珠某某物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤2071民初681号 原告：珠***物业管理有限公司，住所地广东省珠海市保税区48号地4号厂房5楼503房，统一社会信用代码914404001925559159。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，女，公司工作人员。 被告：****，女，1982年8月7日出生，澳门特别行政区居民,住中山市。 原告珠***物业管理有限公司（以下简称葆力公司）与被告****物业服务合同纠纷一案，本院于2023年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葆力公司委托诉讼代理人***、***，被告****到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葆力公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2021年5月至2022年7月期间共15个月的物业服务费3766.39元及违约金（违约金的计算方法：以每月物业管理费224.19元为基数，分别从欠费次月1日起按应缴费用的万分之五/天计算至清偿之日止，暂计至2022年7月31日为403.54元）；2.被告向原告支付2021年5月至2022年7月期间共15个月的水费541.9元和垃圾处理费58.9元，上述两项诉讼请求的费用合计4340.19元。事实与理由：2011年4月1日，原告与中山市汇乔房地产发展公司签订前期物业服务合同。合同期限为2011年4月1日起至该小区业主委员会成立并与选定的物业管理企业签订的前期物业服务合同，物业管理服务费收费标准为1.8元/平方米，逾期缴费按每日应缴费用的万分之五/天缴纳滞纳金。被告应按合同约定，按月支付合同约定的各项费用。原告多次催缴无果，故诉至法院。 被告****辩称，原告管理被告小区状况十分糟糕，小区保安是个摆设，小区出现失窃的情况要出动警察，且小区内三天两头会爆水管，有可能采用了低质水管。除此之外，小区内产生的设备故障问题经常需要动用维修资金，监控中有很多摄像头无法看清的。另外，2021年9月小区出现火灾，物业方也不清楚，消防来了也没有水，令被告觉得无法安心居住在小区。 本院经审理认定事实如下：****为中山市的业主，该房屋建筑面积124.55平方米。 2011年4月，中山市汇乔房地产发展有限公司（甲方）与葆力公司（乙方）签订前期物业服务合同，合同约定：甲方按照法律、法规和有关规定，采用协议方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理。乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有。电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日前。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限自本合同签订之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他内容。 葆力公司提供中山市欠款滞纳金、水费明细表格记载显示，****2021年5月至2022年7月期间，欠缴的物业费每月为224.19元，欠缴共15个月，共欠缴物业费3362.85元；欠缴2021年5月至2022年7月水费334.4元，污水处理费180.5元，共计514.9元，垃圾处理费58.9元。经质证，****予以确认。 2022年8月9日，葆力公司出具催告函及其快递邮寄单，催告函记载：****，从2021年5月开始拖欠物业管理服务费及相关费用，截止发函日止，已欠费合计3936.65元，应计违约金403.54元，合计4340.19元，请收到本催告函之日起五日内支付物业管理服务费及相关费用。快递邮寄单显示退回妥投。 葆力公司另提供日常工作照片、业主赠送锦旗照片、电梯定期检验报告、自来水水质监测报告等证据，述称已按物业服务合同履行物业管理服务。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因案涉房产位于内地，内地法律与本案有最密切联系，故本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。 葆力公司与中山市汇乔房地产发展有限公司签订的前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。****为涉案小区业主，根据上述规定，物业服务合同对****具有约束力。在葆力公司依照合同约定提供物业服务后，****应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。****辩称葆力公司没有尽到管理义务，提供了照片、微信群聊天记录予以证明，但其提供的证据在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各项专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从****提交的证据来看并不足以认定其主***公司存在不履行物业服务合同之违约情形，****以此拒付物业管理费亦无合法依据，本院对****前述抗辩理由不予采纳。按照合同约定，****每月应交物业服务费224.19元（124.55平方米×1.8元/平方米）。即****应***公司交纳2021年5月至2022年7月期间的物业服务费3362.85元（224.19元/月×15个月）。 葆力公司要求****支付2021年5月至2022年7月欠缴的污水处理费、水费、垃圾处理费，提交了自制的明细表，****对此予以确认，因此****应***公司支付2021年5月至2022年7月欠缴的污水处理费180.5元、水费334.4元、垃圾处理费58.9元。 关于违约金的问题。****欠付物业管理费给葆力公司造成了相当于利息的损失，葆力公司主张以每月应交物业管理费224.19元为基数，分别从欠费次月1日起按日万分之五利率计至实际清偿之日止，超出法律规定，本院酌定违约金以每月应交物业管理费224.19元为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告****于本判决发生法律效力之日起***向原告珠***物业管理有限公司支付2021年5月至2022年7月期间的物业服务费3362.85元及违约金（以每月应交物业服务费224.19元为基数，分别从欠费次月1日起计算至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告****于本判决发生法律效力之日起***向原告珠***物业管理有限公司支付2021年5月至2022年7月的污水处理费180.5元、水费334.4元、垃圾处理费58.9元； 三、驳回原告珠***物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交），由被告****负担（被告于本判决生效之日起***迳付原告）。 如不服本判决，原告珠***物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告****可在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年二月二日 书记员　　陈　燕 ***