陕西航天建设集团有限公司;某某;陕西金茂房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行异议执行其他

陕西省西安市碑林区人民法院 执行裁定书 （2026）陕0103执异223号 案外人：刘某，男，1953年7月19日出生，汉族，住西安市周至县。 申请执行人：某甲公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：毛某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，陕西至正律师事务所律师。 被执行人：某乙公司，住所地：西安市碑林区。 法定代表人：金某。 本院在执行申请执行人某甲公司与被执行人某乙公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘某对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘某向本院提出异议请求：依法中止对位于西安市碑林区新庆巷59号1栋10106号房屋（不动产权证号：1150108017I-42-0-1-10106～0）的执行程序。事实与理由：案外人于2008年与被执行人某乙公司就签订了《商品房买卖合同》。该合同约定了房屋坐落、面积、价款及支付方式等。合同签订后，案外人依约向某乙公司支付了全部购房款，某乙公司亦向案外人开具了相应收款收据。需要说明的是，2025年4月21日，案外人曾与证人梁某一同前往法院递交材料，彼时异议人已将《商品房买卖合同》、购房款收据、补充协议原件等核心证据交给法官当面核验。虽后续因保管不慎，部分原件遗失，但该核验过程足以证明合同及付款事实的真实存在。此外，某乙公司无法办理产权证而与案外人于2015年达成的《补充协议》及相应退款记录，也从另一方面印证了买卖关系及付款事实。涉案房屋于2009年交付后，案外人已经持续、稳定的占有房屋至今。具体表现为，案外人长期将该房屋用于经营“西安市碑林区好一家便利店”，并委托租客李某进行实际经营，收取租金。租客李某的证言、营业执照及租金支付记录均可以证明。案外人自收房起，一直以业主身份缴纳物业费、水电费，有缴费凭证证明。相邻商铺业主亦可作为证人。涉案房屋未能办理不动产权证书，其根本原因在于某乙公司自身存在的问题，与案外人无关，案外人曾多次与某乙公司交涉，积极主张权利。最终，因某乙公司明确表示无法解决办证问题，双方才于2015年签订了《补充协议》，以现金补偿方式了结了此历史遗留问题。该协议本身即直接证明了因某乙公司原因导致无法办证的事实。综上，案外人购买并占有涉案房屋远早于查封之日，并支付了相应对价，且未能过户的责任不在案外人。案外人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对涉案房屋的实体权利足以排除执行，恳请法院支持案外人的异议请求。 申请执行人某甲公司称，案外人未完成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条法定的举证责任，不享有排除执行权力。1、案外人提交的关键证据原件遗失，双方是否存在买卖关系无法确认。案外人主张《商品房买卖合同》、《购房款收据》、《补充协议》等核心证据原件遗失，仅提交复印件，无任何有效原件予以核对。本案案涉交易发生于2008年，无网签备案、无产权过户、无完整付款凭证，不符合商品房交易的正常流程，存在虚构交易，对抗执行的合理怀疑。且双方2015年《补充协议》约定“无法办证、放弃办证”，案外人作为买受人，在未取得产权的情况下长期不主张解除合同，退还房款，反而持续占有使用，违背正常市场交易逻辑。其所为2025年4月21日法院核验原件的陈述，无法院书面确认、无笔录记载、无卷宗存档，仅凭证人证言不足以认定原件真实存在及内容一致，不能作为认定买卖关系成立的依据。案外人付款事实证据不足，无法证明已支付全部购房款。案外人提交的收款收据为复印件，无银行转账流水，现金交付凭证等佐证大额购房款支付；2015年银行流水仅显示“退偿款”，与购房款支付无直接联系，无法证明其已足额支付全部房款。案外人仅以开发商原因主张免责，但未提交书面催告办证记录，向行政部门投诉记录、诉讼维权记录等。无法证明其在长达十余年时间内积极主张权利，不能排除其怠于办理过户的自身过错。涉案房屋登记在被执行人名下，物权归属以不动产登记为准。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十六条规定，未发生物权变动登记，案外人仅主张债权请求权，不能对抗申请执行人经生效法律文书确认的，合法建设工程价款优先受偿权及强制执行权。综上，案外人刘某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，故申请执行人请求人民法院驳回案外人的异议请求，继续对涉案房屋强制执行。 本院查明，申请执行人某甲公司与被执行人某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院2019年6月18日作出的（2019）陕0103民初1440号民事判决书已经发生法律效力。该判决判令：一、某乙公司于判决生效后十日内支付某甲公司工程款1334718.52元；二、某乙公司于判决生效后十日内支付某甲公司以1334718.52元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年12月23日起至清偿之日止的利息。2019年10月18日，某甲公司向本院申请执行，执行案号（2019）陕0103执9764号，恢复执行案号（2023）陕0103执恢2259号、（2024）陕0103执恢1221号。2024年5月10日，本院查封了被执行人某乙公司名下位于西安市（不动产权证号：1150108017I-42-0-1-10106～0）房屋，查封期限三年。 执行中，本院调取了涉案房屋的不动产登记簿。该登记簿显示，位于西安市房屋登记的所有权人为被执行人某乙公司，房屋建筑面积44.25平方米，套内面积42.60平方米，所在层为1层，不动产权证号：1150108017I-42-0-1-10106～0。 审查中，案外人刘某向本院提供了《商品房买卖合同》（复印件）、《补充协议》（复印件）、购房款收款收据（复印件）、银行账户交易明细、交接单、《金茂晓苑房屋交接书》、物业水电费用缴费票据（部分为复印件）等证据。上述证据显示，2008年6月15日，被执行人某乙公司作为出卖人与案外人刘某作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定刘某购买某乙公司建设的位于西安市碑林区新庆路59号金茂晓苑1幢2单元1层20105号房屋；该房屋建筑面积50.78平方米，套内面积44.02平方米，房屋价款每平方米6400元，总价款324992元，买受人已一次性付清购房款，计人民币324992元；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2009年5月21日，某乙公司出具交接单，载明：某丙公司：业主刘某，房号1-20105（120105）在我公司已办理完毕相关手续，现去你处办理此房屋的物业相关手续。请予以接洽。同日，某丙公司（甲方）与刘某（乙方）签署《金茂晓苑房屋交接书》，载明双方确认甲方已于2009年5月21日将1号楼2单元1层5号房屋交付给乙方。2015年6月2日，某乙公司（甲方）与刘某（乙方）签订《补充协议》，载明甲方于2008年6月15日销售给乙方金茂晓苑1-20105号房屋，使用性质为商用，合同面积为50.78平方米，单价为6400元∕平米，合同约定交房365日内办理房产证，由于客观原因，至今房产证一直未办理下来，只能提供西安市房产测量事务所的1-10106平面图（大证），经双方协商达成如下协议：一、1-10106平面图，就是乙方所购买的1-20105号房屋平面图；二、甲方退还乙方该房屋的契税，房产证登记费，工本费，共计10070元；三、原购房面积为50.78平米，现实测面积为44.25平米，面积差为6.53平米，房屋差价为41792元。四、双方友好协商，实际退偿金额总计为55000元；五、该房屋虽然不能办理分户房产证，甲方保证所售该房产与该栋楼住宅使用年限相同。六、乙方保证不再要求办理房产证。同日，某乙公司出具收款收据，载明：“今收到刘某（610124195307192717）购房款（1-20105）贰拾捌万叁仟贰佰元（￥283200）”。2015年6月3日，某乙公司向案外人刘某建设银行账户转账55000元，备注为“退偿款”。案外人刘某提供的物业水电费用缴费票据中，时间最早的产生于2010年8月29日（物业费、电梯费、代收水费），房号为1-20105。 为查明案件事实，本院于2026年4月3日在西安市不动产信息档案管理中心调取了西安市碑林区新庆巷59号1幢1层平面图，并至涉案房屋处进行了勘验。经现场勘验调查，案外人刘某所主张的房屋所属建筑为临街东西走向，房屋位于该建筑1层临街正中间位置，南北朝向，南为街道，北为天井，位置与新庆巷59号1幢1层平面图中10106室一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人刘某提供的证据与本院的现场勘验情况能够相互印证出本院查封涉案房屋前，案外人即与被执行人某乙公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于西安市碑林区新庆巷59号1栋10106号房屋（合同中房屋编号为金茂晓苑1-20105号房屋），刘某已支付了上述房屋的全部购房款，并对该房屋进行占有、使用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十一条：“对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人应当出示证据的原件或者原物。但有下列情形之一的除外：（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或者原物一致的。”的规定，案外人刘某提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房款收款收据虽无法与原件进行核对，但与其他证据原件能够形成印证关系，故申请执行人某甲公司以案外人提交的部分证据无原件以供核对为由，主张案外人的证据未达法定证明标准不能成立。另据查明案件事实，涉案房屋系案外人刘某于2008年6月15日购买，在与被执行人某乙公司签订《商品房买卖合同》时，双方明确约定了某乙公司应于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年6月2日，案外人刘某与被执行人某乙公司再签订《补充协议》，载明“因客观原因”涉案房屋未能办理房产证，并由某乙公司向案外人给付相应“退偿款”，能够说明该“客观原因”并非案外人导致。申请执行人某甲公司称案外人刘某自购房后十余年中，未通过诉讼、仲裁等途径请求被执行人办理房屋过户登记，其怠于行使权利，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。但是否选择通过诉讼、仲裁等法律途径主张房屋过户应为案外人权利而非义务，不能以此为由认定其对涉案房屋未过户具有过错。综上，申请执行人上述辩称意见不能成立，案外人刘某请求中止对涉案房屋的执行，符合法定情形，依法应予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人某乙公司名下位于西安市［不动产权证号：1150108017I-42-0-1-10106～0］房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年六月一日 书记员***