武汉新荣顺欣商贸有限公司、武汉航天波纹管股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂01民终10887号

上诉人（原审原告）:******商贸有限公司，住所地武汉市江岸区后湖街百步亭新荣村**。

法定代表人：郑先顺，该公司总经理。

委托诉讼代理人：龙志坚，湖北山河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李玉高，湖北山河律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：武汉航天波纹管股份有限公司，，住所地武汉市江岸区解放大道**

法定代表人：周斌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：魏亚锋，湖北林熙律师事务所律师。

新***商贸有限公司（以下简称新***公司）诉武汉航天波纹管股份有限公司（以下简称航天波纹管公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖北省武汉市江岸区人民法院于2019年8月22日作出（2019）鄂0102民初7190号民事判决，新***公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月9日作出（2019）鄂01民终10920号民事裁定，撤销（2019）鄂0102民初7190号民事判决，发回重审。湖北省武汉市江岸区人民法院重审后作出（2020）鄂0102民初149号民事判决，新***公司、航天波纹管公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

新***公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除新***公司与航天波纹管公司于2018年4月17日签订的《房屋租赁合同》；三、改判航天波纹管公司返还新***公司交纳的房屋押金及定金69,3万元；四、改判航天波纹管公司赔偿新***公司资金占用的利息损失（以69,3万元本金为基数，从2018年5月24日起计算至实际清偿完毕时止）；五、本案一、二审诉讼费用由航天波纹管公司承担。事实和理由：一、一审判决认定双方在《房屋租赁合同》中“未就新***公司住所变更登记一事进行约定”，且航天波纹管公司“并无拒绝配合新***公司出示房产证原件的意思表示”，因此认为“新***公司擅自解除合同，存在违约行为”，是在歪曲事实，曲解法律规定。（一）双方对订立合同的目的为新***公司迁址经营菜场都非常清楚。（二）提供房产证原件供新***公司进行变更登记是主要义务。1.不办理变更登记将导致合同目的无法实现。2.合同义务，不仅指写在书面合同上的条款，也包括根据诚信原则产生的通知、协助、保密义务。3.航天波纹管公司已被迫承认了自己有这方面的义务。（三）履行与未拒绝履行是两个完全不同的概念。二、一审判决对案涉69.3万元中押金及定金的处理错误。1.对定金与押金的处理前提是确定违约行为。2.定金条款约定不明时，不能适用定金罚则。三、一审判决认定面积不足部分只有714.56平方米，是错误的。四、一审法院认定事实不清。新***公司与航天波纹管公司、周斌的两份合同是同一天签订，与航天波纹管公司的合同没有约定定金和押金条款，与周斌签订的合同约定有定金和押金条款。新***公司在政务中心核实过，根据相关法律法规，租房应该提供房产证原件核对，因为航天波纹管公司没有提供有效原件，所以导致新***公司无法变更地址，而航天波纹管公司对此不予理睬，微信聊天也不能说明问题。新***公司在一审起诉时，航天波纹管公司没有提供的老房产证，后来办理的新不动产证，面积与之前不一致。

航天波纹管公司辩称，一审查明事实清楚。关于周斌签订的合同，航天波纹管公司已经出具了说明书，约定的是定金，性质问题在一审中航天波纹管公司也明确过。关于面积问题，714.56平方米双方是实测过的。关于办证问题，航天波纹管公司的证是齐全的，有原件，也给新***公司看过，不可能办证的时候不提供，航天波纹管公司的法定代表人与新***公司的法定代表人也微信沟通过表示会配合，之所以没办成的原因不在于没有提供原件，主要是菜场那些人后来不想来了，新***公司想毁约，航天波纹管公司后来也改造成了菜场，也一直在经营。

航天波纹管公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项判决。2、一审、二审诉讼费全部由新***公司承担。事实和理由：一、714.56平方米的无证建筑系历史遗留，和其他出租的建筑物一起具有整体性，也具有使用价值，双方对此均认可，即便有过错，错在双方。二、一审判令航天波纹管公司退还69.3万元定金中的7.0686万元错误。新***公司因违约解除合同而丧失要求返还定金的权利。

新***公司辩称，与新***公司的上诉意见一致。

新***公司向一审法院起诉请求：1．解除新***公司、航天波纹管公司签订的《房屋租赁合同》。2．解除新***公司与航天波纹管公司法定代表人周斌签订的《房屋租赁合同》。3．判令航天波纹管公司返还新***公司交纳的房屋租赁押金及定金69.3万元（人民币，下同）。4．判令航天波纹管公司依法承担占用新***公司资金的利息损失（以69.3万元本金为基数，从2018年5月24日起计算至本息清偿为止）。5．航天波纹管公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：周斌系航天波纹管公司法定代表人。

2018年4月17日，航天波纹管公司（甲方）与新***公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定,乙方承租位于湖北省武汉市解放大道2735号的房屋，面积4367平方米，该面积为本合同所述租金、押金等费用在收取时的计算依据。租期为10年，自2018年7月1日起至2028年7月1日止。年租金为70万元，租金每年递增5%。2018年7月1日甲方将房屋按现状交付给乙方。在租赁期内，未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同。如乙方确需提前解约，须提前6个月书面通知甲方，经甲方同意且履行完毕以下手续并向甲方交回使用场地，交清合同期内及其它因本合同所产生的费用并在本合同提前终止前按2个月使用费及物业管理费标准向甲方支付违约金，方可提前解约。如乙方有所违反，则甲方有权以押金充抵乙方未履行完或已使用的各项费用，若押金不够充抵乙方应予补足，甲方有权追偿。且乙方应当按未履行完期限内使用费及物业管理费总额的3%向甲方支付违约金。该合同还约定有甲、乙双方的权利义务、其他违约责任等等。

同日，周斌（甲方）与新***公司（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，乙方承租位于湖北省武汉市解放大道2735号的房屋，面积2633平方米，该面积为本合同所述租金、押金等费用在收取时的计算依据。租期为10年，自2018年7月1日起至2028年7月1日止，年租金为207.2万元，租金每年递增5%，房屋租赁合同签订三日内，乙方支付押金及定金69.3万元。租赁物交付期为2018年7月1日。其他约定同上一份合同。

合同签订后，新***公司以公司会计甘民江账号为62×××76的中国建设银行个人账户，向户名为航天波纹管公司，账号为12×××01的账户，分别于2018年4月26日转账30万元、同年5月3日转账30万元、同年5月9日转账9.3万元，合计69.3万元。航天波纹管公司向新***公司提供了案涉房屋房产证复印件。

2018年5月24日，新***公司向航天波纹管公司发送告知函，内容载“因贵公司不能及时提供有效证件办理本公司营业执照移址变更手续，已导致很多本市场商家失去信心和希望，且有大部分商户转投他处，使得本公司不能正常经营，鉴于以上情况，实难在贵公司场地上新建市场，希望解除4月17日与贵公司签订的租赁合同，并退还全部定金。”

2018年5月28日，航天波纹管公司法定代表人周斌通过微信告知新***公司法定代表人郑先顺“今天叫你司机办地址迁移，银行也来了…”并发送腾退清理的现场照片。

2018年6月25日，航天波纹管公司向新***公司寄送回复函，内容为“一、贵公司意欲解除租赁合同的真实原因在于你们事先规划的商户已经提前离开，担心新开市场难以招商，故想解除合同，并不是我公司不能及时提交有效证件问题，什么是有效证件未在主体合同中体现。二、我公司已在他处投资进行装修改造，贵公司单方面解除合同将给我公司造成巨大经济损失，为此我公司希望贵公司应按租赁合同约定继续履行，否则造成的损失应由贵公司承担。三、为全面履行合同，我公司将按合同约定向贵公司移交租赁物，请贵公司安排接收。”

2018年7月1日，双方未办理案涉房屋交接。

2018年7月2日，航天波纹管公司法定代表人周斌通过微信告知新***公司法定代表人郑先顺“郑总，房屋已经清空，可以交接…。”

2018年9月26日，航天波纹管公司为坐落于武汉市江岸区后湖乡解放大道2735号的房屋办理不动产权证书。《不动产权证书》载明土地使用权面积4367.77平方米，房屋建筑面积6285.44平方米。

因对款项结算发生争议，新***公司诉至一审法院，诉请如前。

原审中，航天波纹管公司法定代表人周斌向法庭陈述，合同是通过后湖街道城管科的人员和后湖街办事处主任签订的。新***公司在二七有菜场是违建的，周边居民一直投诉，新***公司通过政府找到我。合同约定2018年7月1日交房，因新***公司之前的菜场提前拆迁，客户流失，新***公司就不想租房了。新***公司法定代表人找到我办公室说不想租，但是我说我们是一个生产企业，已经选址另行建厂，需要搬迁，生产设备都要搬过去，所以希望继续履行合同。我还把他带到我们新厂区看了，证明我们有了投入，不能他说不租就不租。交房的前几天厂房已经腾空。新***公司法定代表人还到现场看了。之后我们又多次谈过，他希望我们能把定金多少退一部分。当时我说没有见到任何他方要求解除合同的文件，合同里明确规定无论是任何一方违约都需赔偿100万。新***公司说我方没有提供证件供他办理手续，实际上我们把土地证、房产证复印件交给他了，我们也拿了原件配合他们到窗口办理手续。我们已经签了合同而且是政府出面进行了协调，我们没有理由不配合他们办理手续。本身合同里面没有配合办证的义务。

原审中，新***公司向法庭出示了面积合计为5778.02平方米的房产证复印件（4份）。航天波纹管公司向法庭陈述其向新***公司提供了案涉房屋全部房产证、土地证复印件。

关于已付69.3万元款项的构成，新***公司认为两份租赁合同约定的首年租金之和277.2万元（70万元＋207.2万元）÷12个月×3个月＝69.3万元。

本案审理中，双方就合同无效部分阐明了观点。

一审法院认为，周斌系航天波纹管公司法定代表人，其代表航天波纹管公司与新***公司签订《房屋租赁合同》，新***公司不持异议，故，一审法院确认案涉两份《房屋租赁合同》的相对方均为新***公司与航天波纹管公司。

新***公司与航天波纹管公司签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但两份合同涉及房屋面积7000平方米，其中714.56平方米的房屋无建设规划手续亦无合法产权证明，新***公司与航天波纹管公司签订的案涉《房屋租赁合同》中关于此714.56平方米的部分应认定无效。

合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉《房屋租赁合同》中关于6285.44平方米的部分有合法产权证明，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方在合同中均未就新***公司办理公司住所变更登记一事进行约定，且从两公司法定代表人微信聊天记录分析，航天波纹管公司并无拒绝配合新***公司出示房产证原件的意思表示。新***公司以“航天波纹管公司因不能及时提供有效证件办理本公司营业执照移址变更手续”为由解除合同，缺乏合同依据。新***公司擅自解除合同，存在违约行为。现航天波纹管公司同意解除两份房屋租赁合同，故案涉《房屋租赁合同》中关于6285.44平方米的有效部分应予解除。

因案涉《房屋租赁合同》同时存在无效和有效情形，故一审法院依照合同法等相关规定予以分别处理。合同中约定有“乙方支付押金及定金69.3万元”条款，从合同约定的装修期、违约责任条款以及69.3万元款项构成、本地租赁市场交易习惯等判断，该69.3万元对应三个月房租，也即合同中约定的“三个月装修期”。但无论69.3万元是押金或是定金，都具有担保合同一方按约履行的性质。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉《房屋租赁合同》中714.56平方米的部分无效，航天波纹管公司应向新***公司返还无效部分对应的押金及定金7.0686万元（714.56平方米÷7000平方米≈10.2%，69.3万元×10.2%＝7.0686万元）。航天波纹管公司将无建设规划手续亦无合法产权证明的房屋出租给新***公司，具有过错，应赔偿新***公司资金占用损失。新***公司主张资金占用利息的起算时间，予以照准。

综上，新***公司没有法定事由要求解除合同应当承担违约责任，其要求返还全部押金及定金的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除******商贸有限公司与武汉航天波纹管股份有限公司以及******商贸有限公司与周斌（被告武汉航天波纹管股份有限公司）在2018年4月17日签订的《房屋租赁合同》中6285.44平方米房屋的部分；二、武汉航天波纹管股份有限公司于判决生效之日起三日内向******商贸有限公司返还押金及定金7.0686万元；三、武汉航天波纹管股份有限公司于判决生效之日起三日内向******商贸有限公司赔偿资金占用利息损失（以7.0686万元为本金，自2018年5月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率标准计算）；四、驳回******商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,730元，由******商贸有限公司负担9,635元，武汉航天波纹管股份有限公司负担1,095元。

二审中，双方当事人未提交新证据。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，新***公司主张航天波纹管公司于2018年9月另行发租，但未提交相关证据证明其主张；航天波纹管公司自述其于2020年下半年另行发租。

本院认为，新***公司分别与航天波纹管公司以及航天波纹管公司法定代表人周斌于2018年4月17日签订了两份《房屋租赁合同》，新***公司、航天波纹管公司对周斌系代表航天波纹管公司签订合同均不持异议，故，案涉两份《房屋租赁合同》的相对方均为新***公司与航天波纹管公司。案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但两份合同涉及房屋面积7000平方米，其中714.56平方米的房屋无建设规划手续亦无合法产权证明，新***公司认为该面积与原房产证反映的无证面积不一致，但合法产权面积应以不动产管理部门现行产权登记为准，一审法院认定新***公司与航天波纹管公司签订的案涉《房屋租赁合同》中关于此714.56平方米的部分应认定无效，是正确的。因案涉《房屋租赁合同》中714.56平方米的部分无效，合同中涉及714.56平方米部分无须也不应判令解除，同时该面积部分所涉违约条款亦应无效，航天波纹管公司因该合同部分无效取得的押金及定金7.0686万元，应当予以返还。对新***公司要求解除全部《房屋租赁合同》及航天波纹管公司要求不退还7.0686万元的上诉请求，本院均不予支持。

案涉《房屋租赁合同》中关于6285.44平方米的部分有合法产权证明，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同中并未就新***公司办理公司住所变更登记进行约定，也未约定航天波纹管公司何时提供房产证原件。即便航天波纹管公司负有向新***公司提供房产证原件以协助新***公司办理公司住所变更登记的附随义务，在合同未约定具体履行期间的情况下，新***公司可以与航天波纹管公司协议补充，在协商不成的情况下，新***公司还可以催告航天波纹管公司在必要的准备时间后履行，但新***公司并未提交证据证明其在2018年5月24日发函要求解除合同之前已催告航天波纹管公司提供房产证原件或者航天波纹管公司拒绝提供，且从两公司法定代表人微信聊天记录分析，航天波纹管公司在收到新***公司函件后，于2018年5月28日要求当日办地址迁移，但新***公司就此未予答复，说明航天波纹管公司愿意配合新***公司出示房产证原件。故一审判决认定新***公司以“航天波纹管公司因不能及时提供有效证件办理本公司营业执照移址变更手续”为由解除合同，缺乏合同依据，是正确的。新***公司擅自解除合同，系根本违约，应当承担违约责任。合同中约定的“乙方支付押金及定金69.3万元”条款，并未明确该69.3万元为押金或定金，存在对定金性质约定不明的问题，但即便该69.3万元认定为押金，航天波纹管公司有权以押金充抵新***公司造成航天波纹管公司的损失。新***公司违约解除合同，造成航天波纹管公司的房屋空置等损失，本院酌情认定航天波纹管公司的损失为有证面积的三个月租金损失，而该69.3万元对应三个月房租，扣除因合同部分无效而应返还的7.0686万元后，剩余款项与新***公司违约解除合同而造成航天波纹管公司的房屋空置损失相互抵消，故一审判决对该部分款项不予返还，符合公平原则及诚实信用原则，亦并无不当。

综上所述，新***公司、航天波纹管公司的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12,479.5元，由******商贸有限公司负担10,730元，武汉航天波纹管股份有限公司负担1,749.5元。

本判决为终审判决。

审判长　　骆朝辉

审判员　　叶　欣

审判员　　胡丹丹

二〇二一年一月二十五日

书记员　　李明志