陕西金茂房地产开发有限公司;陕西航天建设集团有限公司;某某建设工程施工合同纠纷执行异议执行其他

陕西省西安市碑林区人民法院 执行裁定书 （2026）陕0103执异222号 案外人：段某，男，1964年12月8日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：梁某，女，1970年6月26日出生，汉族，住西安市碑林区，与段某系夫妻关系。 申请执行人：某甲公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：毛某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，陕西至正律师事务所律师。 被执行人：某乙公司，住所地：西安市碑林区。 法定代表人：金某。 本院在执行申请执行人某甲公司与被执行人某乙公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人段某对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人段某向本院提出异议请求：依法中止对位于西安市碑林区1栋10105号房屋（不动产权证号：1150108017I-42-0-1-10105～0）的执行程序，并确认涉案房屋所有权归案外人。事实与理由：案外人于2008年6月15日就与被执行人某乙公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人以总价166473元购买涉案房屋，合同中标明房子为金茂晓苑第一幢1单元1层10105号房。案外人已经依约支付了全部购房款，并于2008年9月实际接收房屋，此后一直合法占有、使用房屋至今。因开发商原因，涉案房屋至今一直未办理房产过户登记手续，但案外人已实际履行全部合同义务，且无任何过错。自案外人接收房屋后，长期将房屋用于出租经营超市，并持续缴纳物业费、水电费等费用。上述事实足以证明案外人对涉案房屋享有合法权利，且已形成稳定的占有关系。现因开发商与他人的债务纠纷，法院拟对涉案房屋采取强制措施，但案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的清晰，依法可以排除执行。综上，恳请法院支持案外人的异议请求。 申请执行人某甲公司称，案外人提交的《房屋买卖合同》真实性、合法性存疑，无法证明其与开发商之间存在真实有效的房屋买卖关系。案外人主张其于2008年6月15日与某乙公司签订《房屋买卖合同》，但未提交合同备案登记证明、网签记录等能够有效印证交易真实性的官方文件，无法排除该合同系事后补签、伪造的可能。案外人提交的购房款收据，字迹、数额、收款方信息等核心内容均模糊无法辨认，申请执行人对该证据“三性”均不予认可。不能证明案外人已向某乙公司支付了购房款，无法达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“已支付全部价款”的法定证明标准。案外人亦未提交银行转账流水、取款凭证，也无被执行人确认收款的其他有效文件，无法证明其已支付任何购房款。房屋交接书、内部认购书、补充协议均无某乙公司加盖公章，也无法定代表人签字，不属合法有效的合同及交接文件。该类文件仅为案外人单方制作或与无关的第三方签订，对被执行人不产生任何法律约束力，无法证明案外人与被执行人之间存在真实的房屋买卖、交接关系，不能据此认定案外人合法受让、占有涉案房屋。案外人自主张的交易至今，长期未办理产权过户登记，既无有效买卖合同约束被执行人履行过户义务，也未提交任何相关部门维权的证据，其提交的向被执行人催告过户的反映材料无法证明被执行人已经收到，对未办理过户存在重大过错。同时，其无任何证据证明未过户系被执行人单方原因导致，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定要件。涉案房屋登记在被执行人名下，属被执行人的责任财产，申请执行人有权申请强制执行。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，案外人未办理物权变更登记，不享有涉案房屋的物权。综上，案外人段某提供的证据，无法证明其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，更不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，故申请执行人请求人民法院驳回案外人的异议请求。 本院查明，申请执行人某甲公司与被执行人某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院2019年6月18日作出的（2019）陕0103民初1440号民事判决书已经发生法律效力。该判决判令：一、某乙公司于判决生效后十日内支付某甲公司工程款1334718.52元；二、某乙公司于判决生效后十日内支付某甲公司以1334718.52元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年12月23日起至清偿之日止的利息。2019年10月18日，某甲公司向本院申请执行，执行案号（2019）陕0103执9764号，恢复执行案号（2023）陕0103执恢2259号、（2024）陕0103执恢1221号。2024年5月10日，本院查封了被执行人某乙公司名下位于西安市（不动产权证号：1150108017I-42-0-1-10105～0）房屋，查封期限三年。 执行中，本院调取了涉案房屋的不动产登记簿。该登记簿显示，位于西安市房屋登记的所有权人为被执行人某乙公司，房屋建筑面积22.54平方米，套内面积21.70平方米，所在层为1层，不动产权证号：1150108017I-42-0-1-10105～0。 审查中，案外人段某向本院提供了《商品房买卖合同》、《西安市商品住宅使用说明书、保证书》、《金茂晓苑前期物业管理服务协议》、《金茂晓苑房屋交接书》、购房款收款收据、物业水电费用缴费票据等证据。上述证据显示，2008年6月16日，被执行人某乙公司作为出卖人与案外人段某作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定段某购买某乙公司建设的位于西安市碑林区新庆路59号金茂晓苑1幢1单元1层10105号房屋；该房屋建筑面积25.87平方米，房屋价款每平方米6435元，总价款166473元，买受人已一次性付清购房款，计人民币166473元；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，某乙公司出具收款收据，载明：“今收到段某（610103196412081616）购房款1-10105壹拾陆万陆仟肆佰柒拾叁元（￥166473）”。2009年7月28日，某乙公司向段某出具《西安市商品住宅使用说明书、保证书》，该保证书附件《商品房住宅质量反馈表》载明，金茂晓苑小区1栋楼1单元1层05号商品住宅自2009年7月28日交付使用，案外人段某作为购房用户签名确认。同日，某丙公司（甲方）与段某（乙方）签署《金茂晓苑前期物业管理服务协议》、《金茂晓苑房屋交接书》，载明甲乙双方就西安市（金茂晓苑）1号楼1单元1层05号前期物业管理达成协议，同时确认上述房屋钥匙于当日移交乙方，电表读数为零，水表读数2.9吨。某丙公司另出具用户购电回单，载明段某于2009年7月8日花费178.18元购电161.98度。 2026年1月8日，本院与案外人的委托诉讼代理人梁某进行了谈话，询问其涉案房屋未办理过户登记的原因。梁某称其去不动产登记部门询问过，对方回复涉案房屋不能办理房产证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人段某提供的证据能够相互印证出本院查封涉案房屋前，案外人即与被执行人某乙公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于西安市碑林区1栋10105号房屋，段某已支付了上述房屋的全部购房款，并对该房屋进行占有、使用。申请执行人主张案外人提供的证据存在伪造可能，但未提供相反证据推翻，对其该辩称意见，本院不予采纳。同时，根据查明事实，亦不能确认案外人对涉案房屋未办理过户登记具有过错，故案外人请求排除对涉案房屋的执行符合上述规定情形，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人某乙公司名下位于西安市［不动产权证号：1150108017I-42-0-1-10105～0］房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年六月一日 书记员***