。2015年9月15日，俊友公司向原告发出《回复函》，称，就原告对于租赁合同提前终止所提出的赔偿问题，俊友公司将及时与原告进行协商，并依据双方签订的金龙工业大厦房屋租赁合同有关约定进行赔偿。2016年6月30日，俊友公司向原告出具《承诺函》，承诺在2016年7月20日前“按租赁合同进行赔付”。

庭审时，原告陈述，其于2016年3月底搬离涉案房产。

另查，2016年1月21日，深圳市福田区城市更新办公室向恒裕景福公司发出通知，称，金龙工业区城市更新计划已审批通过，因地铁建设时间紧迫，请恒裕景福公司务必加快协调好工业区建筑物内业主及租户的搬迁工作，2016年3月底前必须将建筑物清空，由地铁集团拆除。

2016年3月25日，深圳市福田区城市更新办公室再次向恒裕景福公司发出通知，称，由于地铁10号线建设需要，责成恒裕景福公司统筹搬迁工作，督促金龙工业区“深港建、凡恩、影儿”等三栋建筑物各租户积极支持地铁建设，立即启动搬迁工作，保障按期为地铁施工提供建设用地。

2016年3月9日，恒裕景福公司向俊友公司发出《梅林金龙工业大厦搬离时间通知书》，要求俊友公司务必在2016年4月30日前搬离金龙工业大厦，将建筑物交还恒裕景福公司。

2016年6月15日，两被告就协商解除金龙工业大厦租赁合同后的赔偿事宜签订《提前终止<房屋租赁合同>补偿协议》，约定由恒裕景福公司对俊友公司进行补偿。之后，恒裕景福公司依约向俊友公司支付了补偿款。

2016年6月30日，两被告对金龙工业大厦2-6楼物业进行了交接验收，并签署了《租赁房屋移交确认书》。

2017年2月21日，深圳市福田区城市更新局出具《房屋拆除证明》，载明：因地铁10号线孖岭站建设，需要占用位于深圳市××区××街道梅亭社区金龙工业大厦红线内部分土地，截至2016年12月31日金龙工业大厦完成了拆除工作，现该大厦原址土地已移交给地铁建设单位使用；金龙工业大厦权利人为恒裕景福公司，房地产证号为深房地字第××号。

又查，2013年5月3日，案外人苏永东以深圳市永生装饰设计工程有限公司的名义（乙方）与原告（甲方）签订《装饰装修工程施工合同》，约定：乙方承包室内装饰工程，工程名称为“深圳市金政软件技术有限公司”，工程地址为“深圳市福田区上梅林月华露14号凡恩大楼302”（在“工程概况”条款又载明工程地点为“深圳市福田区上梅林向福仓储大厦6楼A区”），工期自2013年5月9日至2013年6月15日，合同签订2日内支付定金5万元，隔墙完工、线路铺设完成2日内支付部分材料款5万元，工程验收合格后15日内按实际核算支付尾款。苏永东个人在“承包人”处签字，并手写注明“总价24.6W，苏永东证明在凡恩大楼装修”。2013年5月24日，原告向案外人某装饰材料商行转账支付了5万元。2013年6月26日，原告向苏永东开具支票，金额为15000元，用途记载为“装修”；2013年7月23日，原告向苏永东开具支票，金额为65690元，用途记载为“装修”。庭审时，原告陈述，原告支付了装修款共计246000元，但支付方式部分为转账支付，部分为现金支付。

本院认为，原告与俊友公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依照约定履行各自义务。

在合同履行过程中，涉案房产被政府用于地铁建设而拆除，导致合同客观上无法继续履行，俊友公司因此而与原告提前解除合同，虽然该合同提前解除并非因俊友公司过错导致，但根据合同约定，“政府征用、收回或拆除租赁房屋”并不属于双方有权提前解除合同的情形，且俊友公司作为出租人，保证租赁物业的正常使用系其主要合同义务，只要不存在可归责于原告的情形，俊友公司即应就提前解除合同向原告承担违约责任。

关于违约责任的承担方式问题，根据合同约定，在出租方违约的情况下承租方可就因此造成的损失而选择要求出租方承担违约责任的方式，双方对此明确选择方式为“请求甲方双倍退还租赁保证金”，且该选择为唯一选择，据此，原告有权要求俊友公司双倍返还租赁保证金144760元作为损失赔偿，原告的该项诉请成立，本院予以支持。

对于原告主张的搬迁费26320元和装修损失112500元，如前所述，原告已在合同中对俊友公司违约责任的承担方式作出了明确且唯一的选择，亦即放弃了“向甲方请求损害赔偿”的权利，此系原告对自己权利的自由处分行为，且没有损害他人利益的情形，对该意思自治行为，本院予以认可，原告在作出选择后即应受该条款约定的约束，故原告在主张双倍返还租赁保证金作为损失赔偿金后再行要求俊友公司承担上述损失赔偿责任，缺乏依据，对该项诉请，本院不予支持。

对于恒裕景福公司，原告系以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼主张相关合同权利，而恒裕景福公司与原告之间并未成立房屋租赁合同关系，原告以恒裕景福公司系涉案房产的业主为由而要求其承担搬迁费和装修损失，缺乏依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告深圳市俊友服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市金政软件技术有限公司双倍返还租赁保证金144760元作为损失赔偿；

二、驳回原告深圳市金政软件技术有限公司的其它诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5554元（已由原告预交），由原告负担2719元、被告深圳市俊友服饰有限公司负担2835元。

如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　张　 凌　 炜

人民陪审员　杨　 海　 涛

人民陪审员　叶　 钧　 如

二〇一七年六月二十日

书　记　员　殷智华（代）

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。