武汉新荣顺欣商贸有限公司与武汉航天波纹管股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江岸区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂0102民初149号

原告：******商贸有限公司，住所地武汉市江岸区后湖街百步亭新荣村**。

法定代表人：郑先顺，总经理。

委托诉讼代理人：龙志坚（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李玉高（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。

被告：武汉航天波纹管股份有限公司，，住所地武汉市江岸区解放大道**

法定代表人：周斌，董事长。

委托诉讼代理人：魏亚锋（一般授权代理），湖北林熙律师事务所律师。

原告******商贸有限公司（以下简称新***公司）诉被告武汉航天波纹管股份有限公司（以下简称航天波纹管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日作出（2019）鄂0102民初7190号民事判决，原告新***公司不服本院判决，向武汉市中级人民法院提出上诉。武汉市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）鄂01民终10920号民事裁定，撤销本院（2019）鄂0102民初7190号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月17日立案受理，依法另行组成合议庭于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告新***公司的委托诉讼代理人李玉高，被告航天波纹管公司的委托诉讼代理人魏亚锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新***公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2．解除原告与被告法定代表人周斌签订的《房屋租赁合同》。3．判令被告返还原告交纳的房屋租赁押金及定金69.3万元（人民币，下同）。4．判令被告依法承担占用原告资金的利息损失（以69.3万元本金为基数，从2018年5月24日起计算至本息清偿为止）。5．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告因公司原租赁场所被拆迁，2018年4月17日与被告及其法定代表人周斌个人分别签订了两份《房屋租赁合同》。两份合同均约定，租赁地址武汉市解放大道2735号，租期为十年，即2018年7月1日起至2028年7月1日止，租赁物交付期为2018年7月1日，装修期为3个月。其中，原告与被告签订的合同的租赁面积为4367平方米，年租金为70万元，以后每年递增5%。原告与周斌个人签订的合同的租赁面积为2633平方米，年租金为207.2万元，以后每年递增5%。原告向周斌交付押金及定金69.3万元。合同签订后，原告以公司会计甘民江个人名义向被告提供的公司账户转账支付了69.3万元。被告向原告提供了该公司土地使用证复印件一份和房产证复印件四份，土地证面积为4367平方米，房产证面积合计5778.02平方米，但与两份租赁合同共计7000平方米面积相差1221.8平方米，且周斌个人未提供房产证件手续。原告持被告的土地证和四份房产证复印件及两份租赁合同等资料到江岸区行政审批局窗口办理公司住所变更登记手续时，被工作人员告知需提交租赁协议复印件及出租方的房屋产权证复印件（且该复印件需与原件核对一致）。原告为此多次找周斌交涉未能解决。2018年5月24日，原告通过挂号信向被告发出告知函，告知被告“因不能及时提供有效证件办理本公司营业执照移址变更手续”希望解除租赁合同。被告未予回复。原、被告及周斌2018年7月1日未交接该房屋，至今双方对协商解除合同和退还押金及定金无法达成一致。原告认为，房屋租赁合同订立后，因周斌不能提供房屋产权证，造成原告住所不能变更，不能达到订立合同的目的，主要原因在于被告。周斌作为被告的法定代表人以被告的房屋和原告签订合同，其法律后果依法应由被告承担。据此，原告依法向法院提起诉讼。

被告航天波纹管公司辩称，一、同意解除双方之间签订的两份《房屋租赁合同》。二、请求驳回原告第三、四项诉讼请求，诉讼费由原告承担。2018年4月17日，被告及被告法定代表人分别与原告各签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将7000平方米的厂房租给原告使用。被告法定代表人签署的租赁合同是代表公司的行为，该份租赁合同的权利义务由公司承担。合同中约定了原告需向被告交付69.3万元的押金及定金，原告已经交付。合同约定的租赁物交付时间是2018年7月1日。合同签订后，被告在另一处投资建设新厂房，将租赁物里约定的物品搬迁，并与家政公司签订保洁合同，将租赁物清理及打扫，供交付原告使用。原告于2018年5月24日向被告发送了一份告知函。被告于同年5月28日收到。告知函中原告以所谓被告不能提供有效证件办理地址搬迁手续为由，希望与被告解除租赁合同。被告法定代表人当天通过微信，与原告法定代表人取得联系。告知被告已经在另一地方投资建设新厂房，不同意解除合同，并于之后通过挂号信件正式回复原告不同意解除合同，希望继续履行合同。原告一直未予答复。租赁物交付之日到期后被告法定代表人也通过微信通知原告来接收租赁物，原告一直不予接收，协商无果之下，被告提出诉讼解决。被告认为双方签订的合同中约定有定金条款，原告不履行合同即为违约，被告已经为履行合同做了全面的准备，也投入了大量资金，该定金依法不予退还，同时被告保留要求原告赔偿损失的权利。

经审理查明，周斌系航天波纹管公司法定代表人。

2018年4月17日，航天波纹管公司（甲方）与新***公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定,乙方承租位于湖北省武汉市解放大道2735号的房屋，面积4367平方米，该面积为本合同所述租金、押金等费用在收取时的计算依据。租期为10年，自2018年7月1日起至2028年7月1日止。年租金为70万元，租金每年递增5%。2018年7月1日甲方将房屋按现状交付给乙方。在租赁期内，未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同。如乙方确需提前解约，须提前6个月书面通知甲方，经甲方同意且履行完毕以下手续并向甲方交回使用场地，交清合同期内及其它因本合同所产生的费用并在本合同提前终止前按2个月使用费及物业管理费标准向甲方支付违约金，方可提前解约。如乙方有所违反，则甲方有权以押金充抵乙方未履行完或已使用的各项费用，若押金不够充抵乙方应予补足，甲方有权追偿。且乙方应当按未履行完期限内使用费及物业管理费总额的3%向甲方支付违约金。该合同还约定有甲、乙双方的权利义务、其他违约责任等等。

同日，周斌（甲方）与新***公司（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，乙方承租位于湖北省武汉市解放大道2735号的房屋，面积2633平方米，该面积为本合同所述租金、押金等费用在收取时的计算依据。租期为10年，自2018年7月1日起至2028年7月1日止，年租金为207.2万元，租金每年递增5%，房屋租赁合同签订三日内，乙方支付押金及定金69.3万元。租赁物交付期为2018年7月1日。其他约定同上一份合同。

合同签订后，新***公司以公司会计甘民江账号为62×××76的中国建设银行个人账户，向户名为航天波纹管公司，账号为12×××01的账户，分别于2018年4月26日转账30万元、同年5月3日转账30万元、同年5月9日转账9.3万元，合计69.3万元。航天波纹管公司向新***公司提供了案涉房屋房产证复印件。

2018年5月24日，新***公司向航天波纹管公司发送告知函，内容载“因贵公司不能及时提供有效证件办理本公司营业执照移址变更手续，已导致很多本市场商家失去信心和希望，且有大部分商户转投他处，使得本公司不能正常经营，鉴于以上情况，实难在贵公司场地上新建市场，希望解除4月17日与贵公司签订的租赁合同，并退还全部定金。”

2018年5月28日，航天波纹管公司法定代表人周斌通过微信告知新***公司法定代表人郑先顺“今天叫你司机办地址迁移，银行也来了…”并发送腾退清理的现场照片。

2018年6月25日，航天波纹管公司向新***公司寄送回复函，内容为“一、贵公司意欲解除租赁合同的真实原因在于你们事先规划的商户已经提前离开，担心新开市场难以招商，故想解除合同，并不是我公司不能及时提交有效证件问题，什么是有效证件未在主体合同中体现。二、我公司已在他处投资进行装修改造，贵公司单方面解除合同将给我公司造成巨大经济损失，为此我公司希望贵公司应按租赁合同约定继续履行，否则造成的损失应由贵公司承担。三、为全面履行合同，我公司将按合同约定向贵公司移交租赁物，请贵公司安排接收。”

2018年7月1日，双方未办理案涉房屋交接。

2018年7月2日，航天波纹管公司法定代表人周斌通过微信告知新***公司法定代表人郑先顺“郑总，房屋已经清空，可以交接…。”

2018年9月26日，航天波纹管公司为坐落于武汉市江岸区后湖乡解放大道2735号的房屋办理不动产权证书。《不动产权证书》载明土地使用权面积4367.77平方米，房屋建筑面积6285.44平方米。

因对款项结算发生争议，新***公司诉至本院，诉请如前。

原审中，航天波纹管公司法定代表人周斌向法庭陈述，合同是通过后湖街道城管科的人员和后湖街办事处主任签订的。原告在二七有菜场是违建的，周边居民一直投诉，原告通过政府找到我。合同约定2018年7月1日交房，因原告之前的菜场提前拆迁，客户流失，原告就不想租房了。原告法定代表人找到我办公室说不想租，但是我说我们是一个生产企业，已经选址另行建厂，需要搬迁，生产设备都要搬过去，所以希望继续履行合同。我还把他带到我们新厂区看了，证明我们有了投入，不能他说不租就不租。交房的前几天厂房已经腾空。原告法定代表人还到现场看了。之后我们又多次谈过，他希望我们能把定金多少退一部分。当时我说没有见到任何他方要求解除合同的文件，合同里明确规定无论是任何一方违约都需赔偿100万。原告说我方没有提供证件供他办理手续，实际上我们把土地证、房产证复印件交给他了，我们也拿了原件配合他们到窗口办理手续。我们已经签了合同而且是政府出面进行了协调，我们没有理由不配合他们办理手续。本身合同里面没有配合办证的义务。

原审中，新***公司向法庭出示了面积合计为5778.02平方米的房产证复印件（4份）。航天波纹管公司向法庭陈述其向新***公司提供了案涉房屋全部房产证、土地证复印件。

关于已付69.3万元款项的构成，新***公司认为两份租赁合同约定的首年租金之和277.2万元（70万元＋207.2万元）÷12个月×3个月＝69.3万元。

本案审理中，双方就合同无效部分阐明了观点。

上述事实，有经庭审举证、质证、查证属实的房屋租赁合同（两份）、中国建设银行个人活期账户交易明细、土地图纸复印件、房产证复印件、告知函、情况说明、回复函、微信聊天记录等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，本院予以采信。

本院认为，周斌系航天波纹管公司法定代表人，其代表航天波纹管公司与新***公司签订《房屋租赁合同》，新***公司不持异议，故，本院确认案涉两份《房屋租赁合同》的相对方均为新***公司与航天波纹管公司。

新***公司与航天波纹管公司签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但两份合同涉及房屋面积7000平方米，其中714.56平方米的房屋无建设规划手续亦无合法产权证明，新***公司与航天波纹管公司签订的案涉《房屋租赁合同》中关于此714.56平方米的部分应认定无效。

合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉《房屋租赁合同》中关于6285.44平方米的部分有合法产权证明，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方在合同中均未就新***公司办理公司住所变更登记一事进行约定，且从两公司法定代表人微信聊天记录分析，航天波纹管公司并无拒绝配合新***公司出示房产证原件的意思表示。新***公司以“航天波纹管公司因不能及时提供有效证件办理本公司营业执照移址变更手续”为由解除合同，缺乏合同依据。新***公司擅自解除合同，存在违约行为。现航天波纹管公司同意解除两份房屋租赁合同，故案涉《房屋租赁合同》中关于6285.44平方米的有效部分应予解除。

因案涉《房屋租赁合同》同时存在无效和有效情形，故本院依照合同法等相关规定予以分别处理。合同中约定有“乙方支付押金及定金69.3万元”条款，从合同约定的装修期、违约责任条款以及69.3万元款项构成、本地租赁市场交易习惯等判断，该69.3万元对应三个月房租，也即合同中约定的“三个月装修期”。但无论69.3万元是押金或是定金，都具有担保合同一方按约履行的性质。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉《房屋租赁合同》中714.56平方米的部分无效，航天波纹管公司应向新***公司返还无效部分对应的押金及定金7.0686万元（714.56平方米÷7000平方米≈10.2%，69.3万元×10.2%＝7.0686万元）。航天波纹管公司将无建设规划手续亦无合法产权证明的房屋出租给新***公司，具有过错，应赔偿新***公司资金占用损失。新***公司主张资金占用利息的起算时间，本院予以照准。

综上，新***公司没有法定事由要求解除合同应当承担违约责任，其要求返还全部押金及定金的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告******商贸有限公司与被告武汉航天波纹管股份有限公司以及原告******商贸有限公司与周斌（被告武汉航天波纹管股份有限公司）在2018年4月17日签订的《房屋租赁合同》中6285.44平方米房屋的部分；

二、被告武汉航天波纹管股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告******商贸有限公司返还押金及定金7.0686万元；

三、被告武汉航天波纹管股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告******商贸有限公司赔偿资金占用利息损失（以7.0686万元为本金，自2018年5月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率标准计算）；

四、驳回原告******商贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,730元，由原告******商贸有限公司负担9,635元，被告武汉航天波纹管股份有限公司负担1,095元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　罗　松

人民陪审员　　贵汉利

人民陪审员　　许鹏洲

二〇二〇年九月十七日

书　记　员　　林慧娟