武汉致诚名车汽车销售服务有限责任公司、武汉航天波纹管股份有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2022）鄂01民终1791号 上诉人（原审被告）：武汉致诚名车汽车销售服务有限责任公司，住所地：武汉市江岸区后湖大道366号。 法定代表人：***，。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武汉航天波纹管股份有限公司，住所地：武汉市江岸区解放大道2735号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖北诚明律师事务所律师。 原审被告：***，男，1974年1月24出生，汉族，住武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 上诉人武汉致诚名车汽车销售服务有限责任公司（以下简称致诚名车公司）因与被上诉人武汉航天波纹管股份有限公司（以下简称航天波纹管公司）、原审被告***房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2021）鄂0102民初6616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 致诚名车公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费用全部由航天波纹管公司承担。事实与理由：一、一审判决书中致诚名车公司名称不正确，应为武汉致诚名车汽车销售服务有限责任公司。二、一审法院认定事实不准确。致诚名车公司与航天波纹管公司签订了《商铺租赁合同》，承租航天波纹管公司商铺。2019年1月，致诚名车公司又承租了相邻房屋603平方米。致诚名车公司一直按时交纳房屋租金，2020年1月，武汉市发生新冠疫情，导致致诚名车公司店面关闭，无任何收入。武汉市解封后，致诚名车公司经营无任何好转，遂与航天波纹管公司协商减免疫情期间商铺租赁，解除商铺租赁合同。因双方一直未对减免租金事宜达成一致，2020年9月29日，航天波纹管公司向致诚名车公司发出《合同解除通知书》，致诚名车公司于2020年10月8日腾退。新冠疫情属于不可抗力，致使致诚名车公司的合同同目的无法实现，且致诚名车公司一直在与航天波纹管公司协商解除租赁合同，用押金、商品车抵扣房屋。根据《商铺租赁合同》第九条免责条款的规定，致诚名车公司不需要承担任何违约责任。且根据湖北省人民政府关于《应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》、湖北省政府国资委关于《疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》和武汉市《关于积极应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策》，对承租国有资产类经营用房的中小微企业、个体工商户，疫情期间3个月房租免收、6个月房租减半，航天波纹管公司应当减免疫情期间致诚名车公司的房屋租金。原审法院判决致诚名车公司向航天波纹管公司支付房屋租金809370元及违约金、991317元房屋占有使用费没有任何事实及法律依据。 航天波纹管公司辩称，致诚名车公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 ***述称，同意致诚名车公司的上诉请求。 航天波纹管公司向一审法院起诉请求：1.判令致诚名车公司、***共同支付拖欠的2020年1月至2020年10月31日的房屋租金809370元，及自2020年10月31日起至其实际支付之日为止以所欠租金为基数，以同期LPR利率的四倍计算违约金损失（暂计算至2021年5月31日，违约金为72708.4元）；2.判令致诚名车公司、***从2020年10月31日起至2021年3月9日的房屋占用费996860元；3.本案诉讼费由致诚名车公司、***承担。 一审法院认定事实：本案事实与航天波纹管公司陈述基本一致。***系致诚名车公司法定代表人（曾用名：武汉华弘悦驰汽车销售服务有限公司），致诚名车公司（更名前）为经营汽车展示、销售、维修等业务，与航天波纹管公司签订《商铺租赁合同》，租赁武汉市江岸区后湖大道366号的建筑物一楼、二楼共计603平方米的房屋。2019年12月25日致诚名车公司法定代表人***分别与航天波纹管公司代表***、航天波纹管公司法定代表人***签订《商铺租赁合同》，在武汉市江岸区后湖大道366号的建筑物一楼、二楼共增加租赁3650平方米房屋，用于致诚名车公司经营相同业务。双方约定致诚名车公司逾期缴纳房屋租金或本合同约定应由乙方负担的费用的，超过10天以上，则按所欠金额3%日息承担违约金，超过30天以上，则视为致诚名车公司单方违约，航天波纹管公司有权单方解除合同。合同签订后，致诚名车公司在案涉房屋内经营并向航天波纹管公司交纳租金。 2020年1月致诚名车公司缴纳部分租金200000元，剩余租金未支付，2020年6月24日航天波纹管公司（甲方）与致诚名车公司（乙方）签订《房租支付协议》，约定：截止至2020年乙方应付甲方租金1991046.50元，因疫情原因甲方同意减免以上房租100000元，乙方用3台商品车抵扣租金850000元，余款1041046.50元以现金方式支付，6月30日前到账。上述协议签订后，致诚名车公司支付100000元租金后未再履行付款义务，2020年8月3日航天波纹管公司向致诚名车公司书面催收租金未果，2020年9月29日航天波纹管公司向致诚名车公司、***发出《合同解除通知书》，要求9月30日解除租赁合同，限定2020年10月9日腾退出案涉房屋。2020年9月30日致诚名车公司函告航天波纹管公司，请求允许腾退日期延至2020年10月20日。2021年3月9日致诚名车公司从案涉房屋中腾退。 一审庭审中，航天波纹管公司提出截止至2020年10月31日，致诚名车公司尚欠航天波纹管公司租金809370元。经一审法院核算，2020年11月1日至2021年3月9日产生占有使用费991317元（2788080元/年÷360日×128日）。 一审法院认为：航天波纹管公司要求致诚名车公司支付剩余租金809370元，未超出双方约定，一审法院予以照准；航天波纹管公司要求致诚名车公司支付违约金符合合同约定，但双方对违约金约定过高，一审法院将违约金调整为：以欠付的租金为基数，按年利率5%的标准，自2020年11月1日计算至租金清偿之日止。航天波纹管公司要求致诚名车公司支付房屋占有使用费，一审法院核定该费用为991317元，超出部分不予支持。 关于责任承担，航天波纹管公司与致诚名车公司签订租赁合同后，致诚名车公司为扩大经营面积，由法定代表人***与航天波纹管公司授权员工***、法定代表人***分别签订租赁合同，合同目的均是致诚名车公司租赁航天波纹管公司房屋用于经营汽车销售业务，航天波纹管公司应当明知合同义务的承担主体为致诚名车公司，致诚名车公司作为独立的主体独自承担合同义务，***不承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、致诚名车公司于判决生效之日起三日内向航天波纹管公司支付租金809370元及违约金（以欠付的租金为基数，按年利率5%的标准，自2020年11月1日计算至租金清偿之日止）；二、致诚名车公司于判决生效之日起三日内向航天波纹管公司支付房屋占有使用费991317元；三、驳回航天波纹管公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取10855元，公告费260元，由致诚名车公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 致诚名车公司向本院提交如下证据：证据1，企业信用信息公示报告，拟证明***受让华弘悦驰公司股权后，2018年12月11日更名为武汉致诚名车汽车销售服务有限责任公司。证据2，商铺租赁合同，拟证明致诚名车公司承租航天波纹管公司3650平方米房屋的租金标准，合同约定因不可抗力致使合同不能履行，双方均不需要承担违约责任。证据3，商铺租赁合同、二手车租赁片区资产交接明细、证明、企业信用信息公司报告，拟证明致诚名车公司与案外人签订了710平方米房屋租赁合同，将承租房屋转租给了案外人；2020年10月20日致诚名车公司就已退场，案外人从2020年12月开始直接将租金交付给航天波纹管公司。证据4，明细分类账，拟证明致诚名车公司向航天波纹管公司支付租金情况。证据5，商铺租赁合同，拟证明603平方米房屋租赁合同租金为42210元/月。航天波纹管公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性和证明目的均认可。对证据2的真实性无异议，对关联性和证明目的不认可，该合同是已经终止的合同，致诚名车公司变更公司名称和股东后双方重新签订三份合同，租金标准和租赁市场都发生了变更。对证据3的真实性认可，但不能达到证明目的，致诚名车公司转租房屋没有得到航天波纹管公司同意，也不能证明致诚名车公司的搬离时间，反而证明其疫情期间有租金收入。对证据4的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，不是双方对账和银行流水，也没有盖章。对证据5的真实性、合法性、关联性和证明目的均认可。***质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均认可。本院将结合全案事实对上述证据予以认定。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下： 关于致诚名车公司的腾退时间，致诚名车公司主张其于2020年10月20日左右即已从案涉租赁房屋腾退，但根据致诚名车公司法定代表人签字确认的《交接说明》，致诚名车公司于2021年3月9日腾退并完成交接，因此致诚名车公司的这一主张没有事实依据，不能成立。 关于租金减免，致诚名车公司上诉认为因受疫情影响，其应免交3个月房租、减半交纳6个月房租，但致诚名车公司未提交证据证明案涉租赁房屋属于国有资产，因此案涉房屋不适用疫情期间3个月房租免收、6个月房租减半的政策。且致诚名车公司与航天波纹管公司已经于2020年6月24日签订《房租支付协议》，就疫情期间的租金减免达成了一致，因此致诚名车公司的这一上诉理由不能成立，本院不予支持。 致诚名车公司与航天波纹管公司签订《房租支付协议》后，致诚名车公司未按约定支付租金，因此航天波纹管公司提出的请求致诚名车公司支付剩余租金的请求有合同依据，本院予以支持。致诚名车公司与航天波纹管公司约定的违约金过高，一审法院调整为按照年利率5%计算符合公平原则，并无不当。 一审文书中致诚名车公司的名称有误，但一审法院已经予以补正，不影响判决结果。致诚名车公司的其他上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，致诚名车公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21710元，由武汉致诚名车汽车销售服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年四月二十二日 法官助理*** 书记员***