珠海市燊荣房产开发有限公司、珠海葆力物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省珠海市中级人民法院 民事判决书 （2024）粤04民终2255号 上诉人（原审被告）：珠海市燊荣房产开发有限公司。住所：广东省珠海市香洲柠溪路529号（岭南世家华景园）。统一社会信用代码：914404007259929xxx。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东朗乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东朗乾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：珠海葆力物业管理有限公司。住所：广东省珠海市香洲区宝利路99号6栋物业大厦。统一社会信用代码：914404001925559xxx。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东谨行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东谨行律师事务所律师。 上诉人珠海市燊荣房产开发有限公司（以下简称燊荣公司）因与被上诉人珠海葆力物业管理有限公司（以下简称葆力物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2023)粤0402民初15093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。燊荣公司的委托诉讼代理人***、葆力物业的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燊荣公司上诉请求：1.请求依法撤销（2023）粤0402民初15093号民事判决书；2.请求依法判令驳回葆力物业的全部诉讼请求。 事实和理由：一、针对售楼部物业费问题。售楼部已于2020年8月底拆除，不存在需要支付物业费的情况。原审法院认定售楼部仍需支付物业费用，与事实不符。2020年8月，因兴业快线修建，为满足交通疏解及施工场地要求，珠海市香洲区城市更新局发文借用售楼部场地。自2020年8月底，燊荣公司已经将售楼部移交给兴业快线施工方，现售楼部已被兴业快线施工方接管并拆除。原审法院仅根据（2018）粤0402民初6663号判决书、（2019）粤04民终3146号判决书，认定燊荣公司仍需支付售楼部2020年9月至2023年3月的物业费，与事实不符。 二、针对华景园空置房屋中存在村民回迁之后不属于燊荣公司名下的情况。原审法院认定燊荣公司无法提交回迁房的交付手续证明，属于严重的事实认定错误。本案中，燊荣公司已经提交了华景园回迁房屋3-1-1001房、3-3-301房、3-3-401房、3-3-601房、2-1-403房相关的“珠海市香洲区新村村民回迁房确认表（存根），以证明上述回迁房已经完成回迁。该确认表（存根）上有回迁人、见证人、抽签人、公证处等相关人员的签字，足以证明该回迁房已经办理了房屋交付手续。 三、荣景园商铺尚未建设完成，一直未交付葆力物业进行物业管理，葆力物业无权收取物业管理费。首先，根据双方签订的《结算协议》第一条第一点中可知，燊荣公司空置部分物业已交付葆力物业管理的，葆力物业才有权收取管理服务费。而双方在签订结算协议时，荣景园业委会已经与葆力物业签订物业服务合同，因荣景园商铺不在结算协议约定范围内，故应当认为《结算协议》是双方对燊荣公司自有物业的特别约定。葆力物业收取荣景园未建成商铺缺乏合同依据和法律依据。其次，荣景园商铺6899.35平方米自前尚未完工，未交付葆力物业管理，葆力物业也从未为荣景园商铺提供过任何物业服务。 四、针对华景园出租商铺的物业费问题。燊荣公司已经提交了葆力物业主张物业费用期间相关的商铺租赁合同，葆力物业作为物业管理公司，在华景园商铺经营期间已经收取了相关租户的物业费用，其无权再向燊荣公司主张物业费用。 五、葆力物业主张的部分物业费已过诉讼时效，不应获得法院支持。根据民法典第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”葆力物业提起本案诉讼的时间是2023年7月13日。据此，2020年7月13日前的物业费均已过诉讼时效，不应支持2020年7月13日前的物业费支付请求。原审法院认为，燊荣公司与葆力物业之间互负债权债务，则认定以双方互负债权债务关系持续时间来作为判断诉讼时效是否中断的依据。该认定没有任何法律依据，属于严重的适用法律错误，应当依法予以撤销。 葆力物业辩称，一、关于荣景园商铺的物业收费权，前案判决已认定且支持，燊荣公司无权在本案重复主张，不得推翻生效判决的既判力。 二、关于售楼部的拆迁，售楼部确已拆除，葆力物业也于2023年4月15日停止对售楼部的物业服务，《关于终止售楼部服务的通知》也由燊荣公司员工“***”签收。因本案一审法院应葆力物业的诉求，支持物业费暂至2023年3月底，葆力物业后续不再主张2023年4月15日之后的服务费。 三、关于华景园空置房的缴费事宜，燊荣公司既未完成出售交付，又未履行告知物业公司之法定义务，理应承担不利后果。首先，燊荣公司对葆力物业开列出的全部欠费房，均未否认自己曾是业主，既是业主，就受《物业管理服务合同》约束，负有缴费义务。其次，物业费减免与否，需要从是否完成“出售、交付”且“通知”的前置程序入手。最后，一审过程中，葆力物业按自认所知情的部分房屋转让事宜主动进行了减免，而燊荣公司并未对其他房产的告知情况举证，故主张全部免交，缺乏依据。 四、关于华景园的出租房屋，因双方先前一直处于相互抵销状态，故葆力物业并没有实际收到费。长期以来，双方根据前案（2019）粤04民终3146号判决，相互予以积极抵销，无证据显示租户有向葆力物业缴费。 五、关于诉讼时效。自前案判决形成既判力后，双方的权利状态不是单一的物业费或停车费的收取权，而是由二者结合所构成的相互抵销之共同体，存在停车费与物业服务费的相互给付，具有牵连性，双方互负的对待给付不因某一方未以提出诉讼或申请仲裁等方式行使权利而消灭，否则将使对待给付沦为事实上的单方给付，使合同法专门针对双务合同规定的履行抗辩权失去其应有之意。直到2020年11月12日，燊荣公司通知葆力物业其欲将地下车库出售，车位停止收租金，即代表葆力物业不能收取车位租金，此时，双方形成的权利共同体终结，葆力物业不再负有向燊荣公司转交租金的义务，也即从2020年11月12日开始，葆力物业只有收物业费的权利，没有支付租金的义务。此时，双方的互为对待给付的状态才打破，不再抵销，葆力物业有权单方收取物业费，随即诉讼时效起算。因2020年11月12日距离2023年4月起诉时，并未超过诉讼时效三年，因此燊荣公司的时效抗辩不能成立。此观点有最高院案例佐证，故获得一审法院认可。 葆力物业向一审法院起诉请求：1.请求判令燊荣公司支付2018年4月至2023年3月(5年)的物业服务费欠费本金人民币4044979.08元；2.请求判令燊荣公司支付物业服务费欠费滞纳金暂计人民币1454237.86元(计算标准：以每月欠费总额为基数，按日万分之四计算，分别从欠费次月5日起计算至付清之日止，暂计至2023年4月5日为1454237.86元，之后的照计，后附《葆力物业应收的滞纳金计算表》)；3.请求判令由燊荣公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明认定的事实和裁判理由详见广东省珠海市香洲区人民法院(2023)粤0402民初15093号民事判决。 一审法院判决：一、燊荣公司于判决发生法律效力之日起十日内向葆力物业支付物业服务费3939867.76元；二、燊荣公司于判决发生法律效力之日起十日内向葆力物业支付滞纳金（以每月欠费总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别从欠费次月5日起计算至付清之日止）；三、驳回葆力物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费收取50295元（葆力物业已预交），由葆力物业负担10973元，燊荣公司负担39322元。 二审期间，燊荣公司提交如下证据：1.《关于协调解决临时借用岭南世家售楼部场地的函》；2.收据；3.现场照片。葆力物业质证称，对上述证据1-3的三性均不认可。葆力物业提交《关于中止售楼部服务的通知》作为证据。燊荣公司质证称，形式上的真实性认可，但不认可通知中的内容。本院认为，燊荣公司提交的证据1、证据2以及葆力物业提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，可以作为认定案件事实的根据，但能否证明待证事实，将结合本案事实进行综合评析。燊荣公司提交的证据3未标明日期，本院不予采信。 经审理，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、岭南世家售楼部、华景园村民回迁房、荣景园商铺、华景园出租商铺是否应缴纳物业费；二、2020年7月13日前的物业费是否已过诉讼时效。对此，本院评析如下： 一、关于岭南世家售楼部、华景园村民回迁房、荣景园商铺、华景园出租商铺是否应缴纳物业费的问题 关于岭南世家售楼部。燊荣公司上诉称岭南世家售楼部已于2020年8月底被拆除，无需支付该部分物业费。对此，本院认为，燊荣公司二审中提交的证据仅能证明因兴业快线项目岭南世家售楼部于2020年9月1日至2023年8月31日被珠海城建市政建设有限公司借用，并不能证明岭南世家售楼部于2020年8月底被拆除，反而葆力物业二审提交的《关于中止售楼部服务的通知》更能有力证明葆力物业对岭南世家售楼部提供物业服务至2023年3月，因葆力物业本案中主张的物业服务费用截止至2023年3月，故燊荣公司应缴纳岭南世家售楼部2023年3月之前的物业费。 关于华景园村民回迁房。燊荣公司上诉称华景园空置房屋中存在部分村民回迁房，该回迁房已办理房屋交付手续，不属于燊荣公司名下，无需支付该部分物业费。对此，本院认为，物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳，燊荣公司提交的证据不足以证明华景园村民回迁房已办理房屋交付手续，且二审庭审中其亦自认该部分回迁房尚未登记至村民名下，故对此上诉理由，不予支持。 关于荣景园商铺。燊荣公司上诉称荣景园商铺尚未建设完成且未交付，无需支付该部分物业费。对此上诉意见，本院（2019）粤04民终3146号生效判决已作详细阐述，并认定燊荣公司应缴纳该部分物业费，本案予以认同。 关于华景园出租商铺。燊荣公司上诉称华景园出租商铺已由租户缴纳物业费，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。 二、关于2020年7月13日前的物业费是否已过诉讼时效的问题。 本院（2019）粤04民终3146号生效判决已确认燊荣公司与葆力物业之间存在停车费与物业服务费的相互给付义务，且一直持续至2020年11月华景园地下车库维修之时，故一审法院认定葆力物业提起本案诉讼未超过三年诉讼时效，并无不当，本院予以维持。 综上，燊荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50295元，由上诉人珠海市燊荣房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年四月二十五日 法官助理*** 书记员***